深圳超高层住宅浅谈
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000 亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
1)规划指引从“谨慎控制”转为“鼓励发展”。
2）2004年深圳颁布了新的城市规划标准与准则，旨在将深圳建设成为国际化城市和“ 最适宜居 住的城市”，调低了住宅容积率 。但现实情况是，在 土地供应减少和住宅需求不断攀升 的双重压 力下，深圳城建事实与标准相去甚远，居住容积率反而节节攀高。
3）14版新标对住宅容积率提出了新的准则，城市主中心、副中心、高度发达的组团中心 ，基准 容积率为3.2，但上限可达到6。可见，浮动范围是比较大的。
- 10 -
3.客户层面
市场对超高层住宅的反应
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
- 11 -
4.城市配套服务层面
市场对超高层住宅的反应
1）在区域内基础设施配套环境承载力不足的情况下，超高层住宅居住的大量居民，首先可能造成 小区与城市道路通行能力降低，继而给所在城区带来巨大的交通压力，随之而来的交通拥堵、市 政管网负荷过大的“城市综合症”集中爆发，影响城市的持续发展。
3）客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看变得渺小的街道、房屋、景观、行人 ，总有飘浮在 半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物业管理、配套服务等也存在质疑。
4）开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
2 市场对超高层住宅的反应
1）宏观政策层面 2）开发商层面 3）客户层面 4）城市配套服务层面
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-4-
深圳市城市发展对超高层住宅的需求 1.城市经济发展支撑超高层住宅的开发
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-2-
深圳超高层住宅的市场需求及市场价值
一 深圳市超高层住宅的市场需求 1 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 2 市场对超高层住宅的反应 二 超高层住宅的市场价值 1 超高层住宅与普通高层住宅投资回报案例分析与比较 2 深圳市超高层住宅市场价值分析
-5-
深圳市城市发展对超高层住宅的需求 2.土地资源短缺促进超高层住宅的建设
1)据2011年深圳市土地利用变更调查数据初步统计，全市国土面积为1993平方千米，除去农用 地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%。在规划的约 束下，到2020年，全市实际可新增建设用地仅为42平方千米。可用未建设用地已近于耗尽。
深圳超高层住宅浅谈
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-1-
目录CONTENTS
1 深圳超高层住宅的市场需求及市场价值 2 超高层住宅与普通高层住宅的优劣势分析 3 超高层住宅的分类及平面特征研究 4 超高层住宅的经济性研究 5 总结
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-9-
3.客户层面
市场对超高层住宅的反应
1）超高层住宅对客户来说主要表现在能满足部分有意愿改变生活居住方式、提升生活品质的客户 群体需求。
2）从调查得知，超高层住宅客户大多具有大城市生活背景、视野开阔、经历丰富、愿意尝试新鲜 事物、能够接受创新等特点。
2)深圳三十多年来的土地政策使可建设用地已近于耗尽。但同时，深圳尚有提高土地利用效率的 巨大空间。2010年深圳每平方千米的GDP为4.77亿元人民币。
地点
北京 上海 香港 新加坡 深圳（关内） 深圳（关外）
人均GDP(亿） 0.9 2.7 14.3 18.4
12.4
2.8
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-3-
一 深圳市超高层住宅的市场需求
1 深圳市城市发展对超高层住宅的需求
1）城市经济发展支撑超高层住宅的开发。 2）土地资源短缺促进超高层住宅的建设。 3）城市发展模式影响超高层住宅的发展。
-8-
2.开发商层面
市场对超高层住宅的反应
1）建筑高度是影响开发商获利多少的直接因素之一。
2）从深圳市场来看，近年来土地价格的不断攀升，造成工程投入不断增大，开发商唯有通过不断 提高单位面积土地的投资回报率来稀释土地价格对利润的影响。
3）南山的华润城·润府、锦绣花园四期、水湾1979、吉祥龙，福田的大康福盈门…… 超高层住 宅受到开发商的青睐，呈现井喷式发展。
4）更关键的一点，原本按照楼层划定容积率顺理成章地转为按照城市建设密度来划定，上述区 域的容积率3.2成了基准要求。在实际操作中，还会根据经济成本测算给予容积率突破的空间。
5)密度一、二区即包括了深圳市中心、后海、宝中、龙中、留仙洞总部基地、深圳北站商务区及周 边等重点区域。
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-6-
深圳市城市发展对超高层住宅的需求 3.城市发展模式影响超高层住宅的发展
1)竖向内涵型和横向外延型
1970
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-7-
1.宏观政策层面
Biblioteka Baidu
市场对超高层住宅的反应
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
1)规划指引从“谨慎控制”转为“鼓励发展”。
2）2004年深圳颁布了新的城市规划标准与准则，旨在将深圳建设成为国际化城市和“ 最适宜居 住的城市”，调低了住宅容积率 。但现实情况是，在 土地供应减少和住宅需求不断攀升 的双重压 力下，深圳城建事实与标准相去甚远，居住容积率反而节节攀高。
3）14版新标对住宅容积率提出了新的准则，城市主中心、副中心、高度发达的组团中心 ，基准 容积率为3.2，但上限可达到6。可见，浮动范围是比较大的。
- 10 -
3.客户层面
市场对超高层住宅的反应
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
- 11 -
4.城市配套服务层面
市场对超高层住宅的反应
1）在区域内基础设施配套环境承载力不足的情况下，超高层住宅居住的大量居民，首先可能造成 小区与城市道路通行能力降低，继而给所在城区带来巨大的交通压力，随之而来的交通拥堵、市 政管网负荷过大的“城市综合症”集中爆发，影响城市的持续发展。
3）客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看变得渺小的街道、房屋、景观、行人 ，总有飘浮在 半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物业管理、配套服务等也存在质疑。
4）开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
2 市场对超高层住宅的反应
1）宏观政策层面 2）开发商层面 3）客户层面 4）城市配套服务层面
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-4-
深圳市城市发展对超高层住宅的需求 1.城市经济发展支撑超高层住宅的开发
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-2-
深圳超高层住宅的市场需求及市场价值
一 深圳市超高层住宅的市场需求 1 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 2 市场对超高层住宅的反应 二 超高层住宅的市场价值 1 超高层住宅与普通高层住宅投资回报案例分析与比较 2 深圳市超高层住宅市场价值分析
-5-
深圳市城市发展对超高层住宅的需求 2.土地资源短缺促进超高层住宅的建设
1)据2011年深圳市土地利用变更调查数据初步统计，全市国土面积为1993平方千米，除去农用 地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%。在规划的约 束下，到2020年，全市实际可新增建设用地仅为42平方千米。可用未建设用地已近于耗尽。
深圳超高层住宅浅谈
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-1-
目录CONTENTS
1 深圳超高层住宅的市场需求及市场价值 2 超高层住宅与普通高层住宅的优劣势分析 3 超高层住宅的分类及平面特征研究 4 超高层住宅的经济性研究 5 总结
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-9-
3.客户层面
市场对超高层住宅的反应
1）超高层住宅对客户来说主要表现在能满足部分有意愿改变生活居住方式、提升生活品质的客户 群体需求。
2）从调查得知，超高层住宅客户大多具有大城市生活背景、视野开阔、经历丰富、愿意尝试新鲜 事物、能够接受创新等特点。
2)深圳三十多年来的土地政策使可建设用地已近于耗尽。但同时，深圳尚有提高土地利用效率的 巨大空间。2010年深圳每平方千米的GDP为4.77亿元人民币。
地点
北京 上海 香港 新加坡 深圳（关内） 深圳（关外）
人均GDP(亿） 0.9 2.7 14.3 18.4
12.4
2.8
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-3-
一 深圳市超高层住宅的市场需求
1 深圳市城市发展对超高层住宅的需求
1）城市经济发展支撑超高层住宅的开发。 2）土地资源短缺促进超高层住宅的建设。 3）城市发展模式影响超高层住宅的发展。
-8-
2.开发商层面
市场对超高层住宅的反应
1）建筑高度是影响开发商获利多少的直接因素之一。
2）从深圳市场来看，近年来土地价格的不断攀升，造成工程投入不断增大，开发商唯有通过不断 提高单位面积土地的投资回报率来稀释土地价格对利润的影响。
3）南山的华润城·润府、锦绣花园四期、水湾1979、吉祥龙，福田的大康福盈门…… 超高层住 宅受到开发商的青睐，呈现井喷式发展。
4）更关键的一点，原本按照楼层划定容积率顺理成章地转为按照城市建设密度来划定，上述区 域的容积率3.2成了基准要求。在实际操作中，还会根据经济成本测算给予容积率突破的空间。
5)密度一、二区即包括了深圳市中心、后海、宝中、龙中、留仙洞总部基地、深圳北站商务区及周 边等重点区域。
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-6-
深圳市城市发展对超高层住宅的需求 3.城市发展模式影响超高层住宅的发展
1)竖向内涵型和横向外延型
1970
深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept
-7-
1.宏观政策层面
Biblioteka Baidu
市场对超高层住宅的反应