房地产开发项目资金筹集

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7-2 房地产开发项目资金筹集的方式及 方案选择
• 一、房地产开发项目资金筹集的方式
• 房地产开发项目资金筹集主要有筹集自有资金、争取银行贷款、证 券化资金、商品房预售以及利用外资等方式。
• 1.筹集自有资金 • 自有资金作为股本金，是房地产开发商对其所投资项目投人的资本
金。房地产开发商的自有资金包括现金和其他速动资产，以及在近期 内可以回收的各种应收款等。速动资产包括各种应收的银行票据、股 票和债券，以及其他可立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，可 包括已定合同的应收售楼款、近期可出售的各类物业付款等。
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7-2 房地产开发项目资金筹集的方式及 方案选择
• 3.证券化资金 • (1)发行房地产股票。房地产股票是股份制房地产开发商发放的股
份人股凭证。股票购买者就是股份制房地产企业的股东，股东不能向 企业要求退股，但可以把股票转让给别人。 • 房地产开发股份有限公司可根据企业不同时期、不同经营情况的需要， 选择发行不同种类的房地产股票，包括普通股和优先股。 • 股份制房地产开发企业在投资开发房地产项目时，可以通过发行股 票的办法筹措资金。发行股票的范围，可以在境内，也可以在境外， 但均需要经过严格的审查与审批程序。
7-1 房地产开发项目资金筹集概述
• 三、房地产开发项目资金筹集的特点
• 房地产开发项目资金筹集有以下几方面的特点:Biblioteka Baidu• (1)资金占用量大; • (2)资金占用时间长; • (3)资金使用具有地域性; • (4)资金缺乏流动性; • (5)资金增值性较强; • (6)资金具有高风险、高收益性。
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• 房地产开发项目资金筹集主要应遵循安全性、经济性、可靠性、时 机适当性原则。
• 1.安全性原则 • 房地产开发项目安全性按风险程度大小分为A、B, C, D四级:A级表
示风险很小;B级表示风险较小;C级表示风险较大;D级表示风险极大。 房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为八级的安全性最大的筹资 方案。 • 2.经济性原则 • 筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分，共分为A、B, C, D四级:A级表示筹资成本最低;B级表示筹资成本较低;C级表示筹 资成本较高;D级表示筹资成本很高。房地产开发企业应该尽可能选择 筹资成本为A级的筹资方案。
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7-2 房地产开发项目资金筹集的方式及 方案选择
• (2)发行房地产债券。房地产企业为了筹措房地产资金而向社会发行 的借款信用凭证称为房地产债券。债券的发行者是债务人，债券的购 买者是债权人，房地产债券有两种，即记名式和无记名式。房地产投 资者一般选择无记名式房地产债券为主。发行房地产债券的优点主要 有:可在需要资金时及时筹集到账，又可在资金充裕时停止筹措行为， 灵活且高效;没有银行贷款那种中途停贷或回收的风险;发行债券易于 被大众接受。
• 知识要点
• 1.房地产开发项目资金筹集的定义、原则和特点。 • 2.房地产开发项目资金筹集的方式及方案选择。
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7-1 房地产开发项目资金筹集概述
• 房地产开发项目资金筹集，是指为房地产投资筹措资金，充分发挥房 地产的财产功能，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。
• 一、房地产开发项目资金筹集的目的
项目7 房地产开发项目资金筹集
• 能力目标与知识要点 • 7-1房地产开发项目资金筹集概述 • 7-2 房地产开发项目资金筹集的方式及方案选择 • 7-3房地产开发货款的风险管理
能力目标与知识要点
• 能力目标
• 通过本项目的学习，掌握房地产开发项目资金筹集的定义、目的、 原则、特点及方式、方案选择，了解房地产开发贷款的风险管理。
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7-1 房地产开发项目资金筹集概述
• 4.时机适当性原则 • 在房地产开发筹集资金过程中，必须根据房地产项目的投资时间和
投资需要(年度或分期)安排确定适当合理的筹集时机和规模，从而避 免因获得资金过早而造成资金闲置，或因筹资时间滞后而影响房地产 开发项目正常进行。
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7-1 房地产开发项目资金筹集概述
• 3.可靠性原则 • 房地产开发项目在筹集资金过程中，不仅要考虑企业的筹资能力、
偿还能力、盈利能力和经营能力，还必须考虑筹资方式的落实程度。 筹资方案的可行性分为A、B, C, D四个等级:八级表示筹资方式及所 筹资金全部落实;B级表示筹资方式及所筹资金能基本落实;C级表示筹 资方式及所筹资金尚不能肯定;D级表示筹资方式及所筹资金没有落实。 • 根据上述原则，房地产开发企业应该在确定适当合理的筹集时机和 规模条件下，选择安全性、经济性和可行性均是最佳即AAA级标准 的筹资方案。
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7-2 房地产开发项目资金筹集的方式及 方案选择
• 2.争取银行货款 • 房地产开发项目最主要的资金来源是银行。银行贷款是主要的间接
融资方式。我国的房地产开发项目中，一般银行的资金占60%以上， 房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 • 房地产开发企业向银行贷款是一种较好的筹资方法。一般金融机构 都愿意进行房地产贷款业务，我国大多数商业银行都设有房地产信贷 部，办理房地产贷款业务。按照有关规定，凡经工商行政管理部门登 记并在银行开户，具有法人资格的国家、集体、个体、中外合资、中 外合作、外商独资企业和个人，在从事房地产开发、经营和购买活动 中资金不足时，均可申请贷款。贷款发放的基本条件是:借款企业须 持有国家批准的开发计划，拥有一定比例的自有流动资金，并已在贷 款银行开设账户。
• (1)实现项目投资开发目标和企业发展目标。房地产开发企业投资 开发新的项目，或者在项目开发的前、中期阶段，往往需要筹集大量 资金，尤其是中长期资金，同时项目投资者总是希望加快项目的投资 开发速度和进程，这样必须突破现有的资本存量，需要新的资本增量， 从而使企业增加市场竟争能力和收益能力，但这也相应带来了更大的 投资风险。
• (2)偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构。房地产开发企业的 资本结构是一个动态指标。通过筹集资金和调整资本结构，能够使房 地产开发企业的权益资本和债务资本保持适当的比例关系，从而改善 和提高企业或项目的偿债能力和盈利能力。
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7-1 房地产开发项目资金筹集概述
• 二、房地产开发项目资金筹集的原则