房地产开发项目投资估算

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房地产开发项目的投资估算

房地产开发项目的投资估算房地产开发项目的投资估算房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。

各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。

（一）土地费用土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。

开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。

主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的.投资折价。

（二）勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

（三）房屋开发费房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

1.建筑安装工程费2.基础设施建设费3.公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营种f生的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。

主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

一般按规划指标和实际工程量估算。

在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。

具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。

比较常用的方法有以下几种：（1）单元估算法（2）单位指标估算法（3）工程量近似匡算法（4）概算指标法（四）其他工程费（五）开发期间税费（六）管理费用（七）销售费用（八）财务费用（九）不可预见费。

房地产项目投资估算和资金筹措

学习导航通过学习本课程，你将能够：●掌握项目成本预算的方法；●了解项目利润评估及资金筹措的渠道；●熟悉项目投资计划与财务计划的制定。

房地产项目投资估算和资金筹措对于任何一个房地产项目而言，资金筹措都是非常重要的，一旦资金链断裂，项目必然无法进行下去。

一、项目成本预算开发房地产项目的首要工作是做成本预算。

那么，应该何时开始做成本预算呢？有人认为拿到土地之后再做，其实这时做不做预算没有意义，应该在准备拿地之前就将成本预算做好。

1.土地成本预算土地开发成本包括以下几个方面：第一，土地征用及拆迁费。

新区开发包括土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟费、鱼塘养殖场的拆迁赔偿费等。

旧城区开发包括动迁户临时安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

第二，土地购置费，即双方在土地交易中发生的价款。

第三，出让金，包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分费用。

第四，七通一平费。

第五，耕地占用税。

此外，还包括耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、南水北调费、新菜田开发基金、契税、利息、土地增值税、基础设施费等。

2.建安成本预算建安成本预算包括直接费用、间接费用、利润和税金。

直接费用直接费用包括人工费、材料费、施工机械使用费、措施费（如环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间照明费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排降水费等）。

间接费用间接费用包括规费（如工程排污费、社会保障费、定额测定费、住房公积金、危险作业意外伤害保险费）和企业管理费等。

利润税金3.前期费用与其他成本预算前期费用前期费用包括地质勘探费、文物勘探费、施工图设计费、园林绿化设计费、规划方案费等。

政府规费及中介机构费用政府规费及中介机构费用包括基础设施配套费、农民工资保证金、工程质量监督费、保险基金、施工图审查费、预决算编制费、电气消防检测费，以及土壤、室内环境检测费，航测、定界、验线、地震检测费，还有墙改基金、消防图审查费、招标代理费、监理费用等。

房地产开发项目投资估算ppt课件

11
（四）建筑安装工程费
1.建筑工程费 2.设备工程费 3.安装工程费
（五）公共配套设施费
1.居委会 2.派出所 3.幼儿园 4.停车场
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（六）开发间接费
1.工资 2.办公费 3.水电费
（七）管理费
1.工资 2.办公费 3.差旅费 4.五险一金
13
（八）财务费
1.利息：10%
（九）销售费（占销售收入的3%-6%）
单位：万元
2 3 …
N
19
出租收入与经营税金及附加估算表
序号
1
单位：万元
2 3 …
项
租金收入
目
合计
1
N
1 ．1 1 ．2 1 ．3
2 2 ．1 2 ．2 2 ．3 … 3 3 ．1 3 ．2 3 ．3
可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）
经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加
22
5.4.1 营业税金及附加包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）、印花税（0.5-1‰ ）。计算公式： 1.营业税=营销收入×5% 2.城乡维护建设税=营业税×（7%/5%/1%） 3.教育费附加的=营业税×3% 4.两税一费=营销收入×5.5%
23
5.4.2 土地使用税
以实际占用的土地面积为计税依据，向土地所在地的税务机关交纳税金。计算公式：土地使用税=实际占用的土地面积（m2)×税率
①南宁市、柳州市：0.35-1.7；
②梧州市、桂林市：0.30-1.4；
③钦北防市：0.20-1.0；
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5.4.3 房产税房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。计算公式如下：（1）从价计征房产税=房产原值×（1-扣除比例）×税率（1.2%）（2）从租计征房产税=租金收入×税率（12%）

房地产开发项目投资费用估算

房地产开发项目投资费用估算房地产开发项目投资费用估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。

房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

·商业地产招商策划·房地产调研与可行性研究报告房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用。

由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本共有八项：1.土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆迁安置补偿费。

（1）土地征用费。

国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。

农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）拆迁安置补偿费。

在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。

因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。

它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

房地产开发项目投资估算

房地产开发项目投资估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。

房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。

开发费用：管理费用、销售费用、财务费用房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。

(一)开发成本共有八项：1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。

农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。

在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。

因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。

它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费。

前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。

房地产开发项目总投资估算说明

房地产开发项目总投资估算说明房地产开发项目投资估算1.土地费用：土地出让金、城市基础设施配套费、拆迁补偿费2.前期工程费：勘察费、规划设计费（按建安工程费的一定比例计算，见国家有关规定）；可研费（按总投资的一定比例计算，见国家有关规定）；环境影响评价费（见国家有关规定）；三通一平费（水、电、路、平整分项计算）。

3.基础设施费：建筑物2米以外和规划红线以内的管线、道路、绿化、路灯、排污、环卫等设施，以及各设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

分项计算。

4.建安工程费：单位指标估算法。

5.公共配套设施建设费：如幼儿园、物管办公楼、公共厕所等。

6.开发间接费用：开发现场组织管理所发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。

按2-4项的一定百分比计算。

7.管理费用：房地产开发企业的管理部门位组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费等等。

一般按1-5项之和的3%计算。

8.财务费用：借款利息、手续费等。

（建设期贷款利息，各年利息之和）9.销售费用：销售过程中发生的各项费用。

按销售收入的一定比例（3～6%）计提。

10.其他费用：临时用地费、临时建设费（指甲方、监理的临时设施费，乙方的临时设施费包含在建安工程费的措施费中）、工程造价咨询费（见国家有关规定）、施工图审查费（见地方文件）、总承包管理费、合同公证费、施工执照费（许可证与规划许可证等费用）、工程质量监督费（已于2009年取消）、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费（根据承包方式确定是否由业主投保）、招投标代理服务费、招投标管理费。

11.开发期税费：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费（2003年发改价格【2003】2279号文件，停止收取供配电贴费）、用电权费、绿化建设费（按《昆明市异地绿化建设费收费办法》和《昆明市城镇绿化条例》计算）、电话初装费（已取消）、分散建设市政公共设施建设费等。

房地产开发项目投资估算(一)2024

房地产开发项目投资估算（一）
引言概述：
房地产开发项目的投资估算是一个关键性的环节，决策者需要了解项目的投资需求和潜在的风险。

本文将以房地产开发项目投资估算为主题，分析其相关内容，包括项目策划、土地成本、建设成本、市场风险和财务分析等方面。

一、项目策划
1. 确定项目目标和范围
2. 分析项目背景和市场需求
3. 制定项目计划和时间表
4. 考虑可行性研究和风险评估
5. 确定项目管理和控制措施
二、土地成本
1. 调查土地资源和市场价格
2. 进行土地评估和选址分析
3. 谈判土地购买或租赁合同
4. 确定土地开发费用和资金来源
5. 确保土地使用权和相关法律手续的合规性
三、建设成本
1. 编制项目建设预算和成本控制计划
2. 参考行业标准和类似项目的建设成本
3. 调查市场供应商和承包商的报价
4. 考虑材料和劳动力成本的变动因素
5. 进行项目建设进度和质量的监控与管理
四、市场风险
1. 进行市场需求和竞争分析
2. 考虑政策和法规的影响因素
3. 调查目标市场的购房者和租户需求
4. 分析潜在的销售和租赁风险因素
5. 制定市场推广和销售策略
五、财务分析
1. 编制项目投资回报率和财务预测
2. 计算项目的现金流量和利润预测
3. 分析项目的风险和抵触点
4. 确定项目的资金筹措方式和融资成本
5. 进行项目的收益和成本分析
总结：
房地产开发项目的投资估算涉及多个方面，包括项目策划、土地成本、建设成本、市场风险和财务分析等。

通过合理的估算和分析，决策者能够更好地评估投资风险，制定相应的策略和决策，提升项目的成功率和投资回报率。

房地产开发项目可行性研究—房地产开发项目的投资估算与收入估算

房地产开发项目的投资估算
1．土地费用估算
2．前期工程费
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等。各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。
开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
4．管理费 5．财务费用
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。财务费管用理是费指可企按业项为目筹总集投资资金的而3%发～生5的%估各算项。费如用果，房主地要产为开借发款企或业债同券时的开利发息若，干还个包房括地金产融项机目构，手管续理费费、应融该资在代各理个费项、目承间诺合费理、分外摊汇。汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的 10%左右。
房地产开发项目的投资估算
6．销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。

房地产开发项目投资估算方法

房地产开发项目投资估算
一、项目总成本（总投资）的计算
项目投资开发成本估算
序号
项目
说明
1
土地成本
土地出让地价款加上相应的拆迁补偿费、城市基础设施建设费
2
建安工程费
按项目所在地区单位建筑造价×建筑面积
3
前期工程费
一般按建安费用2.1%计取。
3.1办证费用
约占建安费用的1%
3.2可行性研究
约占建安费用的0.1%
3.3勘探规划设计费
约占建安费用的0.5%
3.4其它费用
约占建安费用的0.5%
4
基础设施配套费
供水、电、气、暖及道路、室外绿化，约占建安费用的5%。
6
不可预见费用
以上五项费用之和的2%，即：（1+2+3+4+5）×2%
7
管理费用
（1+2+3+4+5+6）×2%
8
销售费用
销售收入×1.5%
9
贷款利息
根据贷款计划表以及偿还计划表来求得
10
总投资成本
1+2+3+4+5+6+7+8+9
注：本研究中，以上提供的百分率仅作为参考，若能经过调研能获得更为准确的百分率取值，则以你自己获取的比重为准，同时以下的数据也仅供参考，希望在做设计的时候能通过调研获得更为准确的数据。
1、建安工程费
多层建筑大约为1300元/m2,高层建筑大约为1900元/m2。
2、基础设施配套费
3、贷款利息
与“资金来源与应用表”和“借款偿还计划表”对应。

房地产开发项目投资估算

引言概述正文内容1.项目规模估算1.1.确定项目用地面积：根据市场需求和项目布局，确定项目所需用地的面积。

考虑到道路、绿化等公共设施的要求，获得可开发用地面积。

1.2.计算总建筑面积：根据项目的规划和功能要求，计算各个建筑物的建筑面积，并累加得到总建筑面积。

2.项目成本估算2.1.土地成本估算：根据用地面积和土地市场价格，计算土地的购置成本。

2.2.建筑物成本估算：根据建筑面积，结合建筑材料和施工工艺，计算建筑物的建设成本。

2.3.基础设施成本估算：考虑到项目所需的道路、排水系统、供电系统等基础设施，计算基础设施的建设成本。

2.4.其他成本估算：包括设计费、流动资金、销售费用等，对项目的其他成本进行估算。

3.项目收益估算3.1.销售收益估算：根据市场调研和销售预测，估计项目的销售额和销售周期。

3.2.出租收益估算：如果项目是出租型房产，根据市场租金和出租周期，估计项目的出租收益。

3.3.其他收益估算：考虑到项目可能带来的其他收益，如广告收入、停车位租金等。

4.项目风险分析4.1.供应风险分析：根据市场调研和竞争情况，分析项目供应是否超过了需求，评估市场风险。

4.2.销售风险分析：考虑到项目的销售周期和价格波动，评估项目销售风险。

4.3.法律风险分析：审查项目合法性，评估项目可能面临的法律风险。

5.投资回报分析5.1.投资回报率分析：根据项目的总投资和预计收益，计算投资回报率。

5.2.资本金回收期分析：根据项目的投资额和预计年度收益，计算投资回报的资本金回收期。

5.3.内部收益率分析：利用现金流量分析方法，计算项目的内部收益率。

总结通过对房地产开发项目投资估算的详细阐述，可以看出在项目投资估算过程中，需要考虑到项目规模、成本、收益、风险等多个因素。

其中，项目规模的估算和项目成本的估算是项目投资估算的基础，而项目收益估算和风险分析则直接影响到项目的可行性和盈利潜力。

投资回报分析是对项目投资效果的衡量和评估，可以帮助投资者做出明智的决策。

浅析房地产开发项目投资估算的内容及特点

摘要：房地产开发项目的投资估算是投资项目决策的重要依据，估算结果的准确性与后期投资决策、筹措资金、项目工程进度、工程完工收益都有直接的影响。

房地产开发项目的投资估算不同于一般的工业项目的投资估算，具有特定的估算编制特点。

关键词：房地产；开发项目；投资估算房地产开发项目具有开发周期长、建设投资多、经营风险大等特点，因此项目投资估算分析成为房地产项目决策的重要依据之一。

投资估算也是房地产开发项目可行性研究的重要内容，投资估算的准确性不仅影响项目的决策，对后期施工的风险控制以及项目资金的投资效果都有影响。

房地产企业的投资估算必须建立在对市场充分调研的基础上，提高估算的准确性与全面性，以最少的投入取得最大的经济效益。

一、房地产项目投资估算的主要内容1.成本费用的估算房地产开发项目投资过程就是房地产商品的生产过程。

投资估算中最重要的估算内容就是开发成本及开发费用的估算。

开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、前期工程费、公共设施配套费、基础设施配套费、开发间接费和不可预见费。

【1】开发费用包括销售费用、管理费用、财务费用。

对成本费用方面的估算的全面性以及准确率直接影响了房地产开发项目可以获取的利润。

2. 销售收入方面的估算销售收入方面的估算是房地产开发项目能够获取经济利益的重要前提。

对销售收入方面进行估算应充分考虑房地产公司以往的销售业绩，项目所在地周边的配套情况以及同类项目的开发类型及销售情况。

在估算前做充分的市场调查和统计，再通过科学的估算方法对房地产开发项目进行预测和收入估算。

对销售收入方面的估算的准确性直接影响房地产项目的销售利润，因此，在估算定价的过程中，需采用多种方法反复进行估算。

3. 销售税费的估算在销售税费方面，需要估算内容比较多，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、价格调节基金、防洪保安费、土地增值税，企业所得税、房产税、土地使用税、印花税、契税等。

房地产公司由于其生产周期长，一般采取预售方式。

房地产项目估算与资金筹措

项目估算与资金筹措第一节投资估算4．3 房地产开发项目投资及收益估算4．3．1 房地产开发项目投资估算的阶段分别房地产开发项目投资估算是指在开发项目投资决策历程中，依据现有的资料和一定的要领，对开发项目的投资数额进行预计。

估算的历程也是明确开发项目范围、尺度、档次的历程，是形成投资收益估算的根本依据之一。

在我国，建立项目投资历程分别为筹划段、项目发起书阶段、可行性研究阶段、评审阶段、落实设计任务阶段，所以投资估算事情也相应分为五个阶段（见表）。

差别阶段所具备的条件和掌握的资料差别，因而投资估算的准确水平差别，投资估算所起的作用差别。

随着阶段的生长，观察研究不停深入，掌握的资料越来越富厚，投资估算逐步准确，所起的作用也越来越大。

房地产开发项目的经济评价首先是创建在明确项目投资估算的底子上，以后的一切阐发和评价事情皆是围绕这一底子，可以说它的正确与否在一定水平上决定了经济评价阐发的正确与否，差别阶段的经济评价，要进行差别深度的投资估算。

进行正确的投资估算，必须针对项目的特点，在差别的阐发阶段凭据所掌握的数据资料，在了解房地产开发项目本钱和用度组成的底子上进行范例化、步伐化的事情。

表 4.5 投资估算的阶段分别4．3．2 房地产开发项目本钱用度组成差别的地域，对房地产开发项目本钱用度的具体分别并不完全相同，但其根本组成是相同的，主要有以下几个方面：（1）土地用度是指开发商为获取土地使用权并进行开端开发所支付的用度，包罗；土地出让金，征地、拆迁、赔偿安顿用度和其它土地开发用度等。

（2）前期工程费是指房地产开发项目开工前的一些准备用度，包罗：可行性研究费，筹划、勘察、设计费，“七通一平”费，领取修建执照用度等。

（3）衡宇建安工程费是指直接用于项目主体衡宇修建安装的各项用度，包罗：修建工程费，设备及安装工程费，室内装饰费，其它用度等。

（4）大众配套设施费是指开发项目区域内，凭据都会建立配套要求，与开发项目的同时建立的非营业性大众配套设施（如中小学校、配套商业用房、派出所、居委会等）的建立用度。