北京市CBD及科技园区发展调研报告

北京市CBD,科技园区建设发展调研报告

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一、CBD

1、前言

北京作为中国的首都，是中国的政治经济以及文化中心，发展和建设商务中心区，是首都经济功能扩展的必然需要，对于推动北京经济社会发展，改善北京城市形象，确立北京在经济全球化中的地位，都有重要的意义。

2、主体

北京CBD是西起东大桥路、东至东四环，南起通惠河、北至朝阳北路之间7平方公里的区域。这里是摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，也拥有众多微型信贷服务机构，是金融工具的汇集之处，代表着时尚的前沿。同时，CBD又是无数中小企业创业和成长的摇篮。

多年前，第一机床厂、第二印染厂、雪花冰箱厂、北京吉普车厂，北京人脱口叫得出名字的工厂，几乎都坐落在今天CBD境内。那时，进入这个区域的主体人群是产业工人，进出这里的车辆主要是运货的大卡车。每天下午七点以后，这里就变成了一片寂静。

上世纪80年代开始，涉外机构开始进入朝阳区，这里成为北京对外开放的第一站。国贸的建设成为北京东部涉外办公领域全面启动的一个标志。此后，越来越多的大型跨国公司、国际驻华机构以及从事于服务、制造业的外商投资企业来朝阳区落户。

1993年国务院批准的《北京市城市总体规划》明确提出，在朝阳门至建国门，东二环至东三环一带，规划建设北京商务中心区。1998年，市规划局在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起

东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。

截止到2004年6月，北京CBD已经聚集了各类企业单位3000余家，其成长速度迅猛。其中，金融、保险、咨询服务、IT通讯等行业的企业占有相当比重，已初步形成以金融产业为龙头，金融保险证券、咨询中介、IT通讯等产业为主导的产业格局。据对CBD及周边10家重点写字楼的抽样调查，金融保险、顾问咨询、文化传媒、IT通讯行业企业占全部企业的50%以上。

北京CBD区域内除入驻了150多家外资银行、保险、证券公司及办事机构外，还聚集了800余家外资企业、近500家跨国公司、570家外国驻京代表机构，以及中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构近200家。在来京的170余家世界500强企业中，入驻CBD的企业达130余家，仅国贸中心就聚集了50多家世界500强企业。

2013年，这种集聚效应还在进一步加强，进驻CBD的服务业企业猛增加了300家，同比增长22.88%。现状.

CBD区域现有登记注册内资企业11000余家，国家工商总局注册企业100余家，个体工商户5200余家，内、外经济户口总数达到21000家。外资银行、保险公司及其代表机构约150家，律师、会计事务所、咨询等中介服务机构192家。近年，CBD区域写字楼出租率大都维持在90%左右。

行业分布

行业所占比例

金融、银行、保险及证券20%

会计、法律、咨询等专业服务

业16%

旅游、娱乐、物流等商业服务

业15%

电信及信息技术15%

制造、工程、设备13%

石油、化工及制药业11%

贸易业10%

从数据中我们可以看出，CBD中的产业以商业服务业为主，占总比重的76%，这也是北京的主导产业，经过多年的努力，CBD已经能撑起2.2%的GDP，为北京乃至全国的经济发展作出巨大贡献

作为全国最著名的中心商务区之一，北京CBD在布局上做了充分的考虑，特别是交通，只有交通发达，市场才能变得广阔。

从图片中不难看出，CBD中心商务区高楼林立，以商务办公用地为主占42.99%，虽然居住用地在总用地面积中占有不小的比例也达到了30.82%，但经过实地调查，CBD的公寓很少有业主自己购买居住的75%的业主都是作为投资购买的，这其中有投资兼自用作公司的，也有纯投资的。

相比于住宅,商务写字楼层数较多，因此总建筑面积比住宅总建筑面积大很多，居住面积与办公面积比例的失调，直接导致了CBD 的交通压力，同时，CBD还拥有大量的文化娱乐产业用地，这也导致在黄金时段会有大量的人流涌入，这也在增加着CBD的交通压力为此北京市政府对CBD的交通规划作了深入的研究

北京CBD交通规划，是在北京城市总体规划、CBD发展规划及整体城市交通规划基础上的区域交通规划。据此，研究并制定CBD的道路系统及内外交通组织方案。规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。

为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾，专家们根据交通需求，增加了路网的密度，把城市绿化与行人系统进行适当的融合；利用CBD区域模式及整体交通规划模型对CBD路网进行了评估，增加了南北向地铁线路。

地下空间的利用也是缓解CBD交通压力重要途径，充分利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑，尤其是核心区的地下一层相互连通，形成地下人行系统，并要求将地下车库尽可能连通，以减轻地面交通压力。

通过实地考察，我发现国贸桥周边无论是道路交通还是轨道交通，压力依然很大，主要集中在上下班时段，原因是CBD中心区的工作岗位较多，分布在全市的人才集中进出CBD会带来严重的地面交通拥堵，也会造成轨道交通的拥挤，加之地铁十号线信号时常出现中断，高峰期CBD附近的交通状况依然不够理想。但不得不说，北京政府在CBD的交通规划中投入了巨大的人力物力和财力，相信只要政府坚持治理，CBD的交通问题一定能得到缓解。

CBD公共绿化用地面积共33.39公顷，占总面积的11%，主要由以下几部分组成：四个主题公园以及环状绿化系统、沿街绿化带、通惠河北侧的滨河绿化带等，形成多层次的开放空间。

CBD作为北京的经济中心有着多种功能

管理功能

通过聚集众多国内外跨国公司总部，发挥企业战略策划和生产经营决策的中枢作用，发布投资、经营和生产组织的各项指令，实现对辐射区域范围的经济运行控制，使商务中心区成为全球经济循环网络中的重要空间结点。

集散功能

通过吸引国内外跨国金融保险机构、知名传媒公司和各类专业服务机构，建立便捷的国际资本市场，加速信息的中转和使用，汇集众多国际国内高素质人才，使商务中心区成为集散各种经济资源和生产要素的重要地区。

服务功能

按照世贸组织规则和国际惯例要求，不断提高政府公共服务的效率和水平，完善各类市场服务体系，培育市场经营主体，提供信息、法律、会计、培训、会展和物流等服务，降低企业市场运营成本，在商务中心区内构筑高度发达的服务体系。

交往功能

通过建设现代化的展览馆、博物馆、图书馆、影剧院、会展中心等国际交往设施，举办大型国际会议和展览，加强国内外文化团体的演出交流，吸引国际知名商会