华容大道地块项目市场调研与前期发展策划报告

44.24
30.05
30
31.91
31.91
15
54.32
0 2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
第一产业 第二产业 第三产业
25000
近5年居民收入情况
20000 15000 10000
5000
10782 5110
12949
14861
5825
6485
17157
20104
7198
8814
田家生态新城：位于华鲇路、人民南路和北湖路三路两侧，土地1500亩，实行整体开发。整个 项目利用7—10年的时间分五期开发到位。项目以打造一流住宅小区为主同时融入本土文化理念 ，集购物、休闲、餐饮、文化、会展、观光、娱乐、学校、医院等公益设施于一体，全力打造 田家湖生态新城的中央商务区
项目开发环境分析——项目开发环境分析小结
华腾置业华容大道地块项目 市场调研及前期发展策划报告
武汉亚展国际 2012年9月
目录
第一部分 市场调研分析 第二部分 项目地块价值分析及战略定位 第三部分 项目规划建议 第四部分 价格定价建议 第五部分 经济测算
1 PART 市场调研分析
1、项目开发环境分析 2、华容县房地产市场调研分析 3、商业专题研究 4、市场问卷调查
项目开发环境分析——宏观分析 2012年上半年，房地产投资、建设、销售均保持低位徘徊。在房地产政策方 面，由于7月初货币政策延续放宽趋势，引发了房地产政策导向的再一次收 紧，但是支持刚需等市场赖以稳定发展的主要政策力量并未改变。
亚展观点：通过分析，全国房地产市场将整体将继续保持回落。投资、建设等指标增速出 现一定程度的回落，房地产开发资金来源增速略有增加，房屋销售增速保持低位徘徊，土 地购置面积增速出现负增长，房价涨幅继续回落，比较住宅销售面积和商业销售面积，后 者增幅高于前者。
居民收入： 2011年全县城乡居民储蓄存款余额达到 67.68 亿元，同比增长 18.9%，人均占有量居全 市第一。
经济目标：经济总量在2011年突破200亿元基础上将会更快的持续扩张。预计2015年全县生产总值 达300亿元，年均平稳增长达12.5%。
项目开发环境分析——华容县基础配套描述 教育、医疗、零售、批发、物流、休闲、商务等基础配套集中在老城区
工业发展区域
马鞍新区 —城市东扩发展方 向
交通枢纽
老城区基础配套齐 全
华容目前生活医疗教育商业等集中于老城区，主要分布于护城港以东，华容河以西，二桥以南 ，城南路以北的老城区，基本涵盖了所有的基础配套。
项目开发环境分析——华容县基础配套描述 重点配套分析
田家生态新城，规划中央商务区
青松国际大酒店，华容唯一四星级酒店
物业类型
高层（18F）
多层、小高层、高层 多层（6F）
高层（23-25F） 高层
高层（18F） 多层、高层
多层 多层（6F）、高层
多层（6F） 高层（17F） 多层、小高层、高层
、酒店
容积率 3.09
1.6 1.8 4.5 3.5 2.2 1.8 1.58 1.5 2.9 2.06 2.12
开盘日期
成交均价（元/㎡）
2011.10.29
在售高层均价3200
当期2011.2.26 2011.4.28
华容县房地产项目基本集中在马鞍新区，高层住宅均价3200元/㎡，多层 住宅2600元/㎡。在售大型商业项目仅有华容城市广场及风尚国际。
类别
பைடு நூலகம்
老城区板块
马鞍山新区板块
区域特征
传统的中心城区、商业发达 、教育医疗等配套成熟、生
活便利。
位于城区西北方位，是华容县目前新的行政居住区。区域商业 、生活配套等形式较为简单，但是随着政府规划方向未来发展
城镇居 民可支 配收入
农村居 民人均 纯收入
0 2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
经济水平： 2011年全县生产总值达到203.88亿元，较上年同期增长15.0%。其中：第一产业增加值 44.24亿元，增长3.5%；第二产业增加值105.31亿元，增长20.3%；第三产业增加值54.32亿元，增 长13.2%。
空间大。
产品类型
基本为已入住的多层小区； 在售住宅项目仅金港湾锦绣 城项目，为高层产品；另外
有大型商业项目在售；
以多层和高层为主，部分项目有花园洋房产品
住宅均价 规划目标
3200元/㎡ 中心城区
2500元/㎡（多层）3200元/㎡（高层） 行政生活区
华容县房地产住宅市场趋势主要是由老城区向新区发展。马鞍山新区随着政府“北扩西移，扩 容提速”的县城建设发展目标不断发展，供应量逐年提高，目前华容县住宅项目基本集中在马鞍 山新区。
马鞍新区规划行政中心及高新技术产业区，从几个区域的规划来看，马鞍新区的规 划起点高于其他的区，预测将吸引大量的房地产投资。
华容县城市的基础配套中，工业园区功能配套和综合承载能力明显加强，这将进一 步增加县城的人流，刺激消费，同时也增加了房地呈良性发展的氛围，尤其是商业地 产。
华容县房地产市场调研分析——房地产发展状况分析
当前货币政策延续放宽趋势，支持刚需等市场赖以稳定发展的主要政策力量并未改 变，该政策将指引更多的房地产开发资金进入到三四线城市，则三四县市的整体房地 产发展水平呈上升态势。
华容县经济发展迅速，进一步刺激房地产市场的平稳发展。其GDP和居存款等稳居 岳阳市第一，同时预计在2015年生产总值突破300亿。城市经济的快速发展，将刺激 房地产进入新一轮的发展期。
在售楼盘分布图
目前华容县在售住宅项目主要集中在马鞍新区，老城区目前在售有金港湾和华容 城市广场。具体分布图如下：
在售楼盘一览表
项目名称
融城嘉园
香溢花城
华景大公馆
金帝华都御景园
马鞍山新区
金地佳苑 万丽花园
绿景现代城三期
容祥花园
华府山庄
老城区
天福鑫城
金港湾
华容城 市广场
建筑面积 53000㎡
11万㎡ 11万㎡ 93161㎡ 29000㎡ 54500㎡ 80000㎡ 105274㎡ 10800㎡ 12067.9㎡ 5万㎡ 35万㎡
项目开发环境分析——华容县经济发展分析
华容县经济总量持续扩张，人均消费水平快速增长，将进一步刺激房地产市场 的平稳发展
单位：亿元 单位：元
近5年华容县产业结构发展
120
105.31 105
90
76.249 75
60
58.93
49.34
45
35.69
34.96
35.15
40.01 39.406
45.29