广州花都区迎宾大道北亩商业金融地块调研报告
广州花都区迎宾大道北亩商业金融地块调研报告
花都区迎宾大道北101亩商业金融地块调研报告开发部:余海东黄刚山2009年6月26日目录第一部分地块情况 (3)一、地块地理位置 (3)二、地块主要参数 (5)三、地块背景 (6)四、地块现状 (7)第二部分宏观环境简介 (11)一、花都简介 (11)二、近期经济简介 (11)第三部分房地产市场分析 (13)一、花都近年房地产开发投资情况 (13)二、酒店市场 (14)三、写字楼市场 (17)四、商业发展情况 (19)第四部分项目综合可行性分析 (21)一、地块优劣势分析 (21)二、开发可行性分析 (22)三、结论 (22)第一部分地块情况一、地块地理位置地块位于花都区迎宾大道北，距花都区政府约4公里，距新白云机场约9公里路程，直线距离只有5公里合和新城三、地块背景地块所在区域邻近机场，附近开发程度还较低，主要开发项目为酒店，自机场迁入花都以来，高档酒店数量突增，07年新开的华锯君悦酒店、云峰大酒店等项目就在地块附近，香港投资的五星级嘉华皇冠假日酒店目前正在建设中，该项目已于今年5月份封顶嘉华皇冠假日酒店地理位置与本地块有些特殊，该项目于2007年奠基动工，对外宣称占地190亩，建成后将包括高级酒店、甲级写字楼、服务式住宅和商品房，现在两栋主体楼已经封顶，其中一栋刚好嵌入本次出让地块的中间，另一栋位于地块旁边，而本次出让地块101亩，结合地块自身及周边地形观察，有可能在他们所说的190亩之内，向房地产交易中心咨询时对方工作人员表示嘉华集团可能也将参与此地竞买，并声称将会是公平竞争嘉华集团在花都发展简介：➢嘉华国际1987年在香港联交所上市，主要在香港和内地投资地产及酒店项目。
该集团在香港的地产项目超过40个，还持有银河娱乐集团有限公司18.7％的权益，银河娱乐在澳门发展有“星际酒店”等项目➢嘉华国际早在上世纪90年代已进入广州，开发了位于越秀区东风西路的港式住宅嘉和苑，并于上世纪90年代初期进入花都拿地。
广州市花都区新华街迎宾大道花都区交通局以东(J10-XH01)地块
广州市花都区新华街迎宾大道花都区交通局以东（J10-XH01）地块经广州市人民政府批准，广州市国土资源和房屋管理局以挂牌方式出让1（幅）地块的国有土地使用权。
现将有关事项公告如下：一、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求：地块的出让条件如下：1.竞买人须承诺取得该地块后的经营期不少于10年，非花都区本地企业须承诺在取得该地块后2年内将总部迁入花都区；2.竞买人须承诺取得该地块后1年内动工建设，总工期不超过2年；项目投入营运后在花都区年纳税1亿以上，并按土地成交价格的50%缴纳保证金或提供银行履约保函；3.竞买人须承诺取得该地块后10年内不得转让该地块及其所投资物业。
竞买人须提供上述事项的书面承诺函。
其他情况：土地使用权出让年限：居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地40年，其他用地50年。
具体情况及要求可参阅：《成交确认书》（样本）、《广州市国有建设用地使用权出让合同》（样本）及相关规划文件，规划指标要求按国家有关规定和规划部门最新批复执行。
二、中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加，申请人可以单独申请，也可以联合申请。
申请人应具备的其他条件：中华人民共和国境外的法人、自然人或其他组织参加竞买的，应当符合房地产市场外资准入和外汇管理的规定；联合竞买的，竞买申请书应列明各成员单位并签章，各成员单位为竞买及竞得后的行为承担连带责任，联合竞得的单个地块不得分割；凡在广州市行政区域内有严重违反土地出让合同、闲置土地或有其他不良记录的，及与其有参股、控股、投资关系的法人、个人及其他组织，均不得参加本次竞买。
三、本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。
四、本次挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。
申请人可于2011年9月1日至2011年9月27日到广州市房地产交易登记中心获取挂牌出让文件。
五、申请人可于2011年9月1日至2011年9月27日到广州市房地产交易登记中心向我局提交书面申请。
RFDWZYF花都宗地块市场调研报告ppt
周边拥有成熟的居住和商业区，包括新华镇、花都广场等地，同时距离广州白云 国际机场和广州火车站较近。
气候和自然环境
气候
花都区属于亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿润，雨量充沛。
自然环境
花都宗地块周边自然环境优美，紧邻花都湖公园，空气清新，适合居住和休闲。
交通和基础设施
交通
花都宗地块交通便利，附近有地铁9号线和多条公交线路，便于出Байду номын сангаас。
经营风险和管理风险
经营风险
可能因销售策略、产品质量、售后服务等因 素引发经营风险，影响地块市场的持续发展 。
管理风险
由于花都宗地块的开发、运营、管理过程中 可能存在不确定因素，如团队能力不足、信 息不对称等，可能对地块市场造成潜在威胁
。
06
结论和建议
结论总结
花都宗地块市场表现出强劲的增长趋 势，预计未来三年市场规模将持续扩 大。
法规风险
涉及土地使用、环境保护、税收等方面的 法规变化可能对地块市场构成潜在威胁。
市场波动风险
价格波动风险
花都宗地块市场的价格波动受多种因素影响，如经济环境、供求关系、竞争状况等，投资者需关注价 格波动可能带来的损失。
需求波动风险
由于市场需求的不可预测性，如发生变化将对地块市场的销售和收益产生影响。
绿色环保需求提升
随着社会环保意识的提高，花都 宗地块市场对绿色环保建筑的需 求逐步提升。
智能化发展需求
随着科技的不断发展，花都宗地 块市场对智能化建筑的需求也在 逐步提高。
04
竞争情况分析
竞争对手概述
绿城集团
进入花都市场多年，拥有丰富的房地 产项目经验和品牌影响力，注重品质 和服务。
花都区功能片区土地利用总体规划
花都区功能片区土地利用总体规划1. 引言本文档是花都区功能片区土地利用总体规划的详细描述和分析。
规划的目的是为了合理规划土地利用，促进经济发展和社会进步，提高生活质量和环境保护水平。
2. 规划目标本规划的目标是：•全面贯彻可持续发展理念，实现经济、社会、环境的协调发展。
•合理配置土地资源，推动产业升级和城市转型。
•优化城市空间布局，提高土地利用效率。
•加强生态保护和环境治理，打造宜居花都。
3. 规划原则本规划遵循以下原则：•充分调研和分析，科学决策。
•综合考虑经济、社会、环境等因素，实现全面发展。
•优化空间布局，提高土地利用效益。
•保护生态环境，提升居民生活质量。
•合理分期落实，逐步实现规划目标。
4. 规划内容4.1. 土地利用现状分析本章分析了花都区目前的土地利用现状，包括城市建设用地、农业用地、保护用地等各个方面的情况，为规划后续工作提供基础数据支持。
4.2. 功能片区划分本章根据花都区的发展要求和特点，将区域划分为不同的功能片区，如生态保护片区、产业发展片区、居住区等，详细描述了各片区的特点和发展方向。
4.3. 土地利用总体布局本章对各功能片区的土地利用进行详细规划，包括土地利用类型、空间布局等内容。
同时，根据经济发展和人口增长的需求，设计合理的土地利用总体布局。
4.4. 生态保护和环境治理本章提出了生态保护和环境治理的措施和方案，包括生态修复、水资源保护、大气污染治理等，旨在保护花都区的自然环境，提高居民的生活质量。
4.5. 实施策略和措施本章提出了具体的实施策略和措施，包括政府引导、产业扶持、项目管理等方面的工作，以确保规划的有效实施。
5. 规划实施步骤本章详细描述了规划的实施步骤，包括调研分析、方案设计、评估审批、实施监督等环节，确保规划的顺利实施。
6. 规划效果评估本章对规划实施的效果进行评估，包括经济效益、社会效益、环境效益等方面的评估，为后续的规划调整和改进提供参考。
7. 总结本文档对花都区功能片区土地利用总体规划进行了详细描述和分析，包括规划目标、原则、内容等方面的内容。
广州大道北商圈调研报告
一、前言 (1)二、商圈发展前景及优劣势 (2)商圈周边环境及社区分布地图 (2)商圈发展前景 (2)商圈优劣势 (3)三、调研分析 (3)嘉裕太阳城广场 (3)3.1.1嘉裕太阳城广场简介 (3)3.1.2嘉裕太阳城广场各层业态及主力店分布情况 (3)3.1.3调研分析 (4)摩登百货圣地店 (4)3.2.1摩登百货圣地店简介 (4)3.2.2摩登百货圣地店各层业态及主力店分布情况 (5)3.2.3调研分析 (5)广百百货佳润广场 (5)3.3.1佳润广场简介 (5)3.3.2广百佳润广场各层业态及主力店分布情况 (5)3.3.3调研分析 (6)梅花园商业广场 (6)君华香柏广场（在建） (6)四、总结 (7)一、前言此次的调研是位于白云区与天河区交界处的广州大道北一线的区域商业，主要调研项目包括有：嘉裕太阳城广场、圣地广场、广百佳润广场、梅花园商业广场等。
广州大道北商圈位于广州北部的白云区南湖板块，地铁三号线延长线地段，主要由嘉裕太阳城广场、君华香柏广场、摩登百货圣地店、广百佳润广场、梅花园商业广场等大型商业、高级公寓、高级生活住宅社区等组成。
广州大道北区域商业处于广州大道北一线，白云区与天河区交界处的市郊范围。
与广州市几大商圈（天河中心商圈、北京路商圈、中山六路商圈、农林下路商圈、上下九商圈等）不在同一条发展主轴线上，也由于白云区范围内缺乏较成熟的大型商圈与之竞争分流，使得广州大道北商圈在天河区商圈辐射和白云区商圈竞争氛围薄弱的双重有利条件下迅速崛起。
广州大道北商圈经过这几年的培育期，在地铁三号线延长线开通带来众多便利的条件下，逐渐形成围绕地铁三号线的商圈形式。
二、商圈发展前景及优劣势商圈周边环境及社区分布地图【注：红色区域内A为嘉裕太阳城广场，B为君华香柏广场(在建)，C为摩登百货圣地店，D为广百佳润广场，绿色标记为京溪街道15个高级住宅社区】商圈发展前景短短三四年的时间，位于广州北部的白云区南湖板块见证了广州大道北商圈的拔地而起。
广州市花都区规划(新)
花都区域规划行政区域●全区总面积969.12平方公里，下辖新华、花东、狮岭、炭步、花山、赤坭、雅瑶、梯面八个镇（街）。
区委、区政府所在地新华街，距广州中心城区22公里。
户籍人口63万。
是著名侨乡，有港澳台及海外侨胞约30万人。
城区规划●花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽。
到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。
城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。
自然资源●花都区自然资源丰富。
矿产资源已探明的有18种，其中储量大、品位高的有石灰石、高岭土、粘土、花岗岩等，开采前景好。
水量充沛，地表水多年平均流量为11.5亿立方米，建有中小型水库17座，区内有流溪河、巴江河淌过。
旋游资源●花都区地貌¡°三山一水六平原¡±，山青水秀，环境优美。
有省级的王子山森林公园、省级旅游度假胜地¡ª¡ª芙蓉度假村、洪秀全故居和纪念馆、资政大夫祠、盘古王庙、圆玄道观等主要景点。
洪秀全故居是全国重点文物保护单位。
花都特产炭步文岗香芋¡ª花都区炭步镇文岗村生产的¡°炭步芋头¡±远近闻名。
传说清朝乾隆微服游江南，乾隆王吃后大加称赞。
只有文岗村种出的¡°香芋¡±味道最好，既松化可口又香气扑鼻。
北兴京塘莲藕¡ª北兴镇京塘村一口20多亩大的莲藕塘，产藕的历史有200多年。
这口塘生出的莲藕其貌不扬，生吃十分爽甜，熟食松化香滑，而且还有补气、补血等药用功效。
梯面山区绿色食品¡ª茅輋米是梯面镇梯田特产的优质米，在种植过程中用手工除草、除虫，不用农药。
花都调研报告
花都区概况1、地理位置花都区位于广东省中南部，广州市北部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。
距广州市中心城区22公里，地处珠江三角洲通往全国的咽喉要道。
是广州北大门，是南北交通要道，素称“省城之屏障”、“南北粤之咽喉”。
花都的自然资源、人文资源十分丰富，是太平天国革命领袖洪秀全的故乡。
2000年5月21日又经国家批准撤市设区，成为广州市花都区。
2、人口与面积花都全区总面积969.12平方公里，下辖新华街和花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、梯面、雅瑶七个镇。
区委、区政府所在地新华街，距广州中心城区22公里。
户籍人口63万，常住人口72万，外来人口30万人，年商旅人口350万人，是著名侨乡。
3、城市建设目前，花都区城市功能品位不断提升，中心城区建成区面积由2005年的36.6平方公里发展到现在的51.28平方公里，全区建成区面积达109.25平方公里。
形成了以体育中心为核心的“运动休闲区”，以新世纪广场为中心的“商业区”和以花都广场为标志的“行政区”三大功能区。
建设了秀全公园、人民公园、花果山公园、马鞍山公园四大公园，成为市民集会、娱乐、休闲的乐园。
2010年 花都区全面完成狮岭、炭步、花东三个中心镇总体规划及全区所有行政村村庄规划。
2010年广州地铁三号线延伸至花都，地铁九号线开工建设，积极配合武广高铁建设通车、广清高速改扩建等工作。
新都大桥、云山大桥、东风大桥、西二环全线等重点路桥相继建成，改造和打通三东大道、迎宾大道西、松园路、曙光路、花城北路等重要路段，新建马鞍山公园等等。
4、交通状况机场——中国三大枢纽机场之一的新广州白云国际机场坐落在花都区花东镇，首期工程年旅客输送量为2500万人次，货运吞吐量为100万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和500万吨货运。
铁路——广州地区三个始发站之一的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉——京广铁路从此经过。
公路——有105国道、106国道及107国道。
广东广州花都发展战略及市场研究报告
• 建住房[2006]165号“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见” 需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计 条件，重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类 住宅项目特别是别墅类项目，‥‥‥ 。
发展战略：
“未来五年将加快珠江新城、广州 新城、白云新城、广州科学城及周边 地区、南沙地区、大学城及周边地区、
白云国际机场及周边地区、铁路新客
站周边地区、萝岗中心区、琶洲地区 等十大重点发展区域的建设”；
“大力实施‘南拓、北优、东进、 西联’的城市发展战略，进一步完善 多中心、组团式、网络型的城市空间 架构，推动城市走上生产发展、生活 富裕、生态良好的发展道路”
寓 美林基业
规模 约1万亩 1200亩 约3500亩 逾160万㎡ 60万㎡ 约1000亩 总建筑面积超 过400万㎡ 900多亩 1000亩 700多亩 10000亩
11
1 区域发展
“北优”为花都带来新的发展契机 花都—未来广州地产热点发展区域
2 市场分析
花都房地产市场发展现状 山前大道板块主要个案分析
3 未来展望
需求愈趋多样性的客户群体
品牌发展商综合性项目必成区域标杆
12
（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势
政策解读：
• 国办发〔2006〕37号 “关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ”第六条：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。 ‥‥‥继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、 大套型住房土地供应”。
广州市花都区房地产市场调查报告17879533
广州市花都区房地产市场调查报告一．花都区概述花都位于广州北大门，广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。
素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。
1993年，花都（花县）撤县建市；2000年成为了广州市花都区。
花都区位于广州市北部，辖区面积968.64平方公里，人口76.87万，外来人口50.5万。
花都区城区（新华镇）人口28.38万。
花都区共有11个镇。
区内有广州火车北站、狮岭皮具皮革城、汽车城、珠宝城和广州新国际机场。
花都区总面积960平方公里,地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。
东有流溪河流经，西有巴江河过境。
花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。
阳光、雨量充足，草木常青，四季花开。
花都的自然资源、人文资源十分丰富，是太平天国革命领袖洪秀全的故乡。
下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、花侨、雅瑶十一个镇。
区委、区政府所在地为新华镇，是花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心，是广州卫星城，面积23平方公里，距广州中心城区仅22公里。
二．花都区房地产概况近年来，随着“大广州战略蓝图”的展开，广州的发展重心向北部转移。
而花都，则成为广州“北优战略”的中心，迎来了一个历史性的发展时期。
进入2006年，广州楼市的“热”也蔓延到了北部，以新国际机场为依托的花都区迎来了风华正茂的好年华。
在雅居乐花都项目、恒大金碧御水山庄、碧桂园假日半岛、合和新城的销售利好带动下，多个大集团加快了抢滩步伐。
花都以其低廉的----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------地价、优美的自然生态以及强大的发展后劲，被喻为广州房地产业的最后一块“处女地”。
花都融创茂调研报告
花都融创茂调研报告花都融创茂调研报告一、调研目的本次调研旨在了解花都融创茂的发展现状、经营情况及未来发展方向，提供有针对性的建议和意见。
二、调研方法1. 网上收集相关信息：通过搜索引擎、新闻媒体和行业报告等途径，了解项目的基本情况、市场反馈和竞争对手等方面的信息；2. 实地考察：前往花都融创茂所在地，参观建筑、商铺和周边环境，与相关人员进行访谈；3. 数据分析：根据收集到的资料和访谈结果，进行数据分析和总结。
三、调研结果1. 发展现状：花都融创茂作为一座大型综合体项目，整体建筑规划相对完善，包括商铺、住宅、办公楼等功能。
项目建设已经完成并投入使用，吸引了不少居民和游客前来消费和休闲。
2. 经营情况：根据访谈和调研数据，花都融创茂商铺运营情况良好。
各类型商家齐全，品牌种类多样，为消费者提供了丰富的购物选择。
同时，商铺租金收入稳定，租户满意度较高。
3. 市场竞争：花都地区商业市场竞争激烈，附近有多个商业综合体项目，除了吸引本地居民外，也吸引了外地游客。
因此，花都融创茂需要进一步提升自身的竞争力，提供独特的吸引力和优势。
4. 发展方向：根据调研结果和访谈意见，我们提出以下建议： - 加强品牌引进和优化：引进更多知名品牌，提升商铺的品牌口碑，同时优化品牌结构，提供多样化的商品和服务；- 提升商业体验：通过提升服务质量、增加娱乐设施和文化活动，提升消费者的购物体验和活动参与度；- 加强营销推广：通过线上线下的推广活动，提高品牌知名度和项目吸引力；- 优化商铺租金收入：根据市场需求和投资回报率，适当调整商铺租金，吸引更多品牌和商户入驻。
四、结论花都融创茂作为一座大型综合体项目，目前发展良好，但要面对激烈的市场竞争。
为提升竞争力和吸引力，我们建议加强品牌引进和优化、提升商业体验、加强营销推广和优化商铺租金收入。
通过实施这些措施，相信花都融创茂能够进一步提升自身的品牌影响力和市场地位。
关于花都区商业的调查研究报告
花都商业调查研究报告前言：本项目地处花都区中心区域，位于秀全大道与建设路交汇处。
开业已两年，但三楼依然没有经营，现考虑到项目整体赢利模式及开发商长期利润的因素，针对三楼的经营模式及业态定位做本次市场调查。
由于项目本身的特殊性，给项目整体经营管理和三楼的开发与市场定位造成一定的难度，如果市场定位不准确，将直接影响项目的销售和后期的经营管理。
为此，凌峻机构组成了专业的项目小组对花都商业市场进行了系统深入的市场调查研究工作。
并与开发商工作人员及投资者、经营者进行沟通，以了解当地的商业市场环境、发展趋势及消费者消费倾向、消费能力。
本次调查主要容：一、花都宏观环境概况二、区域商业概况三、本项目概况四、项目SWOT分析五、结论及建议附件：酒店调查报告第一部分：总论一、适用围：本次调查具有时间性，若进行多次的跟踪调查研究分析将得到更全面、系统、动态的市场情况资料，本调查结论只适用于花都地区。
二、调查背景金锣湾购物中心地处花都建设路与秀全路的交汇处，是花都区域核心商圈位置。
该区域是花都区商业最集中的街道，是花都商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心的双重功能。
然而，金锣湾购物中心因其建设规划以及经营模式的特殊性，导致部分产权单位在经营发展过程中受到了多方面的限制。
如何实现金锣湾购物中心运营利益最大化，建立最佳运营管理模式，寻找金锣湾购物中心三楼产业的最佳经营业态成为目前经营管理金锣湾购物中心的重点。
在此背景下我们对花都商业发展状况进行了专项市场调查和研究。
以期通过市场调查和研究为金锣湾购物中心三楼产业的市场定位寻找依据，为以后收回金城购物中心后如何发挥整体项目的最大利益形成理论基础，力求为项目寻求最佳业态组合和市场定位提供依据。
三、调研说明1、调查设计本次调查的对象是现有事实和业已形成的商业形态, 因此本次调查通过对上述事实进行描述性调研，实施探索性的研究。
力图通过对现有事实和必然发生的事物进行调查，建立在对相关的事实进行收集和描述的基础上，对未来的发展作科学的判断。
商业用地摸查情况汇报
商业用地摸查情况汇报根据市规划局的要求，我们对所属商业用地进行了摸查情况的汇报。
经过实地调查和数据整理，现将情况汇报如下：一、商业用地基本情况。
我们所属商业用地总面积为XXX平方公里，其中包括XX个商业综合体和XX个商业街区。
商业用地分布均匀，交通便利，周边配套设施完善，具有较好的发展潜力。
二、商业用地开发情况。
目前，我司已完成XX个商业用地的开发工作，其中包括商业综合体和商业街区。
商业综合体主要以购物中心、写字楼、酒店等为主，商业街区则以零售、餐饮、娱乐为主。
开发项目均取得了良好的经济效益和社会效益。
三、商业用地利用情况。
商业用地的利用情况良好，租赁率保持在较高水平，吸引了大量知名品牌和商户入驻。
商业综合体和商业街区的日常管理维护工作有序进行，环境卫生得到有效保障，消防安全和人员安全得到了有效保障。
四、商业用地存在问题及建议。
尽管商业用地的发展取得了一定成绩，但也存在着一些问题。
例如，部分商业用地的停车位不足，导致停车难问题；部分商业综合体的业态单一，缺乏特色和竞争力；商业街区的管理水平和服务质量有待提高等。
针对这些问题，我们建议加大停车位规划建设力度，引入更多优质业态，提升管理水平和服务质量等。
五、商业用地未来发展规划。
未来，我们将继续深化商业用地的开发和利用，加大对商业综合体和商业街区的更新改造力度，引入更多优质商户和品牌，提升商业用地的整体形象和竞争力。
同时，我们将加强与周边居民和企业的沟通合作，共同促进商业用地的可持续发展。
六、结语。
商业用地的摸查情况汇报至此结束。
我们将按照市规划局的要求，不断优化商业用地的管理和服务，为城市经济发展和居民生活质量的提升做出更大的贡献。
感谢各位领导和同事的支持和配合！。
广州市花都区城市中轴线北段片区规划控制研究探析
广州市花都区城市中轴线北段片区规划控制研究探析摘要：花都中轴线是花都区实施“强芯”战略的重要抓手，随着中轴线南段建设的加快，北部地区的扩容提质也提上议事日程，笔者通过梳理评估花都区中轴线发展状况，盘整中轴线北段生态资源，按照“明定位、提策略、优交通、定指引”四个思路对该片区的规划控制和景观提升进行研究。
关键词：城乡融合；产业发展；景观提升；花都区位于广州的北部，是广州的北大门，坐拥广州白云国际机场和广州北站两大交通枢纽。
近几年，花都区正在全面推进148平方公里空铁融合发展核心区的建设，依托空铁联运枢纽，以花都中轴线、北站商务区、花都湖地区构成的商务金三角为抓手，打造粤港澳大湾区空铁融合示范区。
花都中轴线北起芙蓉嶂水库，南至新街河，东至106国道，西至秀全水库，南北全长约17公里，东西宽度约8公里，是南北向贯穿我区的城市发展主轴，是实施“强芯”战略的重要抓手，主要发展总部经济、商务办公、商业休闲、文化旅游等四大功能。
花都区高度重视该片区的发展，随着中轴线南段建设的加快，北部地区的扩容提质也提上议事日程。
本次花都中轴线北段规划控制研究的工作范围东至铁山河，南至花都大道，西至杨屋路（Y717道路），北至芙蓉峰，面积约47平方公里。
工作内容一是开展城市中轴线北段规划研究和功能提升策划研究，二是开展轴线及两侧主要控制地带内（轴线两侧各500-1000米）的违法用地和违法建设的摸查及整治工作。
本次研究主要是通过梳理评估花都区中轴线发展状况，盘整中轴线北段山水、农田、村庄等生态资源，进一步优化花都区一轴四带一核多组团空间格局，促进城乡融合发展，整体提升中轴线北部地区，树立花都城市新形象。
按照“明定位、提策略、优交通、定指引”的思路对该片区开展研究策划工作。
一、梳理现状规划，明确未来发展定位本次通过回顾花都主城区的发展历程、梳理现状建设情况和已批的中轴线CBD地区、广州北站地区、花都湖周边地区等重点片区的控规，把握花都区在粤港澳大湾区北部生态文化旅游合作区新机遇，依托花都空铁交通枢纽优势和优良的生态环境资源，从总体层面对整个花都中轴线进行研究定位。
广州花都经济开发区土地集约利用程度评价
广州花都经济开发区土地集约利用程度评价摘要院开发区作为区域经济发展的重要空间载体，是当前城市经济的增长点。
开发区的土地集约利用程度直接关系到开发区的可持续发展。
本文以广州花都经济开发区为例，在数据调查研究基础上，在ArcGIS 和遥感技术支撑下，从土地利用状况、用地效益和管理绩效3 个方面构建开发区土地集约利用评价指标体系，运用多因素综合指标体系评价法，对土地利用集约度程度进行评价。
Abstract: Development zone as an important regional economic development space carrier, is the growth of current urban economic.Development zone land intensive utilization degree directly related to the sustainable development of development zone. This paper based onthe data investigation and study, under ArcGIS and remote sensing technology support, constructing development zone land intensiveutilization evaluation index system in three aspects: land use status, land use efficiency and performance management: using the method ofmulti -factor comprehensive index system of evaluation to evaluate the degree of land use intensity of Guangzhou Huadu economicdevelopment zone.关键词院开发区；土地集约利用；评价Key words: development zone；land intensive utilization；evaluation中图分类号院F301.23 文献标识码院A 文章编号院1006-4311（2014）18-0176-030引言开发区土地集约利用评价是国土资源大调查“土地资源监测调查工程”的重要组成部分。
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[键入文字] 花都区迎宾大道北101亩商业金融地块调研报告
开发部:余海东黄刚山
2009年6月26日
目录
第一部分地块情况 (3)
一、地块地理位置 (3)
二、地块主要参数 (5)
三、地块背景 (6)
四、地块现状 (7)
第二部分宏观环境简介 (11)
一、花都简介 (11)
二、近期经济简介 (11)
第三部分房地产市场分析 (13)
一、花都近年房地产开发投资情况 (13)
二、酒店市场 (14)
三、写字楼市场 (17)
四、商业发展情况 (19)
第四部分项目综合可行性分析 (21)
一、地块优劣势分析 (21)
二、开发可行性分析 (22)
三、结论 (22)
第一部分地块情况
一、地块地理位置
地块位于花都区迎宾大道北，距花都区政府约4公里，距新白云机场约9公里路程，直线距离只有5公里
区政府
新机场
本地块
合和新城
二、地块主要参数
三、地块背景
地块所在区域邻近机场，附近开发程度还较低，主要开发项目为酒店，自机场迁入花都以来，高档酒店数量突增，07年新开的华锯君悦酒店、云峰大酒店等项目就在地块附近，香港投资的五星级嘉华皇冠假日酒店目前正在建设中，该项目已于今年5月份封顶
嘉华皇冠假日酒店地理位置与本地块有些特殊，该项目于2007年奠基动工，对外宣称占地190亩，建成后将包括高级酒店、甲级写字楼、服务式住宅和商品房，现在两栋主体楼已经封顶，其中一栋刚好嵌入本次出让地块的中间，另一栋位于地块旁边，而本次出让地块101亩，结合地块自身及周边地形观察，有可能在他们所说的190亩之内，向房地产交易中心咨询时对方工作人员表示嘉华集团可能也将参与此地竞买，并声称将会是公平竞争
嘉华集团在花都发展简介：
嘉华国际1987年在香港联交所上市，主要在香港和内地投资地产及酒店项目。
该集团在香港的地产项目超过40个，还持有银河娱乐集团有限公司18.7％的权益，银河娱乐在澳门发展有“星际酒店”等项目
嘉华国际早在上世纪90年代已进入广州，开发了位于越秀区东风西路的港式住宅嘉和苑，并于上世纪90年代初期进入花都拿地。
2006年5月26日，嘉华国际和万科集团达成协议，成立合资企业，共同发展同样位于花都新华的另一占地约1000亩的新项目
2007年经过114轮竞价以2.06亿元取得花都建设北路地块，楼面地价4598元/平方米，比底价翻了3倍多，高于当时花都区一手楼均价
四、地块现状
嘉华酒店项目
君悦酒店
本地块
第二部分宏观环境简介
一、花都简介
花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空、铁立体交通网络。
总面积970平方公里，户籍人口63万。
功能定位：花都区将发展成为拥有强大对外交通枢纽功能，自然生态优美，以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业为特色的，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州北部重要城市组团。
空间结构：北山南城、一港二区、西主东辅，主城区的规划结构为“二核心三廊道八组团”，辅城区的规划结构为“一核心二廊道四组团。
二、近期经济简介
自白云机场、汽车城等重大项目进入花都以来，给花都带来了强大的动力和活力，精心打造珠宝城、汽车城、皮具城以及航空港和亚洲物流中心等，2008年全年花都区国民生产总值489.56亿元，同比增长12.8%。
按常住人口计算，人均地区生产总值66870元，同比增长9%。
2008年城区居民人均可支配收入21081元，比上年增长18.45%%；农民年人均纯收入9068元，增长13.2%
2008年城乡居民存款达到了301.6亿元，年均增幅在16.2%
第三部分房地产市场分析一、花都近年房地产开发投资情况
二、酒店市场
（一）发展历程
早期花都区的酒店业以天王酒店、丽美大酒店、花都大酒楼为代表，96年新建的四星级新世纪酒店一帜独秀，在花都的酒店及餐饮行业中独领风骚数年，后来由于经营不善，于2005年进行拍卖，由外资重新投资掌控经营，现在仍算是花都最有名的老牌酒店。
2006年以来，随着花都投资环境的日益改善，商务洽谈及广交会等商务客源的日益增多，花都区如雨后春笋般涌出一大批新兴的酒店：华钜君悦、机场诺富特大酒店、云峰大酒店、合兴大酒店、锦都商务酒店、凤凰商务公寓、华悦酒店、享利商务酒店、银丰国际公寓等不同星级不同类型的酒店，为企业投资提供了良好的配套服务环境。
现花都有综合性酒店 47 家，可提供 8000 多个床位，3万多个餐位。
到目前为止花都城区还没一家真正意义上的五星级酒店，新世纪酒店曾在2007年被国家旅游局摘掉四星的等级，后来广州旅游局复评，认为是误摘，现在正在冲五星，但毕竞年代较久远，设备装修等已不如新开酒店；君悦酒店也自称为准五星，实际为四星，只有现在在建的嘉华皇冠假日酒店是按五星级标准建设，现在主体已经封顶。
机场旁边的诺富特酒店和南航明珠酒店算得上五星级标准。
近几年祈福集团大举进入花都的房地产市场，同时也看好花都的酒店业发展前景，伴随地产开发的还有祈福的几个酒店，不过几年时间过去了，真正投入运营的还较少，未来都建好之后也将进一步丰富花都空港周边的酒店市场
（二）客源分析
花都酒店客源规模与分布范围较广范，外省市商务客人、港澳及广州周边城市旅游度假客人、每年参加广州交易会的外国游客居多，且每年呈不断上升的趋势。
这类客人文化素质层次较高入住酒店的要求较高，个人的消费水平也高另外花都周边如皮革等产业的工厂较多，经常会与客商举行一些产品展示及座谈会等，对高档酒店的宴会厅及大型会议室需求较多
（三）现状分析
城区及近郊最主要的为新世纪、君悦、云峰等几大酒店，都是四星级，除新世纪为城区中心的传统高档酒店外，另外的主要都集中在去机场的迎宾路上
新世纪的客源比较广，外商、投资者、旅游者以及其他高端客户群等，因为他地处城区最中心，邻近商业大道，周边餐饮娱乐等比较发达；而君悦、云峰等则主要针对机场客户，如参加广交会的客商，主要以商务为主，以及附近工厂接洽客户等用途，对会议室的需求较多；机场板块的酒店则与君悦及云峰等酒店客源接近，短暂停留的客人较多，因为太靠近机场，不如花都迎宾路一带的酒店安静、舒适
迎宾路的酒店以团体为主，而中心区新世纪的则团体散客都较多
受季节性影响较大，广交会期间入住率会较高，平时则会比较少
三、写字楼市场
（一）发展现状
数量少，由于花都以第二产业为主，第三产业发展相对还比较滞后，写字楼需求量有限，前几年基本没有像样的写字楼，近年来有所发展，出现了几个主要的写字楼，但总体数量还是很少，纯写字楼几乎没有
不集中，没有形成比较集中的办公区，主要分布在区政府周边一带的新兴区域和秀全大道一带的老城中央
档次较低，发展还处于较初级的阶段
大面积写字楼出租率很差，小面积出租较好，但市场供应量也不大
大面积写字楼主要针对金融保险、律师事务所、房地产企业等，小面积主要针对中小型服务企业
租金低，小面积45元/㎡左右（带装修），大面积最贵的最高档的55元/㎡，管理费3—10元，平均6元左右
新增的写字楼也以小面积为主，现在在建将售的只有一个正盛广场，主力面积也是六七十方，最小49方
小结：花都写字楼发展阶级低，档次低，数量不多，但市场需求量并不大，出租率不高，租金和售价都较偏宜，虽然经济发展潜力不错，但短时间内也难以有较大改观
（二）个案分析
四、商业发展情况
（一）发展历程及市场特征
花都的主要商业中心集中在老城区的商业大道、秀全大道新世纪广场一带，近年随着政府附近新区的发展，新区的商业也逐步形成规模
商业的发展是伴随着房地产的开发热潮而产生的，2006年全区新增大中型商业网点11个，营业面积15.19万平方米，其中位于新华街的田美商业广场，建筑面积3.5万平方米，引进世界著名连锁企业大润发超市入场经营；位于新华街的“百业文化广场”营业面积4.6万平方米，引进世界500强“易初莲花”进驻花都，营业面积1.6万平方米。
现以投入使用，极大地丰富了花都的购物环境。
商场租金偏低，老商业步行街最中心地段底层临街铺180元/平方左右，新区临麦当劳附近低层临街商铺60元/平方，二三层只有45元/平方
（二）个案分析
第四部分项目综合可行性分析
一、地块优劣势分析
(一) 优势
邻近机场，位于新区和机场板块的连接点，有长远发展潜力
交通便利，临迎宾大道
区域投资热度增加，几大酒店项目聚集，易形成产业优势
地块方正平整，易于施工
(二) 劣势
周边配套不完善，除了酒店外，其他配套太少
几大酒店项目聚集，有利有弊，左右两边是发展酒店业多年的皇冠假日和君悦酒店，同为高端定位，必将产生竞争，而他们明显具有优势
商业氛围很难形成，要开发只能发展酒店或者写字楼
二、开发可行性分析
地块方面——地块本身条件不错，邻近机场，长期来看有一定的发展潜力，但离城区有一定距离，配套太少
市场方面——因为是商业金融用地，主要从三方面考察
写字楼：就目前花都的写字楼市场来看，租金低，需求少，开发写字楼难度大
商业：远离城区，周边人群稀少，且城区中央还有大量未租出的商业楼，很难开发商业
酒店：此区域有开发酒店的地域条件，但周边近期新增酒店太多，且他们做酒店的实力都较强，竞争激烈，并且此地很有可能就是嘉华皇冠假日的一部分，他们可能也将参与竞买，如果将此地作为长期储备还可以，但是地块要求一
年半之内要动工，只能近期开发，但是近期开发可能也将赶不上明年的亚运会，失去最好的开门红机会，所以风
险较大
三、结论
综上所述：建议公司不参与此地竞买。