百强商业项目案例之一广州天河城
奥特莱斯资料
广州百货劲吹转型风OUTLET悄然进市区零售业持续低迷，广州的百货商场纷纷寻找对策，作出多种尝试。
日前，天河城百货白云店、摩登百货北京路店分别在两个销售旺季前，悄然改做奥特莱斯，业界中也纷传广百百货、友谊百货也在考虑在市区开设奥特莱斯店。
百货商店办奥特莱斯成风，消费者多了可以淘实惠的地方，但奥特莱斯前景如何？行内人士普遍认为，百货转型时间尚短，还未到时候论成败的时候。
百货劲吹“奥莱”风广东流通业商会执行会长黄文杰表示：“据我所知，目前差不多广州每一家百货公司都在考虑开设奥特莱斯。
”他还调侃说：以前的传统是“生意不好调柜台”，但现在变成了“生意不好换奥莱”。
事实上，广州百货业确实有“奥特莱斯化”的苗头。
今年“五·一”前夕，天河城百货把白云新城五号停机坪店转型成奥特莱斯名牌折扣店。
至此，天河城百货在奥特莱斯业态已经开了3家门店，位于南海金融城的奥特莱斯也预计在明年开业。
临近“十·一”，摩登百货宣布再次调整光明广场店的定位，转身变成奥特莱斯店。
与此同时，有行内人士透露，广百股份位于太阳新天地的百货商店，正考虑向奥特莱斯转型；总建筑面积15万平方米番禺汇珑新天地，也在筹划打造一家中高端品牌折扣百货为主力店。
广州友谊商店也在昨天爆出，时代店将会整体转型，从百货商场转为奥特莱斯。
据爱购记者了解，友谊商店时代店为自由物业，由于商场面积有限，商场会舍去电器和超市业态，做强穿戴类奥特莱斯业态。
这是广州友谊首次涉足奥特莱斯业态，也是天河商圈首家奥特莱斯购物中心，将会在11月中旬与消费者见面。
以“名牌+折扣”为经营特色的奥特莱斯在广州已有多家，如天河城百货万博和奥体中心的欧莱斯名牌折扣店、万国奥特莱斯以及海印又一城奥特莱斯广场等。
“转身”后收益可观虽然百货商店转型奥特莱斯，并没有大张旗鼓地宣传，但“转身”后的收益却相当可观。
2006年，天河城百货在番禺万博中心开出首家“奥特莱斯名牌折扣店”，该店年均销售增长超过30%，2010年的销售额就达到了3.8亿元。
广州商圈介绍
广州商业圈分布十大商圈1.天河商圈（天河体育中心附近天河城、正佳广场、中信大厦）广州市三大传统繁荣商业中心之一。
目前广州天河商圈商业面积已经达到七十多万平方米，包括天河城、正佳广场、维多利广场等等。
而随着太古汇、万菱汇等商场在明年的建成，在亚运会开幕前，天河商圈面积将达到一百万平方米。
从单个商圈的商业面积来看，天河商圈面积将超过上海的淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成为国内第一大商圈。
但天河商圈面临两大问题：一是交通堵塞；二是同质化竞争。
坐落在天河商圈最东面的天娱广场，虽没有直接参与到天河商圈内的“抱团战”，但这两个问题对其却是首当其冲。
天娱广场天娱广场位于天河商圈最东面，一楼经营鞋类，二楼主要为女装，场内品牌有百丽、以纯、CY、佐丹奴、ONLY、Nike、Adidas等。
东方宝泰购物广场广州首家“非MALL”商业体东方宝泰购物广场是广州新城市中轴线和广州亚运配套升级项目。
由越秀投资有限公司、广州市城市建设开发有限公司、香港汇港集团有限公司联手打造。
该项目位于羊城新八景“天河飘绢”十万平米中央生态广场内，总建面积十五万平米，是广州目前唯一拥有超大绿化休闲广场的商业体。
而根据广州新城市中轴线的改造规划，未来广州东站一百米半径范围将成为广州市民未来重要的休闲景观点之一，成为广州亚运会最重要的对外形象窗口。
作为广州新城市景观中轴线上今年开业的首个创新型商业体，该购物广场地上一层和地下三层的建筑面积共计十五万平方米，但由于预留了宽敞的购物环境和休闲设施，实用率仅为五成，即实用面积约为七点五万平方米，远比十万平方米的东站绿化广场面积小。
与广州现有传统一站式消费模式有所不同，东方宝泰购物广场以打造国际型休闲购物中心为经营理念，不仅为特定的目标客户群提供精致、品味、雅致、独具特色的消费精品，更能充分迎合高消费、高品味消费者倡导生活享受、体验消费之需求。
东方宝泰购物广场在业态不仅设置了集购物、休闲、餐饮、娱乐、社交、景观六位一体的综合式购物方式，更充分利用了商业体的外部空间环境，营造一个休闲与购物完美结合的新型商业体，开创广州首个“非MALL”模式。
广州时尚天河商业广场购物中心调研分析报告
THANK YOU
2020/12/27
时尚天河拥有3000多个商铺，商铺面积多为20~40平方米，呈现“多、小、散”的特点；导视系 统不完善，缺乏引导性，绝大部分消费者表示购物就像在走迷宫，易造成购物疲劳；
主通道上的吊牌多数指示地铁、洗手间、 停车场方向，并没有标明商场所在区域， 容易让人找不清方向。
导视牌放置在左上角，加上灯 光较炫，与背景容易混为一体， 消费者难以察觉；
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经验总结
解决商铺数量多带来的系列难题
铺位数量多引起问题
数量多，后期招商保质保量难度大
解决措施
主力店先行，借助主力店的品牌号 召力，提升其它商家进驻意向
人流动线容易混乱；
动线最简化，不同人流过道采用不
w 同装修风格，消费者可以通过装修
风格确认路线；
容易出现商业死角；
过道弧线化、节点位设置景观、端 点位设置主力店；
业态规划 满足更多购物体验
地下商业潜力巨大，业态上的丰富与创新，是地下商业面临的一个新课题，将为地下商业带来无限商机；
地下商业可复制传统商业业态，丰富业态组合，满足市民在娱乐、餐饮、运动、购物、停车等多方
面的需求，真正将地下商业空间业态提升到一个新的档次。
业态
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经验总结
独特景观 营造购物氛围
地下商业作为相对封闭的商业体，在整体景观的打造上有更大空间；结合项目主题定位，利用景 观小品的打造，形成整体艺术风格；消费者不仅是在购物，更是在享受艺术，可以沿街拍照、欣 赏特色景观小品，增强消费者感官体验，减少购物疲劳感，延长驻留时间；
精品超市
过道弧度
景观小品
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项目亮点
4、艺术氛围营造 增强感官体验
时尚天河商业广场一直致力为消费者提供在购物中的艺术享受，一期分为品牌荟萃街区、个性精品 店街区、潮流缤纷百货区、美食广场四大主题区，配合灯光、景观小品的设置运用，增强消费者购 物过程中的感官体验，商场招商过程中对商户的装修同样有严格要求；
广百天河中怡店参观报告
广百天河中怡店参观报告姓名：evilni学号：************工商管理学院 08市场营销本次于广百天河中怡店参观过程中，我们对当今零售业的具体运作有了更多的了解。
位于广州天河商圈的广百天河中怡店，其对自己的定位为高档精品时尚百货公司。
据其内部人员介绍，广百天河中怡店的主要特色为：1.最大的经营规模。
广百天河中怡店经营面积近5 万平方米，是广州市最大的单体百货公司。
2.最时尚的外立面。
广百天河中怡店的主题是时尚与年轻，所以在商店内外观设计上都力求凸显这一主题。
比如在建筑造型上布以动态炫丽的灯饰，采用半开放的门面设计等等，都力展出时尚气息。
3.最佳的卖场搭配设计。
广百天河中怡店共有七层，每层都有特定的主题。
尽管商品种类繁多，然而分类条理有序，从而方便顾客购物。
此外在其首层，采用了大量的陈列柜，用以展示高档化妆品，从而烘托出店内时尚与高贵的气氛。
4.最完善的质量监管体系。
广百天河中怡店为了让顾客对商品放心购买，其与政府相关部门合作，定期对商品进行质量检查，以保证商品质量过关。
此外，广百天河中怡店主要具备四大亮点：一是店内设立最靓丽的化妆品区；二是女性服饰将特别适合女性消费心理需要，改变以往没有突出氛围的缺点；三是运动牛仔结合为一区；四是家庭用品以“家庭馆”布局，达到满足消费者日常生活需要，从而与其他百货公司拉开距离。
不过，在竞争方面，广百天河中怡店所处的竞争环境十分激烈。
有业内人士形容，天河商圈已发展成中国最先进的带状式MALL群—————从地域上看，天河路东西走向，路北依次为广州购书中心、维多利广场、天河体育中心、太古汇，路南则有中怡时尚、天河城、宏城广场、正佳广场。
其中，天河城、正佳、太古汇的单体商业面积均超过10万平方米。
再往东延伸，广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登城均已进入成熟期；而从资本结构来看，外资、国有、民营，股份多元化投资逐鹿天河商圈的格局业已形成；单从百货业态来看，本土五大百货均扎根天河路。
天河城广场
百强商业项目案例之一——天河城广场天河城广场——只租不售的商业神话项目概况项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团]项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场租价：(首层) 900-1800元/平方米/月宣传定位：我的广州生活管理费：60元/平方米物管公司：广州天河城物业管理有限公司经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等开发背景环境简述当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城开发时机把握主要竞争对手：中华广场成功要素：选址准确，地处广州CBD中心交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路只租不售，保持了经营定位的统一性功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流营运状况开业时间：1996年2月9日经营定位：集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心形象广告语：“把北京路搬进了天河城广场”，“购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅商圈范围：核心商圈——天河区次级商圈——广州市辐射商圈——珠三角每日客流量:平日30万、节假日80万售价：不售管理费：60元/平方米营业时间：am10：00—pm10：00最新租售率：100％物业开发融资方式：自有＋贷款物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司物业管理公司：天贸物业管理公司天河城经验总结：天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。
广州天河城-传统购物中心综合分析讲义
人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。
消费理念：
消费结构
1.消费者中以女性为主，年龄段在25岁左右。 2.该区域管理阶层人事较多，消费者收入水平高。 3.女士消费者多数是无预定目的地闲逛式消费。 而男士消费者一般目的性的消费。
业态亮点：现代百货零售品位的购物天堂
的大型百货公司－天河城百货，世界五百强之一的大型超市－吉之岛（JUSCO）， 五星级电影院－飞扬影城，以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。 天河城百货位天河城于广州最具规模的现代化购物中心天河城的二、三、五、 七楼，总营业面积超过30000平方米，经营国内外各类服饰、皮具、金饰、家电、 食品等名优新特商品超过8万余种。
广州天河城
---传统购物中心分析
广州天河城(TEEMALL)是由广东天河城（集团）股份有
限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心。 开业日期：1996年8月
规模：大型购物中心
面积：
天河城占地4.1万平方米 建筑面积达16万平方米 地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，约10万平方米 地下两层停车场有约700个车位
沿街立面
建筑组合方式由方盒子+塔楼
沿街立面
沿街立面
区位：天河城位于广州心中轴线上
中信大厦 火车东站
天河城 体育中心
广州塔
天河城是广州最繁华的商业圈，是广州新城市的中心，是广州高端商业圈的代表和核心。
时尚天河商业广场项目介绍
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首创星级酒店式商场服务 品牌之路为您保驾护航
为商业定制“星级商务” 为商业定制“星级商务” 秘书台全天24小时自动语音信息服务；商务办公、影音、传真随时恭候；提供品牌入驻的注 册和专利保护服务；工商、税务登记代办、税费、票务、人力资源等日常商务事务代办；物流装卸、仓 储专业代办，为商务提高效率、减少成本赢尽先机；专业物管服务保证商户优质、安全、高效经营。
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结论
1.天河商圈虽是体量最大的第一商圈，但商圈消费者的结构较为单 天河商圈虽是体量最大的第一商圈， 天河商圈虽是体量最大的第一商圈 消费者年龄大多偏中年化，造成“逛街在天河， 一，消费者年龄大多偏中年化，造成“逛街在天河，购物在北京路 尴尬局面。 的”尴尬局面。 2.一个商圈的辐射能力，取决于商圈的包容性， 2.一个商圈的辐射能力，取决于商圈的包容性，而吸引年轻高素质 一个商圈的辐射能力 消费群体成为决定一个商场是否成功极为重要的一环， 消费群体成为决定一个商场是否成功极为重要的一环，为贴合消费 趋势，定位越来越年轻化是每个天河商圈商场近期调整的大方向。 趋势，定位越来越年轻化是每个天河商圈商场近期调整的大方向。
沈阳时尚地下街——太原街，沈阳城中心 沈阳时尚地下街 太原街， 太原街 最繁华的两大商圈之一 沈阳时尚商业有限公司成立于1998年， 旗下“时尚地下街”位于沈阳市最繁华的 商业街太原街地下，总建筑面积3万平方 米，于1999年11月正式营业，日均客流量 可达20万人次。 沈阳时尚被授予沈阳市AAA信誉单位 等荣誉称号，时尚地下街更以“潮流、新 颖”的口碑在沈阳重点商业街中独树一帜。
进驻时尚天河方案
进驻时尚天河的可行性分析
2.本商场超强的软、 2.本商场超强的软、硬件配套助您品牌之路一臂之力 本商场超强的软
百强商业地产项目案例之三十二广州维多利亚广场
百强商业项目案例之三十二——广州维多利亚广场维多利亚广场占地面积：1.3万平方米总建面积：14.38万平方米商场面积：2.92万平方米停车场面积： 2.93万平方米车位个数：438个电梯：商场设有自动扶梯22部垂直客梯2部观光梯3部货梯3部一、项目概况维多利广场是城建集团精心打造的主题式商业广场，位于天河路与体育西路交界处，占地1.3万平方米。
其中首期开发的裙楼商场建筑面积为3万平方米（配套有地下停车场车位438 个），后续还将建设两栋52层和36层的甲级写字楼。
整个项目规划总建筑面积达14万平方米。
维多利广场以“白领银座”为主题，定位为时尚白领的休闲购物中心，以国际名牌服饰为主导，集购物、饮食、娱乐于一身，围绕现代时尚的规划设计理念，采用流线弧形外型现代时尚的建筑设计，营造出柔美的商场空间。
维多利广场自2003年6公开招商以来，受到众多商家的热烈追捧。
二、项目开发背景在连续几年的低迷之后，2002下半年，广州过量积压的商铺全面复苏，商业地产重新升温：2002年，广州市商铺价格较2001年提升了近50％、投资增幅达100％以上，国内及国际零售业巨头抢滩广州商业地产市场。
尽管广州零售业对内对外的开放程度短时期内落后于上海和深圳，但广州的消费购买力很强，非常有力地拉动了对大型商业物业的开发需求。
根据历史数据统计，2002年，广州市新推出的主要商场物业就有16个，其中有一半项目的商业面积接近或超过3万平方米。
而坐落于天河城广场东侧、当时广州最大的综合性商业物业“烂尾楼”正佳广场，也在这个时期开始复工。
早在1996年2月开业的，总投资达12亿元之巨的天河城广场也在2002年回笼了3亿元资金。
大型商业地产项目在广州迎来了开发的春天。
除了若干大型商业物业开发商。
广州一些原来主要从事住宅开发的房企也开始将触角伸向商业地产领域。
2002年，城建集团与越秀企业集团顺利实现资产重组，企业的综合优势和发展后劲明显增强。
002成功商业案例分析---广州正佳广场
百强商业项目案例之二——正佳广场正佳广场——亚洲体验之都正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位。
天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。
如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面。
虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。
一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。
正佳广场概述正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。
在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。
地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。
约100000个国内外品牌同场经营。
正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。
经济技术指标占地面积：5.7 万平方米总建筑面积：42 万平方米总投资额：约40 亿元人民币功能定位：大型都市MALL停车位：1500 个投资商：大鹏集团发展商：广州正佳企业有限公司物业管理：广州市正佳物业管理有限公司建筑设计单位：美国捷得建筑事务所广州市设计院项目地址：广州市天河区天河路228 号珠三角经济一体化的发展1.1珠三角经济格局珠三角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展，珠海、深圳为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。
向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海向东管伸：广州——东莞——深圳——惠州广州是珠三角经济格局的核心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天河区在珠三角商圈占据重要的地位。
广州天河城考察报告
天河城经验总结： 天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经
营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功 的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要 有以下几点：
10个商 家，20 个商铺
吊顶下3
无
米，估算 6.6-12、 梁在1.2 15
5.5、3.6 60-800平方
6-30米
6-30米
米左右
7
六层
9444
大型游艺厅及特色餐 饮
环游嘉年华5500平方
11个商 宴江南、金刚宴、银座小拾 家，14
个商铺
吊顶下3
无
米，估算 梁在1.2
6.6-12、 15
5.5、3.6
天河城广场市场调查报告
一、项目概况
➢ 建筑面积：天河城广场占地4.4万 平方米，总建筑面积33万平方米； 天河城购物中心建筑面积达16万平 方米。地面7层、地下3层，其中8 层为商业经营场地，建筑面积约11 万平方米。地下两层为停车场
➢ 经营定位：集办公、购物、休闲于 一体的大型综合商业中心；
➢ 主力店：吉之岛，天河城百货，城 市英雄动漫、奥特莱斯折扣店、飞 扬影院；
➢ 开发商：广东天河城(集团)股份有 限公司；
➢ 所处位置：位于广州城市新中轴线 上，地铁1、3号线交汇处；
➢ 开业时间：1996年8月18日正式开 业；
➢ 停车场：700多个停车位；
地理位置交通图
天河城地理位置及交通极为便利 位于广州城市新中轴线上，地铁1、3号线交汇处 是城市的核心中央商务区
二、总体商业概况
广州K11购物中心案例分析(51页)
项目业态品牌
B2功能分区
B2层设有主力店言几又书店，地铁出入口一侧则设置为餐饮集中区，该层 主要功能品类即书店与餐饮
书店 餐饮集中区
餐饮+特色零售
B2品类品牌
B2层餐饮以休闲轻餐为主，购物零售品类则以食品杂货为主
序号
1 2
3 4 5 6 7 8
9 10
11
1
名称
品类
子行业
行业
POP-UP STORE
购物
购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物
餐饮 餐饮
餐饮
POP-UP STORE（续）
24
iL-fico
亚洲餐饮 休闲餐饮
25
KNOT KNOT
饮品及甜品 休闲餐饮
26
SA JIAO撒椒
中餐
正餐
27
森田屋
亚洲餐饮 正餐
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Theatre Magic Kitchen &Pub喜剧
创意菜
正餐
名称：正佳广场 建筑面积：30万㎡ 定位：Mix Max一 站式购物中心 开发商：广州正佳 企业有限公司 开业时间：2005年1 月 代表品牌：欧时力 、歌莉娅、播、
PRADA、爱马仕、路易威登、杜嘉班纳、芬迪、迪奥、乔治·阿 玛尼、MIUMIU、周生生、雪花秀、优衣库、维多利亚的秘密、 祖马龙、潘多拉、乐高品牌专卖店、顺电、江南布衣、悦诗风吟 、施华洛世奇、欧米伽、思瑞、凯卓等
目录
A. 项目基础研究 B. 项目功能及品类分析
B1 项目品类比例 B2 各层功能及品类分析 B3 店铺实景
C. 项目动线及空间设计 D. 项目配套设施及亮点
项目品类比例
K11品类集中，从数量上看，零售购物为主要品类，零售门店数量达57% ，其中以个人休闲时尚购物为主，餐饮以正餐为主，娱乐以人文教育为主
商业综合体设计案例
商业综合体设计案例背景介绍：商业综合体是指在一个综合建筑内结合了商业、办公、娱乐、住宅等多种功能的建筑群体。
它通常包括购物中心、写字楼、酒店、影院、娱乐场所等。
商业综合体的设计旨在提供一个集各种功能于一体的空间，以满足人们的各种需求，并创造一个独特的消费和娱乐体验。
案例一：北京国际贸易中心北京国际贸易中心是中国最大的商业综合体之一，位于北京中心商务区CBD。
该项目由一栋高达330米的办公楼和两座高层酒店组成。
办公楼内设置了多层的商业空间，包括高端品牌商店、餐厅、咖啡店等，为办公楼的租户和附近居民提供了便利的购物和休闲场所。
酒店设有豪华套房、会议室、健身中心、游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。
该商业综合体的设计以大胆的现代风格为主，结合了最新的可持续设计原则，在充分利用自然光和通风的同时，打造了一个时尚、舒适的购物和工作环境。
案例二：迪拜购物中心迪拜购物中心是世界上最大的购物中心之一，位于阿联酋迪拜市中心。
该购物中心占地超过115万平方米，拥有超过1200家商店，涵盖了时尚品牌、奢侈品牌、电子产品、家居用品等各个领域。
购物中心内还设有电影院、冰场、水族馆等多种娱乐设施，吸引着数百万游客前来消费和娱乐。
迪拜购物中心的设计以富丽堂皇的风格为主，采用大量的大理石、黄金和水晶装饰，营造出一种奢华和繁华的氛围。
购物中心内还设置了大量的座椅和休息区域，为游客提供了舒适的购物环境。
案例三：上海环贸广场上海环贸广场是上海市静安区的一座商业综合体，位于繁华的南京西路商业区。
该项目由一座高层写字楼、购物中心和五星级酒店组成。
购物中心内设有世界各地的知名品牌商店、餐厅、咖啡店等，吸引了大量的购物者和游客。
写字楼为国际知名企业提供了优质的办公空间，基础设施完善，设有先进的通讯和安全系统。
酒店设有豪华客房、会议室、健身中心、室内游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。
上海环贸广场的设计以现代和传统元素相结合的风格为主，充分考虑了周围环境和文化特色，营造出一种独特而又时尚的氛围。
天河参考综合项目分析万菱汇太古汇高德置地122646989
物业组成及类型
裙楼商场 5F 4F 3F 2F
塔楼A 塔楼B 塔楼C 裙楼
办公楼 公寓 公寓 商场
约6.8万 约3.5万 约4.0万 约5.5万
49 29 33 6 （地上5层，
地下1层）
3.6
4-7.5 ——
1F -1F 合计
停车场
约3.4万 2（-2至-3层） （约653个）
3
项目区位
天河路与体育东路交界处 （正佳广场的东侧 ） 体育中心商圈与岗顶商圈交 汇，连通天河北CBD与珠 江新城CBD的重要板块
Parking 15% Retail 24% Apartment 32% Office 29%
甲级写字楼 公寓
公寓
• 规划布局
公寓大堂 公寓大堂 写字楼大堂
商场中庭
商场中庭
1F平面图
5
项目运营策略及市场表现
业态 写字楼 建筑面积 (平方米) 67,686 定位 甲级写字楼 租售策略 只租不售 业态/租户 ATV、达能等国 内外优质租户 引进ZARA 等国 际知名品牌 出租率/ 销售率 60% 经营情况 2010Q1交付 2010Q4正式对 外营业 租金/售价 (元/平方米） 租金：均价130150 租金：首层8001,500 元/平方米 售价：30,00050,000元/平方米 ——
双方签署意向书，约定太古地产拥有项目55%的股权；广州日报报业集团拥有项目45%的股权。
太古地产与广州日报报业集团正式签约，将项目正式命名为“太古汇—广州日报文化广场”； 2002年 太古地产成功“兼并”原地块周边的妇幼保健院用地，项目总占地面积扩大至近5万平方米，建筑面 积增加至约45万平方米； 项目总投资40亿元（广州日报报业集团投资18亿元，太古地产投资22亿元）。 太古集团增持项目42%的股权，股权上升至97%，承担投资总额达38.8亿元；广州日报报业集团的 股权比例下降为3%； 项目正式定名为“太古汇”，完成用地手续，项目地块正式归入太古地产名下，重新启动“太古汇 ”项目。
中国商墅成功案例
中国商墅成功案例商墅是指具有商业和住宅功能的建筑，它既可以作为商业场所，也可以作为住宅使用。
在中国，随着经济的发展和人们对生活质量的追求，商墅逐渐成为高端房地产市场的热门产品。
下面列举了十个中国商墅成功案例。
1. 深圳华润置地天麓府：位于深圳著名的南山区，是华润置地集团在深圳的旗舰商墅项目。
天麓府占地面积超过50万平方米，包括商业、办公和住宅等多种功能，是深圳市最大的商墅项目之一。
2. 北京燕莎商业住宅：位于北京东城区的燕莎商业住宅项目，是中国商墅发展的典范之一。
该项目既包括商业办公楼和商业街区，也包括高档住宅区，为居民提供了便利的商业和居住环境。
3. 上海浦东陆家嘴商墅：位于上海浦东新区的陆家嘴商墅项目，是中国商墅开发的重要地区之一。
该项目集商业办公、高档住宅和酒店等多种功能于一体，成为上海著名的高端商墅区域。
4. 广州珠江新城商墅：位于广州珠江新城的商墅项目，是广州市重要的商业和住宅区域。
该项目包括商业办公楼、购物中心和高档住宅，为居民提供了现代化的商业和居住体验。
5. 成都天府新区商墅：位于成都天府新区的商墅项目，是成都市重要的商业和住宅区域。
该项目以商业办公和高档住宅为主，通过建设现代化的商业设施和优质的居住环境，吸引了众多企业和居民入驻。
6. 武汉光谷商墅：位于武汉光谷的商墅项目，是武汉市高端商业和住宅区域。
该项目集商业办公楼、购物中心和高档住宅于一体，成为武汉市重要的商业中心和高档住宅区。
7. 南京玄武湖商墅：位于南京玄武湖的商墅项目，是南京市重要的商业和住宅区域。
该项目包括商业办公楼、购物中心和高档住宅，为居民提供了便利的商业和居住环境。
8. 杭州西湖商墅：位于杭州西湖的商墅项目，是杭州市著名的商业和住宅区域。
该项目以商业办公楼和高档住宅为主，通过建设现代化的商业设施和宜居的住宅环境，吸引了众多企业和居民入驻。
9. 天津滨海新区商墅：位于天津滨海新区的商墅项目，是天津市重要的商业和住宅区域。
广州天河城简介
广州天河城简介门票：无需门票天河城简介：天河城（英语：Teemall）是中国大陆最早运营的大型购物中心，于1996年8月18日正式开业。
它位于广州市天河区体育西路和天河路交界处的天河城广场（天河路208号），曾经被誉为“中国第一商城”，是天河城商圈的重要组成部分。
截至2005年，天河城的年平均人流量为1.2亿人次，为世界第一人流量的商场，远胜于美国美利坚购物中心（5千万人次）以及加拿大埃德蒙顿购物中心（4千万人次）（后两者为世界上最大的两座购物中心），天河城甚至曾专门为减少人流量而装修。
历史1992年8月18日，天河城奠基，同年11月18日动工兴建。
1996年2月9日，天河城建成试业，并于同年8月18日正式营业。
2004年5月1日，五一黄金周天河城的日客流量达到81万人次，突破历史最高67万人次的记录。
2004年10月1日，十一黄金周首日天河城再创83万人次新高。
2005年12月，天河城开始第二次装修，天梦宫及多家租户在重新装修后开门营业。
1999年以后天河城商铺出租率一直保持在99％以上。
现有商户360余家，年销售额在30至40亿元人民币。
2011年4月27日，上午10时摆布，天河城露台冷却塔起火，未造成任何人员伤亡变乱。
设施天河城楼高10层，其中地面7层、地下3层，建筑面积约16万平方米。
负1层至地上7层为商业经营场地，采用中空设计，建筑面积约11万平方米。
负2、3层为泊车场。
另建有45层写字楼粤海天河城大厦，位于商场楼上。
负1层日资连锁零售集团吉之岛（现易名AEON）于1996年进驻天河城，也是其在中国大陆的首家分店，店内设有百货卖场及超级市场，营业场地几乎覆盖整个负1层。
此外负1层还设有便当店及自助银行网点，地铁体育西路站的C出口亦设于此。
1楼1楼的租户主要为时装、皮具皮鞋、精品、名表、化妆品、银行、休闲饮品、美容中心和屈臣氏。
由于便当的出入口条件，1楼云集了大批国际知名品牌，其中，北庭设有饮品连锁店星巴克、哈根达斯，钟表品牌天梭、斯沃琪以及化妆品连锁店丝芙兰；万宝龙、施华洛世奇、劳力士和资生堂等专卖店则遍布中庭周边。
综合体案例分析之广州太古汇_项目特色业态分布交通组织资料37p
林和西
太古汇
体育西路 体育东路 天河体育中心
天河北路
体育中心
天河路
地铁1号线
广州大道中
体育西路
石牌桥
华夏路
冼村路
富力君悦大酒店
珠江新城
广州妇儿中心 广州歌剧院 临 江
广州图书馆 广东省博物馆 大 道
珠江
地 铁 3 号 线
20 Mins to
广州电视塔
香格里拉大酒店和广州国际会展中心
猎德大道
富力丽思 卡尔顿大酒店
综 合 体 案 例 分 析
之
广 州 太 古 汇
项目概况
项目特色
业态分布 交通组织
总结
项目概况——区位
与广州地铁系统直接联系。
太古汇位于广州天河中央商务区核心地段，天河路与天河东路交界的交通枢纽区域地带，
5 Mins to
广州东站 广汕铁路
45 Mins to广州白云机场Fra bibliotek广州海航威斯汀酒店
位形象；椭圆的中庭，贯穿商场顶层的玻璃天廊都是太古汇商场独有的 特色，椭圆型采光井设置，节能环保，优化环境空间的视觉感受和购物 体验。
项目特色
公共空间，三层近1000平方米公共绿化广场设置，有效形成项目
功能转换空间和休闲空间；弥补了CBD中心区公共区域的缺失，提升 项目整体的环境和品质感受。
照明系统，早上的商场内虽然灯光微弱，但光线依然明朗，低碳、
交通组织——外部流线
华文路
一号线地铁 Metro 1
文 华 街
文化中心 出入口
卸货区 出入口
P
停车场 出入口
P
酒店出入口
负二层往地铁站 快速公交站 二座出入口 天河路
广百天河中怡店调查报告参考模板
广百天河中怡店调查报告一、基本概况（plus*商圈analysis）广百天河中怡店位于天河路与体育西路的交汇处，周边商业功能配套完备，物业将直接连通地铁一、三号线体育西路站和公交BRT站，设有机场快线始发站，有三十多条公交线路可到达，另外还设有环形隧道连接购书中心、天河城和体育中心。
作为广州本地最大的单体百货物业，广百百货中怡店拥有者近五万平方米的经营面积。
同时，光鲜亮丽的外墙广告也是该店的一大特色，吸引着众多年轻人进店消费。
二、现状（）广百中怡店有地上8层，地下3层，同时设有300多个停车位，拥有商品品类高中低档共三百多种，涵盖品种齐全。
另外中怡店还有自营超市业务，种类繁多。
能满足一般人的日常基本需求。
地下的两层都提供有餐饮，为体验式消费者提供了便利的购物体验。
三、经营分布分析（plus brand，客流，客单价，拎包数）广百中怡店一楼经营的是其主力化妆品区，经营的品牌有：SHISEIDO、羽西、L’OREAL、OLAY、SKII、FANCL、CHANEL、LANCOME、雅诗兰黛等国际名牌。
总体来说一楼的装修布置得相当精致，靓丽，针对的是二、三十岁追求品牌的年轻女性。
可以说，一楼的化妆品区是整个广百中怡店的主力店，品牌齐全，也是消费者停留时间较长的一个楼层。
二楼三楼都是以女士服饰为主，但是二楼的服饰以二十岁左右的时尚年轻女性，品牌都比较年轻化。
专为走在潮流尖端的女士而设。
三楼则是成熟精品类的女士服饰，针对的是三十岁以上的走成熟商务路线的女士而设。
四楼是精品商务男士服装，针对的是三十岁以上成功商务男士。
品牌比较国际化，大多都是一些外国名牌，所以档次相对比较高一些。
五楼属于运动休闲品牌与牛仔服装，品种齐全，这层做的比较好的是将运动服饰和牛仔服饰集中在一层，因为这两种特别的服饰都是目前年轻人必备的两类服装，这样做可以让顾客集中消费，更有针对性。
为追求潮流时尚和热爱运动的年轻人提供一个很好的购物平台。
广州大型购物中心经营状况分析及启示
广州大型购物中心的经营状况分析及启示——以天河城广场、中华广场、万达广场为例从上世纪90年代末开始，伴随着经济的高速发展，人们生活和消费水平不断提高，消费的个性化时代也来临了，消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦。
另外，随着政府对城市的规划布局，城市区域功能日益凸现，这一系列因素，催生了越来越多的购物中心，比如天河城、中华广场等等，都属于业态复合度较高、规模面积较大且经营也较成功的购物中心。
本文将以天河城广场、中华广场、万达广场为例，通过对其经营状况的分析，结合我市实际情况，总结出大型购物中心在我市发展的启示。
一、购物中心的定义及特点（一）定义中国商务部对购物中心的定义为：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
（二）特点购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式：1.管理者对购物中心实行统一的集中管理，产权统一。
2.购物中心的日常运行、保安、清洁、维修、进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。
3.经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用。
而所有者与管理者不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
二、广州大型购物中心的发展及经营状况我国商业发展一直滞后，一直到９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。
而购物中心就在９０年代中期开始引入国内，广州的天河城广场则是我国最早的购物中心。
（一）天河城广场20多年来，广州作为珠江三角洲的区域中心城市，一直领改革开放和经济发展的风气之先。
作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物——超大型购物中心也最早在广州出现。
早在1996年，中国最早的购物中心——天河城就已投入使用，使广州的消费者通过它最早体验了超大型购物中心所带来的新的购物、消费和生活方式。
039百强商业地产项目案例之五十五--广州壬丰大厦
百强商业项目案例之五十五——广州壬丰大厦壬丰大厦，坐落在广州天河东路和天河路黄金十字路口，位于华南地区最大的I.T商圈（岗顶--石牌高科技产业商圈）龙头位置，是广州市IT类最高档的写字楼。
从开盘以来一路颇受市场追捧，被评为“广州最具投资价值写字楼”。
近三年，超级巨鳄太古汇、万菱汇簇拥天河路，天河东路黄金路口价值全面升级，目前甲级写字楼租多售少，天河路壬丰大厦应市加推珍藏高层商务靓景34-35层单元。
项目拥有700独立写字楼大堂、5A智能化系统、21部日本原装富士达高速电梯、美国特灵中央空调、直饮水系统、10KV双回路电源供电、3000大型户外绿化广场、多功能国际会议层、41楼生态会所中心、300直升机停机坪、大型环保绿色玻璃幕墙、艺术浮雕商务南大门。
10多万的超大规模，152.5米高度，国际水平的硬件配置，领先当代的设计水平，为“广州硅谷”商务区，树立起指标性办公标准，确立了技术开发业为龙头，金融、贸易、物流、服务等产业协同发展，资金、人才、商机高度密集的朝阳产业总部基地。
让最具活力的产业与最有实力的企业一起发展，站在最前瞻的高度，体会一线国际化视野。
娱乐、休闲、餐饮等休闲配套十分齐全。
700独立写字楼大堂、5A智能化系统、21部日本原装富士达高速电梯、美国特灵中央空调、直饮水系统、10KV双回路电源供电、3000大型户外绿化广场、多功能国际会议层、41楼生态会所中心、300直升机停机坪、大型环保绿色玻璃幕墙、艺术浮雕商务南大门。
项目简介：地址：天河路490号总楼高：41层总建筑面积：101337㎡全层面积：2229㎡单位面积：77～566 ㎡楼高：楼层毛坯高度3.4M管理费：25/平方米/月（含中央空调费），15/平方米/月（不含中央空调费）空调：中美合资特灵中央空调（螺杆机）主冷冻水管、新风管到户电梯：21部高速富士达电梯停车场：负一至负三层实用率：70％销售均价：12000元/㎡电讯设施：24小时直饮水、双回路供电、高速网络、自动消防系统及5A级智能化设施营销策划简介：由于，壬丰大厦处于天河的黄金商务中心，周边汇聚了全国一流的科技、金融、文化、商业等现代经济的代表。
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百强商业项目案例之一——天河城广场
天河城广场——只租不售的商业神话
项目概况
项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)
开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团]
项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场
租价：(首层) 900-1800元/平方米/月
宣传定位：我的广州生活
管理费：60元/平方米
物管公司：广州天河城物业管理有限公司
经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等
开发背景环境简述
当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心
90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD
广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城
随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城
开发时机把握
主要竞争对手：中华广场
成功要素：
选址准确，地处广州CBD中心
交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路
只租不售，保持了经营定位的统一性
功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流
营运状况
开业时间：1996年2月9日
经营定位：
集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心
形象广告语：
“把北京路搬进了天河城广场”，
“购物消闲新感受，尽在天河城广场”
主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心
目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅
商圈范围：核心商圈——天河区
次级商圈——广州市
辐射商圈——珠三角
每日客流量:平日30万、节假日80万
售价：不售
管理费：60元/平方米
营业时间：am10：00—pm10：00
最新租售率：100％
物业开发融资方式：自有＋贷款
物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司
物业管理公司：天贸物业管理公司
天河城经验总结：
天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：
第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；
第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。
随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。
天河城广场各楼层经营特色：
首层平面图：
第二层平面
第三层平面
第四层平面
第五层平面。