百强商业地产项目案例之二十青岛宝龙城市广场

百强商业项目案例之二十——青岛宝龙城市广场

青岛宝龙城市广场——中国首个75万平方米主题游乐式购物公园

城市：青岛

在青岛人口不足60万的城阳区，建设一个75万平方米的购物中心。青岛宝龙城市广场，正在展开一场“游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划。

2楼2010-03-09 14:04

3楼2010-03-09 14:05

评论：

中国竟然已经有这么大的建成开业的商业地产，惊讶中。而且我百度了一下，发现宝龙城市广场在不少城市都已有或将建，如徐州、福州、汉阳。果然不出我所料，万达模式已经有了恐怕不止一个效仿者。

如果按照这个规划做，肯定会失败。理由如下：

1、整个项目体量巨大，如果只按照一个整体项目来操作的话，难度太大。上海的徐家汇港汇广场、太平洋百货、东方商厦、六百、汇金百货、美罗城6个各自独立的商业项目面积全部加在一起也不过70万㎡（包括所有写字楼在内）。试问仅一家宝龙城如何能够经营的下去？

2、整个规划布局上想当然的将各种业态设置其中，实际上并不符合各种业态的面积需求和消费者的购物习惯。消费者购物要到一个建筑里面，吃饭要到另一个建筑里面，来回的路就很长，不合理。更不要说如此大的面积仅仅容纳一种单一的业态，势必造成剧烈的同业竞争，到时候肯定会伤及自身的利益。

我认为宝龙集团虽然在项目定位上要打造一个城区，但是在实际规划的时候确把它当做一个商业项目在打造，背离了原来的方向。合理的规划布局应该将整个项目分成几个独立的小项目分别打造。各自项目形成自己的经营风格，自己的客户群，在整个大宝龙城内形成互补，同时各自项目内部又有自己的完整商业系统（具体形态可参照徐家汇）。

作为商业70w方体量太大，必须拆分成几个项目来操作

商业地产将是另一个地产吸金点。

我也考察过徐家汇商圈内的部分业态,确实需要相互独立并又相互依存。

武汉还有一个号称世界上最长步行街的——武汉世界城项目。

我不看好宝龙城市广场，我考察青岛的，也看过郑州的。目前真的很惨淡（当然与刚开业有关系）但是无论青岛郑州，他的选址都太过前瞻，无车族是很难去一次的。而且体量大，却又分割出售，怎是非一般能耐能经营好的？！？！

南方宝龙，北方万达，现在做商业地产的就这两个扩张得很厉害。

虽然有相当的风险，但说这个项目一定会失败则有些武断了。楼上有朋友拿上海的情况出来对比，类似徐家汇这样的地方，但是要知道上海本身的商圈之多，业态之丰富非青岛可比，但青岛的相对简单的商业布局也有其不确定性，那就是一旦宝龙的运营方式能够赢得商户的认可，那么完全有可能打造一个全新的综合商圈出来，而不一定要像徐家汇那样分成各个地

块来开发。综合运营的方式虽然近年来少有碍成功案例，但也不是不可以进行尝试，何况宝龙虽然在郑州不怎么样，但是在福州似乎还算成功。

其实青岛宝龙城市广场不单单是60万人口的成阳区的商业项目，而应该打造成为青岛乃至全省的综合性地标式项目，招揽更多人来消费。业态配比上还可以更加丰富一些

其实失败不是以项目经营好坏论英雄，关键是政府便宜给了土地，傻子买了商铺，这样的商业地产成本比住宅便宜多了，却要卖二三倍住宅的价格。

楼上的也不能这样说啊，傻子买了商铺，但是谁来租傻子的商铺呢？做成了还可以，做不成了，那么大的一个项目，以后宝龙的名声怎办？商业项目需要消费力的支持。如果真的只有60万的人口，哪来的消费力？

中国目前开发商贪达大的风格没有改变，而且俞演俞烈。青岛固然是旅游之都，其中游乐部分可能对游客有点吸引力，至于购物部分，我想游客贡献率不会有多大，况且青岛非中国时尚之都。从品牌角度看，由于量体大，业态品类繁多且杂乱，对国际一线品牌的吸引及其有限。如果未来人流不理想，会出现个别或多个业态无法喂饱甚至挨饿的局面。

难度不小！但不是没有成功的可能，如果业态规划合理，还是可以做的！

既然是新城的概念，那么业态不妨再丰富一些，每一种业态根据市场实际情况进行合理分割，比如银行、汽车4S店、会展中心、其他服务行业等，力求精而全！这样可能风险相对会小一点！呵呵！个人愚见！

大手笔！

这么大的体量，风险必然巨大。主要考虑能否持续经营的问题，第一次去我想不成问题，有太多吸引眼球的概念，但是回头再去，就要有足够的亮点和独具一格的地方！

不管你规划的有多大，也不管你的商家多么有吸引力，也不管你的规划多么的合理，你的运营团队不行的话，你的消费磁场不够大的话，你的辐射人口不足的话，最后倒霉的是商家，吃亏的是投资者，失败的是开发商，最后头疼的是政府。我只是在很多项目建造的时候听到了轰轰烈烈的宣传。没有看到开业后的红红火火。起码，泰山的宝龙城市广场是基本失败了。几乎是空城一个。开发商，你的选址科学么？你的规划合理么？你的规模适合么？请你细思量。不要贪大呀？劳民伤财不是好玩的哟。玩的可是老百姓的钱呀。

75万平方的巨无霸商业，因此项目不在市中心，无车一族到达不便利，加上青岛市只有60万人口，明显不是此项目的主要客群，主要是针对的客群是外地游客的话，一定要在推广费用多作预算，特别是跟旅行社、机场、火车多作宣传，让众多来青岛游玩的人知道，有针对性的多搞活动。这样的话，还有可能成功。

个人感觉如此大的项目体量，需要庞大的消费来支撑，能否或在多少时间内集聚人气很重要。即使开发商撑的起，还需要入驻的商户也能撑的起。万达的城市广场在例如沈阳这类城市似乎受了些挫折，根本原因无非也在此。商家入驻后入不敷出，本想淘金来的淘出来的却是沙子。

定位是旅游城市，集中卖场是好的！一站式消费，室内大型主题公园！肯定是游客想去的地方，但效益不一定马上来！要养！

价格贵了2-3倍，而且使用年限还少几十年...

前期商业地产的项目都是会遇到一些瓶脊的，就要看整个运营了...

75万方现在是用来打广告的嘛

像现在福州的宝龙，整一个和之前宣传的不一样，遇到瓶脊后，为了复苏，整个市场都乱了，而且和之前的定位完全变了

大刀诸葛，，，气势磅礴。。。。运营城市之大智慧啊。

宝龙的模式，主要是以售为主，他考虑的只要能卖掉。后面的经营它又不参与，所以它的概念只要能打动买家就成。宝龙的所有项目就福州做的好。其它的都不咋地

周边消费人口，辐射区范围（消费圈）、主题业态辐射人口，经济收入水准，交通等，都是决定商业地产体量和规划的前提。盲目求大，求丰富，商业必死。

而事实上也正是如此，青岛宝龙城市广场开业至今，一直冷冷清清，商户退租不断。白天只见寥寥几个售货员聊天，打瞌睡。晚上疑似鬼城。生意如此惨淡，实不知百强商业百强两字从何而来。若仅以规模论，未免贻笑大方了。

个人见解，以圈钱论试之，青岛宝龙的疯狂建设，更深层原因是为自持物业的打包上市罢了，而非能以商业地产视之。

这么大体量的商业地产项目，暂不说成功与否。但从目前规划角度来说，个人认为，还是应该再丰富一下内容为好，可以减少各个业态的风险。万达也是搞类似项目，但万达的因素不同，他的业态实际上比这个还要多很多，所以面积大不是问题，本身要打造一座商业城，就需要有一定的体量。关键是业态如何把握好？