青岛市黄岛区公寓项目营销策划报告2

总销额（万元）
各物业销额占比
36~38 公寓 总计
4045.34 44172.41
节点安排
公寓 办公 商业
2018年1月上市 预计2018年上半年上市
预计2018年下半年上市
2018年5月售楼处搬迁 至实体楼商铺
PART02
市场研究
政策研究、宏观市场研究、 区域市场研究、小结
政策研究
1月12日，山东省住建 厅印发《山东省商品房 预售资金监管办法》， 自今年3月1日起施行。
➢ 国五条 ➢ 国十条
➢ 限购取消 ➢ 降息 ➢ 分类调控 ➢ 限贷松绑
➢ 降准、降息 ➢ 公积金松绑 ➢ 购房补贴
➢ 上半年降首付、 ➢ 限购城市规
调契税
模扩大
➢ 部分城市重启限 ➢ 限购丌断加
购 ，9.30新政， 码
开启严查行劢
宏观市场研究
青岛市公寓市场近4年基本呈上行态势，2017年基本达到顶点，受房地产调控影响，未来市场下 行压力加大。
11944
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
成交层面：2017年公寓共成 交1.94万套，约102.85万 ㎡，成交面积同比大涨 94.67%。
拒绝公积金贷款购 房，房地产开发企 业拒不整改暂停相 关资金拨付
1月14日，省住建厅：青岛、 济南等热点城市，今年将增 加住宅及用地有效供给，继 续执行限贷、限价、限售等 措施，确保房价环比不增加。
3月15日，青岛七区发布 “限购”政策，非户籍限购 1套，户籍人口提高首套和 二套首付比例至30%和40%， 三套房暂停贷款。
楼层
业态
1~5层
商铺
7~21层 写字楼
30-35层 公寓
单套面积范围（m²）
总面积（m²） 套数（套） 面积占比（%） 底均价（元） 578.62
2871.04 2734.96 6184.62
5774.4 7215.6 11414.85 24404.85 2544.72 2896.32 4096.56 9537.6
别提升至30%和40%；对第 率。有的银行在基准利率
三套房停止放贷
基础上进行了上浮
目前青岛大多数银行首 套房贷利率维持在基准 利率上浮10~20%不等， 有些银行甚至上浮 25%
政策研究
房地产市场发展周期与政策周期紧密相关；当前市场处于新一轮收紧周期，市场热度有所消减， 但量价尚未全面下滑，2018年政策将继续保持政策从紧态势，市场将进入下行周期。
2017年6月
2017年12月
青岛全面放开限购，限贷松绑：首 首付款比例最低可
套房商贷首付比下调至25%，二 执行20％，政策
套房商贷首付比下调至40%，首 前后，首套房利率
套房利率折扣9-9.5折
降至8.5折
重启限购政策，认房又认贷， 多家银行均取消了首套房
首套和二套房首付款比例分 贷利率优惠，实行基准利
青岛市调整政策密集出台，政策收紧，严控房地产市场
12月29日 青岛三部
门联合发文：不得
2月22日，青岛加强房 地产经纪监管，中介 违规取消网签资格。
3月30日，青岛调控加码， 6月1日起，青岛包括四
认房又认贷，二手房满两 大行在内施行基准利率，
年方可入市。
仅个别银行9折利率。
7月20日 青岛公积金 贷款出新政：要查贷 款人和配偶征信
10
9.4%
21
46.4%
7
44.2%
38
100.0%
60
23.7%
60
29.6%
90
46.8%
210
100.0%
48
26.7%
48
30.4%
48
43.0%
144
100.0%
51
2
2
1
56
448
项目推广信息
广场旁，地铁边，3.6米层高精装修海景公寓 销售报价14500元/平米
现有货值
现有货值约8.2亿元，主要以商铺和写字楼为主
调控政策
房产市场
2008
2009
政策扶持
2010
2011
政策抑制
2012
2013
抑制持续
2014
2015
政策扶持
2016
2017
政策抑制
➢ 央行连续5次降息 ➢ 首套房、改善型2套
房首付降低
➢ 19个城市出 台限购令
➢ 加息、上调 准备金率
➢ 限购城市达 到46个
➢ 上调利率、 准备金率
➢ 持续调控
5月15日，青岛国土资源和房屋 7月19日 青岛开展房
管理局发布《关于进一步加强 地产专项整治 严查开
商品房预售方案管理有关问题 发商中介十余条违规
的通知》，执行限价。
行为
9月19日 青岛限购升 级，购房资格查验趋 紧
政策研究
信贷政策紧随宏观调控，不断加码
信贷政策
2014年9月
2016年3月
2017年315、330新政
项目产品情况
百万平 米商业
地铁旁
楼高 150米
梦时代 8号
精装修
3.6米 层高
海景
昆泉物 业
楼层 业态 单套面积范围（m²）
0~100
1~5层 商铺
100-200 200以上
合计
90~100
7~21层 写字楼
110~122 125~130
合计
50~55
30-35层 公寓
59~62 85
合计
50~80
青岛市黄岛区公寓项目营销策划报告2
目录 CONTENTS
PART01
项目自身
PART02
市场研究
PART03
营销思考
PART04
销售计划
PART05推广ຫໍສະໝຸດ 路PART06商务条件
PART01
项目自身
基础信息、产品情况、现有 货值、推广信息、节点安排
项目基础信息
占地面积：7705 ㎡ 建筑面积：75312 ㎡ 产权年限：40年 开发商： 项目地址： 容积率：6.20 绿化率：18.90% 层高：3.6米 装修标准：2000元/㎡ 层数：38层 户数：616户 概况： 其中1-5层是商业 6、22层是避难层， 7-37层是50-85 ㎡的公寓。
供应层面：2017年青岛市公 寓供应量同比上涨。新增1.82 万套，约93.79万㎡，供应面 积同比上升45.2%。
青岛市2107年各月度公寓成交均价
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
14515
14786 15437 15167 15042 15210 15922 14232 14242 13935 15328
176
36~38
特殊楼 层
225
450
合计
总计
总面积（m²） 578.62 2871.04 2734.96 6184.62 5774.4 7215.6
11414.85 24404.85 2544.72 2896.32 4096.56
9537.6
4045.34 44172.41
套数（套） 面积占比（%）