宝坻地块可行性实施计划书

套数 面积（万㎡） 金额（万元）
2873
24
7979
74
8012
77
7789
75
5670
55
2314
24
114691 356063 446423 473088 377624 158518
均价（元/ ㎡） 4688 4834 5763 6291 6920 6604
2013年截止5月底，宝坻区商品住宅成交面积24万㎡，成交均价6604元/
地块位于宝坻区潮阳大道以南、潮白河以北，宝坻发展的核心区位
2.地块现状
1
4
2
1
5
3 2
3
4
5
地块紧邻朝阳大道交通十分便利，南侧临潮白河景观资源，毗邻宝坻行政机构 地块现状：临时绿化、树林、鱼塘
3.地块周边环境
潮白河河景资源 区域规划为宝坻未来文 化中心 在建中为宝坻体育馆 （宝坻九中为规划中） 潮阳大道为宝坻区主干 道路，与南关大街、开 元路、津围公路等相连， 交通便利
宝坻区位简介
区位优势：
距北京（40分钟）
天津（40分钟）
唐山（50分钟）
三大城市的
中心腹地
（5个小时车程可辐 射华北、东北、西 北、中原等区域）
北京 廊坊
50KM
天津
唐山
宝坻区人口及经济水平
宝坻区
占地面积1532平方公里，下辖3个街道，21个镇
城市规划为“一河双城、相向拓展，两翼联动、城乡一体”
宝坻
宝坻
新都汇
文化中心 行政中心 商圈
地块位置
4.地块条件综述
地块所在区域属宝坻未来发展核心区位，紧邻行政中心，区位优势明显， 南侧临潮白河，景观资源十分丰富，为项目档次提升起到良好的支撑作用。
当前地块周边配套尚不完善，虽享未来规划利好，但尚需时间进行培养。 地块现状有树木、鱼塘及潮白河河堤影响，对项目规划建设造成一定制约。 地块面积较大，具备开发大型高档项目的先决条件，但同时也增加了资金
1.8
138218
1459
1.8
72840
1767
2.8
39815
1439
2.3
40291
1829
1.8
72826
1387
1.65
87827
1822
至2013年5月30日数据
宝坻近5年供需关系分析
宝坻区商品住宅存量
时间
截止2013.5.30 70-90
㎡ 90-120㎡
120-144㎡
套数 8645 2191 3323 1162
22，242
88，094
16，614
127，333
22，811
168，013
3，597
17，569
由图表可以直观看出，180㎡以上面积户型存量远大于成交量。消化周 期超过9年，未来大户型竞争压力较大。
版块竞品分布图
房地产市场
学府版块
和远领居 宝境栖园
远物大流城版块
御景华城 圣缇湾
中航瑞祥家园 京东领秀城
一河即“潮白河”双城即“宝坻新城、京津新城”
2012年常住人口83万人
2012年地区GDP242亿元
年均增长19.5%
人均GDP 43612元
排名全市第11
11
11
全社会固定资产投资240亿元
年均增长32.2%，
宝坻区域规划
宝坻城区重点发展商贸物流业、 现代制造业，规划至2020年宝 坻新城人口规模为30万人。
400
50
200
0
0
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
• 宝坻自2010年以来土地供应量持续高位，土地价格呈上涨趋势，随着宝坻拆 迁进程的加快，未来宝坻土地供应量仍将保持较高态势。
至2013年5月30日数据
2013年南城新盘入市量约70万，温莎郡、玺悦峰、塞纳世家、北岸印象均确 定年底开盘，部分高端项目将进一步拉升南城价格，也加剧了区域竞争
至2013年5月30日数据
土地市场 宝坻近5年土地成交走势
万平米
宝坻区5年间土地成交走势
元/㎡
450
1600
400
23%
1400
350 300 250 200
46% 150 100
34%
9%
1200 % 居住用地在占总成交百分比
1000 居住用地成交建筑面积（万㎡）
800 37% 600
总成交建筑面积（万㎡） 居住用地成交均价（元/㎡）
面积（万㎡）
均价（元/㎡）
依照宝坻5年成交走势，区域市场呈量跌价升的态势，2013年成交均价
为6600元/㎡，随着近两年南城部分高端住宅的入市，短期价格有望进
一步拉升。
至2013年5月30日数据
宝坻区近5年成交分析
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
宝坻区商品住宅成交情况
宝坻区近5年成交分析
单位：万㎡
2008-2013年宝坻区商品房成交走势图 单位：元/㎡
100 4688 80
4834
5763
6291
6920 6604
8000 7000 6000
60
5000
4000
40
3000
20
2000
1000
0
0
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
林海路西侧
津围公路西侧
宗地编号
津宝（挂）2009-014 津宝(挂)2009-027 津宝(挂)2009-054 津宝（挂）2009-070 津宝(挂)2009-128 津宝(挂)2009-127 津宝(挂)2010-009 津宝(挂)2010-135 津宝(挂)2010-136 津宝(挂)2010-074号 津宝(挂)2010-177 津宝(挂)2011-094号 津宝(挂)2011-116号
中航瑞祥家园 建筑面积69015.6
容积率1.5 楼面地价1002元/㎡
书香园 建筑面积19933
容积率2 楼面地价2081元/㎡
中央公园 建筑面积14219
容积率2.8 楼面地价1439元/㎡
长芦地产（未售） 建筑面积76787 容积率1.8
楼面地价1459元/㎡
温莎郡 建筑面积53228
容积率1.65 楼面地价1822元/㎡
面积（万㎡） 106 18 33 15
宝坻市场存量为106万㎡，主要市场存量集中在90-120㎡户型，占到整 体存量50%，未来仍是市场供应的主要面积区间。
至2013年5月30日数据
宝坻区近5年供需关系
单位：万㎡
120
100
80
60
40
24 27
20
0 2008年
2008-2012宝坻区商品房供-销对比图
需求量及开发难度。
城市规划
1、宝坻区位简介 2、经济发展水平 3、区域规划 4、交通体系
1.宝坻区位简介
宝坻区位于北京、天津、唐 山三大城市的中心腹地，具 有得天独厚的地理优势。
东及东南与河北省玉田县、天津 宁河相邻；南及西南与宁河、武 清接壤；西及西北与河北省香河、 三河相连；北及东北与天津市蓟 县、河北省玉田县隔河相望。
土地市场 宝坻近5年土地成交走势
总成交建筑面 居住用地成交建筑面 居住用地占
积（万㎡）
积（万㎡）
比%
2008年
364
2009年
145
2010年
386
2011年
313
2012年
310
2013年
153
240
66%
67
46%
90
23%
108
34%
27
9%
57
37%
• 2013年（至5月30日）宝坻区住宅用地（纯住宅、住宅+商服）共计57万㎡ ，占总成交面积比重37%，居住用地成交量超2012年2倍，2013年 土地市场成交量将有望达到近5年内新高。
宝坻区存量产品分析 房地产市场
70-90平米 90-120平米 120-144平米 144-180平米 180-250平米 250-500㎡ 70以下平米
2012-2013成交面积段 2013年存量面积段
面积（㎡） 159，607
存量（㎡） 184，213
243，648
325，618
85，151
153，096
津宝(挂)2011-066号
津宝(挂)2011-109号
津宝(挂)2012-074、 075号
津宝(挂)2012-127号
面积 46010 47451 19933 15636 104423 53932 21055 49004 34516 74713 101246 76787 40466 14219
17518
㎡，由于当前区域重点板块多为尾盘销售，伴随年底新盘入市有望拉升
区域成交量。
至2013年5月30日数据
宝坻区成交面积比例 房地产市场
2012-2013商品房成交面积段分布
3% 4% 1% 4% 15%
29%
44%
70-90平米 90-120平米 120-144平米 144-180平米 180-250平米
--《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》
京津新城重点发展旅游、商贸物流、 教育和会议服务，规划至2020年新 城人口规模为20万人。
随着宝坻区域规划及宝坻新城、京津新城的建设，宝坻城镇化及外来人口得 到有效增加，对区域房地产市场起到一定支撑。
宝坻区域规划
四个示范工业园 天津宝坻低碳工业区。 天津宝坻节能环保工业区。 天津宝坻塑料制品工业区。 天津宝坻马家店工业区。
瑞赛投资（未售） 建筑面积17518 容积率2.3
楼面地价1829元/㎡
北岸印象 建筑面积15636
容积率2.5 楼面地价1816元/㎡
保集玫瑰湾 建筑面积47451
容积率1.2 楼面地价2265元/㎡
塞纳世家 建筑面积101246
容积率1.8 楼面地价2370元/㎡
玺悦峰 建筑面积47451
容积率1.2 楼面地价1420元/㎡ 楼面地价1388元/㎡
桃园老印象城区版领块秀新天地
书香园
塞纳世家
龙熙帝景
馨逸家园
南部新城宝集版玫块瑰湾
翰墨园 中央公园
原筑
版块竞品市场存量 房地产市场
区域 南城版块
老城区版块 学府版块
物流城版块
项目名称 保集玫瑰湾
馨逸家园 宝坻区原筑
龙熙帝景 万锦中央公园 中航瑞祥花园 钰鑫桃源印象 金厦龙第世家
宝坻地块可行性报告
2013.6.13
地块简介
1、地块区位 2、地块现状 3、地块周边环境 4、地块条件综述
1.地块区位
地块位于宝坻新城最南端、 紧邻潮白河
宝坻新城 规划面积55平方公里 人口规模40-45万 宝坻区 政治、 经济、 文化中心
1.地块区位
宝坻九中（规划） 体育馆
地块位置
区人民法院
250-500㎡
70以下平米
市场主力成交户型为90-120㎡与70-90㎡，分别占年成交面积的44%和 29%；其次为120-144㎡户型，占成交面积的15%，婚房及首改需求明显， 总体成交价格在6500-7000元/㎡。
至2013年5月30日数据
宝坻区存量产品分析 房地产市场
由图表可以看出，当前市场存量与成交面积区间比较，144㎡以上 户型存量比例明显大于成交量，未来大户型竞争将愈加激烈。
40857
53228
容积率 建筑面积 楼面单价
1.5
69015
1002
1.2
56941
2265
2
39866
2081
2.5
39092
1816
1.8
187961
1420
1.8
97079
1388
1.3
27372
1534
2
98008
1102
2
69033
1102
1.5
112070
1502
2
202492
2370
周边地块成交价格参考
竞的单位 中航瑞赛置业 上海保集(集团) 天津秦城房地产 天津弘钰置业 天津市亿兆房地产 天津市亿兆房地产 宝坻区京东市场建设 天津市安兴达房地产 天津市安兴房地产 天津天兴投资 香河县城镇房地产 天津长芦房地产 天津市金夏龙坻建设 天津亿景置业
天津瑞赛投资
天津中凯兴宝
天津市旺城房地产
七个特色工业园 即八门城、林亭口、新安镇、 大钟庄、新开口、大口屯、方 家庄工业区，重点发展食品、 新型建材、服装、文体、机电、 地毯、家具等产业。就业5万人。
地块位置
宝坻重点打造四个示范工业园区七个特色工业园区， 解决就业同时，有利于外来技术人才引进。
宝坻城区交通体系
津蓟高速
宝坻交通体系发达，路网便捷：
89 74
105 77
96 75
78 55
2009年
2010年
2011年
2012年
24 17 2013年
成交量 供应量
纵观近5年宝坻市场供需关系稳定，稍呈供大于求的态势，年均成交约
60万㎡；2013年累计存量为106万㎡，随着2010年部分大盘的集中入市，
伴随潜在供应的增加，竞争也将有所加剧。
至2013年5月30日数据
地块位置
宝平街道办 津围公路西侧 宝平公路东侧、南三路南侧 环城南路南侧 潮阳大道北侧 潮阳大道北侧 钰华街道办事处通唐公路南侧 宝平街道办事处宝平公路东侧 宝平公路东侧、窝头河南侧 东环路东侧、通唐公路南侧 环城南路南侧 潮阳大道北侧 阜阳路北侧、津围公路西侧
津围公路西侧
宝平街道办事处(原广场内南宿 舍)
连接北京、天津、唐山、廊坊的
城 区
京沈高速、津蓟高速、塘承高速、
廊唐高速纵横区内，结合宝白路、
宝武公路、蓟塘公路、九园公路、
梅丰公路、宝 津蓟铁路
津
路等省道的相继完善，达成与外
新
界高速连接。
城
塘承高速 京沈高速
廊唐高速
市场情况
1、宝坻土地市场 2、房地产市场发展 3、重点竞品分析 4、客户资源分析 5、市场总结