万科企业股份有限公司投资价值分析

目录
万科基本情况、房地产行业介绍 万科基本情况、
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万科财务状况分析 万科财务状况分析
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万科投资价值分析
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总结
万科基本情况、 一、万科基本情况、房地产行业介绍
1.1公司基本情况 公司基本情况
成立于1984年5月，万科1988年进 入住宅行业，1993年将大众住宅开发 确定为公司核心业务。是目前中国最 大的专业住宅开发企业。 至2007年末，万科全国市场占有 率为2.1％，业务覆盖到以珠三角、 长三角、环渤海三大城市经济圈为重 点的二十九个城市。当年共销售住宅 4.8万套，销售套数位居世界前茅， 跻身全球最大的住宅企业行列。
：以理
念奠基、视道德 念奠基、 伦理重于商业利 理重于商业 益。
1.2万科发展历程 万科发展历程
1984年 1984年5月，成立。 成立。 1988年股份化改造，公开向社会发行股票2,800万股， 1988年股份化改造，公开向社会发行股票2,800万股，资产及经营 年股份化改造 发行股票2,800万股 规模迅速扩大。 规模迅速扩大。 1991年 1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；提出了“人 29日 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；提出了“ 挂牌交易 才是万科的资本” 奠定了万科企业文化的基调。 才是万科的资本”，奠定了万科企业文化的基调。 1992年底，上海万科城市花园启动， 1992年底，上海万科城市花园启动，大众住宅项目的开发被确定为 年底 公司的核心业务 核心业务。 公司的核心业务。 2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元， 2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深 年初 6.25亿元 上海及北京的住宅项目及零售业务。 圳、上海及北京的住宅项目及零售业务。 2002年 2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿。 公司发行可转换公司债券，募集资金15亿 发行可转换公司债券 15 2006年01月 2006年万科销售突破200亿，实际结算销售176.7亿 年万科销售突破200 销售176.7 2006年01月 2006年万科销售突破200亿 实际结算销售176.7亿 2007年01月 公司确定其“精细管理，有效运营” 2007年01月 公司确定其“精细管理，有效运营”可持续发展之路
万科企业股份有限公司投资价值分析
09工商管理学院创业教育实验班
小组成员： 小组成员：
龚雪儿0093890 胡安妮0093475 谢小琴0092706 周婧丹0090204
引言
万科,作为中国股市最早上市的股票之一， 万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市 中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。 中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自 1991年至2004年 万科营业收入复合增长率达25％，净 年至2004 25％， 1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净 利润复合增长率达31％；同期上市的企业 31％；同期上市的企业， 利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样 持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。 持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这只著名的指 标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？ 标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？如何衡 量其现在的投资价值？ 量其现在的投资价值？这是投资者们现在所面临的问题 将通过对房地产行业介绍、万科基本情况介绍， 将通过对房地产行业介绍、万科基本情况介绍，以及 房地产行业介绍 介绍 对其经营情况 财务状况分析 经营情况、 分析， 对其经营情况、财务状况分析，并通过对国家以及其个 近期股价变化， 人发布的信息进行分析，再配合其近期股价变化 人发布的信息进行分析，再配合其近期股价变化，将对 万科的投资价值做出一些可行的分析。 万科的投资价值做出一些可行的分析。
3、万科股价技术分析 、
技术分析的要点是通过观察分析证券在市场中过去和现在的具 体表现，应用有关逻辑、统计等方法，归纳总结出在过去的历史 行情中所出现的市场行为特点，得到一些市场行为的固定模式， 并利用这些模式预测证券市场未来的变化趋势。
3.1 K线图分析 线图分析 3.2 技术指标分析
3.1 K线图分析 线图分析 从万科近期的日K线图中可以看出，股价正处于一个上升通道中，预计后市将继续震荡上行。 从月K线图看，该股走势呈圆形底，这是股价缓慢回升的技术形态，圆形底越大，将来突破颈线 后上涨的潜能越大。在形成圆形底的初期，卖盘压力开始减轻，原来很大的成交量，现在开始减 少；股价虽然仍在下跌，但跌势趋缓，并逐渐接近水平。到了圆形底部后，供需力量不相上下， 成交量更加减少。股价在圆形底部酝酿一阵后，随着低价入市者的增多，股价开始逐渐回升，成 交量也随之快速增加，这种涨势在顶点遇到大量卖盘压力后才会趋缓。圆形底中成交量会形成与 股价大致相似的弧形。圆形底形成之后，其涨幅从理论上来说，至少是圆形弧顶到颈线的距离， 但事实上上扬的高度往往不止于此。也就是说，投资者可以在圆形底部5.01元买入，股价涨至 16.66元时先卖出，再观察行情走向。如果态势明朗，再进场买入。
2.3.3盈利能力分析 盈利能力分析
盈利能力是指公司赚取利润的能力。盈利是公司的重要经营目标，是任何公司 和企业生存和发展的物质基础，它不仅涉及到公司所有者的利益，也是公司偿还 债务的一个重要来源。盈利能力分析是公司财务分析的重要组成部分，也是评价 公司经营管理水平的重要依据。对其评价的财务比率主要有净资产收益率、每股 收益和市盈率等。 1）净资产收益率 净资产收益率是公司一定时期内的净利率与资产平均总额的比率。用于衡量公 司利用资产获取利润的能力，反映了公司总资产的利用效率。这一比率越高，说 明企业的获利能力越强。 2）每股收益 每股收益是股份公司税后利润分析的一个重要指标，主要针对普通股而言。每 股收益是股份有限公司发行在外的普通股每股所取得的利润，它可以反映股份公 司的获利能力的大小。每股收益越高，说明股份公司的获利能力越强。但这只是 一个绝对指标，在分析每股收益时，还应结合股东权益报酬率和流通在外的股数 ，因为一方面要考虑股价，一方面要考虑公司是否采用了股本扩张的政策等等。
1.3、万科股本结构 、
1.4、房地产行业状况分析 、
1行业状况分析 行业状况分析
2008 2008年下半年，在世界金融危机的影响下，中国整个房地产市场开始快速下行，并显现出 加速下滑的趋势。 2008年东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。 上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成。在国家“保增长”政策的主导以及各 方面努力下，2008年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势才得到遏制，整体市场基本保持了 理性回归并稳定发展的态势。 2009年我国房地产市场将房地产市场各方的博奕趋于理性，成交量回升，2010年全年处于平 稳期，主要是消化累积的存量房。 而2011年，随着国际经济开始恢复，房地产业下一个发展周期将在此时出现。
长 偿债 来说， 业 资产负债 长 偿债 公
数 1，资产负债 业负债总额与资产总额 ， 业 偿还债务 综 ，这个 高， 业偿还债 务 ； ，偿还债务 强。对 资产负债 ， 业 债权 ，股东 业经营 从 角 来评价。
2. 2营运能力分析 营运能力分析
公司的营运能力反映了企业资金周转状况，对其进行分析，可以了解企业的营业状况及经营管 理水平，并能揭示资产的流动性，指明提高资产利用效率的方向。资金周转状况好，说明企业的 经营管理水平高，资金利用效率高。另外，这也从另一个角度描述了公司的偿债能力的大小，因 为偿债能力的大小，最终还是取决于资产的变现速度。评价企业营运能力常用的比率有应收帐款 周转率、总资产周转率等。
（1）应收帐款周转率 应收帐款周转率是企业一定时期赊销收入净额与应收帐款平均余额的比率，它反 映了企业应收帐款周转速度用于分析公司应收帐款的变现速度和管理效率。这一比率越 高，说明公司催收帐款的速度越快，可以减少坏帐损失，而且资产的流动性强，公司的 短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。 （2 ）总资产周转率 总资产周转率是企业销售收入与资产平均总额的比率，用于分析公司全部资产的使 用效率。如果这个比率较低，说明企业利用其资产进行经营的效率较差，会影响公司的 盈利能力。
图3.2 深发展随机指标KDJ图 2007年5月11日该股的相对强弱指 数（RSI）有关数值为： RSI5=67.53，RSI9=81.34， RSI14=70.94，这个区域仍为超买 区，应考虑卖出。当然这也不是一 成不变的，因为RSI在超买区可能 反应比较迟钝，即出现钝化，应配 合其他技术指标一起判断。
三 、 万 科 投 资 价 值 分 析
3.1经营状况分析 经营状况分析 3.2竞争力分析 3.2竞争力分析 3.3经营业绩与分 经营业绩与分析 3.3经营业绩与分析
3.1经营状况分析 经营状况分析
随着行业逐渐加大的新开工陆续转为销售，市场新房供应量逐渐增加，并 在进入推盘高峰期。 2010年，万科重点关注的14个主要城市，新推盘面积较二季度月均水平增加 一倍左右。 面对市场环境的变化，公司将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的基 本策略，始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋，以保持合理的销售速度 。由于公司今年以来的推盘节奏占据了先机，后续销售压力不大，同时万科小 户型产品、装修房占比高等产品结构、特色上的优势依然存在，公司对继续跑 赢大市有较为充足的信心。 公司继续坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略， 发挥战略纵深优势，控制拿地风险。目前万科的资金状况良好， 为发展留有余力。公司坚持谨慎投资策略与快速开发 策略，以合理的价格获取房屋开发实际需要的项目资 源，同时关注市场调整可能带来的发展机会。
3.2 技术指标分析 下面对2007年5月11日该股的若 干技术指标数值进行分析。 2007年ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ月11日该股的随机指标 （KDJ）数值是K=89.59， D=89.12，J=90.54，显示股价处于 超买区。根据随机指标分析原理， KD值超过80就可以考虑卖出，因为 “物极必反”，股价处于超卖状态 时，就很可能回调，因为股价不可 能永远的上涨。但在实际中也要考 虑一些具体情况。
（1） 资产偿还 债务 债权 2：1 偿还债务 。 （2）长
偿债 偿债 业 动负债 ，它 实 。 业 偿债 业 关 较 适，这个 强， 动负债 偿债 业偿还长 负债 长 负债 长 资产 偿还 与 数两项 标 。 。 资， 。 业 间内 动 业偿 ， 资 、 关 问题。 高，说 公 偿还
万科资产负债表
3.2竞争力分析 竞争力分析
1.市场地位 万科是目前中国最大的专业住在开发企业。致力于通过规范、透明的企业文化和文件、专注的发展模式， 成为最受客户、投资者、宇昂、合作伙伴欢迎、尊重的企业。破解公司治理和道德准则上的表现，连续七次 获得”中国最受尊重企业“称号。 2.同行业间的竞争 竞争激烈，主要竞争对手有：碧桂园剧团、中海地产股份有限公司。但万科凭借其核心竞争力 核心竞争力即:拥有优 核心竞争力 秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品 牌。 3.潜在进入者的威胁 我国房地产新进入者的威胁比较大，主要原因是：（1）进入门槛比较低：由于我国的房地产开发公司数 量多而且大部分规模小，而房地产产品又具有比较明显的不可移性。（2）高额利润的诱惑:许多有资金实力 的集团公司涉足房地产开发房地产行业。 但从另一方面来讲:投资地产需要大量资金作为支持,因此投资风险是比较大的.从这点来看由于万科经营 万科经营 多年对国内房产行情了解甚多再加上其雄厚的资金力量,万科占据不容忽视的优势地位! 多年对国内房产行情了解甚多再加上其雄厚的资金力量
2行业存在问题 行业存在问题 单纯的房地产业市场化难以解决中低收入群体的住房问题。 多元化的房地产市场需求刺激房价不断上涨。 土地管理制度影响土地供给。 产品结构偏差影响房地产市场供给。
二、万科财务状况分析 万科财务状况分析
上市公司的财务状况是通过定期的财务报告反映的。现阶段， 上市公司的财务状况是通过定期的财务报告反映的。现阶段，我国上市公司 的定期主要报告包括三表（资产负债表、损益表、现金流量表）及其附注。 的定期主要报告包括三表（资产负债表、损益表、现金流量表）及其附注。分析 企业财务报表时，主要是从其中计算整理出各种财务指标， 企业财务报表时，主要是从其中计算整理出各种财务指标，或再将这些指标进行 一定的技术处理。 一定的技术处理。
偿债 能力 分析
（1）短期偿债能力分析 ） （2）长期偿债能力分析 ）
财 务
营运 能力 分析 盈利 能力 分析
（1）应收帐款周转率 ） （2）总资产周转率 ）
（1）净资产收益率 ） （2）每股收益 ）
2.1、偿债能力分析
偿债能力是指企业偿还各种到期债务的能力。偿债能力分析是上市公司财务分析的一个重要方面 ，通过这种分析可以揭示上市公司的财务风险。其主要分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析.