南昌城南板块房地产市场调研分析

南昌城南板块房地产市场调研分析

一、城南的相关状况

1．地理位置

城南板块，范畴为西起雄溪河（与象湖自然风景区紧密相连）、北阻南隔堤、东到京九铁路、南至振兴路、城南绿城规划中的梅湖风景区。该片区历史悠久，民风淳朴，文化底蕴丰厚，名胜古迹众多，八大山人纪念馆（青云谱道院）、徐孺子故居座落其中；象湖、梅湖景区烟波浩淼，景色宜人；包家花园广场气概恢弘。

2．整体规划

依照南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式都市副中心”，具体目标是“本着可连续进展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化都市空间结构，提高都市综合实力，完善都市机能，把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的都市综合区。

3．交通条件

城南板块交通网络纵横，原先确实是交通要道。城南客运站和银三角立交桥，320国道、316国道、105国道、昌进高速公路、迎宾大道、南莲路等快速干道在银三角立交桥交汇,而城南客运站它将逐步取代长途客运,成为南昌最重要的客运中转站.城南长久以来确实是南昌的南大门，进入南昌的要紧入口之一，是新余、抚州、鹰潭、上饶、赣州，吉安等几个地市进入南昌的必经之路，这几个地区约占整个江西南部的三分之

二。从公交情形来看，由于各大商贸、经济的不断成熟及人口的不断增加，城南的公交线路也在不断的增加。16路、旅行2线、20路、25路、212路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路等多路公交构成了城南公交交通网，差不多终止了城南居民进城难的时代。

4、配套设施

目前城南片区差不多的银行、教育、商场等生活配套等都具备，同时是整个南昌市种植和养殖基地，片区还有南昌市最大的农产品批发市场。以后五年整个城南地区将划分成六大综合开发片区，对171个重点项目建设进行强力推进。沃尔玛购物广场也将入驻青云谱区，选址暂定区政府旁。城南的商业地产也正形成气候,城南的几个商业项目例如:南昌国际商贸城(3300亩，过银三角)，南昌小商品城（生米大桥邻近），禽蛋市场（大湖之都旁边），化工大市场，华东国际等等都在为城南打造新的商业氛围,进一步完善了城南地区的配套。

二．城南片区近期房地产进展情形

城南楼盘众多,大大小小的楼盘30多个,今年推出的楼盘就接近10个;城南大盘多,银河城、正荣大湖之都、梦里水乡、康城、绿地山庄等频频在抓市民的眼球,这些大盘少则几百亩,多则上千亩,其大盘开发商差不多上实力地产大鳄,被业界称为在领唱南昌地产“走进大盘新时代”。作为南昌都市扩展的主战场，将给城南的房地产进展带来专门大的机遇。随着大型商业的不断进驻，配套的不断完善，越来越多的市内置业者选择城南，使城南片区的销售一路走高。大盘的进入，以后的房地产属于城南。

三．城南片区各楼盘的进展情形

正荣大湖之都

项目地址：南昌县小兰乡南莲路（墨山立交桥西侧）

开发企业：正荣集团南昌正荣（新加坡）置业

该项目占地面积为800000㎡，总建筑面积为999999㎡。一期于2004年12月12日开盘，推出3栋小高层，31栋多层及7栋联排别墅，总计计1400余套，现已售磬。2005年12月18日二期开盘，已被洪都航空工业集团和省建设银行团购。2006年10月7日三期观澜郡开盘，要紧已二房（85.60—104.65㎡）、三房（109.56—138.77㎡）为主，均价2500元/㎡。

建筑形状：低层别墅、小高层、多层

主力户型：二房（85.60—104.65㎡）、三房（109.56—138.77㎡）

项目优势：①项目体量大，阻碍力大；②小区内部配套齐全；

③大规模的内湖社区，整体规划好

项目劣势：①项目体量大，小区跟进速度慢；②离城区较远，交通不便利；③周边配套不齐全

客源分析：周边居民、中小学教师、银行职员

康城印象

项目地址：南昌县迎宾中大道555号

开发企业：江西金达利·康城置业

该项目占地面积500亩，是城南板块中的一个纯住宅楼盘，总户数3900余户，共分三期，一期396户差不多全部售完；期康城二期打造50万平米超大规模楼中楼社区。2006年8月4日，二期开盘，均价2500元/㎡，要紧以二房86㎡、三房（107.79—111.54㎡）为主。

建筑形状：小高层、多层

主力户型：二房86㎡、三房（107.79—111.54㎡）

项目优势：①户型比较稀缺；②位于城南客运站旁，有多路公交通过，交通便利；③规模大；

项目劣势：①楼中楼尚未得到南昌市民认同，销售存在阻力；

②户型单一，选择性不高；③周边配套不齐全

客源分析：周边工作人员、外来投资者

尚南云顶

项目地址：南昌县迎宾大道0788号(城南客运站对面)

开发企业：江西省世能投资

该项目占地面积24179㎡，建筑面积8万多平方米，由4幢16-18层高层住宅、1幢28层准四星级豪华酒店及近1.5万㎡商业裙楼构成。2006年6月3日开盘，推出150套，当天销售100多套，截止06年6月12日已全部售完。6月25日，2批房源推出。截至到2006年9月份，4栋高层600套房源已销售一半，均价2500—2600元/㎡。

建筑形状：高层

主力户型：二房（94.58—97.28㎡）、三房（117.92—120.71㎡）

项目优势：①项目体量小，便于资金回笼；②位于城南客运

站旁，有多路公交通过，交通便利；③园林

设计丰富

项目劣势：①项目体量小，阻碍力低；②周边配套不齐全；

客源分析：医院职员、高校教职工

绿地山庄

项目地址：南昌县迎宾大道上海庄园路100号

开发企业：上海绿地集团南昌绿都

该项目占地面积1250000㎡，总建筑面积3910000㎡。一期、二期、三期已售完，并交付使用。目前在售四期绿地兰宫的联排别墅，面积在200多㎡，均价4100元/㎡；双拼别墅，均价为4600