幼儿园管理-幼儿园经营模式建议书

万福·黄金海岸

幼儿园操作模式建议书

一、工作梳理

【施工进度】

目前会所及幼儿园主体及内、外墙主施工，内部空间分隔已基本完成，现正处于内部窗、门安装的施工阶段。【工作回顾】

1、幼儿园的招商工作于2008年3月31日正式启动，共向前期接触过的五家幼儿园发出招标文件，仅汕尾

市小风帆艺术学校按招标文件时限要求提交了经营管理方案，并提出了内部结构是否可以调整？外活动场地能否满足平均每生4平方米的活动空间？及如果购买，如何定价？三项问题。

2、根据对方提出的问题，经我司各部门确认认为：幼儿园的内部结构可以进行重新分割；目前的规划，幼

儿园室外活动场地的面积约850平方米，未能满足1200平方米的要求；初步核算幼儿园总开发成本在2277元/平方米左右。

3、集团领导指示幼儿园销售底价为3500元/平方米。

【目标事项】

目前工作重点为运做模式的拟订及工作开展方向；

二、本体分析

【用途说明】

幼儿园的使用功能主要做为项目内部的教育配套而设计及建筑，按法规而定实为公共使用部分。

【建筑结构】

幼儿园建筑设计共三层，每层建筑面积860平方米，幼儿园总建筑面积为2883平方米。

【SWOT分析】

S（优势）：

⏹本幼儿园总建筑设计的规模优势；

⏹本项目产品及社区高端呈现的品质优势；

⏹项目内部优越的环境配套优势；

⏹项目本身所具备的社区内部生员优势；

⏹周边教育环境优势；

⏹交通便利

W（劣势）：

⏹总面积大带来的总价较高；

⏹户外活动面积一定的不足与局限；

O（机会）：

⏹项目形象认可度较高，发展空间较大；

⏹汕尾首家此类高品质幼儿园，填补市场空白；

T（威胁）：

⏹使用功能为公共使用设施；

⏹各项收费较高将带来一定的市场抗性；

⏹未来对公共设施使用性更加规范的制法规定；（政策法规）

⏹碧桂园开发设立幼儿园配套的话将带来直面的竞争；

小结：

1、本身硬件配套优势明显；

2、物业总体形象已经形成，带来多面附加值；

3、总价高与使用功能局限是该物业的最大问题；

三、物业定位操作思路

汕尾首家双语幼儿教育机构

教育方式：

⏹中、英双语言教育；

⏹重在培养学生兴趣爱好及特长发展；

四、运做模式对比分析

运做模式1：直接销售。即：将物业销售出去，由认购方经营与管理。

⏹以单价3500元/平方米算，本物业销售总价为1009万元。

⏹目前在与汕尾三家及深圳两家幼儿园沟通的结果看，五家幼儿园在资金能力上还是存在很大难度实现购买

本幼儿园物业，五方都侧重以租赁的方式进行合作。

⏹做为一项低利润的商业运营幼儿园而言，1000万是一个很庞大的数目，对其所构成的投资风险极高。

⏹若以销售形式运做则将难以寻求客户，且本项目在汕尾经济能力不强的城市市场消费力也将难以支撑。运做模式2：以租赁形式经营。

以租赁方式操作有以下优点：

⏹出租形式将大大降低租赁方风险，我方将有更多的选择空间。

⏹有效把握好该物业作为社区配套作用。

⏹大大提高业主的经营信心。

总结：

⏹以直接销售方式的话将很大层面上缩小客户群，最终将遇到销售阻力；

⏹租赁方式则相反，能将我方立于优势方，能把握更利于我方条件的基础上选择租赁方进行经营，将很大程

度上保证幼儿园高质量、高标准的运做；

⏹总体而言，租赁形式操作将更有益于项目后期运作的品质展示、项目配套的按期开放等，对社区业主有更

大的价值享受；

五、租赁模式建议

【租约期限】

六年起签，即最短租赁期限为六年。

【洽谈方式】

选定汕尾规模较大、运做规范及办圆四年以上的幼儿园进行邀请式洽谈。

【合作模式】

以六年租赁为例

免租期：建议三年

因前期各硬件设施未完全建设完毕，小区业主也未全部入住，幼儿园此时正处于发展期，其盈利性暂不能实现，所以在操作上设置两年的免租期是对其发展经营的支持，只有将幼儿园扶持起来才能为后期的社区添加更丰富的附加值，也为社区的对外形象及公司的品牌效应起到一定的支撑作用。

幼儿园年度运营模拟情况分析表(表1)

从以上运营表分析，租金设定为：3元/㎡

模式1：

经济分析：

模拟租金：现租金设为3元/㎡·月

合同签署：六年追加六年

效益分析：

十二年总效益额：

=[第一期年效益×3（年）＋第二期年效益×3（年）+第三期年效益×3（年）]×总建筑面积

=[初始月租金×12（月）×3（年）+初始月租金×（1+10%）×12（月）×3（年）+初始月租金×（1+10%）×（1+10%）×12（月）×3（年）]×总建筑面积

=[3×12×4+3×（1+10%）×12×3+3×（1+10%）×（1+10%）×12×3]×2883

=（144+118.8+130.68）×2883

≈113万元

模式1优劣简析：

优势：

⏹有一定的收益保障度；

⏹操作比较简单；

⏹风险度相对较小；

劣势：

⏹市场多变，计划收益往往受市场影响而发生偏差；

⏹转嫁出去的风险而带来其他负面效应；

模式2：

经济分析：

模拟租金：现租金设为3元/㎡·月

合同签署：六年追加六年

模拟分成比例：3：7（我方：经营方）