住宅物业公共收益管理

现代物业・新建设 2013年第12卷第4期
物业管理进入我国已经30多年，这些年来住宅物业公共收益一直由物业服务企业管理，并由其决定住宅物业公共收益的使用。

住宅物业公共收益是利用物业公共部位产生的收益。

公共部位是指物业区域内业主专有部分以外，按照规定由全体业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

根据我国《物权法》规定，物业公共部位属于全体业主所有，利用物业公共部位产生的收益应该属于全体业主所有。

住宅物业公共收益主要有：公共区域的广告收入、园区内地上车位收益、公共区域内租赁收益、部分通信及售水机运营管理费、物业管理用房出租的收益等。

以沈阳市某住宅小区为例，一个一千余户的小区，有地上停车位100个，每月每个车位费100元，一年停车费120,000元；草坪广告6块，每年每块广告500元，每年草坪广告费3,000元；电梯21部，每部每年广告费200元，每年电梯广告费为4,200元，因此这个住宅小区的年公共收益为127,200元。

这笔收益由物业服务企业收取，并由物业服务企业管理和使用，但是当该住宅区的业主委员会询问物业服务企业这笔资金的去向时，物业服务企业没有给出明确的答复。

目前，针对沈阳市住宅小区的公共收益由物业服务企业收取、管理和使用情况，笔者对沈阳市物业服务企业进行调查，发现公共收益主要有下列几种用途：
1、补贴不足的物业费
沈阳市住宅物业的物业费标准，一直保持在十年前的水平，这些年没有大的变动，物业费标准低造成物业费用不足。

由于物业服务的弹性较大，物业服务企业便偷工减料，业主对物业服务企业不满意，不缴纳物业费造成恶性循环。

部分住宅物业小区物业费收缴率只能达到六成，物业费不足就不能维持物业服务企业的日常运作，物业服务企业于是用这部分公共收益弥补物业费不足的部分。

一部分业主不缴纳物业费，物业服务企业用公共收益弥补不足的物业费，侵害了缴纳物业费这部分业主的权益，再用全体业主所有的公共收益来弥补不足的物业费，更加侵害缴纳物业费这部分业主的权益。

所以，用住宅物业公共收益弥补不足的物业费的做法不恰当。

2、用于业主的福利
部分物业服务企业利用公共收益组织业主旅游、给业主发放礼品，作为业主享受的福利。

这种做法侵害了没有参加旅游、没有得到礼品的业主的权益，因为住宅物业公共收益属全体业主所有，最终只有部分业主享受到了住宅物业公共收益带来的福利，物业服务企业的这种做法也不恰当。

3、当备用维修费用
部分物业服务企业利用公共收益维修、更换公共设施。

物业费不包括物业公共设施的维修、更换费用，公共设施的维修、更换按照规定要使用公共维修基金。

由于启用公共维修基金需要经过业主大会同意、政府审查，物业服务企业为了维修快捷，在公共设施维修、更换费用数额不是很大时，利用住宅物业公共收益来维修、更换公共设施。

这种做法符合《物业管理条例》的规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金。

4、流向不明
部分物业服务企业不能说明公共收益的去向，不管业主委员会如何询问，物业服务企业也不能提供收支情况说明表，致使业主对物业服务企业意见很大，觉得物业服务企业侵占了业主的公共收益，引起业主与物业服务企业的
浅谈住宅物业公共收益的管理
杨付莹
（辽宁城市建设职业技术学院，辽宁 沈阳 110122）
摘 要：住宅物业公共收益属全体业主所有。

目前，我国住宅区的公共收益由物业服务企业收取、管理、使用，侵害业主的权益，业主有权决定住宅物业公共收益的代管方和具体用途。

关键词：业主；物业服务企业；住宅物业公共收益
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2013）04-0116-02
物业研究 Proper ty Research
［作者简介］ 杨付莹，辽宁城市建设职业技术学院，房产与工程管
理系，讲师。

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矛盾。

物业服务企业不公开住宅物业公共收益的原因主要有：沈阳市住宅物业公共收益没有进行单独管理，而是与物业费放在一起核算。

物业服务企业不敢公布物业服务费的收支情况，一方面是因为物业服务企业担心物业费收缴率低会形成恶性循环，害怕缴纳物业费的业主知道近一半的业主没有缴纳物业费后，也不缴纳物业费；另一方面因为物业服务企业怕露富，新小区刚接收时，业主办理入住需预缴纳一年的物业费，收缴率达100%，这时物业服务企业是盈利的，因而在续签物业服务合同时，怕业主降低物业费标准。

不管物业服务企业利用公共收益维修公共设施，还是用于业主的福利，住宅物业公共收益由物业服务企业直接决定使用的做法不合法，住宅物业公共收益属于全体业主所有，应由业主大会决定如何使用和管理。

如何才能让住宅物业公共收益透明，建议采取以下措施：
1、地方政府制订住宅物业公共收益管理制度
物业管理进入我国30多年来，物业管理制度不断健全，目前处在完善阶段。

随着《物权法》的出台，人们对物权保护意识的提高，住宅物业公共收益受到业主和政府部门的关注，政府应对住宅物业公共收益的使用做出具体规定，如业主大会可以依据管理规定或者业主共同决定，将物业共用部位经营收益和业主大会的其他合法收入纳入业主共有资金账户，用于支付下列费用：业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资、津贴、福利费用等；财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用；业主共同决定支付的超出年度预算的支出；业主共同决定支付的其他合理费用。

明确住宅物业公共收益的具体用途，维护业主享有物业公共收益的权益，使业主大会和物业服务企业有法可依，适合沈阳市住宅物业的实际情况，其他城市政府也要尽快制订适合本城市住宅物业公共收益的管理办法。

2、业主大会决定住宅物业公共收益的代管方和用途
住宅物业公共收益属全体业主所有，由业主大会决定由谁代管及具体用途。

由于物业服务企业具有法人资格，能够承担法律责任，因此沈阳市住宅物业公共收益由物业服务企业代管的比较多；业主大会也可以决定由业主委员会代为管理，但由于业主委员会具有社会团体性质，不具有企业法人资格，所以政府应加强对业主委员会的指导和监管。

3、住宅物业公共收益要专户存储、专设账户、单独管理
为了与物业费、公共维修基金等费用区别管理，明确住宅物业公共收益的收支情况，公共收益必须专户存储、专设账户，用于业主大会决定的专项用途。

可以用于物业公共设施的维修、更换；支付年度预算的超出额；也可以返回给业主，在每年业主缴纳的物业费中抵扣，充分体现业主的物业权利。

物业服务企业使用住宅物业公共收益要取得业主同意，更要做到账目清晰，单独管理，使住宅物业公共收益的去向透明。

4、住宅物业公共收益每年定期公布
目前，《沈阳市住宅物业管理规定》没有明确要求物业服务企业必须定期公布住宅物业公共收益的收支情况，当业主要求物业服务企业公布住宅物业公共收益的收支情况时，大部分物业服务企业能够公布，一部分物业服务企业则不能公布。

地方政府部门要尽快制订住宅物业公共收益定期公布的管理办法，明确公布的内容及时间，并制订对不公布住宅物业公共收益的物业服务企业的处罚办法，如，对于不公开住宅物业公共收益收支情况的企业，可以利用市场管理规范手段来制约，建立物业服务企业信用档案，降低这些企业的信用等级。

对于信用等级低的物业服务企业，政府应在其投标时扣除一定分数。

利用市场手段来制约物业服务企业的行为是行之有效的，住宅物业公共收益每年定期公布，将会使住宅物业公共收益的去向透明化。

5、业主有权对物业服务企业定期公布的账目进行审计
业主委员会可以代表业主对物业服务企业定期公布的住宅物业公共收益账目进行审查，业主委员会看不明白的账目，也可以委托会计事务所进行审计。

通过审计可以让业主清楚住宅物业公共收益的去向，使住宅物业公共收益的去向透明化。

通过以上措施，业主了解了住宅区的公共收益产生的途径、数额，尤其明白了住宅物业公共收益的用途。

住宅物业公共收益的去向透明化，体现了业主对物权的维护，让业主感受到实际物权的存在。

杨付莹：浅谈住宅物业公共收益的管理
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