杭州房价调查报告

杭州房价调查报告
一·研究目的
了解杭州的房价以及杭州房价持续走高的原因
二·研究问题
杭州的房价以及持续走高的原因
三·研究结果
杭州各地区房价：西湖周边4万左右，或者更高，甚至有价无市。

市区繁华地段或其他学区或优质地段：3万左右
市区（西湖区、拱墅区、上城区、下城区）1万到2。

5万左右
市区周边（西湖区、拱墅区、上城区、下城区稍远的地方如三墩、留下、
丁桥等地）一万以上。

滨江区1万以上，江边1.5万以上
萧山区7000~1万以上
余杭、良渚、等地7000~10000左右
另外如果开发商比较有名，则价格比同等地块贵很多，如浙江绿城、万
科等。

绿城在滨江的房子卖到了3万。

，万科在良渚的房子也有1万
多的
最后，杭州8月9日市区房屋均价20283元/平米
近三年来全国房价普涨的城市，基本上是由于这个城市所幅射的区域涌入的“移民”所
形成的。

任何城市原有居住人口根本无力带动如此之大规模的需求，进而推动房价在
短期内快速上升。

杭州的住房需求主要来自于全省。

我认为，房地产市场的高速增长主要是因为福利分房体制的终结和城市化的加速，但住房
政策改革的措施不到位，是房地产投机行为大行其道，主张了房地产价格的上涨。

1.城市化拉动了住房消费
2001年3月萧山、余杭撤市设区，解决了城市空间狭小这一长期困扰杭州发
展的难题，为构筑大都市、建设新天堂提供了千载难逢的机遇。

2002年4月杭
州市委、市政府《关于构筑大都市、推进城市化的实施意见》进一步明确的大都
市框架是：“杭州大都市包括8城区和5县(市)。

构筑大都市、推进城市化，就
是要以市区行政区划调整为契机，通过实施‘城市东扩、旅游西进,沿江开发、跨
江发展’战略，优化生产要素配置，重构城市空间形态，形成以市区为核心、县
城为依托、中心镇为基础，资源共享、功能互补、协调发展的市域网络化城
市。

”。

城市化进程熬制大杭州人口急剧增加。

2000年第五次人口普查是687.80 。

2007年杭州常住人口达到786.2万。

2.住房制度改革刺激了房地产市场的需求
1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表
明中国新住房政策开始实施。

住房制度改革之后，城市居民的50%左右人口获得了住房，
另一半的人口只有租房居住，租方人口的高比例，使租方市场的供给和需求有些失衡，直
接表现在租金上，2003年中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家
3.土地政策的变化催生了房价
2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度，该制度在无意中起到了催生房价的作用。

据估计，由于政府投资冲动所带动的需求约占房地产市场供给数量的30%—50%。

其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础
上上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的
预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的
预期。

4.存在大量的非自住需求者参与购房、抄房、住房的行为
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。

“温
州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。

上海和杭州成为受温州购房团影响的“重灾区”。

以杭州为例，根据杭州市国土局估计的
两组数据：一方面，购买杭州商品房的人，本地人不到50％，而温州的投资客则以20％之多而位居第二；另一方面，杭州房地产市场近年来的年成交量约在200万平方米左右，均价一年攀升一个台阶，1999年每平方米均价为3000多元，现在杭州商品房每
平方米均价大概在5000元左右。