城市住宅价格与房产周边配置的关系

现代物业Modern Property Management
1 研究背景
改革开放以来，中国经济取得了举世公认的成就，形成了属于中国自己的经济发展道路，为我国经济发展水平的迅速提高奠定了坚实的基础。

近些年以来，我国在经济、建筑、体育等方面的发展中，更是取得了一系列骄人的成绩，经济运行延续总体平稳，稳中向好的态势。

我国经济发展水平的提高不仅仅体现于中国在国际上有举足轻重的地位，更加明显的体现在我们每一个中国人的日常生活中。

国家经济水平的进步与发展优先体现在城市经济发展水平的提高，随着我国城市经济水平的提高，国民在购置房屋时，对住宅的舒适性和便捷性要求提高，这就要求房地产商在建设住宅小区时，对其周边环境及设施配置进一步优化，相应的城市住宅价格也会同配置水平呈正相关关系。

2 城市住宅价格的影响因素
2.1 周边环境的美观度
在解决了最基本的温饱问题之后，建立在一定的物质基础之上，越来越多的人追求精神上的享受，这体现在当人们作为小区业主这一身份时，大家会更加关注小区周边环境的美观度。

周边的范围，小到小区内部绿化、花园等景观，广义上来讲，也包括小区周边公园等城市公共设施。

研究发现，绿地资源对附近房地产的增值幅度大约是10%-32%之间[1]。

另外，城市住宅房地产价格与周围环境美观程度存在一定的函数关系——随着周围绿化景观面积的增大，美观度的提高，城市房地产价格呈递增关系，但住宅价格也会随公园等绿地设施小区距离的增大而降低，后趋于稳定。

由此可见，住宅周围环境的美观度对房地产价格的影响不容小觑。

2.2 休闲娱乐设施的丰富程度
对于在城市生活和奋斗的人们来说，激烈的竞争环境造就了他们忙碌的工作如常，而节假日的娱乐休闲活动是非常重要的，于是在购买住宅时，小区周边的娱乐休闲设施也是他们的一大选择因素。

若住宅小区周围开设丰富的休闲娱乐场所，如商场、饭店、KTV等，这将成为在同等级别住宅小区间脱颖而出的一大亮点，有竞争力便会增加收益，因此，小区周边休闲娱乐设施的丰富程度也将成为住宅价格的主要影响因素之一。

2.3 交通出行的便捷性
便利的交通是影响住宅价格的重要因素之一。

车站地段内的房地产与其他类似等级房地产相比，价格要高出10%-15%[1]。

研究发现，城市轨道交通的便捷性与房价呈正相关关系。

因此，一个城市地铁、公交站等周边的住宅价格一般高于其他同等房地产。

本着大城市“时间就是金钱”的原则，人们在购置住宅时，交通也是其考虑的重要方面。

便利的交通带来的好处体现在时间和金钱的节约上，郊区的房子价格比市中心的要低[2]，但若房价的降低程度不能弥补出行时在交通上花费的时间和金钱，购买者将选择“忍痛割爱”；同样地，靠近城市中心的住宅价格较高，但若能抵消住在郊区花费在交通上的费用，人们更倾向于选择城市中心的小区住宅。

于是，便捷的交通将会提高房地产的价值。

2.4 公共基础设施的健全程度
在房地产开发设计中，周边配套设施的健全程度是影响房产价格的重要因素。

其中，学校和医院是两个主要的公共基础设施，也是开发设计阶段的重点考虑对象之一。

“学区房”是近些年来的一大热点，出现“学区房”这一概念，就是基于此。

教育一直以来都是中国人非常重视的方面，尤其是在竞争如此激烈的城市中，父母都想要为孩子提供优质的教育条件，于是重点小学、中学周边房产的价格呈现飞速增长的态势。

具体来讲，住宅价格与周边教育资源的丰富程度呈正比关系，重点学校附近的房产价格明显高于其他住宅的价格。

但由于教育资源良莠不齐，不同学区房的价格也不尽相同。

另外，医院作为人们生活的重要场所之一，也对房地产的价格产生一定影响。

尤其对于家中有老人、小孩的家庭来讲，医疗设施的健全程度更是购房的重要指标之一。

但不同于学校，医院对于住宅价格的影响，取决于它与住宅小区的距离。

研究表明，医院与住宅小区距离过近时，会对房价产生负面影响，但如果二者控制在适当的距离时，医院会对房地产价格产生正面影响，使房地产价格呈一定的增长态势。

3 结论
综上所述，城市住宅周边环境和小区配置的优化，对房地产价格其决定性作用，相应的，城市房地产价格对住宅小区周边优化配置灵敏度很高。

从消费者的购房心理来看，在价格可接受的范围内，更倾向于小区周边环境舒适、娱乐休闲设施丰富、公共基础建设完善以及交通便利的住宅。

因此，从房地产开发商的角度出发，要想设计出能够创造丰富收益的房地产，需着重研究消费者的心理，尽可能满足消费者的各种需求，才能使得开发出的楼盘与消费者需求形成良好呼应，同时为房地产开发商创造更大的收益，促进我国房地产行业良性发展。

参考文献：
[1]赵明明,高兵.影响房地产价格的区位因素分析——以大连市为例[J].知识经济,2018(05): 20+28.
[2]王丰.中国房地产价格影响因素分析[J].合作经济与科技,2018(12): 138-140.
城市住宅价格与房产周边配置的关系
连思佳
（河北农业大学理工学院，河北　沧州 ０６１１００）
摘 要：随着我国经济飞速发展，国民生活质量随之逐渐提高，尤其体现在购置房屋时，不再单纯追求价格的合理，
更加注重居住环境的舒适性、便捷性。

基于消费者的这种购房心理，城市房地产行业自然应该更加重视住宅周边设施
的健全性。

本文着重研究城市住宅价格与周边环境质量的内在联系，以便为城市住宅的建设发展提供参考。

关键词：城市住宅；价格；周边配置
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