XX用地控制规划修改论证报告

《XXX旅游度假区XX两厢用地布局规划》
修改
论
证
报
告
2016年01月
目录
一、前言 (1)
1．区位 (1)
2．论证范围 (1)
3．论证背景 (2)
4．论证依据 (2)
5．修改原则 (3)
二、现状分析 (3)
1．现状概况 (3)
2．存在问题 (6)
三、规划实施评估 (7)
1．上版规划概况 (8)
2．实施评估 (9)
3．上版规划实施评价 (11)
四、规划修改的必要性 (11)
五、规划修改主要内容 (13)
1．规划范围 (13)
2．道路交通 (13)
3．居住用地和人口容量 (16)
4．公共服务设施 (16)
5．商业服务业设施用地 (18)
6．水系 (18)
六、结论 (19)
一、前言
1．区位
XXX 旅游度假区XX 两厢用地位于XXX 旅游度假区东部（观
山五福区），北面紧邻白水片区观山洞居住区，东接偷营山，
西邻XXX 旅游度假区逍遥养仙区、仙踪奇缘区。

用地北接后营
大道，距XX 大道约1.1 公里，西面距离京港澳高速公路互通口约4.2 公里，沿XX 大道往西可直达XX 老城区，往东可达资兴，区位优越，交通便捷。

2．论证范围
本次是对《XXX 旅游度假区XX 两厢用地布局规划》修改进
行论证，论证范围为北至后营大道，南至大壁口电站，东至偷
营山及其延续山体，西至人形岭及其南部延续山体，用地面积
为334.15 公顷，较2014 版规划范围（用地面积为330.59 公顷）变化不大。

3．论证背景
《XXX 旅游度假区XX 两厢用地布局规划》于2014 年4 月
经市人民政府批准实施（郴政办函（2014）70 号）。

在该规划的指导下，XX 区政府启动并完成了XXX 旅游度假
区东入口接待中心及周边区域一期的建设工程。

2015 年，XX 区
政府招商引资重点项目“XX长卷”（含地质灾害科普教育基地、历史文化街区和天下湘村）落户该片区。

由于该重大项目选址
的确定，需对原批准规划的道路与用地布局进行调整，以确保
该项目的顺利推进，带动我市文化旅游产业发展。

4．论证依据
4.1《中华人民共和国城乡规划法》(2008 年)；
4.2《城市规划编制办法》(2006 年4 月1 日建设部第146
号令发布)；
4.3《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(建设部
2011 年)；
4.4《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137-2011)；
4.5《XX 市城市总体规划（2009-2030 年）》；
4.6《XX 市城乡规划管理技术规定（试行）》；
4.7《XXX 旅游度假区总体规划（2012-2020）》；
4.8 国家及XX 省、XX 市其他相关的技术标准、规范和规定；
4.9 其他已批准的各相关规划。

5．修改原则
5.1 符合上位规划、规范要求的原则
本次规划修改应符合《XX 市城市总体规划（2009-2030）》、《XXX 旅游度假区总体规划（2012-2020）》等上位规划提出的规划原则，满足《XX 市城乡规划管理技术规定（试行）》规范要求。

5.2 利于片区发展、生态保护、民生改善的原则
本次规划修改应满足片区居民及旅游人口的基本生产、生活、旅游设施配套要求，提升片区旅游和生活品味，减少对山体、水系人为破坏，避开地质灾害易发区，达到保护片区生态环境的目标。

二、现状分析
1．现状概况
1.1 用地条件
规划用地主要为观山洞村四至十组集体用地，中部以农田菜地为主，东西两侧多为林地。

XX（秧溪河）从用地中部由南向北贯穿整个用地，整体地势南面高，北面低，东西高，中间低，最低海拔为179.50 米，最高处海拔为275.0 米。

河谷地带地势平缓，东西两侧多为坡地，局部地段坡度较大，规划范围内坡度在15%以下的用地约170.50 公顷，坡度在15%-25%的约
89.05 公顷，坡度在25%以上的约74.60 公顷。

规划区域中部地形平缓，用地条件较好，适宜进行城市建设，两侧山体局部地
段坡度较大，确需开发建设时须采取相应的工程措施。

规划范围内的主要水系为XX，XX 又名秧溪河，发源于五盖山，流经高峰，由许家洞长桥入X 江，是耒水的三级支流，全
长40.81 公里,流域面积149.16 平方公里,多年平均降雨量1649.2 毫米，多年平均径流量1.384 亿立方米，整个流域都在XX 区行政区域内，流经规划区内长度2.8 公里。

目前，规划区
内部分河道（东湖公园一期段）已完成河道整治建设，其他河
段尚处于自然状态；片区南部尾砂坝已进行工程治理，只有片
区北部XX 两侧（靠后营大道）尚有少量的废弃尾砂坝，对区域的开发建设带来一定困难。

1.2 道路交通
规划区北面的观山大道、滨河路已建成通车，后营大道路
基已基本形成，规划路幅为42.0 米，断面形式为2 块板，中间绿化带为7.0 米，机动车道每边12.0 米，两边人行道为5.5 米。

规划区内通村公路较发达，XX 两侧形成环形通村公路骨架，均
为水泥路面，宽度为5.5 米-3.5 米不等。

1.3 村庄及项目分布
规划范围内现状共有4 家企业，主要为观山洞农庄、朗坤
生态养殖场、大壁口发电站以及神强混凝土搅拌站部分用地。

现状企业一览表
规划范围内现状村庄主要为观山洞村
4、5、6、7、8、9、10 组，共7 个村民小组，合计514 户，1085 人，村庄建设用地面积20.61 公顷，人均用地面积为190平方米。

区域内各村民住宅多为近年新建的2-3 层砖混建筑，建筑质量较好。

现状村组情况一览表
注：未统计因东湖公园一期建设而拆除的村庄建设用地（面积0.74 公顷）及朗坤生态养殖场用地（面积1.29 公顷）。

1.4 现状公共服务设施
规划区处于未开发状态，区域内医疗卫生、体育设施、文化娱乐设施等公共服务设施匮乏，只有XX 东侧（观山东村委会以东）的观山洞小学、村委会及新建的东湖公园一期、XXX 旅
游度假区东入口接待中心。

1.5 现状主要市政设施
（1）电力现状
规划区南部有大壁口水电站一座，装机容量为
3*250+400KW。

用地中部有35KV 珠虎线高支线和珠玛线南北穿过，区域内无110KV 及以上电力线路，通往各村组10KV 电力线路均为架空敷设，各村组设有变压器，用电量充足。

（2）电信现状
规划范围内各村组均已通通信线路，线路均为架空敷设。

观山洞村委会西北侧有一处移动通信基站，区域内移动通信信
号良好。

（3）给水现状
规划区尚未形成统一的集中供水管网，现状供水主要依靠
村民自行修建的简易集中供水设施，以山泉水和地下水作为水源，在地势较高处设置高位水池，进行集中供水，水质、水量
均能满足村民生活要求。

（4）排水现状
规划区内还没形成完善排水系统，污水经化粪池简易处理
后就近排放至XX 及周边水体；雨水多以明沟排放为主，沟内垃圾杂物淤积，堵塞严重。

片区北部XX 两侧（靠近后营大道）存在少量废弃的尾砂坝及尾矿，经雨水冲刷，对XX 造成较大污染。

2．存在问题
通过对规划区现状情况的分析，得出现状存在的主要问题为：
（1）现状村庄较多，区域开发建设面临大量的拆迁安置；
（2）XX 两侧存在少量的尾砂坝，区域开发建设必须采取
科学合理的工程措施对其进行处理；
（3）区域东西两侧均为坡地，给区域的交通组织带来一定困难，同时在进行工程建设时必须加大对生态环境的保护，加
强滑坡等地质灾害的防治；
（4）XX 两侧河谷地段地势较低平，需加强河洪和内涝等
灾害的防治。

三、上位规划解析
本规划主要根据《XXX 旅游度假区总体规划（2012-2030）》（以下简称“XXX总规”）编制。

1．对本片区的定位
XXX 总规提出“两轴六区”的空间结构：“两轴”指南北
景观轴和东西景观轴；“六区”指城市休闲区、山水人间区、
逍遥养仙区、云海仙境区、仙踪奇缘区、观山五福区等六大功
能片区。

其中，本次规划区位于观山五福区，是XXX 旅游度假区的
主入口和泛五盖山旅游区的游客服务集散中心，是体现“提升
人居新品质”规划理念的区域，主要以文化观光、旅游体验、
餐饮购物、旅游地产、演艺娱乐等功能为一体的文化旅游产业
集聚区。

2．道路系统及旅游组织
XXX 总规提出本片区以后营大道为主要对外道路，规划沿XX 修建旅游区主干道，对接观山大道，联系中心城区及五盖山，路幅宽度为20 米。

规划在本片区设置观山洞衔接点，为整个旅游区及相关地
产项目服务，并作为泛五盖山旅游区的交通集散中心。

规划采
用停车换乘接驳模式，利用游客接待服务中心的立体交通集散
中心进行换乘（电瓶车、旅游大巴车、房车、租赁汽车、山地
自行车等），规划容纳100 辆景区内观光大/中巴，50 辆区域
观光电瓶车及300 量各类其它类型交通工具（房车、特种越野
车等）。

四、规划实施评估
1．上版规划概况
1.1 规划范围与规模
规划区范围为北至后营大道，南至大壁口电站，东至偷营
山及其延续山体，西至人形岭及其南部延续山体，规划用地面
积330.59 公顷（其中建设用地306.55 公顷），居住人口规模
为2.0 万人。

1.2 功能定位
该区域是XXX 旅游度假区的主入口，是整个旅游度假区的
综合服务中心，是体现“提升人居新品质”规划理念的区域，
将体现度假区旅游与地产的融洽和谐关系，该区域将打造成为
一个以旅游为核心吸引、住宅为辅助、其它相关配套完美结合
的新型生态居住地。

1.3 布局结构
依据XXX 旅游度假区总体规划对该区域的功能定位及要求，规划形成“一心一带一廊四组团”的空间布局结构。

“一心”：指位于片区中北部的旅游接待服务中心，是规
划区最核心的部分，同时也是区域视觉景观核心。

“一带”：规划沿XX 形成的50.0-200.0 米不等的大型滨
水景观绿带。

滨水绿带是区域的绿化景观核心，也起着两侧居
住社区向中部XX 过渡的作用。

“一廊”：依托现状水系在用地中部形成的东西向绿化景
观通廊，宽度70.0-250.0 米。

“四组团”：规划在XX 东西两侧形成的四个居住组团，以布局低密度、低层数的一类居住用地为主。

2．实施评估
2013 年，本片区现状用地主要为村庄建设用地、采矿用地、区域交通设施用地，总用地面积为36.15 公顷；2014 版规划确
定建设用地面积为306.55 公顷；规划实施以来，本片区已进行了局部区域的生态环境整治，修建了入口牌楼、东湖公园一期、XXX 旅游度假区东入口接待中心，整理了XX（东湖）河道，截至2015 年底已开发建设用地面积为62.34 公顷（含村庄建设用地和区域交通设施用地）。

3．上版规划实施评价
（1）上版规划对本片区的建设起了较好的指导作用，有效指导了部分地块的修建性详细规划，如东湖公园、XXX 旅游度假区东入口接待中心等。

（2）规划指导了大部分道路的施工图设计，如东湖路、XXX 路等。

（3）由于片区缺乏“市场”主体，同时受经济下行压力的影响，整个片区开发建设速度较为缓慢，仅完成了入口牌楼、东湖公园一期、XXX 旅游度假区东入口接待中心的建设。

五、规划修改的必要性
1．有利于促进XX 市文化旅游产业的发展
低碳经济时代，文化和旅游两大产业逐渐成为我国优先发展的"绿色朝阳产业"。

党中央提出"要推动文化产业与旅游、体育、信息、物流、建筑等产业融合发展"。

作为我国大力扶持发展的第三产业新模式，文化与旅游两大产业的融合发展对促进整个国民经济的发展升级和结构转型有着重要意义。

“XX长卷”项目选址于观山洞区域，是XX 区发展旅游文
化产业的重要举措，包括地质灾害科普教育基地、历史文化街、天下湘村等三个子项目，总投资约42 亿元，总用地规模约920亩，计划打造成一个集科普教育、养生休闲、旅游度假的城市中央休闲区，并力争创建5A 级旅游景区。

项目建成后，将打造成一个集XX 地方特色产业展示、地方历史文化展示、城市商贸品牌推介、美丽乡村推介、旅游战略孵化以及科普教育、养生休闲为一体的国际化旅游休闲目的地。

“XX长卷”项目浓缩了XX 地方文化特色，将成为XX 市文化旅游产业的标志性项目，对XX 文化旅游产业的发展发挥巨大的带动作用。

2．促进XXX 旅游区发展的需要
XXX 旅游度假区已建设多年，拥有良好的区位交通和生态优势，由于缺乏具有影响力的旅游项目，多年来，发展较为缓慢，至今重点旅游项目不突出，配套设施不完善。

“XX长卷”项目集文化旅游、养生度假、地质灾害科普体验教育等多种旅游业态于一身，该项目的建设将极大的丰富XXX 旅游度假区的旅游项目，完善配套设施。

成为XXX 旅游度
假区发展的引擎。

3．妥善解决观山洞相应村组安置问题的需要
规划区范围内有观山洞村4、5、6、7、8、9、10 组，共7 个村民小组，合计514 户，1085 人，人均建设用地面积为190 平方米。

2014 年版规划安置“就近回迁、统一安置，相对集中，完善配套”的原则，将4-10 组551 户与1-3 组集中安置在观山洞居住区内（观山大道与后营大道交汇口西北侧，用地面积为
9.10 公顷），采用公寓式安置方式；生产发展用地按照征地面积的5%（合12.85 公顷）预留，位于规划区东北部。

XX 区人民政府为了妥善解决片区村民安置，加快推进片区建设发展，本着实事求是的原则拟对片区村民安置方案进行调整，将原公寓式安置模式调整为公寓式、独立式和货币式安置相结合的模式。

将片区东南部约 28.23 公顷用地作为独立式安置用地，安置户数为650 户，户均占地面积120 平方米，建筑层数为3 层。

六、规划修改主要内容
本次规划修改主要涉及到规划范围、道路交通、用地布局、配套设施等方面。

1．规划范围
建议将地质灾害科普教育基地周边植被较好的地段纳入规划区范围，作为公园绿地进行控制；将曹家湾路与唐家冲路交叉口附近海拔较高处用地和大壁口水电站北部少量用地划出规划区范围。

规划总用地面积由330.59 公顷调整为334.15 公顷。

规划范围调整体现了“优地优用”、“生态优先”等原则，调整方案基本可行。