建立优秀历史建筑修缮工程管理的长效机制
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量
…
簪 磨
建立优秀历史建筑修缮工程
管理的长效机制
近年来 ，上海对历史建筑逐步实施保护性修缮 、改造
文旭 ／ 周 民
和利 用，使许多优秀历史建筑 的原型风貌 、文化底蕴得到 了保 护和传承 ，同时在修缮改造 中融入现代功能元素 使 它们与现代城市风貌和现代化进程相协调 外滩历史风貌
业管理 队伍 以加速推进上海优秀历史建筑的重生 。
（ 三）项 目方案策划 论证 ＋评审机制
近年来 ，从外滩历史风貌区实施的 申达大楼 、盐业银
行大楼 、中一大楼等修缮改造的经验可 以看出 ．必须将修
缮方案策划及设计的管理列为项 目管理的重点工作 内容 即建立项 目前期调研 、方案策划、专家论证 、评审把关的 工作机制及阶段式推进的操作程序 。 前期调研是方案策划的前提 。通过对建筑本 身的建造
的长效机 制。
一
、
历史建筑年久失修及修缮管理现状
几年前 上海有关部 门曾对本市相 当一部分优秀历史 建筑的现状进行 了普查 。根据普查情况显示 ，存在严 重损 坏和一般损坏情况的房屋 占普查房屋的一半以上 ，表明大
部分优秀历史建 筑经过近百年的使 用 面 目陈旧、建筑质
量大大下降 ，大多数处于 亚健康 ”甚至 带病 ”的生存
则 、施 工管理及材料的采用等各个方面尚缺乏严格 的法律
法规约束 ，尚未形成健全有效的 、适合历史建筑实际情况
的项 目管理机制。
二 、建立适合优秀历史建筑特点的有效管理机 制
历史建筑修缮项 目不同于新建项 目，它存在着管理难
¨ Ⅲ
≯ 舷
ｌ ＿ ｌ ｌ 耍 ：
度大 、技术风险大、不可预见性高且项 目成本难以控制的
发的 良好政策环境 、适合历史建筑特点的项 目管理机制。 （ ）政策支持机制 一
历史建筑保护条例相 匹配 的项 目管理基本要求 、专业的修
缮方案 、施工组织设计评审条件 ，等等 。通过准入机制的
建立 ， 为优秀历史建筑修缮改造项 目的成功实施提供保障
同时促进历 史建筑 修缮改造领域 不断催生并逐步 扩大专
护刻不容缓。然 而，上海的历史建筑保 留保护改造工作没 有现成的经验 ，更没有完整 、系统的管理机制 ，再加上项 目实施者的文化背景和审美水平的差别 给项 目保护改造 工作带来一些问题 。例如 ． 闻名 中外的外滩一些历史建筑 ， 有 的在修 缮时将花 岗岩 等石材外立面涂上真石漆等涂料 、 还有的将建筑原有的钢 窗换成铝合金 窗 严重破坏 了建筑
多年的历Baidu Nhomakorabea 。 当一部分建筑设计寿命 已将至极 限。 相 例如 ， 在 外滩历 史风貌 区的江西 中路礼 和洋行 大楼部分梁体 被
白蚁蛀穿 ．汉 口路长江证券大楼沉降开裂 ．申达大楼结构
老化受损成为严 重损坏房 ，中山东二路港 四大楼沉 降开裂
多处呈现危险点等情况 ，都警示历史建筑 的挽救和修缮保
准入条件包括项 目实施单位 （ 含设计 、施工单位）的 历史建筑改造开发资质 、项 目经理资质 ，从事优秀历史建
筑改造开发的实际业绩和创新经验 ，与上海市政府对优秀
特点 ，许多开发商 宁愿竞拍拿地造新楼 ．不愿改造开发
老大楼 。因此 ，需要在总结上海优 秀历史建筑修缮保护
及开发利用实践经验的基础上 ， 从 完善立法 、 健全制度 、 严格程序 、提升管理”入手 ，建立有利于历史建筑保护开
状 态。经对黄浦区域内的优秀历史建筑进行调查摸底 ，共
有优秀历史建筑及保留保护建筑 ２６幢 ，建筑面积共约为 １
１ ６２
．
２ 平方 米 ，其中最早 的是 １０ 年建 成 、已有 一百 万 ５ ９
物的本来风貌和原有美感 ，受到 国外历史建筑保护专家们 的批评 ．称这种现象为 ” 保护性破坏 ”等 。类似 问题的产 生 ，反 映出历史建筑修缮的资金保障 、修缮标准 、修缮准
背景 、设计风格 、人文历史 、建筑现状 （ 必须经过房屋质
花费大量的精力 财力和时间 ，使得历史建筑的权属单位
或使用单位往往不愿实施修缮改造 。因此 ．要针对历史建
筑的特殊性和 普遍存在的实际情况 ． 按照分级保护 的原则 ， 正确处理保护与改造的关系 ，制订相关法律法规及实施细 则， 规定符合历史建筑特点 的技术标准和报批 门槛 ”（ 包 括抗震设防 、消防系统 、交通组织等 ） ．以利于推 进优秀 历史建筑修缮改造 的顺利实施 。 政 策支持的另一个重要方面是 ，应针对历史建筑修缮 改造难度 大、成本高的特点 ，对优秀历史建筑的修缮改造 给予资金支撑。根据法国等欧洲国家的经验 ． 他们对优秀 历 史建筑 的保护及修 缮均有一定 的财政 预算并设 立优秀 历史建筑修缮改造专项资金 。应当借鉴 国外经验 ，为优秀 历史建筑 的保 护和修缮改造提供资金筹措渠道 。建议提高 优秀历史建筑的租金标准 ，建 立历史建筑专项维修基金 ， 对使 用年 限超过 ８ 年 的优秀 历史建筑实施强制， 修缮改 ０ Ｉ ＇ Ｖ Ｅ 造 ，用专项基金给予补贴 ； 建议对超过使用年限但不愿或 无 力进行修缮改造 的单位或个人 ，采取政府 回购 的方法 ． 由政府安排资金并指定有关机构实施修缮改造 。
优秀历史建筑 的修缮改造是特殊类型 的建设项 目．但 实施 保护性修缮 改造工程至今 尚无系统的针对性较 强的 标准及规范 ，往往 因建筑本 身先天不足 、甚至基础条件险
恶及不可预见情况的发生而造成项 目无法实施。上海在发 生 １ 火灾后项 目审批要求更加从严 所 以 在历 １ ５ １ 史建筑修缮改造项 目的前期方案论证 、报批阶段往往需要
区内的 外 滩源 等一些优秀历史建筑 的修缮改造 、 思
南公馆 的成功开发等 ，均已成为上海历史建筑 、历史风
貌 区改造利用的成功典范 在海内外产生深远影响。然而 ，
在历史建筑修缮工程中也暴露 出很多问题 。本文试从历史 建筑实施修缮项 目的管理方面入 手 结合本市历史建筑修 缮改造的实践 ，试论建立优秀历史建筑修缮保护项 目管理
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簪 磨
建立优秀历史建筑修缮工程
管理的长效机制
近年来 ，上海对历史建筑逐步实施保护性修缮 、改造
文旭 ／ 周 民
和利 用，使许多优秀历史建筑 的原型风貌 、文化底蕴得到 了保 护和传承 ，同时在修缮改造 中融入现代功能元素 使 它们与现代城市风貌和现代化进程相协调 外滩历史风貌
业管理 队伍 以加速推进上海优秀历史建筑的重生 。
（ 三）项 目方案策划 论证 ＋评审机制
近年来 ，从外滩历史风貌区实施的 申达大楼 、盐业银
行大楼 、中一大楼等修缮改造的经验可 以看出 ．必须将修
缮方案策划及设计的管理列为项 目管理的重点工作 内容 即建立项 目前期调研 、方案策划、专家论证 、评审把关的 工作机制及阶段式推进的操作程序 。 前期调研是方案策划的前提 。通过对建筑本 身的建造
的长效机 制。
一
、
历史建筑年久失修及修缮管理现状
几年前 上海有关部 门曾对本市相 当一部分优秀历史 建筑的现状进行 了普查 。根据普查情况显示 ，存在严 重损 坏和一般损坏情况的房屋 占普查房屋的一半以上 ，表明大
部分优秀历史建 筑经过近百年的使 用 面 目陈旧、建筑质
量大大下降 ，大多数处于 亚健康 ”甚至 带病 ”的生存
则 、施 工管理及材料的采用等各个方面尚缺乏严格 的法律
法规约束 ，尚未形成健全有效的 、适合历史建筑实际情况
的项 目管理机制。
二 、建立适合优秀历史建筑特点的有效管理机 制
历史建筑修缮项 目不同于新建项 目，它存在着管理难
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度大 、技术风险大、不可预见性高且项 目成本难以控制的
发的 良好政策环境 、适合历史建筑特点的项 目管理机制。 （ ）政策支持机制 一
历史建筑保护条例相 匹配 的项 目管理基本要求 、专业的修
缮方案 、施工组织设计评审条件 ，等等 。通过准入机制的
建立 ， 为优秀历史建筑修缮改造项 目的成功实施提供保障
同时促进历 史建筑 修缮改造领域 不断催生并逐步 扩大专
护刻不容缓。然 而，上海的历史建筑保 留保护改造工作没 有现成的经验 ，更没有完整 、系统的管理机制 ，再加上项 目实施者的文化背景和审美水平的差别 给项 目保护改造 工作带来一些问题 。例如 ． 闻名 中外的外滩一些历史建筑 ， 有 的在修 缮时将花 岗岩 等石材外立面涂上真石漆等涂料 、 还有的将建筑原有的钢 窗换成铝合金 窗 严重破坏 了建筑
多年的历Baidu Nhomakorabea 。 当一部分建筑设计寿命 已将至极 限。 相 例如 ， 在 外滩历 史风貌 区的江西 中路礼 和洋行 大楼部分梁体 被
白蚁蛀穿 ．汉 口路长江证券大楼沉降开裂 ．申达大楼结构
老化受损成为严 重损坏房 ，中山东二路港 四大楼沉 降开裂
多处呈现危险点等情况 ，都警示历史建筑 的挽救和修缮保
准入条件包括项 目实施单位 （ 含设计 、施工单位）的 历史建筑改造开发资质 、项 目经理资质 ，从事优秀历史建
筑改造开发的实际业绩和创新经验 ，与上海市政府对优秀
特点 ，许多开发商 宁愿竞拍拿地造新楼 ．不愿改造开发
老大楼 。因此 ，需要在总结上海优 秀历史建筑修缮保护
及开发利用实践经验的基础上 ， 从 完善立法 、 健全制度 、 严格程序 、提升管理”入手 ，建立有利于历史建筑保护开
状 态。经对黄浦区域内的优秀历史建筑进行调查摸底 ，共
有优秀历史建筑及保留保护建筑 ２６幢 ，建筑面积共约为 １
１ ６２
．
２ 平方 米 ，其中最早 的是 １０ 年建 成 、已有 一百 万 ５ ９
物的本来风貌和原有美感 ，受到 国外历史建筑保护专家们 的批评 ．称这种现象为 ” 保护性破坏 ”等 。类似 问题的产 生 ，反 映出历史建筑修缮的资金保障 、修缮标准 、修缮准
背景 、设计风格 、人文历史 、建筑现状 （ 必须经过房屋质
花费大量的精力 财力和时间 ，使得历史建筑的权属单位
或使用单位往往不愿实施修缮改造 。因此 ．要针对历史建
筑的特殊性和 普遍存在的实际情况 ． 按照分级保护 的原则 ， 正确处理保护与改造的关系 ，制订相关法律法规及实施细 则， 规定符合历史建筑特点 的技术标准和报批 门槛 ”（ 包 括抗震设防 、消防系统 、交通组织等 ） ．以利于推 进优秀 历史建筑修缮改造 的顺利实施 。 政 策支持的另一个重要方面是 ，应针对历史建筑修缮 改造难度 大、成本高的特点 ，对优秀历史建筑的修缮改造 给予资金支撑。根据法国等欧洲国家的经验 ． 他们对优秀 历 史建筑 的保护及修 缮均有一定 的财政 预算并设 立优秀 历史建筑修缮改造专项资金 。应当借鉴 国外经验 ，为优秀 历史建筑 的保 护和修缮改造提供资金筹措渠道 。建议提高 优秀历史建筑的租金标准 ，建 立历史建筑专项维修基金 ， 对使 用年 限超过 ８ 年 的优秀 历史建筑实施强制， 修缮改 ０ Ｉ ＇ Ｖ Ｅ 造 ，用专项基金给予补贴 ； 建议对超过使用年限但不愿或 无 力进行修缮改造 的单位或个人 ，采取政府 回购 的方法 ． 由政府安排资金并指定有关机构实施修缮改造 。
优秀历史建筑 的修缮改造是特殊类型 的建设项 目．但 实施 保护性修缮 改造工程至今 尚无系统的针对性较 强的 标准及规范 ，往往 因建筑本 身先天不足 、甚至基础条件险
恶及不可预见情况的发生而造成项 目无法实施。上海在发 生 １ 火灾后项 目审批要求更加从严 所 以 在历 １ ５ １ 史建筑修缮改造项 目的前期方案论证 、报批阶段往往需要
区内的 外 滩源 等一些优秀历史建筑 的修缮改造 、 思
南公馆 的成功开发等 ，均已成为上海历史建筑 、历史风
貌 区改造利用的成功典范 在海内外产生深远影响。然而 ，
在历史建筑修缮工程中也暴露 出很多问题 。本文试从历史 建筑实施修缮项 目的管理方面入 手 结合本市历史建筑修 缮改造的实践 ，试论建立优秀历史建筑修缮保护项 目管理