天津城铁大厦项目资料重点

面积比例 34.38% 28.13% 37.50% 100.00%
占总体比例 10.97% 8.98% 11.97% 31.92%
总房款 220 180 120
塔楼三 小二室 一室 小计
面积 85 55
平面套数 4 8 12
平面面积 340 440 780
层数 27 27
楼套数 108 216 324
7
公寓部分（方案一：在原方案基础上微调轮廓线）:
精装修，中小户型
商务投资兼自住需求
兼顾现金流和利润的 要求
精装2000元/平方米
售价20000元/平方米
依功能和面积大小尽 量集中安排
面积比例变动控制在 5%以内
单套面积为上限需严 格控制
单套面积 面积比例 小计面积 套数 套数比例
一室
65
小二室
90
65% 33% 11% 100%
10
写字楼部分:
市场依据：
行业精品写字楼
1、南京路沿线写字楼以甲级写字楼为主，行业多为金融、物流、 贸易、电子、机械等，而本项目写字楼体量小，仅有1.6万平米， 不适合做大型甲级写字楼。
单套面积150—300之间 考虑划分与合并的可能性 考虑销售的灵活性
单位 hm2 hm2 hm2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
% W/L % 个 个 个 个
4
数量 3.73 1.80 1.93
127337 95400 31937 110746 79678 55217 24461 31068 16591 15722 869
5.3 55 1：1.0 15 808 22 786 1015
总房款 280 240 130
塔楼二 大二室 小二室 一室 小计
面积 110 90 60 80
平面套数 2 2 4 8
平面面积 220 180 240 640
层数 27 27 27
楼套数 54 54 108 216
楼面积 5940 4860 6480 17280
套数比例 25.00% 25.00% 50.00% 100.00%
平面面积 2005 57.31 86.67 115 140
层数 27
楼套数 675 351 162 108 54
楼面积 54135 20115 14040 12420 7560
套数比例 100.00% 52.00% 24.00% 16.00% 8.00%
面积比例 100.00% 37.16% 25.94% 22.94% 13.97%
面积功能比 总房款
37.16%
115
173 48.88%
230
13.97%
280
9
公寓部分（方案二：重新设计）:
精装修，中小户型
商务投资兼自住需求
精装2000元/平方米
售价20000元/平方米
前提：楼座位置及楼座数量发生 变化，或外轮廓线发生较大变化 的情况下。
产品定位：以更小的紧凑性、功 能性产品为主，尽量缩小面积， 降低总房款。
一室 小二室
单套面 积
65
90ຫໍສະໝຸດ Baidu
面积比 例
50%
35%
小计面 积
27950
19565
功能尽量集中安排。
大二室 115
15%
8385
需求：平面户数可突破8户。
合计
78
100% 55900
比例：测算面积比约50：50。
面积比例变动控制在5%以内
单套面积为上限需严格控制
套数
430 217 73 720
套数比 例
1
发：天津江胜集团 致：天津华汇设计院
天津市南京路城铁大厦项目设计任务书
2008.5.4
2
目录
简要结论 具体分析
第一部分 第二部分
委托内容 设计建议结论
第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分
项目背景 本体分析 市场分析 项目定位 物业发展建议
3
1、委托内容
委托地块：本地块为南京路城铁大厦项目，由天津市博亚投资发展有 限公司有限公司进行开发建设。 建设地点：天津市南京路北侧，鞍山道东侧，沈阳道西侧，新疆南路 南侧之围合区域，中间由哈密道分割成大小两块地。 委托内容：项目的规划与建筑设计，即对城铁大厦地块的规划设计、 建筑设计、扩初设计、施工图设计等项目全案设计 。 建筑形式：商业与服务式公寓----大地块
5
2、设计建议结论
项目定位 公寓部分 写字楼部分 商业部分
6
项目定位:
本体结论:
南京路城市客厅
项目属于中等规模的都市综合体
核心地段+交通便利
甲级写字楼林立； 五星级酒店齐聚； 大型知名商场汇集；
繁华商业街；
多重区域的黄金 分割地带
出入无障碍 中高端商务人群聚集 钻石级地段形象符号
汇聚都市繁华的商务服务平台
层数 27 27 27
楼套数 54 54 27 135
楼面积 7560 6480 1755 15795
套数比例 40.00% 40.00% 20.00% 100.00%
8
面积比例 47.86% 41.03% 11.11% 100.00%
占总体比例 13.97% 11.97% 3.24% 29.18%
写字楼-------------------小地块
地块指标
原规划技术经济指标 可做参考，但不做为 控制依据。
具体面积分配及其它 指标依重新设计方案 予以调整。
项目 规划总用地 1、规划可用地 2、其他用地 总建筑面积（可用地内） 1、地上总建筑面积（地块A+B） 2、地下总建筑面积（地块A+B） 地块A(哈密道以西)总建筑面积 1、地上总建筑面积 a、公寓建筑面积 b、商业建筑面积 2、地下总建筑面积 地块B(哈密道以东)总建筑面积 1、地上总建筑面积 2、地下总建筑面积 容积率 建筑密度 日照间距 绿地率 机动车停车泊位 1、地上机动车停车泊位 2、地下机动车停车泊位 非机动车停车泊位(地下)
楼面积 9180 11880 21060
套数比例 33.33% 66.67% 100.00%
面积比例 43.59% 56.41% 100.00%
占总体比例 16.96% 21.95% 38.90%
总房款 170 110
合计 小计 一室 小二室 大二室 三室
面积 80.2
平面套数 25 13 6 4 2
大二室
115
三室
140
合计
84
40%
22360
344
30%
16770
186
15%
8385
73
15%
8385
60
100%
55900
663
52% 28% 11% 9% 100%
方案一户型比例，仅供参考
塔楼一 三室 大二室 一室 小计
面积 140 120 65 117
平面套数 2 2 1 5
平面面积 280 240 65 585