深圳卓越时代广场商业裙楼策划方案
深圳风格名苑商业裙楼招商推广策划报告
•白色网格吊顶，比较通透且 简单大方，中间若嵌入些黄色 射灯，则有“星星点灯”的美 感，自然而又富有情趣。天花 上可悬挂垂柳、果树、灯笼等 修饰品和色彩绚丽的广告旗帜。
深圳风格名苑商业裙楼招商推广策划 报告
商场公共装修建议
•参考二： •石膏板吊顶，如蔚蓝海 岸，在石膏板吊顶上做出 波纹造型，配合灯光，与 普通的平面吊顶区分开来， 体现出层次感、现代感和 艺术感，如图：
深圳风格名苑商业裙楼招商推广策划 报告
二、招商平面分割、商场及铺位装修建议
——平面分割原则 o 通过铺位分割合理布置主辅通道、人流通道、卖场、休闲空间
等，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。 o 合理划分街铺与内铺。 o 合理设置单铺进深、面宽比例。 o 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与
宽度，保持商场的通畅并美化商场整体布局。 o 协调经营与销售面积的矛盾关系，确保按照“分则好卖，合则
好用”的原则进行铺位规划。 o 保证铺位相应的实用率和相应经营品种的适用性。
深圳风格名苑商业裙楼招商推广策划 报告
招商铺位平面分割图：
深圳风格名苑商业裙楼招商推广策划 报告
平面图数据说明：
o 一层商业总建筑面积2420平方米，其中商业面积1694.69平方米。 实用率为71％。
深圳风格名苑商业裙楼招商推广策划 报告
一、项目定位生意机会论证
o 4.5万人口高档社区，3.6亿日常消费大市场
根据实地调查不完全统计，项目周边500米 范围内共有住在小区约20余个，常住人口约 43000余人。按500米范围内区域面积75 万平方米计算，每100平方米人口密度为 5.7人，属于高度人口密集区域。 人口分布详见下图：
卓越时代广场商业裙楼投资分析报告33DOC
卓越时代广场商业裙楼投资分析报告33DOC前言中国CBD综述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03一、CBD 概念释义┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03二、中国顶尖都市CBD进展趋势概述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08 第一章深圳CBD区位价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08一、深圳CBD概述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08二、类比中国其他顶尖都市CBD，深圳CBD 的专门进展优势┄┄┄┄┄┄09 第二章深圳CBD商业板块价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11一、深圳CBD现有商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11二、深圳CBD现有商业模式分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11三、深圳CBD以后商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄17四、深圳CBD商圈与深圳其他各大商圈的竞争剖析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄18五、深圳CBD商圈核心竞争优势和现时比较劣势┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄20 第三章杰出商务品牌价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21 第四章杰出时代广场一期裙楼商业项目投资价值剖析┄┄┄┄┄┄┄┄29 结论杰出时代广场一期裙楼商业项目投资价值综述┄┄┄┄┄┄┄┄30前言中国CBD综述一、CBD概念释义CBD是英文Center Business District的简写，译为〝中央商务区〞。
CBD一样占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少那么五六百万，多那么上千万平方米，是一个都市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是〝寸土寸金〞。
CBD高度集中了都市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。
CBD中聚拢了众多气概恢宏、错落有致的超高层建筑、高效便利的交通和现代化的信息交换系统，以及荟萃都市最顶级的集中式商业。
深圳房地产商业裙楼招商推广策划方案34p()
目录最新资料，WORD文档，可下载编辑！一、项目定位生意机会论证二、项目招商平面分割、商场及铺位装修建议三、项目经营分区四、项目经营品种分类及比例五、目标招商对象调查六、项目租金、装修、物业管理、广告费用等建议七、招商整合推广策略八、项目经营管理及经营推广策略九、附件：相关招商文本一、项目定位生意机会论证本项目定位为“社区超市+超市辅营区”，主要经营品种为与生活密切相关的日用品及生活服务产品，满足周边社区居民生活消费的需要。
4.5万人口高档社区，3.6亿日常消费大市场《深圳市城市总体规划（1996-2010）》指出本区域目前及将来定位为一个生活主导区，其中约有85%的用地为居住用地，10%为市政、文教和商业用地，其余5%。
据实地调查不完全统计：项目周边共有常住人口45000余人，属人口高密度集中区；其中有18个近年来新建高层商品房项目，其多数为高档社区；另有16个年份稍久的职工宿舍区、田贝村民居住区等，总体上讲，该片区居住人群的收入水平高且稳定，消费能力强；田贝村更是深圳及周边地区声明赫赫建材市场，拥有超过200间营业商铺，经营国内外建材产品近千种，年营业额过亿元，田贝股份公司和股民每年有1000万元的租金收入，给田贝村民带来了富庶的物质生活。
深圳市2003年居民人均消费支出为19960.32元，其中食品、衣着、日用品、教育文化用品、其他杂项商品及服务类如珠宝、化妆品、美容美发类等的方面的人均支出约占总消费支出的40%以上，若以人均8000元统计，仅就项目周边一平方米公里的范围统计，则本区域45000人口将有3.6亿日常消费额：4.5万人×8000元/人=3.6亿元●7500平方米新一佳超市+2300平方米特色超市辅营区的超强聚客能力龙头超市作为商业的核心力量，一直左右着商圈的发展。
开门七件事：米、菜、油、盐、酱、醋、茶，超市的经营与社区居民的日常生活息息相关，所以超市从早上开门到半夜关门，无时不刻不是人头涌涌，现代超市更是涵盖了百货业态，使商场的辐射力达到更远。
时代广场商铺推广方案
看盘感受
商铺投资者 年龄：35岁
性别：男
职业：正经营的个体商户
听说时代广场商铺销售挺火的，所以也来看看。 一到现场就被眼前的一切所吸引了，因为那里的销售气氛非常浓烈。 远看，是红艳艳的拱门、路旗和铺天盖地的气球； 近前，是被吸引的人群和宣传展板。 那些投资分析，真的很实在,我能对比者看出我的投资其收益有多少。 而更重要的是，我看到了样板铺，许多人都在看。 我能想象到将来我的商铺该是怎样的经营景象……
龙岗报
新闻报道、30``广告片、电视台每周定期专题追踪报道 “横岗人的家居”作大推广，告之横岗有规模性的家居广场 以“横岗人的购物城”作大推广，告之横岗有了购物广场
买断龙岗新闻频段和插播频段，作定期播放
第三阶段：全面沸腾
前提
招商工作已过展到一定程度，时代广场渐被市场认可， 关注度加大
媒体执行 公关活动
1、每周一款硬性广告，5-8款，主诉求：商铺为投资 者带来高额回报。及商铺的安全性、管理体制的 严谨化。次诉求：项目的优势，增强投资者的信心。
2、其它媒介的跟进：电台、DM
1、组织群众性参与度较高的活动，搞活商场气氛。聚集 商场人气。
2、活动内容：时装秀、现场游戏、现场购物抽奖等具有 鼓动性的活动。
拱门一座，氢气球数量4个 拱门高6m，跨15m
现场包装
样板铺
时代广场
目的
横岗中心
深惠路
打破商铺销售常规，以样板铺形成销售特色。 吸引周边商铺的现场客户 设立商铺销售分部，扩大销售点。
数量2 间 装修到位
现场包装
时代广场
周边
周边商铺
深惠 路
围墙包装 夜间亮灯 条幅路旗
形成右侧的宣传综合点，衬托整个商铺的销售气氛。 营造即将热烈经营的景象，为1-2层的销售服务。 吸引和稳定大品牌商关注，促成合作的更为明确化。
深圳市某广场销售策划方案
深圳市某广场销售策划方案1. 引言深圳市作为中国经济发展最活跃的城市之一，拥有庞大的消费市场和广阔的商机。
广场作为商业中心，是吸引人流的重要场所。
本文档旨在提供一份深圳市某广场销售策划方案，旨在帮助广场商家制定有效的销售策略，提升其销售业绩和品牌形象。
2. 目标和目的本销售策划方案的目标是帮助深圳市某广场的商家增加销售额，提升品牌知名度，并改善消费者购物体验。
我们的目的是通过一系列的策略和措施来实现这些目标。
3. 目标受众本销售策划方案的目标受众主要是深圳市某广场的商家和消费者。
商家将受益于本方案的销售策略和提升品牌形象的措施，而消费者将享受到更好的购物体验和更多的优惠活动。
4. 销售策略4.1 优化店铺布局合理的店铺布局对于吸引消费者和提升销售额非常重要。
我们建议商家根据商品的特点和销售需求，优化店铺的布局和陈列方式。
在布局过程中，应充分考虑消费者的购物习惯和流线，提供方便的购物体验。
4.2 举办促销活动促销活动是吸引消费者，提升销售额的重要手段。
我们建议商家在深圳市某广场举办各类促销活动，例如打折销售、满减活动、抽奖活动等。
同时，可以与邻近商家合作举办联合促销活动，吸引更多顾客。
4.3 加强品牌宣传品牌宣传是提升品牌知名度和形象的重要手段。
商家可以利用广场内的电子显示屏、广告牌等渠道进行品牌宣传。
此外，可以在社交媒体上推广品牌，并与消费者建立紧密的联系。
4.4 提供优质的售后服务优质的售后服务是增加消费者忠诚度和口碑的关键。
商家应提供细致周到的售后服务，及时解决顾客的问题和投诉，并建立客户关系管理系统，保持与消费者的良好沟通。
4.5 创新营销方式创新的营销方式能够吸引消费者的注意力，提升销售业绩。
商家可以尝试使用新的营销方式，如利用虚拟现实技术展示产品、举办线上线下结合的促销活动等。
4.6 数据分析与优化商家应利用数据分析工具，定期对销售数据进行分析和优化。
通过了解消费者购买行为和偏好，调整销售策略和商品定位，以最大程度地满足消费者需求，提升销售业绩。
某商业裙楼项目营销策划方案
某商业裙楼项目营销策划方案一、市场分析与定位1.1 市场需求分析通过市场调研了解到，目前该区域的商业裙楼项目相对较少，市场需求呈现增长趋势。
主要消费群体为年轻人、白领阶层和家庭消费者。
他们对于购物、娱乐和休闲等需求较高，对于品牌和服务质量也有较高的要求。
1.2 项目定位本商业裙楼项目将定位为高端时尚商业综合体。
提供多元化的购物、娱乐、休闲和餐饮等服务，满足不同人群的需求。
二、产品特色与优势2.1 设施设备本项目将引进先进的商业设施与设备，包括高速电梯、智能停车系统、空气净化系统等，提供舒适便捷的消费环境。
2.2 租户选取本项目将精心挑选优质的租户，引进一流品牌和知名商户，提供丰富多样的商品和服务，吸引更多的消费者。
2.3 商场规划商场将区分不同的区域，如奢侈品区、时尚潮流区等，满足不同消费者的购物需求。
同时，商场还将设置休闲娱乐区、儿童游乐区等，提供全方位的服务。
三、营销策略3.1 品牌宣传通过多种媒体渠道进行品牌宣传，如报纸、电视、网络等。
展示项目的特色和优势，提高品牌知名度和美誉度。
3.2 优惠活动在项目开业前后，设立一定的优惠活动，如打折、满减、赠品等，吸引消费者到店消费。
3.3 联合营销与其他商圈或知名品牌进行联合营销，如举办合作活动、提供优惠券等，吸引更多顾客到访与消费。
四、客户关系维护策略4.1 会员积分系统建立会员积分系统，通过消费累计积分，会员可享受更多的优惠和礼遇，增加顾客忠诚度。
4.2 售后服务注重售后服务，提供一流的售后服务，解决客户的问题和疑虑，增强客户满意度。
4.3 活动推送通过手机APP或短信推送最新的优惠活动、促销信息等，及时与客户进行沟通和互动。
五、风险控制与调整5.1 监控市场变化密切关注市场动态和竞争对手的动向，及时调整市场营销策略，以应对市场变化。
5.2 定期反馈与改进通过客户调研、满意度调查等方式，听取顾客的建议和意见，及时改进项目的不足之处，提高客户满意度。
深圳社区裙楼商业策划方案
一、项目背景分析 二、项目商业市场环境分析 三、项目本体分析及定位建议 四、平面布局及物业改造建议 五、项目操作方式建议
PART1：项目背景分析
项目概况
本案位于深惠路布吉大芬村对面，布龙公路和立交桥的交汇处， 毗邻大芬核心商圈，位处沃尔玛斜对面对面，紧临地铁三号线大芬站 及公交布吉沃尔玛站，交通便捷，展示性良好。 经济指数指标：
区域商业市场分析
布吉东大街人流量大，租金达到了区域内最高水平； 深惠路商业以服务配套、家居、汽配为主，受深惠路现状影响较大； 其余商业受商业氛围、商家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低； 近几年区域租金水平增幅不大。
位置
租金水平 （元/㎡/月）
实用率
经营业态
优惠政策
备注
桂芳园商业广场
70－90
数据来源:龙岗区统计公报，截止到2008年
石芽岭公园
区域消费群体分析
项目周边基本为2005年前入住的成熟社区，入住率较高，达98%以上； 按每户家庭3.5人计算，项目可辐射范围有近10万人口的庞大消费群，其中深惠路西侧（项目所在区域）有5万余人。 项目核心消费群为18-48岁的中青年，以中档次的家庭消费为主。
发展趋势
10万㎡以上的都市购物中心（City Centre）将成为发展主流
10万㎡以上的都市购物中心（City Centre）将成为发展主流
8-10万㎡的超区域购物中心（Super Regional Shopping Centre）将成为发展主流
5－8万㎡的区域购物中心（Regional Shopping Centre）将成为发展主流
总占地面积
3565.20㎡
住宅建筑面积
38832.58㎡
写字楼-前海卓越时代广场项目营销策略总纲
前海·卓越时代广场2017年营销策略总纲2017.01.13汇报目录：宏观政策及市场分析竞品分析客户分析2017年营销目标及策略1.2.3.4.汇报目录：1.宏观政策及市场分析宏观经济环境房地产政策环境写字楼市场分析宏观经济——国际政经环境不稳定，经济复苏压力大，影响以投资为主要拉动的国内经济；中国国内经济下行压力大，处于“负利率”时期，资金流动性宽裕，但难寻优质投资标的区域宏观经济美国美国失业率创新低，美元加息，新政府政策有利于经济复苏欧洲欧元区经济温和复苏，但内生动力不足，同时政治的不确定性及贸易环境或令经济复苏承压日本日本PMI指数长期在荣枯线上下徘徊，内需不足，持续通缩中国GDP“L型”底部初现，2017年将继续保持“减速增质”的转型特征进出口持续低迷，消费整体维稳，成为经济增长主动力实体经济疲软，民间资本投资意向低目前进入“负利率”时期，资金流动性宽裕，难寻优质投资标的2016年前三季度一线城市GDP2010-2016年深圳产业结构变化趋势（%）深圳经济——经济领涨一线城市，经济结构不断优化47%46%44%43%43%41%39%53%54%56%57%57%59%61%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年第三产业第二产业第一产业2016年前三季度，深圳GDP 为12376.66亿元，同比增长8.7%，GDP 排名全国第四。
对比一线城市GDP ，深圳市同比增长最快，增速高达8.7%。
从产业结构变化来看，深圳产业结构不断优化，2016年前三季度，深圳第三产业占比超过60%，战略性新兴产业已经成为深圳经济发展“主引擎”，前三季度，高新技术、文化、互联网、新能源等七大战略性新兴产业合计4898.13亿元，增长16.0%，占GDP 比重39.6%。
南山软件园裙楼策划案-OK1
南山软件园裙楼营销策划案深圳市卓越全程地产服务有限公司二零零二年五月目录前言 (3)第一部分市场分析篇 (4)一、南山区商业市场概况二、本项目周边商区分析三、南山区主题商场分析第二部分项目定位篇 (15)一、项目分析与评价二、商业功能定位三、项目经营模式定位四、目标客户定位第三部分价格定位篇 (34)第四部分营销策略篇 (37)一、总体营销思路二、营销主题三、营销路线四、价格竞争策略五、促销策略六、广告宣传策略第一部分市场分析篇南山区商业市场概况（一）南山区商业市场历史回顾南山区位于深圳经济特区西部，行政区划东起侨城东路，西至南头同乐村，北到羊台山，南望伶仃洋，辖区面积约119.5平方公里。
由于历史原因，南山早期的商业服务网点分布很散乱，只有南新路北段为南山传统商贸中心地段，而且大都规模较小，经营项目和品种少，档次也较低，主要以各区域（片区）内的居民为服务对象，百佳、万方、民润是当时较具规模的连锁商场。
九六年四月，人人乐南山总店开业成为当时南山区最大的购物中心，辐射到南油、蛇口附近的区域；紧随其后，世界零售业排名第二的“家乐福”进驻南山常兴路，吸引了南头、南山甚至宝安区的一些消费者前往购物，大有独占鳌头之势。
这样的局面持续了三四年，区内商业无法形成大型商圈。
直到海雅百货和蛇口沃尔玛的开业，才算是结束了南山区商业物业单薄、商业经营面狭窄的局面。
（二）南山区商业市场现状1、直到九五年，市中心区西移工程启动，南山才逐渐引起外区域置业群体的注意。
九九年十月滨海大道的建成通车，使得南山区住宅市场空前火爆，由此促使与之配套的商业服务设施的兴起，于是短短几年，南山区从早期只有家乐福、愉康、人人乐三足鼎立，到最近时期内沃尔玛、海雅百货、南贸综合市场、姊妹购物城、女人世界南山分店等全面兴起的行业状况。
南山商圈凭借同东门、华强北的价格优势及广阔市场前景吸引了众多中小投资客户，至此，“交通→住宅→消费→商场（商铺）→人流→交通”这样一个良性循环体系初步形成。
深圳卓越-时代广场二期商务写字楼酒店公寓可行性研究报告-38DOC
『卓越·时代广场二期』商务写字楼、酒店公寓可行性研究报告可行性研究报告目录第一章项目分析及评价一、项目名称二、地理位置三、交通状况四、周边景观五、周边配套六、主要技术、经济指标七、研究结论第二章项目投资环境和市场研究一、深圳市国民经济发展概况二、深圳市房地产市场概况三、福田中心区区域发展状况及前景第三章项目价值SWOT评估和战略选择一、项目SWOT分析二、项目市场开发战略选择三、市场竞争者分析四、目标市场选择及特征五、产品定位六、价格定位第四章项目开发进度安排一、项目分期开发二、施工横道图第五章投资估算及资金筹措一、投资估算二、资金筹措三、资金投入及使用计划表第六章销售收入、成本费用估算一、经营收入、销售税金及附加估算二、总成本费用的估算第七章财务评价及敏感性分析一、利润估算二、偿债能力分析三、赢利能力分析四、项目不确定分析五、社会效益及影响分析第八章附件第一章项目分析及评价一、项目名称『卓越·时代广场二期』商务写字楼、酒店公寓二、地理位置原祈年酒店地块位于深圳市CBD中心区南区，东临CBD中轴景观带和中心4路，南接福华三路和会展中心，西面紧挨卓越时代广场和荣超国际商会中心，北面毗邻福华路、地铁一号线和香格里拉酒店。
三、交通状况位处深圳两大城市主干道之间，通过金田路和益田路相连通；而且与地铁一号线直接相通、地铁四号线近在咫尺，畅通于机场高速和广深高速、关内外、各口岸之间；地下与地铁相通，地上二层与时代广场和商会中心通过空中连廊相接；整个立体交通状况十分便捷。
四、周边景观该项目东面是深圳CBD南中轴城市景观带，被誉为“城市客厅”；向北可以远眺莲花山、市民中心广场美景。
五、周边配套该项目周边聚集着深圳CBD最密集的写字楼群；矗立着香格里拉、喜来登、丽思卡尔顿三座五星级商务酒店；会展中心和购物公园地铁出入口；南面是各类会展不断的亚洲最大的会展中心；毗邻的CBD北区的政务资源也可便利的服务。
深圳卓越皇岗世纪中心项目方案设计任务书
3.3.地上裙房层：商业,重点处理好超高层塔楼直接落地与商业的空间关系；
3.4.
3.5.西北侧超高层塔楼，单一办公功能塔楼，标准层面积控制在2050㎡以下；
3.6.
3.7.西南侧超高层塔楼—皇岗大厦，为包含办公、酒店、酒店式公寓的综合大楼，其地下停车场等配套设施应满足自身功能需要；
3.8.
3.9.裙房屋顶：空中花园及个性化空间；
2.
3.1#超高层塔楼为纯写字楼,标准层面积控制在2050㎡内,按国内防火规范每15层设一避难层(设备层),大堂及入口应面向东南;2#超高层塔楼为综合楼,业态从下至上依次为5万㎡办公、2.5万㎡酒店、2.5万㎡酒店式公寓、其中酒店与酒店式公寓应便于互相转换;2#超高层塔楼计容积率建筑面积为10万㎡;地下部分应满足自身配套并占有30%车位;各分区主入口位于东南向;
2.16.
车行出入口：由东、西侧市政路及中心七路进入，设于小区路并避开广场位置；
人行出入口：基地四周适当考虑；
2.17.其他：
2.18.
设置垃圾收集站1-2处(共200平方米)，位置要求为转运垃圾时尽量减少对居民的影响；
深圳市的日照间距为大寒日不小于3小时满窗日照
3.功能分布：
4.
3.1.地下层：共三层,停车库、设备房(兼人防)；地下一层考虑部分变更为商业用途；
约1.2万㎡
约4.4万㎡
约3.6万㎡
二、方案设计任务书
1．项目概况：
1.1.项目名称：卓越.皇岗世纪中心项目
1.2.
1.3.宗地概况：
1.4.
世纪中心地块位于深圳CBD南区东南部；北面临福华三路，对面是正在建设中的高200米写字楼项目——财富大厦；西北面是晶岛国际商业项目和CBD南中轴景观——城市客厅；地块东面是海田路和多层住宅——辛城花园，稍远就是CBD东面边缘——彩田路；南面是小区路——福华四路，距离滨河大道之间是皇岗中学，东南面是高层住宅——港丽豪园；地块西边紧挨着的是金田路连接滨河大道的高架桥和会展中心；西北角为金中环大厦。整个项目用地为一宗地,中间为代征市政道路(中心七路)用地。
裙楼商铺营销策划案
裙楼商铺营销策划案裙楼商铺营销策划案目录一、项目基本概况二、项目的 SWOT 分析（一）优势点（事）尿限性（三）威胁点（四）机会点三、商业模式分析：(一) 综吅性商业模式（事）主题性商业模式（三）与业性商业模式四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位（事）价格定位（三）客户定位五、营销推广（一）推广主题 (事) 项目形象包（三）总体宣传策略（四）销售策略 AA 花园裙楼商铺市场定位不推广策略一、项目基本概况 AA 花园位二龙岗中心 AA 城大道不龙福路交汇处，总占地面积 5 万平方米，总建筑面积 11 万平方米，共分四期开収，目前一、事期已入伙。
其裙楼商铺计有 35 间，总面积约1944.35 平方米，商铺目前基本上空置。
二、项目的 SWOT 分析虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处二滞销状态。
所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，幵充分収挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。
（一）优势点（S）：1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道不龙福路交汇处；2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，収展前景看好；3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险；4、商铺局高 5.4 米，设有夹局，可融吅商铺、从储、家屁为一体；5、项目开収商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势；◆収挥优势：A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的匙位优势、交通的便利；B、在项目裙楼的运作过程中，强调该匙域的収展前景和由此带来的商机；C、在项目的推广时，利用城建集团的品牉优势，增加置业者不投资者的信心；（事）尿限性（W）1、项目所处地段目前人气丌旺，尚丌具备以人气带劢商铺销售的条件；2、本项目周边是长着茅草的待开収地块，因而显得较为荒凉，对収展商业略为丌足；3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响； 4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题丌鲜明；5、项目裙楼商铺规模丌大，丌利二整体推广；◆解决方法：（1）重新对裙楼商铺迚行市场定位，明确目标客户；（2）确定经营主题，仍而以有特色的经营方向带劢商铺的销售；（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率不市场知名度；（4）设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；（三）机会点（O） 1、匙位优势的収挥，辐射周边地匙； 2、随着周边各大住宅小匙相继建成不入伙，将带劢周边的人气，仍而带劢裙楼商铺的销售；3、中国的入丐，推劢经济的収展，商业物业前景看好；（四）威胁点（T）1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力不市场压力； 2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，仍而形成直接的竞争；三、商业模式分析：就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综吅性商业模式，事是主题性商业模式，三是与业性商业模式。
同致行-深圳卓越世纪城写字楼项目前期策划案-211PPT
随着区域开发的不断成熟，商业业态将进一步丰富和完善，大型购物中心、百货商场 、超市、专业店陆续进驻中心区，太平洋百货、家乐福、华纳影院等国际一线品牌强 势进驻，商圈地位和影响力提高；
区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍将处于培育阶段； 发展商整体持有或引进国际投资基金将成为中心区商业主流开发模式。
★卓越世纪城
住宅格局
目前中心区住宅开发仅限金地岗厦改造片区，随着区域国际化程度的提高及商务氛围 的日益浓厚，对住宅的需求量将大大提高； 受供给不足的影响，价格上涨趋势明显，存在较大利润空间； 居家型住宅开发已基本结束，商务配套型公寓将成为中心区未来需求及开发热点。
同致行-深圳卓越世纪城 写字楼项目前期策划案-
211PPT
2020/8/13
总论部分 写字楼部分 公寓部分 酒店部分 商业部分
总论部分
项目思考 项目分析 项目定位 营销策略
报告思路与结构
1 我们的思考
1 本项目作为中心区规模最大的房 地产项目之一，对整个中心区功 能升级、旧城改造，以及卓越集 团的品牌价值起深远的影响；
造差异化的核心竞争力？
1
2
如何平衡短期资金回收与利润最 大化的矛盾？
核心问 题的界
定
3
各业态的市场特征和价值规律不一，如 何平衡各业态之间的矛盾和冲突？
4
如何根据需求科学规划设计方案 ，在挖掘本项目最佳价值点的同 时，降低整个项目的开发成本， 增强竞争力？
5
四个地块相互独立，优劣不一，如 何解决统一性问题，尤其是商业部 分如何扬长避短，实现价值最大化 与可持续经营？
深圳卓越·INTOWN购物中心营销推广方案(89页)PPT课件
媒体策略：坚持以“活动+传播”为主的推广主线。
以针对性的活动，吸引更多CBD商务人群和家庭消费型成员亲临现场， 促成现场的消费。
现场策略：尽早整改停车场导视。
对有车的消费群而言，如果停车不方便，该购物中心往往不会成 为他们消费的首选，因此停车导视系统必须尽早整改。
PART3
回顾： 2013年走过的路
卓越intown福田cocopark怡景中心城星河中心君尚百货贩物公园连城新天地福田中心区现有及未来格局皇庭广场平安ifconeavenue其他福田商圀购物中心一览项目名称开业年份商用面积商业定位消费人群购物公园46000以餐饮和酒吧为主的聚会地中等收入各年龄层福田cocopark200685000深圳唯一公园版情景式购物中心中等收入年轻人群怡景中心城2006112000中国首个纯美式生态型贩物中心集贩物休闲餐饮文娱一体全国首家生态贩物中心中等收入各年龄层星河中心200810000五星级商务精英配套消费场所中高收入商务人群天虹君尚百货201040000以零售和超市为主癿女性主题百货储值卡消费占消费总额比例高
中高收入，35岁以上，成 熟女性
中等收入，地铁人群
CBD时尚购物中心
中等收入，地铁人群
国际时尚型购物中心
各个年龄层癿消费人群
中高端档次的国际购物中心
中高端收入人群
超越万象城的高档商业
各个年龄层的消费人群
仅福田CBD，就有近10个对手遍布周围。 是十面埋伏，还是笑傲江湖？ 如何看清局势，走出差异化是当务之急。
第一季度
活动数量：23场，每周频次：2场/周
活动亮点： 新春花市与元宵灯 展为现场增添了浓 厚的新春欢乐氛围， 顾客反响良好
主办活动： 时尚花市 慈善义卖
商业裙楼策划方案
商业裙楼策划方案1. 引言商业裙楼是现代都市中常见的建筑形式之一，它不仅提供商业服务，还为人们提供了休闲、娱乐、购物等多种功能。
本文将介绍商业裙楼的策划方案，包括选址、设计、租赁、运营等方面的考虑。
2. 选址选择合适的地理位置是商业裙楼策划的首要考虑因素，以下几点将对选址进行分析：•人流量：在繁华的商业街、购物中心或旅游景点附近选址，能够吸引更多的潜在客户。
•交通便利性：要考虑公共交通网络的覆盖程度，确保人们能够方便地到达商业裙楼。
•竞争对手：在选址过程中要研究并分析周围的竞争对手，避免选择与相似业态的商业裙楼相邻。
3. 设计商业裙楼的设计要兼顾美观、功能性和实用性，以下几点是设计中需要考虑的因素：•建筑风格：根据所处的城市风貌和目标客户群体的喜好，选择适合的建筑风格，可以是现代、传统或兼具两者特点的设计。
•空间规划：在设计中要合理规划不同店铺的空间布局，确保顾客在裙楼内能够流畅地进行导购和购物活动。
•环境绿化：商业裙楼可以通过添加植物和景观设计来提升顾客的舒适度以及商业氛围。
4. 租赁商业裙楼的租赁是策划中的一个重要环节，以下几点需要考虑：•租赁费用：根据地理位置、租赁面积和裙楼设施的状况，对租赁费用进行评估，确保租赁费用与裙楼的商业价值相匹配。
•商户类型：根据目标客户群体，选择合适的商户类型，确保商户与裙楼的定位相符。
•租赁合同：商业裙楼的租赁合同要明确商户的权利和义务，确保双方的合作顺利进行。
5. 运营商业裙楼的运营是实现策划目标的关键环节，以下几点是运营过程中需要注意的事项：•物业管理：对裙楼进行日常维护和管理，包括保洁、保安、设备维修等，确保店铺环境整洁、安全。
•活动策划：定期组织各类促销活动、主题展览等，吸引更多的顾客，并增加店铺的销售额。
•市场推广：通过线上线下的市场推广手段，提高商业裙楼的知名度和美誉度，吸引更多的潜在顾客。
6. 结论商业裙楼是一个综合性的项目，涵盖了选址、设计、租赁和运营等多个方面。
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典型项目调查
小结： 为有效提升中心商圈的整体竞争力，中心区几个主要商业综合体都引入了国际流行的 体验式商业开发模式，随着片区商业氛围的不断成熟，中心区将成为深圳新一代的高 档核心商圈。
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项目分析
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竞争环境
COCOParK
怡景中心城
时代广场 晶岛国际
ห้องสมุดไป่ตู้
卓越时代广场裙楼商业位于三个综合购物中心构 成的三角中心，属于中心商圈的核心，区位优势 明显，但竞争也将是最为激烈的区域，项目在规 模上并不具优势。
打造中心区“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式购物中心，其中餐饮比 例30-40%，购物比例40%。
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典型项目调查
怡景中心城 建筑面积14万平方米，商业面积12万平方米，总体5层，地面2层，地下3层。屋顶为2万 平方米的绿色生态公园，东西两侧各有7500平方米的下沉式景观广场。作为中国第一家 生态型购物中心，中心城在设计时别出心裁地将两侧东西广场设计成半开放式，周围由 植株和环行水系围合而成，并与屋顶公园连接在一起。清新的空气和绿色的空间将创造 出舒适的购物环境。
优势S
中心商圈的核心，区位优势明显； 地铁人流引入，人气聚集。
机会O
劣势W
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中心商圈属性
市级商业中心
三级辐射圈：5-10公里 区域内消费力无法支撑近100万㎡的
二级辐射圈：半径2-5公里
商业体量；
一级辐射圈：2公里以内
中高端及高端市场定位大大提高了商 圈的辐射半径。
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中心区商业现状
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典型项目调查
项目名称 航天大厦
裙房面积 (m2)
租售模式
5层共20000 只售不租
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即将入市项目统计
项目名称 金中环商务大厦 大中华国际交易广场
新世界中心 凤凰大厦 星河世纪 财富大厦 免税大厦 江胜大厦
荣超经贸中心
层数 4层 5层 4层 3层 4层 3层 5层 4层 4层
面积 20378㎡ 50000㎡ 7467㎡ 20000㎡ 25000㎡ 14309㎡ 24000㎡ 18360㎡ 7715㎡
中心区即将入市的写字楼商业裙楼面积近20万平米
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典型项目调查
COCOParK 总投资6.8亿，占地面积约3.08万平方米，地下两层，地上三层，建筑面积8.5万平方米。 COCO Park建筑上打破了传统的封闭式构造，四面临街，九大入口，其中1/4的面积被设计 为休闲空间。拥有6000平方米的全开敞下沉式露天广场、8大自然光中庭、12条折叠式街 道和100米空中天桥，独特的公园式购造彰显都市休闲娱乐主题。
业态构成:
20%
27%
15%
大型综合超市
时尚百货
38%
零售店铺
餐饮娱乐
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典型项目调查
晶岛国际 晶岛国际购物中心位于深圳市中心区，与会展中心完全结合。共四层，占地4.23万平方 米，总建筑面积11万平方米，总投资额接近7亿元。整个项目通过屋顶花园、下沉式广场、 人行通道、人行天桥与会展中心、地铁站、公交站无缝连接，交通便利，创造了一个集 旅游购物、休闲娱乐、交通转换功能于一体的新型城市空间。 业态构成上餐饮、休闲和娱乐所占的比例超过50%
兴业银行大 厦
3层共6000
只售不租
华融大厦 3层共12000 只售不租
中央商务大 厦
3层共10000
已售完
安联大厦
5层20000
该项目售一、 二层，三至五 层做会所
商铺均价
一层：4.5万
1F：5万 2F：2.5-3万
一楼：45000 二楼：23500 三楼：22000 四楼：14000
1F：3.5万 2F：2.2万 3F：1.5万
一层：45000 二层：25000
入住商家 胜记酒楼 顺记酒楼、世华地产、天天老百方、台 湾担仔面、百里臣便利店、美联物业、 世联行代理
1-3层为裙楼，4楼为多功能厅、会所
招商银行、东亚银行
渣打银行、招商银行
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小结
中心区目前的商业形态以各写字楼裙楼商业为主； 为保证写字楼的纯正性，同时为了提升写字楼物业形象和档次，裙楼商业倾向于整体 或整层销售； 从已销售的情况来看，中心区首层裙楼商业销售价格在3.5万/㎡－5万/㎡之间； 从商业业态来说，银行和大型名牌餐饮机构构成了整个中心区裙楼商业的主体业态； 裙楼商业的主要功能定位是做为写字楼的商务配套作用。
套数 5255
成交面积 成交总价 成交均价 套均面积
306374㎡ 43.9亿
14332
59㎡
2004上半年 7883 326449㎡
38亿
11368
42㎡
2005上半年深圳商业物业价格上涨幅度达26%
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投资市场迅速升温
客户类型 纯投资客 投资与自营结合的客户 自营客
比例 51% 18% 31%
2005年成交商铺中投资客的比例接近70%，个别项目甚至超过90%。
中心区规划商业面积近100万㎡，其中85%的商业集中在中心南区， 而区域内规划人口仅34万，按国际通常的商业配置标准计算，尚 有超过40万㎡的商业需要在区外寻找消费支撑，因此怡景中心城、 晶岛国际、COCOParK三个核心商业体纷纷走综合购物中心的路线， 最大限度提高商圈的辐射半径。
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SWOT分析
卓越时代广场裙楼方案汇报
深圳市同致行物业顾问有限公司 北京赛谋商业地产顾问有限公司
2006年7月
2005年7月
深圳福田中心区
CBD商业困境
目前深圳福田中心区商业的整体空置率超过30%
2
CBD商业困境
受CBD开发节奏的影响，商业培育期较长，不利于自营客进驻； 商务需求为主，消费存在明显的时段性； 高地价、高租金决定了只有承租能力较高的业态才能进驻CBD（银
行、百货、高档餐饮、地产中介）。
3
深圳福田中心区
CBD商业现状
4
我们的思考
MOT1：如何应对后市激烈的市场竞争？ MOT2：如何实现风险的最小化利润的最大化？ MOT3：如何平衡商业长期收益与短期资金回收的关系？ MOT4：如何有效解决商业经营与销售的矛盾？ MOT5：商业定位应如何突出亮点，抢占市场先机？
5
商业发展格局
6
“两心多核”格局形成
受大型综合购物中心开发的影响， 多核发展的趋势越来越明显。
7
业态升级步伐加快
大型综合购物中心领舞深圳商业地产
中信城市广场、金光华、华润万象城、怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK、假日湾广场、花园城中心、海岸城 三期
8
价格上升趋势明显
年份 2005上半年