cbd专题及芝加哥、纽约、北京中央商务区(CBD)案例分析

芝加哥市区
卢普区
中央商务区（CBD）——卢普区
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卢普区西面和北面临芝加哥河，东到密歇根湖，南到罗斯福 大道，最初的区域边界局限于19世纪末20世纪初城市高架铁 路环绕的区域。随着城市发展，市中心区逐渐延伸到正式行 政区以外，“卢普区”也更多用于表示整个芝加哥市中心， 而不再是正式的行政区概念。该区包括约100个街区，占地约 2.59平方公里，聚集了超过10万就业大军，占芝加哥市约1/6 的就业人口。 卢普区与全球其他大都市的服务业集聚区最大的不同，不仅 在于这里不是单一的商务区，除了鳞次栉比的商务楼宇外， 有聚集众多豪华购物场所的购物街“华丽一英里” （Magnificent Mile），还在于这里高校云集，教育氛围浓 厚。因此，不会像纽约曼哈顿和东京银座那样出现白天人口 密度大大高于夜晚的“空城”现象。
150－250
约0.3
城市级别决定了CBD规模
单中心城市的CBD规模与容积率（注：单中心城市指全球区域级城市或国家区域中心城市、重要城市）
单中心CBD 巴黎拉德方斯 芝加哥中心 休斯顿中心 悉尼金融区
用地面积（百万平方米） 1.6 1.8 1.5 1
建筑面积（万平方米） 250 600 420 250
分类
级别
主要城市例举
CBD规模（建筑面积： 万平方米）
人均占有量（人/平 方米） 约1.2－3.5
第一类
世界级
纽约、东京、伦敦、
1500－2500
巴黎等
第二类 全球区域集 多伦多、悉尼、上海、 北京等 第三类 国家级 深圳、广州、天津等 300 约0.4 500 约0.4－1.6
第四类
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地区级
合肥、长沙、大连等
1）制造业和交通运输业鼎盛期（20世纪上半叶）
1909年，芝加哥编制了一个宏伟的总体规划，确定了城市近百年来的发展框架。此时芝加哥人口达到170万，建成区面积486平方千米，并建成 了地铁和世界上第一条城市高架铁路。按照规划，芝加哥发展了郊区卫星城，建成了湖滨公共绿地系统。在此期间，芝加哥继承了雄厚的重工 业基础，形成了钢铁工业、机械制造业、金属加工业、食品加工业、印刷业等对经济贡献极大的制造业支柱部门。二战结束后美国经济开始全 面复苏，1950年芝加哥城市人口达到362万。1955年，芝加哥建成了世界上最大的奥海尔（O’Hare）国际机场，成为美国和全球的航空运输中心。
2）经济结构转型期（20世纪下半叶）
由于全美经济衰退和工业企业外迁，1960年代芝加哥中心城人口开始减少，1970年代郊区成为就业的增长点，人口第一次超过城区人口，达到 大芝加哥地区总人口的55%。1990年城市人口下降到278万，郊区从库克郡扩展到杜培郡和麦亨利郡。为因对郊区化所带来的制造业和就业岗位 外迁问题，芝加哥从1960年代开始研究新一轮城市经济发展、产业结构调整，1980年代最终确定并贯彻执行了“以服务业为主导的多元化经济” 的发展目标。一方面，立足金属加工、食品等传统制造优势，重点扶植与制造业紧密关联的新兴服务业，致力引进新兴高科技工业中的管理、 研发、营销等价值链高端部门；另一方面，利用它位于美国交通运输网络中心的有利区位，充分发挥并加强了传统金融贸易中心的地位，大力 发展商业贸易、金融业、会议展览及旅游业。1989年当选的市长理查德· 戴利提出建立城市工业保护区，同时大力促进服务业、旅游业和高科技 工业的发展。 3）多元化经济时期（现阶段） 进入新世纪，芝加哥前期的产业转型战略成效显现，2003年城市人口回升到290万，市区面积591平方千米，成为国际航空运输中心、国际（美 洲）光缆通讯中心，被称为美国的制造之都、金融贸易之都、会展之都、文化教育和工业中心，基本形成了以服务业为主的多元化经济结构。 芝加哥从传统工业城市成功转型为现代服务业城市。
CBD规律二——地价与租金
Ⅰ
在城市地价的分布规律中，有一个最高地价点，其周围地带往往
Ⅱ Ⅲ Ⅳ
Ⅰ高档零售；Ⅱ金融、信息咨询；Ⅲ旅馆、 批发业；Ⅳ居住及其他
成为CBD的核心，而这里同样也是城市最高租金汇集地。 由于CBD空间的希缺有限性和可达性的差异，地价呈不均匀分布 状态，竞争使得只有承租能力较高的功能才能占据地租较高的地 段。这种承租能力的差异使各CBD功能存在着一定的等级序列。
CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面 积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的 功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价 可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本 东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等
都是世界闻名的CBD。
筑约占40%，其他服务设施以及必要的
市区蔓生阶段
专业功能分区、 综合功能
第三阶段
1970年以后
高速公路、信 息高速公路
多层向心城市 体系阶段
商务办公功能 升级，向综合 化、生态化方 向发展
城市CBD的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果.
CBD的三种功能聚集中心
2、金融市场运作功能聚集 在区域和世界经济一体化进程中，生产、 办公和服务显现出地域分散化的趋势。金 1、管理和控制职能聚集中心 在CBD的功能建构中，需要优 先考虑具备这种“管理与控制” 职能的全球性、区域性商务办 公设施的开发与建设。 融业运作的全球一体化，市场经济中不断 繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内 国际的专业银行，并在CBD聚集形成金融 中心，与商务办公设施一起承担着管理与 控制功能。
芝加哥CBD案例分析
城市整体
芝加哥（Chicago）是美国第三大城市，位于伊利诺伊州东北部， 世界第一大淡水湖密西根湖西南端与芝加哥河交汇处，芝加哥 是美国重要的航空、铁路、公路及光纤通讯枢纽，五大湖地区
最大的湖港，全美冶金和机械制造、金融贸易、文教中心。芝
加哥位于美国中部地区，具有独特的区位优势和优越的发展条 件，在美国的经济格局中具有重要的战略地位。 芝加哥市面积591平方公里，人口301万，仅次于纽约和洛杉矶， 城市沿滨湖平原向西、北、南展开。芝加哥大都市区由库克等 ６个郡组成，包括周围许多卫星城镇以及印第安纳州西北滨湖 地区诸城，面积约12000平方公里，人口850万。 芝加哥是美国的一个老工业城市，在1950年代达到其最辉煌的 时期。然而从1960年代起，由于世界经济结构大变动，美国经 济也经历了一个转型的过程。在这个过程中，芝加哥经历了城 市衰退，人口流失，经济困难等各种城市问题，其时间长达近
容积率 1.6 3.3 2.8 2.5
新加坡CBD
上海陆家嘴CBD 北京建外CBD 大连新市中心区 深圳中心区CBD 广州珠江新城CBD
1.5
1.7 1.5 2.2 0.8 1
350
450 600 400 300 500
2.3
2.6 4.0 1.8 3.7 5.0
单中心CBD开发三大规律：A用地规模多在200万平方米以下；B、建筑面积在500 万平方米以下；C、开发强度之容积率多在2.5左右。
3、专业化生产服务职能集聚 生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位 日益提高，并以其中间产品服务，构成经济供应能力的一部分，是CBD 主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服 务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依 托城市商业中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。
0.20－0.35
0.18－0.20
0.07－0.30
0.17
CBD的建筑容积率高于周边，而周边地带的容积率随着与中心区距离增加而迅速减少。单位楼面的价格差 异在叠加容积率差别后，CBD单位土地面积的价格将数倍、数十倍高于外围地带，这一综合地价表现在各 个城市中都是非常显著的。
CBD的开发
不同级别CBD合理规模
•
卢普区发展历程
1958年发展规划
1973年芝加哥21世纪 规划
1983年芝加哥中心区 规划
城市片区概况
芝加哥市区很大，可粗略分为中、北、西、南四大片（东面是大湖）。芝加哥的中央商务区叫卢普区，位于城市中心地带。北区 环境幽美，为高级住宅区，多各色文化娱乐设施；南区与西区，主要为工业区，黑人聚居，多低标准住宅。
中央商务区（CBD）——卢普区
卢普区是芝加哥的正式行政区,辖区内拥有目前 美国第二大中央商务区，仅次于纽约市的曼哈顿 中城，是城市高附加值产业活动集聚的核心区域。 卢普区由老商业中心区发展而成。卢普（Loop） 意为环行道区，因地处高架铁道（地铁在地上的 部分）所围成的矩形环道之内而得名。
40年多久，到1990年代，芝加哥才终于完成了经济结构多元化
的调整，重新复兴，成为经济全球化中的一个重要结点，成为 一个真正的国际城市。
发展历程
借助于19世纪中叶美国西部大开发的历史机遇，芝加哥成功实现了由农业城镇向制造基地的转变，到1930年代制造业经济达到鼎盛，成为美国 最重要的工业城市之一。1960年代后，随着美国经济结构的整体转型，重工业的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工厂被迫关闭或外迁，城 市被迫进行产业调整与转型。
CBD专题及芝加哥、纽约、北京CBD案例研究
目 录
■ CBD理论及特征
■
CBD发展规律
■ 芝加哥CBD案例
■ ■
纽约曼哈顿CBD案例 北京CBD案例
PART1 CBD理论及特征
CBD是英文central business district的缩写，中文译为中 央商务区。CBD起源于社会学
对城市空间结构的分析。
CBD内房地产开发的物业构成
类别 组成 用地（％）
办公机构
银行、保险公司、专业服务（律 师行）等、管理机构（大公司总 部、行政机构等）
40％
商店 工业、仓储
零售商店、百货店 工厂、仓库
16％ 12％
公共建筑
博物馆、大学、娱乐机构
10％
住宅
22％
总计
100％
现今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和 居住职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如巴黎拉德 方斯三大职能分别占50％，25％，25％。世界其他商务区的功能比例也大致如此。 经验表明：1、活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种 必要的配套设施；2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力源泉，由研究表明，一个城市新区居住规模超过40 ％，这个中心区才能成为富有人气和活力的城市中心。
配套设施约占10%。
当代城市CBD的八大特征
现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。 当代城市CBD拥有这些基本特征。
1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；
2、拥有商务空间的最高聚集度；
3、具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心； 4、拥有最高的地价； 5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联度； 6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 7、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域 重合的趋势显著。
1972年美国新建高档办公建筑的租金比较（单位：美元/平方英尺/年） 地带位置 纽约 芝加哥 亚特兰大 波士顿 达拉斯 平均
CBD
9－10
8－9
6.5－7.5
9－10
6.5－7.5
8.03
城市外围
7.5－9
6.5－7.5
4.75－6.25
7.5－8.5
5－7
6.85
高出比例
0.11－0.20
0.20－0.23
何为CBD？
CBD高度集中了城市的经济、科技和文 化力量，同时具备金融、贸易、服务、 展览、咨询等多种功能。CBD特定的职 能要求区内的建筑必须高密度、现代 化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、 错落有致的超高层建筑并且拥有非常 便捷的交通和现代化的信息交换系统， 以及大量的办公、餐饮、服务和住宿 设施。一般来讲，写字间要占到总建 筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建
PART2 CBD发展规律
CBD规律一：城市功能聚集中心
现代CBD的功能演化
阶段
时间
主要交通通讯 工具
生产方式
城市地域结构 演化阶段
CBD功能
第一阶段
1920年以前
电车、马车、 邮递
福特主义
城市膨胀阶段
商业为主，混 合功能
第二阶段
1920－1970年
火车、汽车、 电话
大规模生产为 主 灵活、柔性化 的生产方式