东三旗养老地产(小产权开发)目研究报告调研阶段

竞项商品目业楼综氛盘述围调查 天通苑地区简介——商业分布
亚运村车市 本案
布拉格商业公园
西单商场
龙德广场
华堂商场
北辰购物中心
竞项商品目业楼综氛盘述围调查 天通苑地区商业详解
竞项市商品目场业楼综调氛盘述查围调查 天通苑地区商业详解
竞项市商品目场业楼综调氛盘述查围调查 天通苑地区商业详解——布拉格商业公园（即将开业）
中车易泊
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市场考察研究分析
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竞项市品目场楼综环盘述境调查 市场外环境：昌平区域定位与简介
本案
∆ 规划——“两轴两带多中心”，本案刚好处在 东部发展带的商业核心区，区位价值明显。
∆ 人口——目前昌平城市化进程正在加速前进， 2010第六次全国人口普查，昌平区共登记常住人 口166.05万人，连续十年人口平均每年增10.46 万人，年平均增长率为10.45%。 ∆ 交通——位于首都西部发展带上，东临顺义区， 南与朝阳、海淀区毗邻，西与门头沟区和河北省
竞项项品目目楼开综盘发述建议
分期分段建设，住宅作为现金流产品，回笼资金，宿舍公寓与商铺的出租作为长期回报
∆首先，快速回笼资金是必要的，规划上先建设现金流产品，养老公寓与 住宅，实现快速销售，回笼资金。 ∆由于是小产权房，不能按揭，购房压力较大，则户型设置上除了尽量方 正，增加实用面积外，户型小，总价低也是快速销售的保障。 ∆鉴于周围商业已初步形成，未来本案所在区位正式商业核心的所在，业 态上应该以，临街商业与商用住宅为主要发展方向，定位于商业中心，住 宅区的补充与延伸（绝非豪宅或者养生度假等别墅小产权房）。 ∆由于本案未来商业潜力明显，所以过早的全盘出售，会损失大量的潜在 利益，建议自身保有一定比例住宅与商业，作为稳定的长期收益。 ∆鉴于天通苑附近短租房市场紧俏，建议回收成本后，二期开发一部分短 租公寓，长期保有，永久收益。 ∆由于本案与亚运村车市相接，布拉格综合性商业中心具备较强的辐射性， 使得消费人流更有支撑与保障，则临的街商业建筑可以尽可能做高，做深， 尽可能开发沿街资源，享受其增益效果。
∆ 但是南七家、北七家。东三旗等
农村改造项目是潜在的威胁，具体 开发方式与开发体量不确定，可以 确定的是城市化进程的加快使得本 案有了更好的预期。
中车易泊
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竞品楼盘及本案优劣势分析
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竞项竞品目品楼综分盘述析 竞品楼盘售价及屯量分析 销售市场价格及屯量分析 以天通苑中区为原点，沿地铁5号线向外售价呈现依次递减趋势
竞项项品目目楼综定盘述价 租金还原定价法测评均价
从营销角度分析，租金是地产价格的晴雨表，租赁市场要比交易市场反映 变化的快，更加直接反应供求关系，物业的供应量直接影响租金价格，理 论上地产租金比例远低于售价时，地产二级市场就不可避免的下跌
目前经统计得到月租房数据如下
租金还原法测算公式如下
公式：公式：P=(R-c)[(1+r) n -1]/r(1+r) n
东三旗养老地产项目 地产投资分析研究报告
投资发展部 汇报人：逄金正
2013.10.16 1
汇报内容
1 项目综述与整体认知 2 市场考察研究分析 3 竞品楼盘及本案优劣势分析 4 定位、定价及经济效益测算
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中车易泊
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项目综述与项目定位
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项目综述 总体：位于天通苑北，商业成熟，临地铁，城市化进程快，流动人口多，区位优势极佳。
真实定位：小部分开发养老地产服务及配套项目，同时依托市场环境，住宅与 商业并进、租售结合，形成销售回收开发成本，短租长租相结合保有未来溢价 收益。
分析：天通苑作为北京最大最复杂的大型社区，人流密度与人口流动性极大，房屋租赁市 场火爆，本案靠近地铁5号线总站，又是城乡分界点，人口流动性大催生紧俏的房 屋短租市场，房屋租赁无疑是本案的必选业态，同时本案深处亚运村车市，地块沿 街接近180米的面宽，也是可以作为汽配市场的延伸进行打造，未来北七家与东三 旗社区马上要迎来城市化进程，村落改造，使得本案沿街项目更具商业价值，加之 布拉格商业公园的落成，新商圈的形成促使本案商业开发势在必行。本案正确定位 应为核心商业中心住宅配套的延伸。养老地产作为立项之本，应按照最小规模配比 部分建设，以完成配额任务。
∆无论从规模、业态、区位上、功能上本案 与对手完全没有可比性，处于明显的下风。 在信息传达通畅的情况下，客户持币观望， 或者直接到对手盘下定是有极大可能性的， 也是最明智的选择。
∆建筑面积7万方的地下2层，地上5层商业， 使得整体溢价能力大增，同样带热了周边房 屋租赁与销售价格，新的地铁商圈即将形成， 对本案也有着一定增益效果。
竞项项品目目楼综定盘述价 初步核心均价合成表表：加权平均得到住宅项目初步核心均价
以上为《初步核心均价合成表》（权重值表），得分T计算见附表三《可比楼盘加权打分表》
参照可比楼盘比较得分、可比楼盘市场实收均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均， 得到本楼盘初步的价值为12606元，具体见《核心均价打分表》（加权平均值）,但是 本案所在区位，城市化进程高速进行中，一旦布拉格商业公园落成，形成新的商业核 心，则对本案有较大的带动，价格支撑起码在1000元/㎡以上，届时本案的住宅项目估 价应在13606-14106元/㎡之间。
本案位于北京大型成熟生活社区——天通苑生活区以北200米，项目南侧紧邻天通苑西三区，位于天通苑居住小区 北部边缘；西临紧邻主干道——立汤路和城铁5号线，距地铁5号线-天通苑北站约300米。西侧为东小口镇和半截 塔村（正在升级改造的住宅区域）。项目以东是东三旗旧城区（面临改造），北侧临近北七家。
项目综述 人口总体情况与小区数量概述
劣势 ∆小产权房，难以贷款ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ最大的软肋。
且注定了主打产品为小户型。
∆同区位下，强劲的对手盘成为购买首
选，本案不可避免的归于第二梯队。
∆小产权房，不能光明正大的做推广宣
传，无法蓄水，造势。价格难以炒作。
机会 ∆同区位下，布拉格商业项目有望成为
新的核心商圈，是得本案更有前景。
∆同期大量农村改造项目的实施，城市
∆对外宣称的600套小户型小产权住宅，只 为炒作稀缺性，实际情况超过1000套（可能 按需要做出更大的调整），跨越周期20142016年，与本案周期部分重叠。
竞项竞品目品楼综分盘述析
本案辐射范围内房屋租赁市场紧俏
租赁市场价格分析 以地铁5号线，天通苑北站为原点，向西向北，租金呈现依次递减趋势
中小户型代表，京缘公寓
市竞项场市品目篇场楼综总调盘述结查分析
天通苑地区商规模不断延伸，本案已在覆盖范围内，且可能成为新的商业核心
∆ 本案周边具备专业市场与综合商
业体共同打造的商业氛围，明年开 业的布拉格商业公园在开发体量、 开发品质、开发实力上具备了成为 区域核心商业体基础条件，这使得 本案有了更好的溢价能力，同时周 边的巨大人口密度，也足以支撑项 目的开发，使得销售更有保障。
竞项市品目场楼综需盘述求调查 目标客户需求调查分析
建筑形式需求统计表
总价与面积需求统计表
总结：本案覆盖区域内，房源屯量较大，去化速度较慢，人群住房需求集中在55-95㎡的 区间内，总价承受内力在110-220万的区间内，加上小产权难以按揭操作的难点，户型开
发上应以客户需求和承受能力为配比依据，尽量以95平米以下户型为主打户型。
以上是本案覆盖区域内冲击较大的产权房，目前暂无区域内新盘在售
以上是本案覆盖区域内冲击较大的小产权房
竞项竞品目品楼综分盘述析 强劲对手：布拉格商业公园住宅区
∆ 布拉格商业公园，区位上与本案重叠，节 点在本案之前，对周围优质潜在客户杀伤力 较大，客户一旦下定，便无法再做调整，短 时间内对本案客户分流的冲击较大。
人口总体情况：本案位于天通苑北侧，天鑫家园，紫金家园和九台庄园别墅区，在天通苑商圈居住的流动人口与 固定人口总数约为100万人，而回龙观居住区总人口也超过80万人。区域内的人口数量，足以支撑本案的开发。 小区数量：本案辐射区域内有天通西苑，天通北苑，半截塔村，九台庄园，天鑫家园以及回龙观地区众多小区。
∆ 屯量——目前仅昌平已落成无产权住宅已有 28处，在建项目6处（四处别墅，两处大棚房） 屯量巨大，但本案周边暂无同类产品。 ∆ 节点——目前本案区位内除布拉格商业公园 内存有800-1200套小产权房住宅，并无其他 项目，其开盘节点在2014.1.1。 ∆ 综上——风险与机会并存，机会大于风险。
竞 市项品场目楼支综盘撑述度调查 天通苑地区简介——人口数量
中车易泊
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定位、定价及经济效益测算
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项目定位
项目立项定位 与 项目真实定位
立项定位：原本为利用农村集体产权用地开发养老地产服务及配套项目
分析：养老地产概念火热，但国内并没有成功与成熟的盈利模式，也没有配套的服务机构 操作起来，运营管理难度大，投资配套成本高，运营回收周期长，不是适合作为现 金流产品的开发
竞项市品目场楼综环盘述境调查 市场内环境：昌平区小产权房调查
本案
北京小产权房分布图
∆ 政策——从13年6月中旬起，北京市政府以 区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元， 开展对利用集体土地违法建设销售(变相销售) 住宅的清理整治工作。 ∆ 销售——暂无常规营销途径，以地下业务员 形式铺网，传单与短信为主的信息传递方式， 销售形势为以租代售。无售楼处（或暂停营 业），目前由于政策原因基本处于冷冻期。
中大户型代表，天通苑北一、西二区
竞项优品目劣楼综势盘述分析 本案优势远远大于劣势，机会与威胁并存，机会大于威胁
优势 ∆同区位下，房源价位均价在23000元/
㎡，盈利空间多，可做各种调整。
∆在政府的规划发展带上，未来潜力巨
大，商圈加速成熟，溢价能力强。
∆位置交通，极为便利，出行方便，价
格实惠，应该是流动人口买房的诉求
化进程加快，带来更多消费群体。
∆昌平区每年人口10%以上的增长率，
使得外来人口住房需求日益凸显
威胁 ∆政策压力，一直存在，但从今年开始
力度明显加大，停工停售现象屡有发生。
∆同区位下，同时段潜在开发盘不明确，
农村改造项目的大量实施的情况是现实 存在的，未来同期开发量可能是巨大的。
∆新政出台，未来小产权房有可能遇冷。
本案立汤路以东为亚运村汽车市场，规划上是一个大型产业园；北 部目前为种植区，规划中为大规模的居住和部分商务区；西边目前 是半截塔村，是一个居民聚集村落，规划中很快将拆迁，成为新农 村改造项目。从周边来看，本案未来将位于密集居民区，大型汽车 产业基地、新型商务金融产业区交汇地段。
项目综述 本案交通区位概述
P——地产出售的市场价格 R——是地产年租赁价格(以65㎡为基准倒推) C——地产租赁中的相关费用，可忽略不计。 r—— 是投资回报率（小产权收益率取7%） n——是地产可使用年限或收益年限（50）
怀来县接壤，北与延庆、怀柔相连，辖区最南端 距市中心区仅4公里，发达的交通网络成为昌平 区联通全国乃至世界的通道。航空：昌平区距中 国最大的航空港--首都国际机场仅35公里。 ∆ 人文——北京的北大门，是历史文化名城，又 是以发展旅游、高教、科技为主的首都卫星城。
有文物保护单位78处，昌平区重点文物保护单位 72个。其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的 人文资产吸引着国内外投资者的目光。
北七家 6万人
沟自头 7万人
回龙观 68万人
西三旗 5万人
西小口、东小口 3万人
天通苑 80万人
李县坟 上辛堡等 23万人
竞市项品场目楼支综盘撑述度调查 天通苑地区简介——人口收支情况
天通苑地区简介——城镇人口收入、支出情况
总结：天通苑地区人居收入较为平均，且增长较快，流动人口较多导致人均居住成本占总生活成本 的比重较大，已超过20%，食品消费支出不超过10%，服务型消费支出接近20%，根据恩格尔系数 衡量体系标准，本案区域内的人群属于富裕人群，拥有相当多的流动人口且购买与消费能力较强。
竞项项品目目楼综定盘述价 价格形成整体思路
左图为 价格定 位参照 表 目前定价方法，采用市场比较法制定楼盘价格 由于，本案所在区位租赁业态火爆，稍后使用收益还原法测算后进行校准
定价参照楼盘筛选
竞项项品目目楼综定盘述价 可比楼盘比较打分
因本案尚未开发，周期较长，市场供应情况、 目标客户需求意向、区域内相近楼盘历史价格 （三级市场情况）及走势价格。定价策略都将 影响未来项目均价，但是区位附近小产权房有 价格增长提速的趋势，可适当提高预估值。