东三旗养老地产(小产权开发)目研究报告调研阶段

竞项项品目目楼综定盘述价 价格形成整体思路
左图为 价格定 位参照 表 目前定价方法，采用市场比较法制定楼盘价格 由于，本案所在区位租赁业态火爆，稍后使用收益还原法测算后进行校准
定价参照楼盘筛选
竞项项品目目楼综定盘述价 可比楼盘比较打分
因本案尚未开发，周期较长，市场供应情况、 目标客户需求意向、区域内相近楼盘历史价格 （三级市场情况）及走势价格。定价策略都将 影响未来项目均价，但是区位附近小产权房有 价格增长提速的趋势，可适当提高预估值。
劣势 ∆小产权房，难以贷款是最大的软肋。
且注定了主打产品为小户型。
∆同区位下，强劲的对手盘成为购买首
选，本案不可避免的归于第二梯队。
∆小产权房，不能光明正大的做推广宣
传，无法蓄水，造势。价格难以炒作。
机会 ∆同区位下，布拉格商业项目有望成为
新的核心商圈，是得本案更有前景。
∆同期大量农村改造项目的实施，城市
∆ 但是南七家、北七家。东三旗等
农村改造项目是潜在的威胁，具体 开发方式与开发体量不确定，可以 确定的是城市化进程的加快使得本 案有了更好的预期。
中车易泊
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竞品楼盘及本案优劣势分析
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竞项竞品目品楼综分盘述析 竞品楼盘售价及屯量分析 销售市场价格及屯量分析 以天通苑中区为原点，沿地铁5号线向外售价呈现依次递减趋势
市竞项场市品目篇场楼综总调盘述结查分析
天通苑地区商规模不断延伸，本案已在覆盖范围内，且可能成为新的商业核心
∆ 本案周边具备专业市场与综合商
业体共同打造的商业氛围，明年开 业的布拉格商业公园在开发体量、 开发品质、开发实力上具备了成为 区域核心商业体基础条件，这使得 本案有了更好的溢价能力，同时周 边的巨大人口密度，也足以支撑项 目的开发，使得销售更有保障。
∆对外宣称的600套小户型小产权住宅，只 为炒作稀缺性，实际情况超过1000套（可能 按需要做出更大的调整），跨越周期20142016年，与本案周期部分重叠。
竞项竞品目品楼综分盘述析
本案辐射范围内房屋租赁市场紧俏
租赁市场价格分析 以地铁5号线，天通苑北站为原点，向西向北，租金呈现依次递减趋势
中小户型代表，京缘公寓
真实定位：小部分开发养老地产服务及配套项目，同时依托市场环境，住宅与 商业并进、租售结合，形成销售回收开发成本，短租长租相结合保有未来溢价 收益。
分析：天通苑作为北京最大最复杂的大型社区，人流密度与人口流动性极大，房屋租赁市 场火爆，本案靠近地铁5号线总站，又是城乡分界点，人口流动性大催生紧俏的房 屋短租市场，房屋租赁无疑是本案的必选业态，同时本案深处亚运村车市，地块沿 街接近180米的面宽，也是可以作为汽配市场的延伸进行打造，未来北七家与东三 旗社区马上要迎来城市化进程，村落改造，使得本案沿街项目更具商业价值，加之 布拉格商业公园的落成，新商圈的形成促使本案商业开发势在必行。本案正确定位 应为核心商业中心住宅配套的延伸。养老地产作为立项之本，应按照最小规模配比 部分建设，以完成配额任务。
竞项商品目业楼综氛盘述围调查 天通苑地区简介——商业分布
亚运村车市 本案
布拉格商业公园
西单商场
龙德广场
华堂商场
北辰购物中心
竞项商品目业楼综氛盘述围调查 天通苑地区商业详解
竞项市商品目场业楼综调氛盘述查围调查 天通苑地区商业详解
竞项市商品目场业楼综调氛盘述查围调查 天通苑地区商业详解——布拉格商业公园（即将开业）
P——地产出售的市场价格 R——是地产年租赁价格(以65㎡为基准倒推) C——地产租赁中的相关费用，可忽略不计。 r—— 是投资回报率（小产权收益率取7%） n——是地产可使用年限或收益年限（50）
本案位于北京大型成熟生活社区——天通苑生活区以北200米，项目南侧紧邻天通苑西三区，位于天通苑居住小区 北部边缘；西临紧邻主干道——立汤路和城铁5号线，距地铁5号线-天通苑北站约300米。西侧为东小口镇和半截 塔村（正在升级改造的住宅区域）。项目以东是东三旗旧城区（面临改造），北侧临近北七家。
项目综述 人口总体情况与小区数量概述
竞项项品目目楼开综盘发述建议
分期分段建设，住宅作为现金流产品，回笼资金，宿舍公寓与商铺的出租作为长期回报
∆首先，快速回笼资金是必要的，规划上先建设现金流产品，养老公寓与 住宅，实现快速销售，回笼资金。 ∆由于是小产权房，不能按揭，购房压力较大，则户型设置上除了尽量方 正，增加实用面积外，户型小，总价低也是快速销售的保障。 ∆鉴于周围商业已初步形成，未来本案所在区位正式商业核心的所在，业 态上应该以，临街商业与商用住宅为主要发展方向，定位于商业中心，住 宅区的补充与延伸（绝非豪宅或者养生度假等别墅小产权房）。 ∆由于本案未来商业潜力明显，所以过早的全盘出售，会损失大量的潜在 利益，建议自身保有一定比例住宅与商业，作为稳定的长期收益。 ∆鉴于天通苑附近短租房市场紧俏，建议回收成本后，二期开发一部分短 租公寓，长期保有，永久收益。 ∆由于本案与亚运村车市相接，布拉格综合性商业中心具备较强的辐射性， 使得消费人流更有支撑与保障，则临的街商业建筑可以尽可能做高，做深， 尽可能开发沿街资源，享受其增益效果。
北七家 6万人
沟自头 7万人
回龙观 68万人
西三旗 5万人
西小口、东小口 3万人
天通苑 80万人
李县坟 上辛堡等 23万人
竞市项品场目楼支综盘撑述度调查 天通苑地区简介——人口收支情况
天通苑地区简介——城镇人口收入、支出情况
总结：天通苑地区人居收入较为平均，且增长较快，流动人口较多导致人均居住成本占总生活成本 的比重较大，已超过20%，食品消费支出不超过10%，服务型消费支出接近20%，根据恩格尔系数 衡量体系标准，本案区域内的人群属于富裕人群，拥有相当多的流动人口且购买与消费能力较强。
怀来县接壤，北与延庆、怀柔相连，辖区最南端 距市中心区仅4公里，发达的交通网络成为昌平 区联通全国乃至世界的通道。航空：昌平区距中 国最大的航空港--首都国际机场仅35公里。 ∆ 人文——北京的北大门，是历史文化名城，又 是以发展旅游、高教、科技为主的首都卫星城。
有文物保护单位78处，昌平区重点文物保护单位 72个。其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的 人文资产吸引着国内外投资者的目光。
人口总体情况：本案位于天通苑北侧，天鑫家园，紫金家园和九台庄园别墅区，在天通苑商圈居住的流动人口与 固定人口总数约为100万人，而回龙观居住区总人口也超过80万人。区域内的人口数量，足以支撑本案的开发。 小区数量：本案辐射区域内有天通西苑，天通北苑，半截塔村，九台庄园，天鑫家园以及回龙观地区众多小区。
中车易泊4定位、定价 Nhomakorabea经济效益测算
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项目定位
项目立项定位 与 项目真实定位
立项定位：原本为利用农村集体产权用地开发养老地产服务及配套项目
分析：养老地产概念火热，但国内并没有成功与成熟的盈利模式，也没有配套的服务机构 操作起来，运营管理难度大，投资配套成本高，运营回收周期长，不是适合作为现 金流产品的开发
竞项市品目场楼综环盘述境调查 市场内环境：昌平区小产权房调查
本案
北京小产权房分布图
∆ 政策——从13年6月中旬起，北京市政府以 区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元， 开展对利用集体土地违法建设销售(变相销售) 住宅的清理整治工作。 ∆ 销售——暂无常规营销途径，以地下业务员 形式铺网，传单与短信为主的信息传递方式， 销售形势为以租代售。无售楼处（或暂停营 业），目前由于政策原因基本处于冷冻期。
以上是本案覆盖区域内冲击较大的产权房，目前暂无区域内新盘在售
以上是本案覆盖区域内冲击较大的小产权房
竞项竞品目品楼综分盘述析 强劲对手：布拉格商业公园住宅区
∆ 布拉格商业公园，区位上与本案重叠，节 点在本案之前，对周围优质潜在客户杀伤力 较大，客户一旦下定，便无法再做调整，短 时间内对本案客户分流的冲击较大。
∆ 屯量——目前仅昌平已落成无产权住宅已有 28处，在建项目6处（四处别墅，两处大棚房） 屯量巨大，但本案周边暂无同类产品。 ∆ 节点——目前本案区位内除布拉格商业公园 内存有800-1200套小产权房住宅，并无其他 项目，其开盘节点在2014.1.1。 ∆ 综上——风险与机会并存，机会大于风险。
竞 市项品场目楼支综盘撑述度调查 天通苑地区简介——人口数量
中大户型代表，天通苑北一、西二区
竞项优品目劣楼综势盘述分析 本案优势远远大于劣势，机会与威胁并存，机会大于威胁
优势 ∆同区位下，房源价位均价在23000元/
㎡，盈利空间多，可做各种调整。
∆在政府的规划发展带上，未来潜力巨
大，商圈加速成熟，溢价能力强。
∆位置交通，极为便利，出行方便，价
格实惠，应该是流动人口买房的诉求
化进程加快，带来更多消费群体。
∆昌平区每年人口10%以上的增长率，
使得外来人口住房需求日益凸显
威胁 ∆政策压力，一直存在，但从今年开始
力度明显加大，停工停售现象屡有发生。
∆同区位下，同时段潜在开发盘不明确，
农村改造项目的大量实施的情况是现实 存在的，未来同期开发量可能是巨大的。
∆新政出台，未来小产权房有可能遇冷。
东三旗养老地产项目 地产投资分析研究报告
投资发展部 汇报人：逄金正
2013.10.16 1
汇报内容
1 项目综述与整体认知 2 市场考察研究分析 3 竞品楼盘及本案优劣势分析 4 定位、定价及经济效益测算
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项目综述与项目定位
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项目综述 总体：位于天通苑北，商业成熟，临地铁，城市化进程快，流动人口多，区位优势极佳。
本案立汤路以东为亚运村汽车市场，规划上是一个大型产业园；北 部目前为种植区，规划中为大规模的居住和部分商务区；西边目前 是半截塔村，是一个居民聚集村落，规划中很快将拆迁，成为新农 村改造项目。从周边来看，本案未来将位于密集居民区，大型汽车 产业基地、新型商务金融产业区交汇地段。
项目综述 本案交通区位概述
竞项项品目目楼综定盘述价 租金还原定价法测评均价
从营销角度分析，租金是地产价格的晴雨表，租赁市场要比交易市场反映 变化的快，更加直接反应供求关系，物业的供应量直接影响租金价格，理 论上地产租金比例远低于售价时，地产二级市场就不可避免的下跌
目前经统计得到月租房数据如下
租金还原法测算公式如下
公式：公式：P=(R-c)[(1+r) n -1]/r(1+r) n
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市场考察研究分析
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竞项市品目场楼综环盘述境调查 市场外环境：昌平区域定位与简介
本案
∆ 规划——“两轴两带多中心”，本案刚好处在 东部发展带的商业核心区，区位价值明显。
∆ 人口——目前昌平城市化进程正在加速前进， 2010第六次全国人口普查，昌平区共登记常住人 口166.05万人，连续十年人口平均每年增10.46 万人，年平均增长率为10.45%。 ∆ 交通——位于首都西部发展带上，东临顺义区， 南与朝阳、海淀区毗邻，西与门头沟区和河北省
竞项项品目目楼综定盘述价 初步核心均价合成表表：加权平均得到住宅项目初步核心均价
以上为《初步核心均价合成表》（权重值表），得分T计算见附表三《可比楼盘加权打分表》
参照可比楼盘比较得分、可比楼盘市场实收均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均， 得到本楼盘初步的价值为12606元，具体见《核心均价打分表》（加权平均值）,但是 本案所在区位，城市化进程高速进行中，一旦布拉格商业公园落成，形成新的商业核 心，则对本案有较大的带动，价格支撑起码在1000元/㎡以上，届时本案的住宅项目估 价应在13606-14106元/㎡之间。
竞项市品目场楼综需盘述求调查 目标客户需求调查分析
建筑形式需求统计表
总价与面积需求统计表
总结：本案覆盖区域内，房源屯量较大，去化速度较慢，人群住房需求集中在55-95㎡的 区间内，总价承受内力在110-220万的区间内，加上小产权难以按揭操作的难点，户型开
发上应以客户需求和承受能力为配比依据，尽量以95平米以下户型为主打户型。
∆无论从规模、业态、区位上、功能上本案 与对手完全没有可比性，处于明显的下风。 在信息传达通畅的情况下，客户持币观望， 或者直接到对手盘下定是有极大可能性的， 也是最明智的选择。
∆建筑面积7万方的地下2层，地上5层商业， 使得整体溢价能力大增，同样带热了周边房 屋租赁与销售价格，新的地铁商圈即将形成， 对本案也有着一定增益效果。