第7章 房地产开发项目的准备

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第七章
房地产开发项目 的准备
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学习目标
1．了解房地产开发项目资金的构成、特点、目的和筹资 原则，掌握资金筹集方式、资金成本计算和财务杠杆原理；
2．了解房地产开发项目规划设计方案评价的特点和评价 指标体系，掌握常用评价方法；
3．了解房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可 证的作用，掌握开发项目报建的流程以及报建送审应提交 的资料。
券，票面利率为8％，发行费率为5％，发行价格550万元。 公司所得税税率为33％，试计算该公司债券的资金成本。 如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试 计算其资金成本率。
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第一节 房地产开发资金筹措
3．普通股资金成本率公式 （1）评价法
（2）资本资产定价模型法
2．设计招标的特点 招标文件的内容不同 对投标书的编制要求不同 开标形式不同 评标原则不同
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第四节 房地产开发项目招标投标
（二）勘察设计招标文件
1．勘察招标文件的编制
勘察招标文件的主要内容有：投标须知，包括现场踏勘、标 前会、编标、封标、投标、开标、评标等所涉及投标事务的 时间、地点和要求；项目说明，包括名称、地点、类型、功 能、总投资、建设周期等；勘察任务书；合同主要条件；技 术标准及基础资料；编制投标文件用的各种格式文本。
（三）房地产开发项目招标方式
公开招标 邀请招标
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第四节 房地产开发项目招标投标
二、房地产开发项目勘察设计招标投标
（一）勘察设计招标的特点 1．勘察招标的特点
勘察招标一般选用单价合同。 评标的重点不是报价，而是勘察质量。 勘察人员、设备及作业制度是关键。
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第四节 房地产开发项目招标投标
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第二节 房地产开发项目 规划设计方案的评价
3．居住建筑面积密度
居住建筑面积密度＝居 居住 住用 建地 筑面 面积 积（m2 / hm2）
4．人口净密度
人口净密度＝
居住人数 （人 居住建筑用地面积
/
hm
2）
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第二节 房地产开发项目 规划设计方案的评价
5．平均每人、每户居住用地面积
设计任务书大致包括以下内容：设计文件编制的依据；国家有 关行政主管部门对规划方面的要求；技术经济指标要求；平面 布局要求；结构形式方面的要求；结构设计方面的要求；设备 设计方面的要求；特殊工程方面的要求；其他有关方面的要求， 如环保、消防等。
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第四节 房地产开发项目招标投标
（三）勘察设计投标书的组成 勘察设计投标书的内容包括，投标函；技
征询消防、环保、卫生 及市政、公用等部门意 见，必要时还要征询相
邻单位的意见
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第三节 房地产开发项目报建管理
二、建设工程规划许可证的审批流程
（一）建设工程规划许可证申请 （二）初步审查 （三）核发规划设计要点意见书 （四）方案审查 （五）核发建设工程规划许可证
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第四节 房地产开发项目招标投标
（2）施工投标文件编制的要点
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第四节 房地产开发项目招标投标
（五）施工评标
1．施工评标指标的设置 2．评标方法
评议法 综合评分法 评标价法等
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第四节 房地产开发项目招标投标
四、房地产开发项目建设监理招标投标
（一）工程建设监理招标类型
1．全过程监理招标 2．设计监理招标 3．施工监理招标
术标书；投标保函；招标文件所要求的反应投 标人资信、能力、业绩方面的证明材料。 （四）勘察设计投标书的评审 （五）勘察设计投标书的定标
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第四节 房地产开发项目招标投标
三、房地产开发项目施工招标投标
（一）申请施工招标的条件 （二）房地产开发项目施工招投标的程序
1．组建招标机构 2．准备招标文件 3．发布招标公告或发送投标邀请函 4．对申请投标的单位进行资格审查 5．发售招标文件 6．组织投标单位踏勘现场 7．召开标前会议 8．投标 9．开标、评标和定标 10．签发中标通知 11．提交履约担保，订立书面合同
（一）动用自有资金 （二）争取银行贷款 （三）利用证券化资金
1．发行房地产股票 2．发行房地产债券
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第一节 房地产开发资金筹措
（四）通过联建和参建筹资 （五）利用外资 （六）通过预售筹资 （七）利用承包商垫资
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第一节 房地产开发资金筹措
四、房地产开发资金成本及其计算
（一）房地产开发资金成本 房地产开发资金成本通常用相对数来表示，即支付
（二）工程建设监理招标文件的编制
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第四节 房地产开发项目招标投标
（三）工程建设监理投标的关键事项
了解招标项目及招标人，决定是否投标 认真研究招标文件，明确监理任务和目标 确定项目的监理班子 编写切实可行且行之有效的监理规划 准备投标答辩 填写投标表格，准备有关材料、封装递送
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第四节 房地产开发项目招标投标
2．施工投标报价技巧
不平衡报价法 零星用工（计工日） 多方案报价法
3．施工投标报价策略
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第四节 房地产开发项目招标投标
4．施工投标文件的编制 （1）施工投标文件的内容
投标书；投标书附录；投标保证金；法定代表人； 授权委托书；具有标价的工程量清单与报价表； 施工组织设计；辅助资料表；资格审查表；对投 标文件中的合同条款内容的确认和响应。
五、房地产开发资金筹措方案选择
（一）衡量房地产开发资金筹措方案的标准
1．筹资方案的收益率大于综合资金成本率 2．财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均衡 3．综合筹资成本率最低
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第一节 房地产开发资金筹措
（二）房地产开发资金筹措方案的决定程序
根据项目的实际情况，编制房地产开发资金使用计 划表；
根据投资资金使用计划表和公司的资金情况，编制 若干个可能的筹资方案；
计算各筹资方案的资本结构和资金成本率； 选择资金成本率最低的筹资方案为待选方案；
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第一节 房地产开发资金筹措
（二）房地产开发资金筹措方案的决定程序
计算公司的财务杠杆效应，判断各方案资本结构的 效益情况；
计算各有关方案的财务比率等指标，判断各方案资 本结构的风险程度；
（元
住宅总面积－拆除安置用房总面积
/
m 2）
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第二节 房地产开发项目 规划设计方案的评价
三、房地产开发项目规划设计方案评价方法 （一）综合评分法 （二）层次分析法
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第三节 房地产开发项目报建管理
一、房地产开 发项目报建流 程
向建设主管部门备案申请 房地产开发项目手册
4．了解房地产开发项目招投标概念与作用、活动原则和 招标方式，掌握施工招投标中有关申请招标的条件、招投 标的程序以及招标文件的主要内容等
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本章纲要
第一节 房地产开发资金筹措 第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价 第三节 房地产开发项目报建管理 第四节 房地产开发项目招标投标
综合比较和分析，对候选方案的可行性进行判定； 如果证明候选方案不可行，则可从余下的方案中选
择一个，重复上述过程。直至找到一个资金成本率 较低，又通过可行性研究的筹资方案，便是决策方 案
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第二节 房地产开发项目 规划设计方案的评价
一、房地产开发项目规划设计方案评价的特点 （一）评价主体的多元性
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第一节 房地产开发资金筹措
4．优先股资金成本率公式
5．留用利润资金成本率公式
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第一节 房地产开发资金筹措
（三）综合筹资成本率的计算
（四）边际资金成本的计算
1．确定各种融资方式的资金成本 2．计算筹资总额分界点 3．计算边际资金成本
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第一节 房地产开发资金筹措
平均每人(每户)居住用地面积＝居居住住总建人筑数用(或地总面户积数（) m2 / 人或户）
6．建筑密度
建筑密度＝ 用地范围内所有基底面积之和 规划建设用地面积
7．建筑面积密度
建筑面积密度＝开发小小区区总内用总地建面筑积面积（m2 / hm2）
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第二节 房地产开发项目 规划设计方案的评价
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第一节 房地产开发资金筹措
一、房地产开发资金筹措的目的 ➢实现项目投资开发目标和企业发展目标 ➢偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构
二、房地产开发资金筹措的原则
➢时机适当原则 ➢安全性原则 ➢经济性原则 ➢可行性原则
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第一节 房地产开发资金筹措
三、房地产开发资金筹措方式
例：某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8％， 借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所 得税率33％，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借 款的资金成本率。 解：10.8％×(1—33％)=7.236％
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第一节 房地产开发资金筹措
2．债券资金成本率公式
例： 某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债
的报酬与提供的资本之间的比率，也称房地产开发 资金成本率，可用公式计算：
K——资金成本率(一般通称为资金成本)； D——使用费； P——筹资总额； F——筹资费用； f——筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。
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第一节 房地产开发资金筹措
（二）个别资金成本的计算
1．长期借款资金成本率公式
勘察任务书的主要内容有：拟建设项目的概况，包括项目名 称、地面、类型、功能、总投资、资金来源、建设周期；现 场状况；勘察的目的；勘察的范围；勘察项目的要求；勘察 的进度要求；提交勘察成果的内容和时间的要求；孔位布置 图。
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第四节 房地产开发项目招标投标
2．设计招标文件编制
设计招标文件的主要内容有：招标须知，包括所有对投标要求 的有关事项；设计依据文件，包括设计任务书及经批准的有关 行政文件复印件；项目说明书，包括工作内容、设计范围和深 度、总投资限额、建设周期和设计进度要求等方面内容；合同 的主要条件；设计依据资料，包括提供设计所需资料的内容、 方式和时间；投标文件编制要求等。
一、房地产开发项目招标投标概述
（一）房地产开发项目招标投标的作用 有利于建设市场的法制化和规范化 使工程造价更趋合理 有效地控制房地产开发活动的投资 有助于保证工程质量和缩短工期
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第四节 房地产开发项目招标投标
（二）房地产开发项目招标投标原则
公开原则 公平原则 公正原则 诚实信用原则
送审设计方案
规划行政主管部门审定 设计方案
申请建设用地规划 许可证
规划主管部门核发建设 用地规划许可证
房地产开发企业向土地 主管部门申请建设用地
扩大初步设计及审批
施工图设计
向规划行政主管部门 申请办理建设工程 规划许可证
委托设计单位按规划设 计要求进行设计
消防、环保、卫生及市 政、公用等部门的意见
征询用地所在区、县规 划土地管理部门意见
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第四节 房地产开发项目招标投标
（三）施工招标文件主要内容
投标须知 合同通用条款 合同专用条款 合同格式 技术规范 施工图纸 投标文件参考格式
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第四节 房地产开发项目招标投标
（四）施工投标
1．施工投标的主要工作
研究招标文件 调查投标环境 制定施工方案 投标计算 确定投标策略 投标报价决策作出后，即应编制正式投标书
1．使用者 2．城市规划管理部门 3．设计者和施工者
（二）评价目标的多样性
1．效益的综合性 2．多目标密切相关
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第二节 房地产开发项目 规划设计方案的评价
（三）评价结论的不确定性
1．评价者的主观性 2．项目未来情况的不确定性
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第二节 房地产开发项目 规划设计方案的评价
8．绿化覆盖率
绿化覆盖率＝ 全部绿化种植水平投影面积之和（％） 建设用地面积
9．人均公共绿地面积
人均公共绿地面积＝住宅区住内宅公区共内绿总地人总口面积（m2 / 人）
10．工程造价
增房量综合单方造价＝
住宅建设总费用 住宅建筑总面积－拆除旧房总面积
（元 折旧率
/
m
2）
余房量综合单方造价＝
住宅建设总费用
二、房地产开发规划设计方案评价指标体系
（一）用地面积指标
居住小区用地面积指标是指小区中居住建 筑、公共建筑、道路和绿化等所占的用地 面积。
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第二节 房地产开发项目 规划设计方案的评价
（二）主要技术经济指标
1．住宅平均层数
平均层数＝总建筑面积 总用地面积
2．居住建筑密度
居住建筑密度＝ 居住建筑基底面积（％） 居住建筑用地面积