房地产开发项目后评价理论及方法研究

房地产开发项目后评价理论及方法研究【摘要】房地产开发项目后评价作为出资人对投资活动进行监管的重要手段，它能够为改善房地产公司经营管理提供帮助，是房地产开发项目管理的重要内容。

项目后评价的常用方法有对比法、逻辑框架法、成功度法等。

根据项目实际情况选择恰当的后评价方法，才能使房地产项目后评价充分发挥其在完善项目策划、改善项目实施和管理、提高项目投资效益方面的作用。

【关键词】房地产开发项目；后评价方法；后评价方法比较
1 研究背景与研究意义
房地产开发项目后评价是指在房地产开发项目实施过程中的某一阶段或竣工验收后的某一时点，对其进行全面系统的回顾和总结，并将项目实施过程及项目完成后的最终成果与项目决策时确定的各项计划和目标进行系统的对比，找出差异，分析原因，得出经验教训，提出改进建议，反馈给决策部门的工作[2]。

随着房地产市场的逐步完善，房地产开发商对房地产开发项目在质量、工期、投资效益等方面的要求也越来越高，他们迫切需要对房地产开发项目的全过程实行全方位的控制，对房地产开发项目后评价也开始有了更深入的探讨和研究。

通过对房地产开发项目的投资决策、预期收益等项目实际实施过程中的关键环节加以研究，发现项目的实际运行情况与预期情况之间的差距，分析其出现的原因，发现项目决策者、管理者和建设者在工作中取得的经验和存在的问题。

微观层面上，这样能够为房地产开发项目的决策、管理等
工作的改进提供依据，做到有的放矢；宏观层面上，可以一定程度上抑制诸如投资总量偏大、结构失衡、空置率过高等房地产市场的问题。

2 房地产开发项目后评价的内容
房地产项目后评价的内容主要包括项目的建设过程评价、效益后评价、影响后评价、持续性后评价。

2.1 项目建设的过程评价
项目的建设过程包括立项决策、勘察设计与采购、施工、运营等，在这个过程中包含了项目资源消耗的主要过程，决定着项目是否能按照预期发挥其最大投资效益。

通过实施项目建设的过程评价，对项目前期工作和实施的绩效加以衡量是项目后评价的重要内容。

在项目的过程评价中，常用一些指标对评价对象进行定量分析，如实际设计周期、设计周期变化率、实际建设成本、实际建设成本变化率、实际投资总额等。

2.2 工程项目效益后评价
项目效益后评价是在项目实际取得经济效益和社会效益的基础上，重新测算项目主要投资效益指标与项目前期决策效益指标，发现差距并分析原因，制定改进措施，提高项目的管理水平和投资决策水平。

项目效益后评价主要从项目投资和执行情况、财务效益、国民经济效益、社会效益以上几个方面进行。

其步骤主要是，通过收集已发生的各项基础财务数据，综合考虑项目的目和背景，计算整个项目的后评价指标和参数，根据评判标准发现偏差并分析原
因，提出解决对策。

2.3 项目影响后评价
任何项目的实施都必然在一定的外部环境中进行，项目建成运营后也会对这些因素产生反作用力，对社会环境和自然环境产生诸多影响。

项目影响后评价的主要任务是测定该项目对其周围地区在经济、社会、环境三个方面所产生的作用和影响。

项目的经济影响评价主要对项目效益的分配效果、技术进步，以及该项目对当地产业结构的影响程度加以衡量；环境影响评价从污染控制、项目对自然环境和生态平衡的影响等方面出发，审查项目环境管理的决策和实施是否可靠有效；社会影响评价主要分析项目对国家或者地方社会发展的贡献程度。

2.4 项目持续能力评价
项目持续能力的评价，目的在于研究项目建设资金投入完成之后，项目的既定目标能否继续，是否能持续的产生较好的效益，是否可在未来以同样的方式建设类似项目。

项目持续能力的评价通常可作为项目影响评价的一部分进行。

3 房地产开发项目后评价的方法
评价方法的不当致使评价不能满足决策者的要求已经成为房地产开发项目后评价中最主要的问题。

项目后评价方法是通用的，对于房地产开发项目后评价来说，最实际的问题不是去构建新的评价方法，而是在现有的方法中选择适合项目本身特性的方法。

项目后评价的常用方法有对比法、逻辑框架法、成功度法等。

3.1 对比法
对比法是投资项目后评价最常用、最基本的方法，主要包括前后对比法和有无对比法。

前后对比（before and after comparison）是将项目建成投入使用后的实际效果同项目立项决策时确定的目标、投入和产出效益等进行对比，确定项目原定各项指标的实现程度，用以直接估量项目实施的相对成效。

采用前后对比法时，应着重注意前后数据的可比性，即是否具有相同的统计口径。

这种对比常用于揭示计划、决策和实施的质量，是项目过程评价应遵循的原则。

有无对比法（with and without comparison）是将项目投入使用后实际发生的情况与没有实施项目进而可能发生的情况进行对比，通过进行这种“有”与“无”的比较，来度量项目带来的实际效益和影响。

有无对比的目的主要是分清项目自身作用和项目以外的作用。

3.2 逻辑框架法
逻辑框架法（logical framework approach）是通过建立一种综合、系统的研究和分析问题的思维框架，对项目的关键因素和问题作出系统的合乎逻辑的分析，理清项目中的因果关系、目标——手段关系和外部制约条件。

逻辑框架法把目标及因果关系划分为宏观目标、项目目的、产出和投入四个层次。

宏观目标的确定和指标的选择一般由国家或行业部门负责。

建设项目目的则是建设项目的直接效果和作用，一般应考虑项目为受益目标群带来社会和经济等方面的成果和作用。

产
出即项目的建设的成果或投入资源的可量化的产出物。

投入则是指项目的实施内容，主要包括人力、财力、时间等资源的投入量等。

逻辑框架中包括垂直逻辑和水平逻辑：垂直逻辑主要分析项目计划，使项目的手段与结果之间的关系更加明晰；水平逻辑则主要对项目所拥有的资源及其成果加以分析。

逻辑框架法的基本形式如下表1所示。

3.3 成功度法
成功度法是依靠评价专家或专家组的经验，根据项目各方面的执行情况并通过系统准则或目标判断表来评价项目总体的成功程度。

成功度评价以逻辑框架法分析的项目目标实现程度和经济效益分析的评价结论为基础，以项目的目标和效益为核心，对项目进行全面系统地评价[3]。

成功度法需要根据项目实际情况建立合理的评价指标体系，采用适当方法对各个指标进行赋权，通过对项目的各项指标打分或者评定其等级，得到项目综合得分或综合评级。

常用的赋权法有主观经验赋权法、德尔菲法、两两对比法等。

进行项目成功度分析时，首先确立项目绩效衡量指标，然后根据评价体系将每个绩效衡量指标进行专家打分。

主要分为成功、基本成功、部分成功、不成功、失败5个等级。

在确定项目绩效的评定等级后，需要对众多评价指标的重要性加以分析，依次可划分为重要、次重要和不重要三个类别。

针对评定出的重要和次重要的指标进行打分，通过进行重要性分析和单项成功度结论综合，即按照上述评定标准分别用评价指标权重乘以该
项得分，获得整个项目的成功度。

4 房地产开发项目后评价方法比较与选择
对比法中的前后对比属于直接的对比，通过进行前后对比，可以直观发现房地产开发项目在质量、技术水平、经济效益、持续性等方面与期望目标的偏差。

但是，这种直接对比忽视了某些对项目运行情况同样可以产生影响的因素，如外部经济环境、社会因素等。

有无对比要分清项目作用的影响与项目以外因素作用的影响，诸如城镇化水平的提高，居民收入的增加，宏观经济政策等项目以外的因素。

这使得有无对比法在适用范围上具有一定的局限性，在项目的效益和影响评价方面更能发挥其优势。

综上，对比法不能系统全面地对项目实施评价，特别是针对一些复杂的大型项目的评价，所以对比法必须与其它方法联合起来使用。

逻辑框架法能够清晰地反映设计者的意图，能够明晰的反映各层次之间的逻辑关系，在国际组织对援助项目的后评价中广泛使用。

由于我国后评价工作开展的范围较小，进展较缓慢，到目前为止逻辑框架法还没有成为我国后项目评价工作的主要方法。

成功度评价法是以项目的目标和效益为核心所进行的全面系统的评价，它以逻辑框架法对项目目标实现程度的评价结论为基础。

此外，成功度法可以根据项目特点结合实际情况调整指标体系的赋权，所以成功度法是相对比较复杂，对评价者的专业能力要求较高，但其结论明确，容易较快地掌握项目的整体评价结论，应用范围较广。

综上所述，本文在案例评价方法选择上，采用逻辑框架法基础上的成功度法。

5 房地产开发项目后评价实例验证
5.1 项目概况
某商城位于太原市东部地段，占地面积7900平方米，总建筑面积约5.85万平方米，由山西某集团投资开发。

该项目定位为多功能的综合商业中心，主要经营业态有商业会务、精品专卖、休闲娱乐、餐饮等。

该项目于2002年新建，2004年底竣工验收，2005年投入运营使用，现已形成经营较为成熟的大型商业购物中心。

5.2 逻辑框架法分析
根据该项目的相关资料以及逻辑框架法的基本分析方法，得出分析结果如下：
5.3成功度法分析
运用逻辑框架法对项目的效果和作用进行评价后，在此基础上，对项目的总体成功度进行分析评价。

在本案例中，规定项目相关重要性的权重分别为：重要占1/2，次重要占1/3，不重要占1/6。

在成功等级中，项目成功分值为50分，基本成功分值为30分，部分成功为15分，不成功为5分，失败为0分。

下面运用成功度法对该项目加以分析评价：
6 结论
房地产开发项目后评价工作的开展能够为整个房地产市场制度健全和健康发展、社会经济的发展、整个国家综合实力的稳步提高
提供强有力的保证，因此必须重视项目后评价工作。

我国项目后评价处于起步阶段，还没有国家一级的后评价机构领导和管理全国的后评价工作，房地产开发项目后评价在内容、方法等诸多方面都缺乏统一的标准。

此外对方法的改进和创新方面的研究较少，如何建立动态评价的观念及其评价指标系统，这些问题有待结合房地产开发项目后评价的实践，进一步深入研究。

参考文献
[1]姜伟新，张三力.投资项目后评价.北京：中国石化出版社，2001：251-298
[2]陈鑫.房地产开发项目后评价的实施方案.山西建筑，2008（3）：146-147
[3]陈光健，徐荣初，叶佛容.北京：建设项目现代管理.机械工业出版社，2004：306-327
[4]任杰.工程建设项目后评价方法.项目管理.2007（1）：36-38
[5]张俊卿.建设项目后评价思考.基建优化，2007（28）：11-14。