项目融资建议书

企业融资建议书
喜天下项目融资规划
建议书
销售部
2016年1月
目录
一、建议内容和思路··1
三层面业务整合简析··2
二、建议工作步骤和方法··3
第一步骤：
融资定位··3
第二步骤：渠道选择··3
a：信托种类介绍··3
b: 喜天下项目引入reits的意义··4 c: 操作执行·4
d: 项目财产受益型信托分析··5 e: 项目信托基金融资的目的··5 第三步骤：资源整合及运作··6 三、建议运营结构图··7
喜天下项目融资规划
建议书
一、建议内容和思路
融资定位：1. 分析南大洋集团及喜天下项目内部资源及优势；
2. 明晰融资的战略定位和核心价值。

融资规划：1. 拟定总的战略规划体系；
2. 在房地产行业未来发展的基础上，拟定未来发展的融资组合建议；
3. 资本运营策略建议。

规划构架：
1. 设立为融资服务的新型管理模式，以适应喜天下项目今后的发展战略；
2. 公司应合理运营的组织结构；
3. 公司应建立的适应未来地产发展趋势的管理构架。

首先，分析南大洋集团及喜天下项目的内部资源优势：
1. 南大洋集团拥有很强的集团整合优势，集团涉及经营行业和产业较多，可形成优势互补运营；
2. 南大洋集团拥有投资公司，可对所属项目进行后续融资操作；
3. 喜天下项目所属经营行业定位属于未来发展性较强行业，拥有稳定的资金回报可能；
4. 集团自持物业超过70%，便于进行多渠道融资操作。

然后对与外部环境和现有行业进行分析：
宏观分析：1. 经济发展趋势，目前，国家经济采取放缓发展，各项数据同比有所降低，今后几年乃至更久，国家都会保持平稳状态，放缓经济发展步伐；
2.行业政策和法规，国家调控导致房地产行业整体销售下降，降幅较大，银行针对房地产项目资金管控更加严格，各项规章也大大提升了房地产行业开发
商的投入资本；
3. 国内趋势，整体上地产开发商都在慢慢转变，由原有单一的“建售”模式，转变为积极的“融资运营”模式，大量的开发商开始越来越多提升自持物业比例，迎合未来行业趋势转变，并于国际接轨。

区域经济分析：1. 喜天下项目所属三门峡市区与陕县城区交汇处，民收入一般，常驻人口比例较大，居民投资观念过于保守，对于“商铺投资”有关注，但由于较之前期投资的项目“义乌商贸城及运城空港”的失利，所以投资观念有所轻视；
2. 行业分析，目前三门峡市区内开发的房地产项目，除住宅项目属于刚性需求，还存有部分市场，所有商业在售及认筹项目普遍反映比较乏力；
3. 区域发展分析，三门峡属于四线城市，目前城区发展步伐较快城市中心正在南移，南区目前在建/开售项目很多，商业地产还是有很大前景，所以也存在很多竞争。

市场分析：
1. 行业现今销售普遍不佳，靠预售回款基本不能保障项目后续运营/开发所需；
2. 项目周边投资类商业地产项目较多，竞争压力较大；
3. 行业内融资渠道过于集中在单一银行贷款方向，使得银行房贷条件提升。

趋势分析：
1. 行业整体趋势为“重运营，轻销售”体系，行业盈利重心偏移；
2. 房地产行业普遍开始涉足多品类融资渠道的建立，但限于开发商的实力及眼光，很多开发公司并没有设立融资部门；
3. 喜天下项目所处地域及观念限制，在短时间内，销售不转变方式很难有
较大突破。

为了保持项目长久健康的发展，从集团层面上，喜天下项目除核心业务外应该建设其他的长期核心业务，形成三个层面的业务组合：
篇二：关于解决中小企业融资难问题和建议的提案关于解决中小企业融资难问题和建议的提案【提案者】：杨海平【案由】：中小企业是我国国民经济和社会发展的重要力量。

中央明确提出要加快经济发展方式转变，积极发展中小企业。

但贷款难、担保难、融资难问题十分突出，是当前影响和制约中小企业持续发展的一大瓶颈。

有效破解中小企业融资难、促进中小企业加快发展，已经成为社会各界非常关注的热点问题。

一、当前中小企业融资难问题的主要原因造成当前我国中小企业融资难问题的因素很多，总的来看，主要可归于以下几个方面:
1、支持中小企业发展的政策体系不够完善。

随着近年来《中小企业促进法》等的颁布，我国支持中小企业发展的政策和法律体系正逐步健全，但仍存在许多不完善的地方，主要是未建立起当地统一的企业与个人征信系统，缺乏统一权威管理部门，导致当地相关政策缺乏有效协调和衔接，信用担保机构运行秩序不规范。

2、金融机构对中小企业的支持力度不足。

受各种因素影响，相当一部分国有商业银行和股份制商业银行仍然是以面向大城市、大企业、大项目为主，对中小企业的信贷支持落实不够。

而农村合作金融机构由于自身信贷资金规模的有限性，不能全面承担支持中小企业的融资问题。

3、中小企业自身素质有待提高。

中小企业不同程度地存在着技术含量低、资信情况不透明等情况，很多企业财务制度不健全，财务状况不透明，财务报
表不真实，无法向融资方提供有效信息。

4、中小企业信用担保机构规模小，风险分散与补偿制度缺乏。

政府出资设立的信用担保机构，缺乏后续的补偿机制;没有财政资金的持续投入，没有有效的资金来源，仅仅依靠自身担保费用和利息收入，很难维持担保基金的有效运作。

5、信用环境不佳在一定程度上影响了中小企业融资。

社会信用体系的欠缺和不完善，相关部门建立的信用数据系统缺乏共享性，缺乏完善的信用风险评估机构，对中小企业的信用状况还缺乏强有力的监测。

【委员建议】：缓解中小企业融资难问题是一项涉及面广、系统性强的工程，需要政府、银行、企业和社会各方面的相互配合、通力协作和共同努力。

对此，本人提出解决中小企业融资难问题的几点建议:
1、改善中小企业融资的政策环境当前，要进一步完善支持中小企业发展的政策法律体系，全面落实细化《中小企业促进法》等扶持中小企业发展的政策措施，清理不利于中小企业融资发展的当地法规，营造公平的发展环境，拓宽中小企业发展空间。

2、增强金融机构对中小企业的支持力度首先，国有商业银行、股份制银行、政策性银行等金融机构要进一步增强支持中小企业力度。

其次，当地政府要鼓励充分发挥地方金融机构作用。

农村合作金融机构由于是地方性金融组织，规模小、信贷资金有限，在金融体系中是弱势金融机构。

而实际承担的支持中小企业的任务，超过了任何一家商业银行。

因此，要增强普陀农合行支持中小企业力度，将政府涉农性财政资金存放农村合作银行，以增加农合行信贷资金，增强农合行支持中小企业力度。

3、构建中小企业信用担保服务体系和风险补偿机制
第一，完善担保服务体系。

中小企业信用担保机构应坚持政府引导与市场化运作相结合，建立“一体两翼”的中小企业信用担保体系。

“一体”指以政策性担保机构为主体“;两翼”指商业性担保和民间互助性担保为“两翼”。

建立和完善担保机构的准入制度，资金资助制度，信用评估和风险控制制度，行业协调与自律制度等。

第二，建立担保机构的风险补偿机制。

由财政对担保机构按照实际担保金额的一定比例给予风险补偿，降低担保机构经营风险。

4、提高中小企业自身素质政府中小企业主管部门应帮助中小企业按照现代企业制度要求，完善企业治理结构，健全内部管理制度和财务制度，改善和规范财务运行质量。

建立和健全中小企业信息共享机制，鼓励中小企业积极参与大企业、大集团的专业化分工协作，依托大企业加快发展。

5、加强诚信体系建设政府要加强金融生态环境建设，组织相关部门构建统一的中小企业社会征信系统和运行机制，扩大征信系统的覆盖面和信用信息的采集面，增加企业信用信息的全面性、实用性和透明性，对企业自觉履约形成约束。

有关部门要加大对违约中小企业的惩罚力度，坚决打击恶意逃废银行债务的失信行为，共同营造诚实守信的经济环境和社会信用环境。

篇三：解决中小企业融资难的对策与建议
解决中小企业融资难的对策与建议
中小企业是指规模较小或处于创立阶段和成长阶段的企业。

当前，随着市场经济体制的确立和完善，国有大型企业逐步淡出，成长性强、机制灵活的中小企业顺理成章地步入前台，成为助推经济发展的生力军和领头羊，对促进市场竞
争、增加就业机会、方便人民生活、推进技术进步和保障社会稳定起到重要作用。

然而，由于体制、机制等方面积淀的历史问题与现实矛盾错综交杂，使融资难成为制约中小企业发展壮大的最大瓶颈，也成为我们亟待破解的重要课题。

一、中小企业融资现状资金是促进中小企业发展不可或缺的生产要素，稳定的融资渠道是保障中小企业成长壮大的重要前提条件。

资金匮乏和融资渠道单
一、不畅，是当前中小企业普遍面临的窘境。

1、贷款效益较差。

贷款的中小企业总体盈利水平不高，以亏损者居多；企业产品积压及材料筹备负担较重，存货占流动资产比重大、速动比率较小，资金流动乏力；许多企业资产状况不良，包袱沉重，流动比率相对较低，短期偿债能力弱。

2、贷款结构不尽合理。

XX年，国有及集体中小企业贷款户数、余额分别占统计样本总额的62和83，而股份制企业、三资企业、私营企业、个体等其它所有制企业仅分别占38 和17。

贷款明显向国有及集体中小企业倾斜，其他企业贷款不足。

3、贷款增量明显不足。

中小企业数量众多、情况复杂，银行现行信贷管理体制远远滞后于中小企业发展，造成中小企业与金融机构的“信息不对称”，使为数众多的中小企业难以申请到银行贷款，出现所获银行贷款增量趋缓的局面。

4、直接融资难度较大。

国内货币市场不发达，资本市场尚处逐步成熟阶段，中小企业从证券市场获得资金的可能性很小，外部融资还主要依赖银行贷款，在发达城市上海的中小企业外部融资中，银行贷款融资占73，而有价证券融资只占2。

二、中小企业融资难的主要成因之所以形成中小企业融资难的局面，既有企
业自身的原因，也与金融体制、政策导向、外部环境的制约密切相关。

多种因素交织作用，致使中小企业倍受资金短缺煎熬。

1、中小企业规模小、效益不稳定，难以形成对信贷资金的吸附力。

商业银行为防范金融风险，加强了内部监管，严格限制中小企业信用等级，致使信用贷款数量大幅缩水。

中小企业短期贷款行为多、贷款金额相对较小，调查、评估、监督等贷款发放程序、经办环节与大企业大致相同，导致施贷银行经营成本和监督费用上升、既得效益较低，银行从自身“经济性”角度出发，不愿为其贷款。

2、中小企业管理存在薄弱环节，抗风险能力不强。

多数中小企业管理不规范，产权制度不合理，财务制度不完善；产品开发和市场研究缺乏科学依据，产品档次和科技含量低，市场竞争和抵御市场风险能力较弱，企业一旦遇到市场波动，金融部门将承担较大贷款风险；少数中小企业诚信度不高，逃、废银行贷款现象较为严重，银行对中小企业贷款的审查、发放较为严格和慎重。

3、中小企业贷款抵押、担保难，影响信贷投入。

中小企业可抵押物较少，且折扣率较高，平均高达，高于国有企业20多个百分点。

评估登记部门分散、手续繁琐、收费高，企业办理一笔抵押贷款，须经工商、房产部门评估登记，并到法律公证处公证，由此导致贷款费用较高，中小企业难以负担。

4、政府扶持力度不够，缺乏支持中小企业发展的政策体系。

在政策制定和资金运作中，政府将关注的集点和扶持的重点过多向牵动力较强的大型企业倾斜，对分散、弱小、创税能力较差的中小企业有所忽视，更缺少对中小企业融通资金的相应优惠政策；在发展直接融资、培植资本市场时也相应忽视了中小企业的需要，在中小企业立法、培育中小企业支持服务体系方面仍显不够。

5、启动民资的机制尚不健全，中小企业难以通过民间渠道融通资金。

因为国有银行和其他金融机构无法满足中小企业的融资要求，绝大多数中小企业在其发展过程中不得不从非正式的金融市场上寻找融资渠道，把申请借贷的方向转向民间投资者。

但由于缺少法律和制度的规范，民间高利贷等违法活动相当普遍，中小企业很难以合理的利率融得资金。

三、解决中小企业融资难的对策解决中小企业融资难问题，促其进一步做大做强，必须从解决制约发展的症结入手，对症下药，标本兼治，创新金融制度，完善融资方式，拓宽融资渠道，建立符合市场经济规律、适应企业发展需要的政策扶持和服务体系，为中小企业融资创业添注生机和活力。

一是实施区域信贷扶持政策。

在切实防范风险前提下，选准信贷支持重点，积极扶持信誉观念强、经营管理规范、风险度低的中小企业走产业化发展之路。

重点支持科技型、农产品深加工型、出口创汇型中小企业，加速培育优质客户，促进中小企业向“高”、“精”、“尖”、“专”方向发展。

采取多种形式，将银、政、企合作拓展到中小企业领域，建立金融机构与贷环境。

完善人民银行再贷款调控和利率调控手续，在信贷政策上对中小企业给予倾斜。

对积极支持中小企业发展、确有资金需求的银行、信用社，由人民银行在再贷款方面予以支持。

实行央行再贴现与支持中小企业贷款比例挂钩、多贷多贴，帮助银行、信用社培育新的优良客户群体。

灵活运行利率手段体现货币政策对中小企业发展的支持，对利用再贷款、再贴现增加的贷款投放，其利率可适当优惠。

鼓励银行、信用社选择一批产品竞争力强、发展前景好的中小企业提供专项、贴息等多种形式的优惠贷款。

二是构建信贷支持和金融服务体系。

引导国有商业银行进一步改进信贷管理
运作机制，特别是授权授信方式，适当下放中小企业流动资金贷款审批权，降低对基层行的贷款限制，制定简捷高效的贷款管理程序。

倡导商业银行设立中小企业信贷部，积极、有效地开展面向中小企业的金融服务业务。

在全力开展信贷支持基础上，利用银行点多面广、信息灵通的优势，在结算、汇兑及财务管理、咨询评估等方面为中小企业提供服务。

对中小企业推广使用银行承兑汇票、商业承兑汇票，办理贴现、转贴现和再贴现业务，支持企业扩大票据融资。

建立适合中小企业的信用评级办法，减少对企业报表的过分依赖，突出实地检查，实事求是地评价中小企业的贷款风险，并根据企业经营者素质、风险保障能力、经营状况、偿债能力及信用记录、发展前景等指标，综合评定信用等级，作为银行对中小企业信贷决策和重点扶持的依据。

三是建立完善贷款担保机制。

由地方政府积极协调督促有关部门，加速建立中小企业贷款担保机制。

探索组建中小企业贷款担保机构，由政府牵头并出资成立企业信用担保有限责任公司，按照“企业化管理、商业化运作”模式，支持发展与防范风险、政府扶持与市场操作、开展担保与提高信用相结合，为中小企业小额、短期、急需贷款提供担保。

建立信贷担保基金，资金可由地方财政拨款、中小企业出资以入股形式筹集，采取会员制管理；为进一步扩大资金来源，政府可出面进行担保，允许基金向外发行债券；遵循市场原则规范运作担保基金，确保担保基金充分发挥作用。

选择合适的贷款担保方式，积极运用保证、抵押、质押等担保方式，或运用企业互保、联保、贷款保险等形式，优化担保结构，多渠道解决中小企业贷款担保问题。

四是培育、优化信用环境。

由地方政府协调经济管理、司法、新闻宣传和金融等部门，扎实开展创建金融安全区工作，教育和引导企业树立信用意识，强化信用文化建设，重诺守信，规范改制，坚决制
止和依法打击逃废金融债务行为，增大违约成本，全力营造“诚实守信”的良好氛围，进一步提升企业经营管理水平，为顺利开展融资奠定基础。

政府组织、银行参与，全方位、多层次、宽领域为中小企业培训行政、财务管理人才，努力防范道德风险。

帮助企业强化内部管理，打破传统的家族式经营管理模式，建立现代企业制度，特别是帮助企业加强财务管理，形成完整的财务系统，增强银行对企业的信任程度。

引导中小企业增加积累，扩大技改投入，用先进技术改造传统产业，提升技术含量和产品档次，搞好新产品和高科技项目开发，以诚信的企业形象、强势的核心竞争力吸引信贷资金源源注入，真正快速发展壮大。

篇四：解决中小企业融资困境的建议
解决中小企业融资困境的建议
伴随中国经济不断发展，量大面广的中小企业开始广泛参与市场竞争，不但促进了市场配臵资源基础性作用的发挥，也为建立和完善社会主义市场经济体制发挥了重要作用。

近几年，政府相关部门不断出台促进中小企业发展和解决中小企业融资困境的办法和意见，极大地促进了中小企业发展。

但仍然存在一些瓶颈和困难之处。

近几年，尽管中小企业贷款额度不断增加，占全部企业贷款比重持续上升，但是仍然难以满足众多中小企业的融资需求。

潜江辖内融资难问题及建议潜江农村商业银行
一、融资难的表现及解决建议个人客户。

个人客户融资难主要表现为：抵押物难寻。

如农村种养大户、经营大户的信贷资金需求较大，但难以提供可供贷款的抵押担保物，导致融资难。

主要原因为：一是农户居住的房屋大部分未办理房
产证，且土地性质为集体所有制，在房管部门不能办理抵押登记手续；二是我市农田承包经营权无法设定抵押；三是有房产证无土地证或土地性质为集体的房管部门一般不予以登记。

建议：拓宽抵押物登记范围。

将集体所有制土地上的房产、农田承包经营权等纳入抵押登记范围，明确登记机关。

同时进一步规范辖区内资产评估和抵押登记行为，整合评估和登记机构，降低客户贷款的抵押物评估登记成本。

企业客户。

一般只要符合贷款条件，贷款资料提供齐全的企业流动资金贷款审批完成仅需3-6天，固定资产项目贷款20-30天。

但对于存在问题贷款，则需要时间相对较长，主要原因分析如下：问题一：银行与企业信息不对称。

1、企业财务管理制度不健全。

部分中小企业财务管理制度尚不规范，缺乏精通财务的专业人员，有的甚至提供虚假财务报表或其他资料，银行与中小企业间存在信息不对称的现象，难以对其信息进行全面了解，考察中小企业真实资信状况的难度较大。

基于风险管理的需要，难以为此类企业提供信贷支持。

2、企业不了解银行政策提供虚假资料。

如合同虚假、用途虚假，导致反复修改资料，还有些贷款由于贷款新规要求，导致即便贷款审批完成也无法提款。

3、银行告知信息不清及企业提供资料延迟，导致速度较慢。

一是银行信贷员仅交给企业需提供贷款资料清单，未将细节解释清楚。

导致企业不知如何提供资料而一再补充、修改；
二是企业提供资料延误时间。

解决办法：1、帮助企业规范财务管理。

农商行请注册会计师帮助企业建立财务帐目，并规范财务管理。

2、向企业宣传我行政策，要企业及时提供资料；
3、对信贷员反复培训，提高信贷员素质。

要信贷员一次性告知企业贷款要求；
4、对企业进行一次性授信。

特别是对每年多次申贷客户，采取一次性授信的办法解决反正审批问题。

同时对于未还清贷款的企业提前进入调查审查，贷款审批完成后归还贷款后再续贷。

潜江农商行相比其他商业银行来说，链条短、环节少，自主权稍大一些，因此审贷速度相对较快。

问题二、融资成本较高。

1、抵押评估登记费用增加。

由于在办理抵押物登记方面没有具体统一的法规操作细则，造成抵押登记涉及部门多、手续较繁琐且收费较高等问题，企业评估登记费用负担较大。

2、专业担保公司担保贷款成本增加。

目前，担保公司按商业模式运作，向企业收取担保费和保证金，增加了企业融资成本。

解决办法：1、实行利率定价。

企业贷款利率由企业自主确定，主要根据企业的销售收入归行率、代发工资、基本帐户开立、电子银行产品等的使用，使用品种越多、资金归行率越高，利率越低；2、尽量采取直接抵押。

创新各种担保方式，除房地产抵押外，使用设备抵押、存货抵押，对于我行往来多年，能评级为AAA级的优质黄金客户发放信用贷款等，降低企业融资成本。

3、一次评估抵押，与企业签订三年期最高额抵押担保合同。

二、其他建议
市政府对农商行组织资金工作进一步支持。

潜江农商行作为潜江人民自己的银行，肩负着支持地方经济发展的重任。

恳请市政府根据农商行投放贷款总额，支持地方经济发展的贡献度将财政资金、涉农资金存款对农商行予以支持。

建立企业融资风险补偿机制。

一是建议市政府拿出专项基金，对中小企业信用担保中心为中小企业担保产生的信贷风险，按一定比例给予风险补偿；二是建议财政。