北京京西项目价格分析测算报告

目录
第一章市场背景及分析 (2)
第二章价格分析与思考 (5)
第三章 G-1北区未推楼体价格模型 (9)
第四章 3#、4#定价模型 (14)
第一章市场背景及分析
一、市场时机
1、2004年北京市房地产市场一片红火.市场容量与市场速度增长快，房价平稳增长，各个区域市场表现较往年有较大改观，各种
产品包括公寓、别墅、住宅的需求状况都有良好的市场表现，市场机遇较好。

2、市场的阶段性和成长性特征突出。

目前阶段，多次置业、住宅需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征，在产品需求上集
中表现在投资型、升级换代置业，消费者追求对生活品质、居住环境等的改善而带动整个业界的可持续性发展。

3、二次、三次置业需求增势强劲,随着对国内经济运行过热的忧虑，国内目前现有的投资品种稀缺，投资风险相对于房地产投资而
言较大，因此，二次、三次置业、投资置业升级趋热。

4、市场短期内价格平稳上升。

虽然有土地、金融、政策方面的诸多原因使人们对房地产价格的涨落争论不休，但从总体市场运行
的态势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将呈现平稳上升的总体趋势。

5、随着北京市房地产市场整体市场价格走势趋升的现状，投资置业人群买涨不买落的心理也将继续促使市场价格的抬升。

二、政策环境分析
2004年10月28日，中国人民银行宣布，从2004年10月29日起，上调金融机构存贷款利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存贷款利率下浮。

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%，。

此次利率调整，对低档楼盘的价格可能会产生一定的影响。

三、竞争环境
2004年的北京房地产市场是充满机会和挑战的，基于对北京市整体市场以及南城区域市场的理解、认识和把握，结合项目条件，我们认为项目所在区域的竞争有愈演愈烈的趋势。

项目所在区域也是北京市供给量、新盘推出量最大的区域之一，项目星罗棋布，存量不断扩大，竞争加剧，购房者心里逐渐成熟，在区域内产品同质化严重的情况下，各项目纷纷改价格策略为市场策略、性价比策略，以加强自身的竞争力，因此，本项目市场竞争压力加大，竞争日趋激烈。

四、竞争区域价格现状分析
项目所在区域依托市政府对南城的规划发展，以经济带动区域房地产市场的发展，同时凭借良好的区域规划和四环路、新修建马西路、佑外大街以及规划中的地铁4号线等交通体系促使该区域房地产市场的整体市场均价水平在4500-5000元/㎡之间。

区域内各项目整体销售状况良好，客群对价格的敏感度相对较高，而对社区的品质、生活、文化理念敏感度较低。

第二章价格分析与思考
一、市场战略
目前市场最大特征是市场机遇较好，市场后市不确定因素、风险增大，我们建议本项目采用更为积极的市场战略，尽快确定项目现阶段的市场推广思路与方案，抓住目前市场的机遇、时机、速度与风险并举。

二、价格调整
G-1地块北区均价做到5700元/㎡，其中塔楼均价5480元/㎡，板楼均价6170元/㎡
1、建议和要求。

2、总体市场及区域价格水平分析。

3、项目产品及竞争条件
三、项目阶段性认识
不利因素：
1、5700元/㎡的均价（其中板楼6170元/㎡，塔楼5480元/㎡），价格压力较大。

2、冬季渐至，房地产销售旺季淡去，气候对客户购房心理、行为会产生一定影响，不利于成交。

3、区域价格竞争、产品之间竞争越发激烈。

有利因素：
1、市场时机、市场机遇较好。

2、马西路、佑外大街即将开通，在销售过程中为项目营造市场利好点。

3、一期年底交楼，三期动工，项目形象较好。

4、**拥有大量的老客户资源。

四、价格实现与风险规避
1、价格策略
➢有效组织推盘量体、推盘节奏，通过产品成长逐渐实现价格成长，建立协调的推盘、价格节奏。

➢充分评估每一种产品、户型的竞争条件，单体楼层户型价格制定合理。

➢通过销售周期逐步消化存量房。

2、媒体推广
➢加大推广和执行力度。

➢请广告公司尽快形成系统的推广思路、方案及计划。

3、项目形象
➢保证一期年底交楼的示范效果。

➢佑外大街通车的基础条件已具备，道路环境、路况加紧改善。

4、销售组织和管理
➢细节营销：挖掘产品每一个细微卖点，销售培训常抓不懈，重视同每一位客户的交流和沟通，从小处体现完善的服务理念，实现成功销售的目标。

➢活动营销：活动营销是项目广告的延伸，通过活动组织形式，直接与客户沟通，直接传递项目信息。

在项目销售中，配合项目销售阶段，可采用灵活多变的活动营销等策略，在适当的时候加强力度，掀起销售活动高潮。

➢针对性营销：针对客户的需求、置业、购买力、个人喜好等特点，通过发挥团队的优势，有针对性地进行销售。

5、销售道具补充
➢追加样板间,22#-B-4;4#-C-4（工程编号）。

➢追加户型单体模型，16#-LD-1;14#-A-9;13#-D-5;3#-G-1（工程编号）。

➢追加印刷品，楼书等。

➢追加移动展板。

第三章 G-1北区未推楼体价格模型一、价格模型建立
二、塔楼价格分析
图表一图表二
1#
2#3#4#9#
5300
5350
5400
5450
5500
5550
5600
4#1#2#3#9#
三、板楼价格分析
图表一图表二
6#7#、8#
10#、11#
5550
5700
5850
6000
6150
6300
6450
10#、11#7#、8#6#
四、总体价格分析
图表一图表二
塔楼板楼
总体
5000
5250
5500
5750
6000
6250
塔楼板楼总体
图表三
图表四
第四章 3#、4#定价模型一、3#定价模型
二、4#定价模型。