房屋租赁市场分析报告

房屋租赁市场分析报告

2017年9月

目录

1 政策支持 (6)

1.1 中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展 (6)

1.1.1 中央层面积极推动 (6)

图表1：政策支持体系 (8)

图表2：2015年-2017年7月住房租赁政策汇总 (8)

1.1.2 地方政策持续跟进 (9)

图表3：住房租赁部分地方政策汇总 (9)

1.1.3 典型案例： (10)

1.2 租赁用地推出，挤占部分商品房指标 (10)

1.2.1 租赁用地供应计划 (10)

图表4：北京2011-2016和2017-2021供地计划对比 (11)

图表5：上海2011-2016和2017-2021供地计划对比 (11)

1.2.2 上海推出租赁用地 (11)

图表6：上海首次推出两宗纯租赁居住地块详情 (12)

1.3 租购同权 (12)

1.4 货币补贴 (12)

2 租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距 (13)

2.1 需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出 (13)

2.1.1 城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求 (13)

图表7：1995-2016年我国城镇化率增长示意图 (13)

图表8：中国城镇化率增长空间 (14)

图表9：城镇化发展三阶段（诺瑟姆曲线） (14)

图表10：2009-2016年我国流动人口及占比 (14)

图表11：2010-2015年北京流动人口（万人） (15)

2.1.2 畸形的租售比、限购限贷挤压出需求 (15)

图表12：全国商品住宅平均价格（元/㎡） (15)

图表13：一线四城房价及涨幅 (16)

图表14：一线城市价格指数与租金指数 (16)

图表15：租金月供差值逐渐拉大 (17)

图表16：租售比国际对比 (17)

图表17：一线城市限购限贷调控详情 (18)

2.1.3 个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求 (18)

图表18：我国公民等级结婚年龄分布变化 (19)

2.2 供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多 (19)

2.2.1 租赁房源不足 (19)

图表19：北京租赁房供需缺口 (19)

2.2.2 租赁市场亟待规范 (20)

图表20：我国主要城市租赁房类型 (20)

图表21：北京租赁市场现存问题 (21)

图表22：租期匹配程度（%） (21)

2.3 资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行 (21)

图表23：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细表 (22)

图表24：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划结构图 (22)

图表25：自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划 (23)

2.4 对比国际：租赁市场规模有待提高 (23)

图表26：租赁人口国际比较 (23)

图表27：世界主要城市租赁人口占比 (23)

图表28：中美日三国租赁市场与交易市场GMV (24)

图表29：主要城市年租金GMV对比 (24)

3 运营模式 (24)

3.1 运营模式简介 (25)

3.1.1 重资产运营的三类模式 (25)

3.1.2 轻资产管理的两类模式 (25)

3.2.1 长租公寓运营商与龙头房企涉足 (26)

图表30：近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况 (26)

图表31：布局长租公寓的主要房地产开发企业盘点 (27)

3.2.2 典型案例 (27)

图表32：魔方生活服务集团三大子品牌 (28)

图表33：旭辉领寓三大产品线 (29)

4 量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (29)

4.1 租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (30)

4.1.1租房自有率法 (30)

图表34：房租租赁群体的主要分类 (30)

图表35：二十个发达国家住房自有率水平 (31)

图表36：发达国家非自有住房人口类型拆分 (32)

图表37：根据租房人口规模测算市场空间 (32)

4.1.2 流动人口法 (32)

图表38：根据流动人口规模测算出的市场空间 (33)

4.2 对房地产销售影响 (33)

4.2.1 商品房销售总量：分流20.8亿平，占比10.7% (33)

图表39：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 (34)

4.2.2 对未来四年商品房销售影响 (35)

图表40：2017年14城发展租赁住房对商品住房销售分流测算.. 36

图表41：预测2017年各线城市销售增速 (36)

图表42：2017-2020年发展租赁市场对商品房销售影响测算 (37)

4.3 对房地产新开工影响 (37)

4.3.1 房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (37)

图表43：新增租赁住房来源拆解 (38)

4.3.2 对房地产新开工未来五年影响测算 (38)

图表44：2017年对14城租赁房减少房地产新开工计算 (39)

图表45：对未来5年新开工增速影响测算 (40)

4.4 对房地产投资影响 (40)

4.4.1 房地产投资总量：增加2.7万亿，占比3.4% (40)

图表46：发展租赁市场影响房地产投资测算 (41)

图表47：新增租赁住房投资拆解 (41)

4.4.2 对房地产投资未来五年影响测算 (42)