房屋租赁市场分析报告

房屋租赁市场分析报告
2017年9月
目录
1 政策支持 (6)
1.1 中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展 (6)
1.1.1 中央层面积极推动 (6)
图表1：政策支持体系 (8)
图表2：2015年-2017年7月住房租赁政策汇总 (8)
1.1.2 地方政策持续跟进 (9)
图表3：住房租赁部分地方政策汇总 (9)
1.1.3 典型案例： (10)
1.2 租赁用地推出，挤占部分商品房指标 (10)
1.2.1 租赁用地供应计划 (10)
图表4：北京2011-2016和2017-2021供地计划对比 (11)
图表5：上海2011-2016和2017-2021供地计划对比 (11)
1.2.2 上海推出租赁用地 (11)
图表6：上海首次推出两宗纯租赁居住地块详情 (12)
1.3 租购同权 (12)
1.4 货币补贴 (12)
2 租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距 (13)
2.1 需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出 (13)
2.1.1 城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求 (13)
图表7：1995-2016年我国城镇化率增长示意图 (13)
图表8：中国城镇化率增长空间 (14)
图表9：城镇化发展三阶段（诺瑟姆曲线） (14)
图表10：2009-2016年我国流动人口及占比 (14)
图表11：2010-2015年北京流动人口（万人） (15)
2.1.2 畸形的租售比、限购限贷挤压出需求 (15)
图表12：全国商品住宅平均价格（元/㎡） (15)
图表13：一线四城房价及涨幅 (16)
图表14：一线城市价格指数与租金指数 (16)
图表15：租金月供差值逐渐拉大 (17)
图表16：租售比国际对比 (17)
图表17：一线城市限购限贷调控详情 (18)
2.1.3 个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求 (18)
图表18：我国公民等级结婚年龄分布变化 (19)
2.2 供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多 (19)
2.2.1 租赁房源不足 (19)
图表19：北京租赁房供需缺口 (19)
2.2.2 租赁市场亟待规范 (20)
图表20：我国主要城市租赁房类型 (20)
图表21：北京租赁市场现存问题 (21)
图表22：租期匹配程度（%） (21)
2.3 资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行 (21)
图表23：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细表 (22)
图表24：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划结构图 (22)
图表25：自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划 (23)
2.4 对比国际：租赁市场规模有待提高 (23)
图表26：租赁人口国际比较 (23)
图表27：世界主要城市租赁人口占比 (23)
图表28：中美日三国租赁市场与交易市场GMV (24)
图表29：主要城市年租金GMV对比 (24)
3 运营模式 (24)
3.1 运营模式简介 (25)
3.1.1 重资产运营的三类模式 (25)
3.1.2 轻资产管理的两类模式 (25)
3.2.1 长租公寓运营商与龙头房企涉足 (26)
图表30：近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况 (26)
图表31：布局长租公寓的主要房地产开发企业盘点 (27)
3.2.2 典型案例 (27)
图表32：魔方生活服务集团三大子品牌 (28)
图表33：旭辉领寓三大产品线 (29)
4 量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (29)
4.1 租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (30)
4.1.1租房自有率法 (30)
图表34：房租租赁群体的主要分类 (30)
图表35：二十个发达国家住房自有率水平 (31)
图表36：发达国家非自有住房人口类型拆分 (32)
图表37：根据租房人口规模测算市场空间 (32)
4.1.2 流动人口法 (32)
图表38：根据流动人口规模测算出的市场空间 (33)
4.2 对房地产销售影响 (33)
4.2.1 商品房销售总量：分流20.8亿平，占比10.7% (33)
图表39：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 (34)
4.2.2 对未来四年商品房销售影响 (35)
图表40：2017年14城发展租赁住房对商品住房销售分流测算.. 36
图表41：预测2017年各线城市销售增速 (36)
图表42：2017-2020年发展租赁市场对商品房销售影响测算 (37)
4.3 对房地产新开工影响 (37)
4.3.1 房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (37)
图表43：新增租赁住房来源拆解 (38)
4.3.2 对房地产新开工未来五年影响测算 (38)
图表44：2017年对14城租赁房减少房地产新开工计算 (39)
图表45：对未来5年新开工增速影响测算 (40)
4.4 对房地产投资影响 (40)
4.4.1 房地产投资总量：增加2.7万亿，占比3.4% (40)
图表46：发展租赁市场影响房地产投资测算 (41)
图表47：新增租赁住房投资拆解 (41)
4.4.2 对房地产投资未来五年影响测算 (42)
图表48：发展租赁市场影响房地产投资测算 (43)
图表49：各线城市2017年投资增速预测 (43)
图表50：对未来5年投资增速影响测算 (44)
2017 年7 月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12 个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。

（1）土地和房源：加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。

（2）金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs 试点。

（3）财政：税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）。

（4）法律：立法，切实推进租购同权。

需求端，租赁房需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限贷，部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延迟，延长个体租赁消费周期，间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，两支公寓ABS 成功发行；与发达国家对比，我国租赁市场GMV 有待大幅提高。

综合来讲，租赁市场发展可期。

两种运营模式，多方涉足长租公寓：住房租赁市场可分为重资产运营、轻资产管理两种模式：前者自持物业、后者承租物业开展租赁业务。

长租公寓万亿级市场吸引了各路资本，同时也吸引各路运营商和龙头房企涉足。

发展租赁对未来房地产市场影响：1）对房地产销售、新开工和投资：短期（2017-2019 年），对投资的影响分别为0.1%、0.8%、1%；对销售的影响分别为-0.5%、-4.3%、-7%；对新开工的影响分别为0.1%、1%、1.6%。

中长期（2017-2031年），分流20.8 亿平商品住房销售，占新增住房需求的10.7%；增加房地产新开工面积6.1 亿平，占新增住房新开工面积的3.14%；增加房地产投资2.7 万亿，占新增房地产投资78.9 万亿的3.4%。

2）对房企：未来商品住房市场空间虽然将减少20.8 亿平，但打开年度GMV 高达1.8 万亿-1.9万亿的租赁业务新蓝海。

、1 政策支持
1.1 中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展
1.1.1 中央层面积极推动
2016年12月，习总书记在中央经济工作会议上，指出“加快住房租赁市场
立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”；同月，在中财办14次会议上，指出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”、“规范住房租赁市场，是实现住有所居的重大民生工程”。

早在2015年，中央及地方便相继出台政策鼓励租购并举。

2015年住建部等部委相继出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》鼓励住房租赁市场发展。

2016年国务院出台《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，前者鼓励推广租赁补贴制度，后者则强调“培育发展住房租赁企业”、“鼓励房企转型开展住房租赁业务”、“推进REITs试点”等。

同时，2016年政府工作报告和中央经济工作会议也将“发展租购并举的住房制度”列为工作重点。

2017年5月，《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，从保护财产权的角度，界定出租人与承租人的权利义务，并从具体操作层面建立政府对市场的监督激励机制。

7月，住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点。

总体而言，住房租赁的政策支持可归纳为以下几类：（1）供给：供地上，加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。

（2）金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。

（3）财政：税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）。

（4）法律：立法，切实推进租售同权。

图表1：政策支持体系
图表2：2015年-2017年7月住房租赁政策汇总
1.1.2 地方政策持续跟进
自2016年6月国务院出台《意见》后，各地积极跟进，截至目前，已有二十余个省份（直辖市）出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给、库存压力大的省份则强调利用好存量用地；多数省份允许改建商品房用于租赁，并加快培育专业租赁企业、鼓励房企转变为租购并举型。

50%以上省份提出要允许公积金支付房租推进REITs试点、支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。

此外，对租赁企业给予税收优惠、通过发放租房补贴，鼓励新市民从市场租赁房源。

在“房子是用来住的”的指引下，可以推断，今后一段相当长的时期，各地鼓励租赁，是政策的新方向。

图表3：住房租赁部分地方政策汇总
1.1.3典型案例：
北京利用集体土地建设租赁住房：经国土资源部批准，北京是首批利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市。

从2011年起，先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地，开展租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套，截至目前共完成入住3056户，现在各区2017年集体土地建设租赁住房项目地块已基本选定，正在编制项目实施方案。

佛山建专业化租赁平台：佛山2016年成立专业化住房租赁指导委员会，搭建起国有专业化住房租赁平台——佛山市建鑫住房租赁有限公司，目前该平台已筹措近500套房源，计划今年年内推出3000套，3年内共推出1.5万套。

1.2 租赁用地推出，挤占部分商品房指标
1.2.1 租赁用地供应计划
以北京、上海为代表，租赁用地大幅推出，且挤占一部分商品房指标。

北京新五年的用地规划，首次单列租赁住房用地：五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房计划供地1300公顷，占比21.7%。

在过去5年（2012-2016），北京商品住宅计划供地4300公顷（实际供地2452公顷），而2017-2021年，商品住宅计划供地3470公顷，减少了830公顷；
上海新五年的供地计划，商品房用地2000公顷，租赁用地1700公顷，而。