房地产项目融资概念

房地产项目融资概念

房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供

应两个方面。

房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。

房地产业能否筹集到足够的资金是商业房地产开发实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用的资金是房地产开发企业成功经营的

关键。

房地产项目融资的内涵应该是为了分散房地产投融资的风险而采取的以房地产项目未来可用于还款的净现会流和项目资产本身价值

为融资要约的资金融通模式。与传统的融资方式中公司利用自身的

资信能力及综合还款能力安排融资相比，房地产项目融资一方面因

为还款保障为实体房地产及其收益权，因而还款的保障基础更为坚硬，更能获得资盒的支持。外部资金拥有者在决定是否投资或是否

提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现

金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。如果项目的经济强度不

足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担

保或其它形式给予项目附加的信用支持。另一方面，可以帮助房地

产投资者筹集远远超过自身资信能力所能达到的大型房地产项目资会，从而使在传统融资条件下无法取得贷款资金的房地产项目顺利

实现资金融通，成功获得开发。另外，房地产项目融资为政府、企

业和市场提供了灵活多样的融资模式，丰富和满足多方主体资金需

求上的特殊要求。

与一般企业相比，房地产企业融资活动具有以下特征:

1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。房地产业属资本密集型行业，仅仅依靠企业自有资金，不可能完成项目开发，因而

开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后趋势看，我国房

地产业单纯依赖银行信贷的局面将有所缓解，但外部融资比例不会

减少，只是结构上会呈现多元化。

2.土地和房屋抵押是融资条件。伴随着国家土地政策的改革，各单位对土地的获得越来越难;由于房价在不断上涨，因而土地和房屋

抵押成为受金融机构欢迎的融资条件。

3.资金面临较大风险。房地产业与宏观经济周期关联度非常明显，我国房地产业受政府宏观调控的影响更大，而且由于我国金融体系

不发达，加上项目中巨额的营运资本及其短期波动，房地产开发企

业面临较大资金风险。

每个房地产项目的开发，都是一个多方参与的过程。就房地产项目融资而言，主要有以下9个参与主体。

(1)项目发起人(ProiectSponsors)

即商业房地产丌发商，是项目的实际投资者和真正主办人，可以是单独一家房地产丌发企业，也可由多个投资者组成联合体。他们

通常因为自身资金不足或不愿承担全部项目风险而选择项目融资，

在有限追索项目融资中，开发商除了拥有项目公司全部或部分股权外，还需要以直接或间接担保形式为项目公司提供一定的信用支持。因此，开发商是项目融资中的真正借款人。

(2)项目公司(ProiectCompany)

即项目的直接主办人。通常，由项目发起人出资，专门为该项目成立一个单一目的的，具有独立法人资格的项目公司，作为借款人

对外融资，直接参与项目投资和项目管理，并直接承担项目的债务

责任和风险。开发商投入的资本金形成项目公司的权益，项目公司

把项目I丌发风险与开发商的其他资产相隔离，实现贷款银行对开

发商的有限追索。在整个项目丌发经营过程中，项目公司作为法律

和经济上独立的主体与各参与方发生经济关系。项目公司也可以在

经营期间转型为商业管理公司，持有物业继续经营。

(3)贷款银行(LendingBank)

贷款银行，可以是单独一家余融机构，也可以是多家金融机构的联合体，这主要由贷款规模和项目风险等决定。在由多个金融机构

联合提供融资时，往往需要设立一个经理银行(Manager)，其他为参

与银行。项目公司更多的是与经理银行进行接触、谈判，由经理银

行负责各参与银行之间的协调工作。这样大大降低了项目公司工作

难度。

(4)产品购买者或设施使用者(BuyersorUsers)

即项目房产的销售对象。在房地产项目融资中，入驻零售商与开发商签订长期租赁合同，可在一定程度上保证了项目的出租面积和

租金收入，从而保证项目建成后能够产生稳定的用于还贷的现金流，为贷款提供重要信用保证。零售商既可以作为项目发起人之一，成

为项目公司股东，分享开发利润:也可以只作为项目建成后的运营商，规避开发风险。

(5)工程承包商(Contractors)

通常，承包商通过与项目公司签订承包合同，负责商业地产项目的设计和建设工作，并承担延期误工和工程质量不合格的风险。承

包商的资金情况、工程技术能力及经营纪录，会影响贷款银行对项

目建设期风险的判断。

(6)担保受托方(SecurityTrustee)

由于贷款银行主要以项目公司的资产及项目未来收益作为还款保证，因此为防止项目公司违约或转移资产，贷款银行一般都要求项

目公司将其资产及收益账户交由一个具有信托资格的机构保管，这

家机构被称为担保受托方。担保受托方一般由境内商业银行独家或

境内、外商业银行联合担任。

(7)房地产项目管理公司

项目建设只是商业房地产开发投资的开始阶段，最重要的是后期的经营管理。项目管理公司的专业水平和经营业绩，可以在很大程

度上影响贷款银行对项目经营期风险的判断。

(8)项目融资顾问和法律、税收顾问(Financial，LaworTaxAdviser)

项目融资是一项系统的专业工作，需要聘请专业顾问负责融资方案的设计、分析、比较和谈判，帮助开发商实现有限追索和表外融资，并充分利用税务亏损降低资金成本，并能保证相关法律文件的

严谨。

(9)其它

此外，项目融资的参与方还包括保险公司、有关政府机构等等，这些都会直接影响贷款银行对项目建设期和经营期风险的评价。

项目融资一般由四个基本模块组成，分别是项目的投资结构、项目的融资结构、项目的资会结构和项目的信用保证结构。

(1)项目的投资结构

即项目的资产所有权结构，指项目投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之问(如果投资者超过一个)的法律合作关系。目前，国际上常用的项目投资结构有单一项目子公司、公司型合资

结构、合伙制及有限合伙制结构、信托基金结构和非公司型合资结

构等形式。

(2)项目的融资结构

融资结构是项目融资的核心部分，指项目投资者取得资金的具体形式。一旦投资者在投资结构上达成共识，就要尽量设计和选择合

适的融资结构来实现投资者的融资目标和要求，这往往是项目融资

顾问的重点工作之一。常用的项目融资模式有:投资者直接安排项目

融资、通过单一项目公司安排融资、利用“设施使用协议”融资、

融资租赁、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投资者的要求对几

种模式进行组合、取舍、拼装。

(3)项目的资会结构

项目融资的资金由三部分构成:股本资金、准股本资金2、债务

资金。三者的构成及其比例关系即项目的资金结构，其中核心问题