分立资产剥离总结
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关于企业分立(资产剥离)的工作小结
企业在取得综合地产(含酒店、写字楼、商场、住宅等)开发项目,若企业有意长期自留部分物业(如:单独经营酒店或商场),南昌“皇冠国际”存续分立业务的办理可供参考。
原“皇冠国际”是开发酒店、写字楼、商铺、SOHO、住宅的综合地产项目。在项目主体结构即将封顶时,从企业的经营及税务角度考虑,公司采取存续分立的方式将原综合地产项目中的“酒店及写字楼”单独剥离出来,分立出“力高实业(江西)有限公司”来长期经营酒店和写字楼租赁业务(也可设为:XX 酒店投资有限公司等);保留原“力高置业(江西)有限公司”继续经营住宅、SOHO、商铺的开发、销售业务。
存续分立“力高实业(江西)有限公司”来持有“酒店及写字楼”的资产,其优缺点有以下几方面:
1、可保证项目开发完成后,公司自留资产的完整及独立性,有利于公司对后期“酒店及写字楼”资产的经营管理;旧公司可选择在项目开发结束后进行清算结束。
2、新设公司在开发完成后,可改变企业的经营性质,成为非房地产开发企业,规避国家某些宏观调控政策的限制。
3、新设公司若考虑在某个时点进行转让,则债权债务比较清晰,企业整体转让手续会相对简单,且税务政策对企业整体转让有着相应的优惠政策。
4、新设公司在一定时点若出现亏损时,计划出售部分资产(如:若干年出售写字楼),所取得的转让收入可弥补企业经营的亏损(假设酒店经营出现亏损)。合法规避企业所得税税负。
5、但企业存续分立的办理会额外增加一些办证费用,所花费的时间较长,需要协调的关系较多;若企业未实行分立,在房地产项目清算之前,该时间段的酒店经营亏损可进行弥补,一旦实施企业分立,则亏损无法弥补。
综上所述:企业拿地初期,能较明确各地块的属性,可考虑在开发初期将地块分割开发;若在同一地块开发不同产品(含自留物业及可销售产品),则可选择企业分立来剥离资产。
(企业分立的政策依据、应提供材料、节省税费细节见如下说明,不同地区相关政策应咨询当地政府部门)
一、企业分立相关经营证照办理
企业分立指一个企业分为两个或两个以上企业的组织变更行为;分为派生分立和新设分立两种情形。我司本次办理的属于派生分立,即原企业继续存在,只是将部分资产分立出去,派生出一个新企业(力高实业)的行为。依据《公司法》、《关于外商投资企业合并与分立的规定》,向商务厅、工商局、外管局、质量技术监督局、税务局办理企业存续分立手续的登记,办理流程如下:
1、先经过商务厅批准(外资企业,主管部门需先报送市经贸委后,由市经贸委出文向商务厅审批,若省工商注册可直接报送商务厅批准),以下是提供商务厅审批的资料:公司分立:
初审需报:
(1)公司法定代表人签署的关于公司分立的申请书;
(2)公司权力机构关于公司分立的决议;
(3)因公司分立而拟存续、新设的公司签订的公司分立协议;
分立协议主要内容:1、分立协议各方拟定的名称、住所、法定代表人;2、分立后公司的投资总额和注册资本;3、分立形式;4、分立协议各方对拟分立公司财产的分割方案;5、分立协议各方对拟分立公司债权、债务的承继方案;6、职工安置办法;7、违约责任;8、解决争议的方式;9、签约日期、地点;10、分立协议各方认为需要规定的其他事项。
(4)公司合同、章程;
(5)公司的批准证书和营业执照复印件;
(6)公司的验资报告和资产负债表及财产清单;
(7)公司上一年度的审计报告;
(8)公司的债权人名单;
(9)分立后的各公司合同、章程;
(10)分立后的各公司最高权力机构成员名单及身份证明和简历;
复审需报:
(1)公司在全国发行的省级以上报纸上三次登载公司分立公告的证明;(注:报纸公示债权债务清偿时间三个月,南昌登报45天后可去办理手续)
(2)公司通知其债权人的证明;
(3)公司就其有关债权、债务处理情况的说明;
(4)审批机关要求报送的其他文件。
2、取得商务厅批准证书及批复后,提供以下资料送工商局办理:
(1)存续企业法定代表人签署的《外商投资企业变更(备案)登记申请书》;(注:工商领表)
(2)审批机关批准文件(批复及批准证书副本1);
(3)公司权力机构关于公司分立的决议;
(4)公司分立而拟存续、新设的公司签订的公司分立协议;
(5)公司在全国发行的省级以上报纸上三次登载公司分立公告的证明;
(6)分立后的存续、新设企业的章程修正案或修改后的章程;
(7)分立后存续、新设企业的验资证明(这需要对分割资产做资产评估报告、分割前审计、分割后注册资金验资,一般会涉及以净资产形式验资);
(8)债务清偿或债务担保情况的说明;
(9)存续企业的营业执照正副本;
(10)债务担保证明;
(11)其他有关文件(若涉及登记变更的应提交相应文件);
3、取得营业执照后,若外资企业以外汇注资,注册资本金有改变,需到外汇管理局办理增资及减资手续,再办理外汇登记证、组织机构代码证、税务登记证等(会涉及企业所得税减免,办完后需及时送主管税务机关免税备案)。二、企业分立产权证件的办理
企业在完成经营证件的办理后,所开发的“酒店及写字楼”需将房产证、土地证直接办至“力高实业(江西)有限公司”名下。而《房屋登记条例》规定:办理产权时,要求证证相符才能办理产权,即原在力高置业(江西)有限公司的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等一系列证件需变更至力高实业名下。若无法变更,则将企业分立定性为财产转移,也就是需按照交易的形式缴纳相应的税费。
经多方请教,前述四证已完成开发流程,要变更已几乎不可能,只能将产权先办至力高置业名下,再行转移至力高实业。工作着重点:简化产权登记手续和税费减免。
1、简化产权登记手续:利用企业分立批复和原开发单位自留产权,要求进行确权交易,即产权登记和产权交易合并进行,在房管局档案中进行两次分步登记。实际操作中,不发力高置业产权证,直接办理力高实业产权证,如此操作,两次550元/本产权证(共15本)的登记费用照常缴纳,但可省去元/㎡即万元房管局的查档费用,并节省了查档至少3个工作日。
2、税费减免手续的办理
1)契税的减免:根据财税(2008)175号文件,企业分立不征收契税。但要计算减免的金额,考虑到契税所认定的评估价是产权交易费和其他税费的缴费基数,因此在做酒店的评估价时,按8353万元评估为整体酒店的价值(实际酒店及写字楼的成本价值约在55000万元,相应的2%的维修基金与1%的交易手续费按此评估价缴纳)。
2)营业税的减免:公司在办理免征营业税时,国家税务局还没有具体的政策文件支持,公司在9月15日最终获得江西省地税局同意免征营业税的批文。在10月1日《国家税务总局公告2011年第51号》出台,已明确企业分立免征营业税。
3)土地增值税的减免:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,分立不属于土地增值税征收范围,或申请主管税务机关来核征,可取得免征文件。
4)企业所得税的减免:根据财税《2009》59号《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》,向主管税务机关进行免税备案,予以免征。
5)印花税的减免:根据财税《2003》183号《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》,向主管税务机关申请免征。
6)维修基金的免缴纳:本次办理产权的酒店部分是与SOHO为同一整体,公寓部分是销售给小业主,酒店部分在产权转移时必须要缴纳物业评估价的2%作为维修基金,即使是开发商自留房,按规定只要不是单栋产权,也应该缴纳;但目前南昌市对于开发商未售房、自留房等不办理产权证或只是确权的房屋没有强行缴纳维修基金,可将“酒店及写字楼”作为开发商自留房处理,经房管局产权处集体研究,允许暂不交纳维修基金,而是由力高实业公司出具承诺书,公共部分及共用设施设备的维修全部由公司承担。这样即可减少至少167万元(按公司上报评估价计算)的资金积压,减少向政府申请退回维修基金的手续。
7)交易费:房屋产权交易费是房屋评估价的1%,这是南昌市的地方性规定,经市发改委核准,只能在评估价上争取到最低。
8)免交电子信息费:目前房管局为了便于管理,要求所有商品房都必须进行网上信息备案,按1元/㎡收取信息费即59475元;此项登记申请手工档案,不做网上备案,这样可免交电子信息费。
三、土地使用权证的办理:
等待房产权证的同时,将办理土地使用权证的文件准备齐全,在3个工作
日取得土地使用权证。附表《办理产权证费用一览表》
皇冠酒店写字楼分立的产权办理费用表
丁碧东
2011年10月28日