房地产投资潜力城市分析(湖北省武汉市)

1、房地产投资额稳步上升

2、武汉商品房销售情况浅析

3、房屋销售价格全面上涨

4、二手房交易市场活跃，价格涨势明显

5、房屋租赁价格房价反差鲜明

5.1 、商业用房租赁价格涨势平稳

5.2 、办公用房租赁价格指数仍在低位徘徊

6、土地交易价格继续上涨

6.1 分区土地供应情况分析

♦区域供应土地面积

♦区域供应土地规划建筑面积

6.2 土地供应价格

♦区域土地交易单价情况分析

♦区域平均楼面地价分析

6.3 土地交易市场看点

♦本土企业成为土地市场的主角

♦土地供应以旧城改造项目为主，带动存量土地供应♦房地产市场日趋成熟，发展商拿地趋于理性

♦开发企业格局发生重大调整，中小面积地块竞争激烈♦外地企业纷纷相中武汉

7、2002 至 2004 年房地产业重要政策法规概况

8、2005 年武汉房地产市场发展趋势

8.1 、从政策面分析

8.2 、从投资者和消费者信心分析

8.3 、从供给上分析

8.4 、从需求上分析

8.5 、从购买力上分析

积 ■施工丽

枳

8.6、 从房屋销售价格上分析 8.7、 产品结构调整分析 8.8、 从土地价格上分析

8.9、 从建安成本和开发企业利润率上分析

武汉房地产分析报告

2004年，武汉市继续坚持把房地产业作为全市的重要产业来抓，

紧紧围绕培育和完善房地产市场，

以

启动住房消费为中心，采取积极措施，加大工作力度，促进了房地产业持续稳定的发展。

1、房地产投资额稳步上升

武汉市房地产市场继续保持良好的发展态势，显现岀供求旺盛、价格攀升的特点。 2004年，13区

共完成房地产开发投资 233.30亿元，增长37.6%。从分区情况来看，有5个区房地产开发投资超过 20 亿元，依次为江岸区（63.24 亿元）、东西湖区（34.06 亿元）、武昌区（32.67 亿元）、江汉区（31.96 亿元）、洪山区（27.46 亿元）。全年房地产施工面积 2439.12 万平方米，比上年增长 24.7% ;竣工面 积702.29 万平方米，增长2.9%，其中住宅竣工面积 608.91 万平方米，增长1.4%。2005年1-2月 份武汉房地产开发投资 10.6亿元，增长66.6%。

武況历年施工面积与竣工面积图

2、武汉商品房销售情况

商品房市场需求旺盛。2004年销售商品房658.08万平方米，增长21.2%，商品房销售额165.59亿 元，增长47.2% ;商品房空置面积121.71万平方米，下降33.9%。2005年1-2月份销售商品房30.51 万平方米，增长27.4% ，其中住宅销售28.04万平方米，增长23% 。同期商品房实现销售额 8.04亿元，

增长50.5%，其中住宅销售额 7.09 亿元，增长40.9%。

2004年武汉存量房交易 6.17 万套，面积为6 15.78万平方米，交易产价53.36 亿元。2003年存 量房成交7.0244 万套，面积为636.52 万平方米，交易额为 55.61亿元。分别下降13.7%、3.36%和 4.2%。

历年武汉存量.房对比图

2D01 年2002^ 2003^ 2004^

从商品房销售价格结构分析，价格在4000元以上的占4.9% ； 3000-4000元的占18.1% ； 2500元

-3000元/ 平方米占59.6% ；1000-2000 元的占17.1% ； 1000元以下的占0.3%。以上可以看出武

汉市商品房销售价格的主要集中在2000~3000元之间。

从商品房销售面积结构分析，建筑面积在120 — 160平方米的商品住宅卖得最多，共销售 330.33 万平方米，占总销售面积的 53.81 %。其次是建面在80 — 120平方米的，占销售总面积的 32.2 %。建面低于80平方米或高于160平方米的房子所占比例较低，分别为 3.99 %和10%。

从商品房销售户型分析，三房两厅（110 — 169平方米）卖得最俏，共销售 368.36万平方米，占总销售面积的60%。其次是两房两厅（70— 109平方米），销售面积所占比例为29.60 %。一房一厅（30 —69平方米）、四房两厅（169平方米以上）销售面积所占比例分别为 3.63 %、6.77 %。

3、房屋销售价格全面上涨

2004年，武汉市房屋销售价格上涨 8.5%，其中全市商品住宅均价为 2667.64元/平方米，较2003 年每平方米上涨314元。高层住宅商品房每平方米平均销售价格为3199.2元，比上年上涨33.8% ;多

层住宅每平方米平均销售价格为2366.7元，上涨13.4 %。房屋销售价格总指数上升 4.5个百分点；私

有住房（二手房）价格上涨12.3%，带动房屋销售价格总指数上升 3.8个百分点；公房交易价格上涨

5.6%。特别在第四季度全市商品住宅均价达2835.6元/平方米，同比增长19.8 %，为历史之最。另外，

全年写字楼均价为4491.9元/平方米，同比增长 3.5 %。

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2004年四孝度各区商品房价格表

武汉各区域的商品房价格均有不同幅度的上涨，其中江汉区房价最高，江汉区均价最高，为3126.85

元/平方米。其次是江岸区，为2964.98元/平方米。最低的是青山区，均价2148.3元/平方米。

2004年，江汉区推岀了众多高档楼盘，纷纷集中在该区的黄金地段，楼盘的品质较高，到2004年第

四季度，该区住宅均价已经达到 3226元/平方米，位于各个城区之首。而原属于老工业区的硚口，从2004 年下半年开始，受轻轨开通、汉江综合整治带来的利好推动，不少开发商云集该区，相继推岀了一批中高档楼盘，目前，中低价楼盘已经不再成为该区市场的主体，去年该区价格涨幅最大，第四季度均价同比增长了40.55%。另外值得注意的是：2004第四季度，武昌、洪山两区商品住宅均价首现回落，每平方米

分别下降34.43元、11.11元。

商品房销售价格上涨的主要原因：

一是随着商品房的大量开发，土地资源越来越少，地价随之上升。

二是钢材、水泥市场价格的上扬，推动了房地产建设的成本。

三是城市建设步伐加快，优美、舒适的生活环境吸引了更多的消费群体，其中二次购房的人数在不断上升，导致市场需求旺盛，房价攀升。

四是部分购房者担心土地减少导致房价上涨、担心银行贷款利率提高等而加入购房行列，加大了住房的需求量，从而推动房价上涨。

4、二手房交易市场活跃，价格涨势明显

2004年，武汉市二手房市场交易活跃，其主力军来自中低收入阶层。二手房（主要是住宅房）以其低

廉的价格受到中低收入市民追捧。与上年相比，二手住宅房价格上涨14.4%，比上年涨幅高岀7个百分

点。每平方米平均销售价格达到1683.3元，比上年上涨了 539.6元。其中第四季度二手房均价达到

1856.43元/平方米，全年二手房价上涨了647元/平方米，涨幅达到37%。

江城各个城区二手房去年都经过了一轮“普涨”，与拆迁带来的需求急剧增长有关，其中江汉区和江岸区由于属