地下人防工程改造车库的法律属性

于 加强 居住 小 区 内人 防工 程 使 用管 理 的补 充通
防工程是开发商 的法定义务 ． 开发商在法定义务 之外建的地下停车场并不属于地下人防工程。 但 开发商 常 常会有 意或 无 意混淆 二 者 的区别 ， 认 为
二者都 归其 所 有 ． 都 可 以对外 出售 。房 管部 门在 实际操 作 中对 地下停 车 场 的确 权也 存在 混乱 ， 甚 至存在 将部 分 地下人 防 工程确 权 到业 主 的情 况 ，
一
虽然建造地下人防工程是开发商的法定义务 ． 但 在实际操作 中， 部分地下人防工程改造的车库都
确权 到 开发 商 名 下 ，开 发 商 再 出售 或 出 租 给业 主 ，且 部分 出售 的车位 能够拥 有房 地产 权证 ． 即 下 的地 下停 车场 并不 多见 。 甚 至还 没有先 例 。况 且 如 果 开发 商 建好 的地 下 停 车场 所 有 权属 于 国
一
签 订协 议 ， 取得 该 人 防 工程 的使 用 权 ， 该 行 为 性
质属于租赁 ． 只不过另一方当事人是国家这一特 殊主体。 开发商将地下人防工程改造成的停车位 进行“ 出售” ， 其法律性质实质上属于合 同法上的 转 租行 为 ， 业 主不 能 取得 该 车 位 的 所 有权 ， 开 发 商此时承担的是物业管理人的角色 ， 所收取的只 能是该停车位的物业管理费 ， 只不过该车库的物 配套设施 ， 不能进行买卖 、 交易 、 赠与等产权转移 活动 ． 其产权所有人是 国家 ， 因此 ， 不能将此类地
下 车库 确权 到 开发 商名 下 ， 亦不 能 确权 到业 主名 下 。另 外 ， 没有 将地 下 人 防工程 确权 给 国家 并 不
业管 理 费是一 次性 缴纳 而 已 。
另一种观点认为， 开发商是投资商 ， 根据“ 谁 投资 、 谁受益” 的原则 ， 该投资物业应由开发商受 益， 而出售或 出租其建造的物业是最直接的受益 方式 ， 地 下 车库 和 地 上 建筑 物 是 一 样 的 ， 都 属 于
身开发的， 与地 上 建筑 物 一 样 ， 所 有权 当然 归 其 所有 ， 可 以对 外销 售 。地下 人 防工程 由开 发 商在 开 发地上 建 筑物 时一 并设计 与 施工 ， 其功 能是 服
为， 应 当根据开发商报建时规划部 门出具的审批 文件 界定其 用 途 ， 如果报 建 时规划 设计 经 审批 为
资产 的组成 部分 ． 故 地下 人 防工 程属 于 国家财产 场， 导 致二 者在 实践 中比较容 易混 淆 。但 二 者并 的范畴 ， 产权人是 国家 ， 禁止开发商将其作为普 不是同一概念 ， 相互之间不能等同。建设地下人
通不动产销售 ，即使在和平时期进行开发使用 ， 也需要 向国家缴纳一定使用费用。 如北京市房屋 土地 管 理局 、 北 京市 人 民防 空办 公 室 颁布 的《 关
知》 第 ２条规定： 人防国有资产是国防资产 的组 成 部 分，未开 发使 用 的不 交纳 物业 管理费 。开发
用 人 须 承担 产 权 人 应 交 的 物业 管理 费 ，并 在人
使用的人防工程， 由使用人交纳物业管理费。 使 但这并不表示该行为符合法律的规定 。我们认 防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。 另一种观点认为 ， 地下人防工程是开发商 自
建 设部 《 商 品房 销售 面积 计算 及公 用建 筑面
程 的设计 、 施工 、 监理、 报竣等工作都需受当地人
防部 门监督 ， 竣工后经验收合格 ， 再无偿移交给 积分 摊 规则 》 规定 ， 普 通 地 下 室 与地 下 人 防 工程 当地人防部 门， 是国家强制配套建筑物 ， 是 国防 都 不计 入公 用建 筑 面积 ． 二者 都 可 以改 造成 停车
地下 车库 的 ， 则 与地 上 建筑 物一 样 ， 可 以认 定所
有权属于开发商 ， 就可以将整个车库按照房产测 量部 门出具 的测 量报 告办 理确权 登记 。 但 如果 是 地下 人 防工程 改造 而成 的地 下车 库 ， 则属 于市 政
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房地产法律
者拥有使用权 、 收益权 和部分处分权 ， 同时承担 维修保 养 的法 定义 务 。 种观点认为 ， 开发商作为申请利用人 即地 下人 防 工程 的承 租人 ． 与 出租 人 即 当地 人 防部 门
房地产法律
地下人 防工程 改造车库 的法律属性
杨 毅 广 州市 中级人 民法 院
一
、
地 下人 防工 程 wk.baidu.com产 权 所有 人是 国 家还是
务 于小 区业 主 的公共 设施 ，与 小 区配套 的会 所 、 泳 池等 公共 配套 设施 一样 。业 主均 需有 偿使 用
开 发 商
要 界 定 地 下 人 防工 程 改 造成 的地 下 车库 的 产 权性 质 ． 首先 要弄 清地 下人 防 工程 的产权 所有 人 是 国家还 是开 发商 。 开 发商在 进行 民用 建筑开 发 时须 按照 法律 规定 建造 符合 规定 的人 防设 施 ， 配 套 设施 是 属 于 不 可转 让 的市政 配 套 还 是 属于 开 发商 的私 有物业 ， 并 没有非 常清 晰 的结 论 。
开发 商 的物 业 ， 开发 商 与业 主之 间签 订地 下车 位 买 卖合 同 。 对 双方 的权 利 义务 进 行 规 定 ， 该 行 为 是典 型 的买卖 行 为 。 我 们认 为 ， 开发 商销 售 地下 车库 的行 为有 两 种性质 ． 如 果 是普 通 地 下 车 库 ， 则 与 地上 建 筑 物
将其作为小 区公共配套设施的一部分。 但该部分 产 权能 够转 移 到业 主名下 。相 反 ， 确权 到 国家名
种观 点认 为 ， 地下人 防工程 的所 有权 归 国
家． 开 发商 不过 是代 为管 理和 经 营 。地 下 人防工
家， 估计不会有人有兴趣去建造。 因此 ． 地下人防 工程 的所有权 人是 开发 商 。