大型居住区碧云联洋分析

金桥
金桥
金桥 蛇口招商 中通贵云
爱建 亚东 金洋 金洋 世茂 俐马向荣
约61000
约20000
157030 24820 36943 约89000 约35000 约25000 约30000 约137000
约119000
约40000
58629 43263 60373 约200000 59214 约30000 41565 约269000 55823
开始大量出现城市化居住物业
社区规划
碧云国际 社区占地总面积 约4平方公里， 由“生活服务区” 和“办公核心区” 所组成。具有 “小联合国”之 称，目前已集聚 了来自世界60多 个国家和地区近 1000余户外籍人 士家庭，外籍人 士家庭比例占 90%左右。
通过多样性 的建筑形态、多 极化的道路体系 以及标志性的公 共建筑，聚合成 碧云国际社区的 整体氛围。
邻里中心
生活服务区
商务中心
办公核心区
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社邻区里规中划心
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社区规划
社区由城市道路划 分为18个地块，规 划西起黑松路，东 至金桥路；北起杨 高路，南至云间路。
真正意义上的 “碧云”国际社区， 即图中的5、6、7、 8、11、12红色区 域。
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项目组成
碧云国际社区集发展商组合投资、城市组合规划为一体；其核心区域主要 由碧云花园、碧云别墅、碧云东方公寓和钻石酒店公寓等项目组成；非核心区 域则由世茂湖滨、维诗凯亚、百富丽山庄等住宅项目以及花园办公及公共配套 所组成。
从最早作为金桥出口加工区的居住配套区，再到国际人流由浦 西到浦东迁徙的栖身之所，碧云国际社区现在已成为精神和文化的 符号。
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区位交通
碧云国际社区位于浦东新区金桥出口加工区的西侧，内中环间及杨浦大桥； 周边众多产业区辐射（金桥出口加工区、张江高科、陆家嘴金融贸易区），交通 便利，区位优势明显。
浦东花园别墅
印尼LANDMARK
35000
碧云别墅南区（4、5期） 百富利山庄
金桥 金桥
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约55000
建筑形态
多层、小高层 多层、小高层
别墅 小高层 小高层 小高层 多层、高层 小高层 小高层 高层、别墅 独栋、联排
别墅
别墅 别墅
容积率 1.74
绿化率 35%
0.3
70%
1.74
40%
核心区域
碧云别墅南区
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华山医院 浦东妇幼保健医院
中欧国际工商学院
项目组成
碧云国际社区的主要住宅项目参数如下：
项目名称
开发商
占地面积
建筑面积
碧云 核心
区
非核 心区
碧云花园I期
碧云花园II期
碧云别墅（1-3期） 信和花园
碧云国际社区‧晓园 金桥爱建园 中天碧云苑 金洋十方庭 罗山花苑
世茂湖滨花园 维诗凯亚
别墅 公寓 酒店式公寓 配套
建成写字楼和国际学校
项目周边无生活配套设施，区域环 境尚处于规划阶段
首次出现了外销的独栋别墅和内销 的公寓，定位高端
建成区内城市级生活配套，如超市、 建材、高尔夫球场、商业步行街、酒 高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现联排、叠拼等产品形
吧街
式；
公交车站等均按国际标准，公共交 休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟
碧云108 碧云东方公寓
晓园 碧云东壹栋
配套 开发
配套建设及 环境营造
中国福利会幼儿园、平和双语学校、新金 桥大厦、银东大厦上海协和国际学校、中 欧国际工商学院
酒吧街、coffee吧、 商业街
OBI建材超市、家乐 福、MINI高尔夫练习 场
新金桥酒店公寓
18万平米绿地
浦东民航大厦、 体育休闲中心
天主教堂、华山医 院
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碧云国际社区
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社区概况
碧云国际社区是浦东新区开发开放进程中，最早按照外向 型、多功能、现代化国际新城区的功能定位，参照国际标准和惯例， 以超前的规划和理念建设而成的一个新型国际社区。
“碧云品牌”为一系列，投资建成了碧云别墅、碧云花园等欧美风 格的涉外高档住宅小区，总建面达20余万平方米；同时建成新金桥 大厦、华美达酒店等一系列配套项目。
发展基础、产业支撑
依托金桥加工区及陆家嘴商圈、张江高科技园区，服务外企，定位高端。
时间 节点
浦东大事件
碧云大事件
1990年
金桥进出口加工园区设立，通用汽 车、西门子等公司进驻；
1 宏观背景 2 项目介绍 3 项目分析 4 总结
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宏观背景
随着改革开放的进一步深入，上海已发展成为国际化金 融、贸易、文化的中心城市，特别是加入了WTO，又吸引了 一批高层次人才，因此而形成了一个高学历、高收入、具有 全新生活理念、有较强消费能力的中、青年群体，他们需要 一个独立、自由、高档的生活空间，而且在对产品的功能配 置上普遍存在较高的要求。
通系统建设完备
外籍人士大量入住，国际化社区形成规模
政策及产业
90年规划陆家嘴，张江、金桥、 外高桥四大国家级开发区
浦东机场扩建，主要基础设施开 始建设
普通外籍公司进驻
99年重点开发金桥和张江，金桥出 口加工贸易初具规模，张江硅谷、药 陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施落成 ，启动洋
谷成形
山深水港，浦东成就金融中心、产业基地地位
跨国公司开始规模进驻四大开发区， 跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、惠普、可口可
自主创新产业大力发展
乐等数百家500强企业
人口
普通外籍高层管理者
大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领
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500强企业外派中高管 大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领 出差的外派工作人员
金桥开发区
陆家嘴
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开发历程
随着社区的日趋成熟，配套设施进一步完善，吸引了越来越多的人流入住碧云。
发展阶 段 1990
启动期
1999
上升期
2002
成熟期
2005
住宅 开发
碧云别墅 银泰花园
金桥酒店公寓
百富丽山庄 碧云花园
世贸湖滨花园 浦东花园别墅
爱建园 中天碧云 罗山花苑
碧云中惠
云间绿大地 维诗凯亚
1.61
45%
2.25
50%
1.67
45%
1.2
43%
1.Hale Waihona Puke Baidu2
42%
1.6
67%
0.5
63%
0.45
55%
0.32
50%
项目组成
– 产品以出租为主 要运营模式，由 专业物业公司统 一运作；
– 产品形式多样， 别墅、花园洋房、 酒店式公寓和谐 统一；
– 注重景观及交通 规划，打造高品 质宜居社区。
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