土地增值税清算实务ppt课件
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建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方 式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属 于业主共有。
四、土地增值税清算
➢ 国税发[2009]91号第三条 《规程》所称土地 增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算 条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关 政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增 值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》， 向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税 清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税 税款的行为。
➢ 问题1、：某下经列济行开为发征公税司吗取？得国家无偿划拨 的土地一块，进行有偿转让，但未办理 土地使用权证变更手续，其取得收入是 否要缴纳土地增值税.
➢ 某房地产开发企业2002年初以1000万购入一块 地，然后直接在上面盖了房子，但没有到规划 部门、建委及开发办办理相关手续，预售证也 没有，所以无法给业主办产权，最后房子全部 销售了，跟业主的约定就是你住吧，想住多少 年就住年，但没有证，问是否要征税土地增值 税税？
房地产开发简略流程
观点1：有的认为以建筑工程规划许可证为主
观点2：以用地报批立项为对象，如果细分：分期建设项目为对象 。广州：以广州 市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。
观点3：根据预售对象确定项目
重庆：土地增值税以国家有关部门审批的房地产 开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以 分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售） 许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
理项目登记 。
国税发〔2006 〕187号第一条： 土地增值税以国家 有关部门审批的房 地产开发项目为单 位进行清算，对于 分期开发的项目， 以分期项目为单位 清算。
国税发[2009]91号第 十七条 清算审核时，应
审核房地产开发项目是否 以国家有关部门审批、备 案的项目为单位进行清算 ；对于分期开发的项目， 是否以分期项目为单位清 算；对不同类型房地产是 否分别计算增值额、增值 率，缴纳土地增值税。
➢ 《实施细则 》第八➢ 闽地税发〔2005〕195号 条：土地增值税以 第五条 土地增值税以纳税
纳税人房地产成本 人房地产成本核算的最基
核算的最基本的核 本的核算项目或核算对象
算项目或核算对象 为单位计算。纳税人在取
为单位计算。
得施工许可证后的30日内
，应按每一成本核算项目
或对象向主管税务机关办
2、继承、赠与方式无偿转让房地产
细则第二条： 条例第二条所称的转让 国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿 转让房地产的行为。
➢ 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的 行为。
财税字[1995]48
➢ 细则所称的赠与是指如下情况： ➢ （一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土
M经济开发发展公司是否缴纳土地增值 税？
➢ 甲市M经济开发发展公司将下属A酒店的经营 权及全部资产以9000万元价格转让给乙市B商 行。双方签订的转让协议书规定， A酒店“转 让前产生的债权债务由甲方(M公司)处理并承担 ，与乙方(B商行)无关”；B商行则“协助甲方 (M公司)做好楼宇及酒店原管理从业人员的去留 工作”。
3、房地产抵押给银行取得贷款行为
讨论：股权转让是否缴纳土地增值税 ？
•国税函〔2000〕687号 •国税函[1997]700号
4、以房地产进行投资、联营行为
2005年A房地产公司以土地和B房地产 公司以银行存款分别出资5000万元设立C房 地产公司，C房地产公司注册资本10000万元， C公司以5000万元开发商品房。2010年，A 房地产公司和B房地产公司分别将所拥有的C 房地产公司50%的股份各作价8500万元转让 给D房地产公司，分析所涉及土地增值税。
《土地增值税宣传提纲》（国税函发[1995]110号）目的和原则：
1、调控和规 范 2、调节和收入 3、引导和保护
目录
一、征税范围的有关政策
二、土地增值税清算有关政策 三、 土地增值税收入
四、土地增值税扣除项目 五、核定征收
六、有关案例
一、征税范围的有关政策
➢ 征税范围的有关政策
➢ 对转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物并取得收入的行为要缴纳土地 增值税。
地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
➢ （二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非 营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教 育，民政和其他社会福利，公益事业的。
➢ 上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基 金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残 疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门 批准成立的其他非营利的公益性组织。
国来自百度文库函[1997]573号
某开发商销售的车库、车位没有产权， 预售证也没有体现车库、车位，某地税部门 认为车库、车位属于建设用地使用权，有土 地证，转让土地使用权就要缴纳土地增值税。 是否正确？
公共配套设施费
公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清 算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车 场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水 厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、 邮电通讯等公共设施。
《中华人民共和国物权法》 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公 共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇 公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。
➢ 1、清算单位和项目 ➢ 2、 清算条件 ➢ 3、 清算手续办理的时限及违规处罚 ➢ 4、住宅和非住宅问题
➢ 讨论： ➢ 如何确认清算单位？ ➢ 确认“分期开发项目”的确认标准？
1、有关清算单位和清算项目：
某房地产开发企业，某建设项目的《建设用地规 划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有 土地使用权证》只有一个，报建费用属于一齐缴 纳；建设工程规划注明分三期建设，并分别取得 一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》， 分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、 分期办理了大产权。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属 于业主共有。
四、土地增值税清算
➢ 国税发[2009]91号第三条 《规程》所称土地 增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算 条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关 政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增 值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》， 向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税 清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税 税款的行为。
➢ 问题1、：某下经列济行开为发征公税司吗取？得国家无偿划拨 的土地一块，进行有偿转让，但未办理 土地使用权证变更手续，其取得收入是 否要缴纳土地增值税.
➢ 某房地产开发企业2002年初以1000万购入一块 地，然后直接在上面盖了房子，但没有到规划 部门、建委及开发办办理相关手续，预售证也 没有，所以无法给业主办产权，最后房子全部 销售了，跟业主的约定就是你住吧，想住多少 年就住年，但没有证，问是否要征税土地增值 税税？
房地产开发简略流程
观点1：有的认为以建筑工程规划许可证为主
观点2：以用地报批立项为对象，如果细分：分期建设项目为对象 。广州：以广州 市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。
观点3：根据预售对象确定项目
重庆：土地增值税以国家有关部门审批的房地产 开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以 分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售） 许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
理项目登记 。
国税发〔2006 〕187号第一条： 土地增值税以国家 有关部门审批的房 地产开发项目为单 位进行清算，对于 分期开发的项目， 以分期项目为单位 清算。
国税发[2009]91号第 十七条 清算审核时，应
审核房地产开发项目是否 以国家有关部门审批、备 案的项目为单位进行清算 ；对于分期开发的项目， 是否以分期项目为单位清 算；对不同类型房地产是 否分别计算增值额、增值 率，缴纳土地增值税。
➢ 《实施细则 》第八➢ 闽地税发〔2005〕195号 条：土地增值税以 第五条 土地增值税以纳税
纳税人房地产成本 人房地产成本核算的最基
核算的最基本的核 本的核算项目或核算对象
算项目或核算对象 为单位计算。纳税人在取
为单位计算。
得施工许可证后的30日内
，应按每一成本核算项目
或对象向主管税务机关办
2、继承、赠与方式无偿转让房地产
细则第二条： 条例第二条所称的转让 国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿 转让房地产的行为。
➢ 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的 行为。
财税字[1995]48
➢ 细则所称的赠与是指如下情况： ➢ （一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土
M经济开发发展公司是否缴纳土地增值 税？
➢ 甲市M经济开发发展公司将下属A酒店的经营 权及全部资产以9000万元价格转让给乙市B商 行。双方签订的转让协议书规定， A酒店“转 让前产生的债权债务由甲方(M公司)处理并承担 ，与乙方(B商行)无关”；B商行则“协助甲方 (M公司)做好楼宇及酒店原管理从业人员的去留 工作”。
3、房地产抵押给银行取得贷款行为
讨论：股权转让是否缴纳土地增值税 ？
•国税函〔2000〕687号 •国税函[1997]700号
4、以房地产进行投资、联营行为
2005年A房地产公司以土地和B房地产 公司以银行存款分别出资5000万元设立C房 地产公司，C房地产公司注册资本10000万元， C公司以5000万元开发商品房。2010年，A 房地产公司和B房地产公司分别将所拥有的C 房地产公司50%的股份各作价8500万元转让 给D房地产公司，分析所涉及土地增值税。
《土地增值税宣传提纲》（国税函发[1995]110号）目的和原则：
1、调控和规 范 2、调节和收入 3、引导和保护
目录
一、征税范围的有关政策
二、土地增值税清算有关政策 三、 土地增值税收入
四、土地增值税扣除项目 五、核定征收
六、有关案例
一、征税范围的有关政策
➢ 征税范围的有关政策
➢ 对转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物并取得收入的行为要缴纳土地 增值税。
地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
➢ （二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非 营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教 育，民政和其他社会福利，公益事业的。
➢ 上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基 金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残 疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门 批准成立的其他非营利的公益性组织。
国来自百度文库函[1997]573号
某开发商销售的车库、车位没有产权， 预售证也没有体现车库、车位，某地税部门 认为车库、车位属于建设用地使用权，有土 地证，转让土地使用权就要缴纳土地增值税。 是否正确？
公共配套设施费
公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清 算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车 场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水 厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、 邮电通讯等公共设施。
《中华人民共和国物权法》 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公 共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇 公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。
➢ 1、清算单位和项目 ➢ 2、 清算条件 ➢ 3、 清算手续办理的时限及违规处罚 ➢ 4、住宅和非住宅问题
➢ 讨论： ➢ 如何确认清算单位？ ➢ 确认“分期开发项目”的确认标准？
1、有关清算单位和清算项目：
某房地产开发企业，某建设项目的《建设用地规 划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有 土地使用权证》只有一个，报建费用属于一齐缴 纳；建设工程规划注明分三期建设，并分别取得 一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》， 分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、 分期办理了大产权。