江苏中亚文璟国际花园高端项目营销策划报告55页PPT
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江苏昆山龙乐阳澄湖致达别墅地块营销策划报告188PPT
山水四季城
162 32606
37876
201
合生朗庭园
123 23506
25546
191
达安圣芭芭花园 120 19853 27359
165
雷丁小城
113 23588 28980
209
文翔名苑
101 19435 17677
192
南郊别墅
99 27317 65373
276
沿海丽水馨庭 98 19307 21162
江苏昆山龙乐阳澄湖致达别墅地块营 销策划报告188PPT
淀山湖、阳澄湖板块成交量比较
1-8月21日成交列表
来自区域 别墅名称（独栋）
淀山湖
纳帕·尔湾 耀江淀湖桃源
成交套数 （套）
96
195
报价 （元 /平米） 15000
11000
富力湾
81
10500
中大易墅
江苏昆山龙乐阳澄湖致达别墅地块营 销策划报告188PPT
3、上海别墅市场单价分析
单价13000元/平方米以下成交套数比重为44.8%。 江苏昆山龙乐阳澄湖致达别墅地块营 销策划报告188PPT
3、上海别墅市场面积分析
300平方米以下的别墅成交比重高达89.1%。 江苏昆山龙乐阳澄湖致达别墅地块营 销策划报告188PPT
昆山的机会
昆山进入高铁元年，沪昆同城效应显现
中国第一条具有世界先进水平的高速铁路——京沪高铁2008 年加紧建设，将于2010年投入运营。
正线全长： 约1318公里 预计时速： 350公里 初期运营时速： 300公里 共设置： 21个客运车站
全程运行时间： 5小时 年单方向输送旅客： 8000余万人
江苏昆山龙乐阳澄湖致达别墅地块营 销策划报告188PPT
中亚国际商业广场项目策划方案多
中亚国际商业广场项目策划方案广州润辉房地产代理有限公司深圳新摩尔商业管理有限公司二〇〇七年三月目录前言第一章市场篇1．永州市简介2．地理位置3．内陆经济4．城市发展趋向5．市场篇总结第二章项目篇1．项目介绍2．永州市现有商业项目、住宅、酒店等市场分析3．项目SWOT分析第三章定位篇1．项目总体定位及命名2．客户定位3．产品定位4．价格定位第四章产品建议篇1．项目产品建议第五章市场推广篇1．推广思路2．执行部分3．公关策划部分第六章销售篇1．销售策略2、销售预估计划前言首先感谢贵司领导予以机会让我们进行了第一次的初步接触，也为我们合作奠定了基础，我司做为一家专业的商业房地产策划公司对于商业地产的复杂性和特殊性有较深刻的认知和体会，大型综合商业地产项目不同于普通住宅项目，其对象并非直接的市民群体而是商家、购物消费者、投资者等组合体。
根据多年在沿海地区和中部城市操作商业项目的经验告诉我们，商业项目成败取决于主力店的引进，而规划设计是后期经营管理成功的前提。
因此发展商首先考虑要找到和引进主力店，按照他们的要求进行规划设计。
经过我们多次对此宗地块的了解，对项目的基本情况已有了初步的认识，另因为在零陵区有操作项目一年多的时间对于永州市目前房地产市场、政府法律法规、商场人流地理、周边环境等都已经有了深刻的认识，相信对于本项目的前景，贵公司和我公司一样充满信心，现在我们要阐述的是如何通过策划和包装、如何通过有效的策划进行整合营销，如何通过整合营销达到销售、招商和经营管理的目的。
下面，我们针对项目的实际情况，并对永州零陵区、冷区的住宅、商业进行了调查与分析，从圣世阳光、心连心购物广场、世纪中心、圣马可时尚广场、步行街等项目的对比中发现问题，分析问题，找到永州商业的突破口（市场空白）以及永州市发展商业地产所面临的机会与威胁，经过周密的分析与讨论，我们得出以下客观性的结论。
第一章市场篇1、永州市简介➢城市性质、永州市是中国湖南省（内陆）交通枢纽城市。
国际花园策划报告
（国际花园）策划报告学员姓名：薛勤二OO五年八月于北京目录一、本案概况· 4 ·二、产品研判· 5 ·1.地段分解2.环境分解3.产品分解4.产品抗性5.地段抗性6.市场抗性三、市场研判·11 ·1.区域市场分解2.竞争对手分解四、目标客源预测·14 ·五、项目的定位·15 ·六、项目价格布署·17 ·七、整盘概念的导入＆塑造·18 ·1.整盘概念的指导意义2.整盘概念的塑造3.产品概念塑造金字塔模型4.概念设计的组合八、案名建议·22 ·九、广告总精神·23 ·十、推广思路·24 ·1.终极推广目标2.战略动作3.推广思路十一、推广战术组团·28 ·十二、产品卖点与推广概念转化·31 ·十三、各阶段广告推广策略·32 ·十四、假日、工程结点广告安排·38 ·十五、媒介策略及预算·39 ·十六、现场包装·47 ·十七、LOGO建议·49 ·十八、附录：楼盘识别系统目录（VI）（略）·50 ·十九、附录：平面表现样稿（略）·50 ·一、本案概况1.地理位置：本案所处地块东邻东三环，北侧紧邻北京中央商务区（cbd）南端，位于cbd核心区（国贸）正南侧约400米，与国贸长安街南侧银泰中心、建外soho、中环世贸中心隔河（通惠河）相望，距机场约25分钟车程，处于国贸黄金十字的南端2.占地面积：拟规划建设用地面积为5.08ha（含公交停车场0.29ha）；其中1-1#地占2.59ha；8#地占2.49ha容积率3.46（建设用地面积含公交停车场）：以本指标为准建筑控制高度：控高80m；3.建筑总面积：约206750平方米4.容积率：3.465.绿化率：1＃地31%；8＃地33%6.开发商：国内某知名房地产开发企业7.规划商：某知名规划商二、产品研判1.地段分解紧临CBD，三环路内·铂金地段□该地块东邻东三环，北侧紧邻北京中央商务区（cbd）南端，位于cbd核心区（国贸）正南侧约400米，与国贸长安街南侧银泰中心、建外soho、中环世贸中心隔河（通惠河）相望，距机场约25分钟车程，处于国贸黄金十字的南端□此地段交通方便、生活配套成熟□另外，本案位于CBD核心区与CBD南区住宅交界处，仍处于CBD辐射带之内兼有两大区域项目特点，截流了两大区域的客源，可为本案积累大量的客源□从这些地段属性而言本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件2.环境分解紧临三环路·交通路线众多·出行便捷通畅本案周边的交通线路还是比较多的，有地铁十号线及十数条公交路线对本案目标客源有相当大的吸引力也为这个区域商业经济的繁华提供了先决条件。
世联——苏州中信地产太湖贵都项目营销策略报告
1 中国→深圳→万科·17英里
1、强势形象牵引;我与这个世界保持的距离
2、终端细节展示
一、细节是物业彰显高档次、体现高价值/高品位的 必要手段；客户对高端物业细节的关注程度较高；
太湖之星
太湖明珠
太湖天阕
中信深圳
学习改变命运,知 识创造未来
翠峰山庄 世联——苏州中信地产太湖贵都项目营销策略报告
市场概况2：
同板块内诉求雷同：苏州园林/产业支持/山水资源/
板块 古城区
主要资源 园林旅游区 苏州情结
片区客户来源及资源支撑
相城阳澄湖区 工业园区
阳澄湖景 金鸡湖
该片区的本地需求基本以第一居所自住需求为主，主要注重生活配套和与城市的距 离，特别是偏爱这里的自然资源。
学习改变命运,知 识创造未来
本报告是严格保密的。
世联——苏州中信地产太湖贵都项目营销策略报告
学习改变命运,知 识创造未来
案例研究 营销体系
THE CASES & THE SYSTEM
世联——苏州中信地产太湖贵都项目营销策略报告
——顶级别墅项目营销体系(世联模式)——
The Marketing Factors
学习改变命运,知 识创造未来
客户目标
Target 05
案例研究 营销体系
MARKETING SYSTEM 15
案例研究 营销突破
MARKETING BREAKOUT 57
本项目发展核心建议
SUGGESTION 77
报告回顾
WORLDUNION 117
互动时间
DISUSSION 120
目录
CONTENTS
然渔洋山和浩瀚太湖的风光生活。 (3)碧瀛谷，推出针对体育、影视明星、业界精英、文化名流以及艺术家的山水别墅试居活动，消息一公开立
江苏宿迁市中亚文璟国际花园项目调研报告51P
（整理自《网上宿豫》）
另外，宿豫区已制定几大城 市发展战略，我们可以从中抓住 房地产市场发展的良机！
区域界定及环境分析/Environmental analysis
宿豫区六大发展战略目标 1、在现代化新城规划建设上实现新突破； 2、在加快现有企业全面升级、推动上市上实现新突破； 3、在招引特大项目推动新型工业化上实现新突破； 4、在现代高效外向农业建设上实现新突破； 5、在推动文化服务业发展上实现新突破； 6、在加强城乡环境卫生长效管理上实现新突破。
（整理自《网上宿迁》、《网上宿豫》）
乡镇 顺河镇 井头乡 仰化镇 蔡集镇 皂河镇 黄墩镇 来龙镇 新庄镇 侍岭镇 陆集镇 曹集乡 保安乡 大兴镇 丁嘴镇 关庙镇 王官集
人口(万) 8.49 2.15 3.82 4.28 4.54 2.63 3.76 2.20 3.32 3.45 3.4 2.3 5.4 3.5 3.9 5.96
1、调研目的 我们进行本次调查的主要目的是解决以下几个问题： ① 区域特征和市场环境 ② 理清项目地块的优劣势和该楼盘的卖点 ③ 产品的设计思路 ④ 界定销售价格及其影响因素 • 建立营销推广策略体系
2、调研思路
自2012年9月26日到2012年10月13日，本公司项目小组调研人员按照以下方 向进行调研： ① 第一思路：项目所在地区域及宿豫区 ② 第二思路：深度挖掘项目优势及调研区域内畅销产品类型 ③ 第三思路：相类似的项目楼盘
（摘自《宿迁市2011年国民经济和社会发展统计公报》）
区域界定及环境分析/Environmental analysis
宿迁经济
2012年前三季度，经济运行主要呈现出经济总体保持平稳增长、主导产业发展态 势良好、投资消费出口增速较快、财税金融齐头并进等特点。全市地区生产总值突 破千亿，达1106亿元，增长12.5%。完成规模以上工业增加值400.4亿元，增长 20.4%，增速连续15个月保持在20%以上；工业用电量达57.6亿千瓦时，增长 20.1%。完成农业总产值263.1亿元，增长4.8%。服务业增加值390亿元，增长 10.5%，旅游业总收入、软件和服务外包主营业务收入分别增长21%和120%。
另外，宿豫区已制定几大城 市发展战略，我们可以从中抓住 房地产市场发展的良机！
区域界定及环境分析/Environmental analysis
宿豫区六大发展战略目标 1、在现代化新城规划建设上实现新突破； 2、在加快现有企业全面升级、推动上市上实现新突破； 3、在招引特大项目推动新型工业化上实现新突破； 4、在现代高效外向农业建设上实现新突破； 5、在推动文化服务业发展上实现新突破； 6、在加强城乡环境卫生长效管理上实现新突破。
（整理自《网上宿迁》、《网上宿豫》）
乡镇 顺河镇 井头乡 仰化镇 蔡集镇 皂河镇 黄墩镇 来龙镇 新庄镇 侍岭镇 陆集镇 曹集乡 保安乡 大兴镇 丁嘴镇 关庙镇 王官集
人口(万) 8.49 2.15 3.82 4.28 4.54 2.63 3.76 2.20 3.32 3.45 3.4 2.3 5.4 3.5 3.9 5.96
1、调研目的 我们进行本次调查的主要目的是解决以下几个问题： ① 区域特征和市场环境 ② 理清项目地块的优劣势和该楼盘的卖点 ③ 产品的设计思路 ④ 界定销售价格及其影响因素 • 建立营销推广策略体系
2、调研思路
自2012年9月26日到2012年10月13日，本公司项目小组调研人员按照以下方 向进行调研： ① 第一思路：项目所在地区域及宿豫区 ② 第二思路：深度挖掘项目优势及调研区域内畅销产品类型 ③ 第三思路：相类似的项目楼盘
（摘自《宿迁市2011年国民经济和社会发展统计公报》）
区域界定及环境分析/Environmental analysis
宿迁经济
2012年前三季度，经济运行主要呈现出经济总体保持平稳增长、主导产业发展态 势良好、投资消费出口增速较快、财税金融齐头并进等特点。全市地区生产总值突 破千亿，达1106亿元，增长12.5%。完成规模以上工业增加值400.4亿元，增长 20.4%，增速连续15个月保持在20%以上；工业用电量达57.6亿千瓦时，增长 20.1%。完成农业总产值263.1亿元，增长4.8%。服务业增加值390亿元，增长 10.5%，旅游业总收入、软件和服务外包主营业务收入分别增长21%和120%。
《沁雅花园营销报告》PPT课件
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19
思考二：竞争环境！
整体竞争
时间
2003年
土地供应量 233.8亩
2004年 478.4亩
2005年 736.98亩
以上数据显示：泗洪房地产开发从03年开始逐步放量，每年都 以倍增的速度递加，销售竞争环境激烈。
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20
区域竞争
百星花园
中正苑
城市花园
兰天 吉祥
苑
本案
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21
城市花园
基本资料： 位于山河东路，物业类型为沿街商铺、小区内铺、多层、小高层住宅
推广手法 ：
楼书、宣传单页、围墙、网络等
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22
中正苑小区
基本资料： 位于江苏省泗洪县青阳北路，物业类型：沿街商铺、多层住宅。
定位语： 行政·教育旁首席生态小区
技术经济指标： 总建面积约3.6万平米，总户数约320户。面积区间为100-140平米
主广告语:
在绿色中寻找。。。。人文与自然的融合
家住中正苑，鼎盛下一代
个体/私营 企业业主
个私企业 从业人员
公务员（教师/ 医务人员）
其他（区域 内原住户）
比例
25%
16%
18%
12%
19%
10%
国集等企业单位、公务员、教师、医务人员、私营企业主等是购房的主力军，普通工薪阶层 也是不可缺少的一部分，但是因为收入水平有限，对房价较为敏感。
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39
Ⅰ.客户——区域客户分解
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11
营销推广部分
h
12
宗旨：快速销售，回笼资金，获取最大化销售利润
途径：
泗洪房地产市场环境？
我们的客群？
产品如何？
我们的推广优势？
某国际花园策划推广建议简报(PPT 75页)
剑走偏锋 未卜 ？？？
我们相当比例的房型是错层房，从这个层面上讲，三错和二错 房是营销的关键。 产品的创新使我们有理由相信，强力诉求房型的空间可以获得 意想不到的效果。但市场行情的变化并不能保证单独这一步棋 能够走到底。
• 第一，作为常熟独一无二的创新户型，无论引领还是 教育，都需要目标消费群有一个接受和理解的过程。 因此，如何打破常熟固有的生活观念模式，并使人们 能够持续关注并乐意接受它，是需要解决的。
40
16 12 21 15 7 111
160 140 135
40
19 16 16
20
0
住宅区延伸板块
住宅区板块
60 58 12
新城板块
52 44 21
70 60 15
城区板块
招商城板块
15 13 7 东南板块
总规模（万平方米） 剩余可销售面积 2006年预计推案量
•无论在总规模、可销售面积、推案量上，住宅区延伸板块的体量是最大的，将 是竞争最激烈的区域，其中有三个规模楼盘，明日星城70万，绿地55万，润欣花 园40万；
诉求卖点 ７０万平米造街造镇，８ 万平米生态绿地 有一种生活感动自己
依山傍水，五位中央
精装修小户型公寓
市中心/城上城/生活上上选
钻石地标，定义常熟新未 来
受众印象
大社区，配套跟得上
城市里的边缘生活，层次 低 小资情调，高层住宅的尝 试者 打开了装修房用户的需求 缺口 名不副实，形象错位的楼 盘 奢华高档，贵气不足，庸 俗有余
不同层次 不同策略 同时进行 横向延伸
当生活的感受随着空间的变幻，而生出无限可能时，就已经给了我们最大可能的 想象空间。最终社区的入住居民不是“拉郎配”，而是基于相似或相同的价值认 同“不谋而合”。这也是对开发商产品规划理念和目的的最好诠释。
图文内容详实楼盘营销策划报告PPT内容课件
楼盘营销策划报告
XXX房地产销售公司
202X
目录
CONTENT
01
项目本体分析
02
市场环境分析
03
项目定位及卖点提炼
04
营销执行及费用
添加标题文字
①
资源禀赋及外部环境——先天条件无亮点
【项目分析】
周边现状——地块四至全部是荒地和厂区，无绿化、无稀缺自然景观资源；自然环境——西侧紧邻XXX景观带，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字人文环境——点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，教育氛围浓郁。交通条件——周边路网发达，但公共交通系统欠缺原住居民——点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字
第一阶段物料清单（1）：
类别
内容
数量/规格
备注
销售中心外部包装
道旗
12个
间隔3米
树包金
50棵
销售中心周边
精神堡垒
6m
室内展示类
沙盘
3.2*3.2m
电子区位图
3*3m
室内展板
5个
吊旗
30个
户型展架
若干
根据实际户型定
背景墙
销售道具类
户型单张
2000份
1:10的比例
档案袋
500个
手提袋
2000个
无纺布手提袋
项目楼体及销售中心现场包装，一直是房地产项目的最重要客户来访渠道。所以，销售中心内部及外围的包装，意义十分重大。
大气的售楼空间、与项目气质相符的销售中心内部家居软装，能带给到访客户良好的现场体验。可在门头、软装上尽量做到昭示性强、客户到访体验舒适。
XXX房地产销售公司
202X
目录
CONTENT
01
项目本体分析
02
市场环境分析
03
项目定位及卖点提炼
04
营销执行及费用
添加标题文字
①
资源禀赋及外部环境——先天条件无亮点
【项目分析】
周边现状——地块四至全部是荒地和厂区，无绿化、无稀缺自然景观资源；自然环境——西侧紧邻XXX景观带，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字人文环境——点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，教育氛围浓郁。交通条件——周边路网发达，但公共交通系统欠缺原住居民——点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字
第一阶段物料清单（1）：
类别
内容
数量/规格
备注
销售中心外部包装
道旗
12个
间隔3米
树包金
50棵
销售中心周边
精神堡垒
6m
室内展示类
沙盘
3.2*3.2m
电子区位图
3*3m
室内展板
5个
吊旗
30个
户型展架
若干
根据实际户型定
背景墙
销售道具类
户型单张
2000份
1:10的比例
档案袋
500个
手提袋
2000个
无纺布手提袋
项目楼体及销售中心现场包装，一直是房地产项目的最重要客户来访渠道。所以，销售中心内部及外围的包装，意义十分重大。
大气的售楼空间、与项目气质相符的销售中心内部家居软装，能带给到访客户良好的现场体验。可在门头、软装上尽量做到昭示性强、客户到访体验舒适。
精品文案-江苏无锡Santa_Barbara项目营销战略和策略报告ppt_OK
2021/8/23
3
1
营销的约束和基础
项目定位和启动期安排
内外部市场环境变化
竞争环境扫描
消费者结构分析
客户购买障碍分析
2021/8/23
4
关于项目定位的“马山计划”，是通 过营造一个纯正的南加州Santa
Barbara小镇，满足无锡富人置业的多 种需求右岸的生活方式
自豪的宅子
美满的家庭
Santa Barbara
• 绝大部分目标客户在访 谈中对本项目预期价格 接受，但对物业的投资 增值价值，仍需进一步 引导
来自消费者的主要抗性观点：
未来蠡湖新城和滨湖新城具有较大的发展空间，未来将容纳无锡1/5的人口， 很有发展潜力。城市发展还没有达到马山区域，区位仍嫌太远。
马山地区的旅游市场有潜力，但物业投资潜力目前没有完全显现出来。
副经理
陶女士
运营中心
蒋先生
“魅力之城”项目专案经理 张女士
销售总监
陆女士
总师办主任
徐先生
副总经理
沈先生
高级顾问
甘女士
策划总监
丁小姐
副经理
钱女士
副主任
林先生
《 无锡房产》栏目 制片人 安女士
招商旅游局局长
吴先生
2021/8/23
2
1
营销的约束和基础 项目定位和启动
项目内外部环境变化
竞争环境扫描 消费者结构分析 客户购买障碍分析
顺驰和万科项目，是无锡市政府 和滨湖区政府重点支持项目，在营 销推广上有较大的政府支持
帝苑 檀溪湾 太湖威尼斯 山水湖滨
值得注意的是，顺驰由于建立起 了以本地人员为主的自有营销队伍， 具有很强的营销渠道控制能力
房地产报告：苏州太上湖高层地块营销策略提案年5月幻灯片
14年板块共计3600套刚需自住产品推出，非地缘客户能够消化
两热点刚需板块
板块内部预计14年下半年集中入市
2个月累计去化越溪629套，尹山湖347套
3600余套房源
2013年11-12月越溪板块月均成交315套；2013年11-12月尹山湖板块月均去化174套。 越溪板块及尹山湖板块以刚需产品为主，成为苏州刚需跑量的主力板块。主要以价格优
整盘市场占位
苏城唯一 百万方一线临湖生活综合体
全市最具性价比刚需首选
结论：
➢2014年太湖板块刚需产品集中推案，体量较大，且本案入市时间较晚，竞 争激烈； ➢与花样年单纯以价格撬动市场不同，本案产品优势明显，价格优势建立在 产品优势之上，具备高性价比打动客群的可能；
➢本案将完成别样城未完成使命，成为全市最具价值的刚
别样城1200套刚需房源，3个月售罄！
诚然，别样城一期在2013年的营销成功了 作为经典案例，也值得我们研究 但是
火爆的楼市 5800价格唯一性
花样年别样城全面 刚需产品
木渎、胥口存在大量 低端购房人群
花样年的成功建立于 天时地利人和的市场环境
5月13日
2014年，市场已巨变 花样年单纯以价格撬动市场的操盘方式
苏州市场现状
➢降价风在苏蔓延，首先体现在中高端的个别项目，这类项目总价高，销售压力大， 开发商为拉动市场，降低门槛，以价换量。
以降价促销售的苏州中高端项目代表案例
>>绿城御园项目大平层产品（包括精装修产品）剩余房源均降价10%左右，降价幅度100-200万不等；主要由于近期高端市场表现欠佳，打算尽快 清盘，降价效果见好，据悉，已认购50余套，同时对于之前的老业主采取了赠送停车位等方式进行补偿。 >>绿城桃花源项目降价幅度较大，项目由原来的2600万起，目前下调1000万，改为1600万起。 >>海和院项目二期首次推出联排产品，目前对外报价500万起，面积200-260㎡。相对于观棠产品总价有所下调，目前观棠价格700万起，面积250320㎡。海和院此次以“调低总价，降低门槛”策略带动销售。
某国际家居广场营销策划报告书PPT课件( 69页)
楼层
经营品种/类别 户数 面积
楼层
经营品种/类别
户数
面积
一 层(区) 二 层(区)
市场简评
家居建材
102 约1万㎡ 三 层
办公住宿
四层
当地最老的一个专业市场，知名度较高。外地商户较多，以江西人为主。苏中装饰城老板年
纪很大，无心经营市场，市场管理和推广的力度不够。在本地消费者印象中该市场档次较
低，以经营低档货为主。因与宝林市场为邻，两市场形成了高邮最大的综合建材采购基地。
尚城国际
单位：亿元
２００8－２００9高邮商品房开发投资情况
8
7.64
7 6
5.69
5
4
3
2
1
0
住宅Biblioteka 2 1.3商业营业用房1.53 0.28
其它
08年总投资额（亿元） 09年总投资额（亿元）
2009年，高邮市完成房地产开发投资8.52亿元，同比下降 14.11%，其中，住宅完成开发投资5.69亿元，同比下降 25.52%，商业营业用房完成投资1.30亿元，同比下降35%， 其它类型开发投资1.53亿元。
项目名称 高邮五金装饰城
开业时间
2006年
知名度
高
总面积
22万㎡
楼层
内部3层
结构类型
框架
电梯/扶梯
无
中厅
无
空调设施
无
室内环境
商场定位
经营状况 经营形式 商户总数 配套设施
售价 租金
一般
装修档次
中档
钢材、服装、建 材批发大市场
客流量
1人/10分钟
很差
经营档次
中低档
批发零售
某国际花园行销企划案
房地产业 建筑美好房屋
高科技 创造美好生活
商贸零售业 享受美好生活
金鹰国际
金鹰房地产副品牌资产互动
星级酒店 豪华的星级居处
智能化写字楼 全能的商务办公
顶级购物中心
顶级的购物环 境
金鹰房地产
金鹰的特有客户资源
商务楼用户
都是共同客户
酒店客户
商场顾客
金鹰国际花园的目标价值推进
信息认知（领先的、大气的、专业的） 楼盘好感（高档的、尊贵的、国际标准的） 价值认同（适合的、超值的） 购买形成（必选的、唯一的)
广告主题：金鹰国际花园，让成功者享受更好的 推广要点：炒知名度、关注度
Hale Waihona Puke 软文稿• 广告主题： “好地段”“ 配套全”“网络生
活”“电梯快”“好车位”“市中心的花园”“闹中 取静”“装修房”“成熟的金鹰生活圈” “领先的生 活方式” “成功人士的象征”“促销活动”“等”
• 创作要求：幽默自信的文案；活泼理性 的设计
2月份
3月份
4月份
5月份
6月份
图1
7月份
品类媒体选择分析
图2
服务导报
3.10% 江苏商报
0.86%
周末 2.36%
金陵晚报 20.35%
扬子晚报 38.20%
现代快报 35.13%
媒体策略
—媒体资源分配
房地产行业广告策略是通过深度信息的传递，运用分阶 段的卖点诉求拉动消费者的关注，其高关心度的商品特性决 定了首选媒体的形式：报纸，以传达真实新闻/信息为主，具 有较高权威性与新闻性的媒体，是“金鹰国际”打开南京和 江苏市场、制定营销战略的首要媒体。
类型一 —— 居住自用者
• 中小企业主和高级白领 • 30—45岁左右 • 年收入十万以上 • 受过高等教育 • 以南京本地为主
新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT
新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报 告173PPT
二、支撑豪宅的地块因素： 1）第二城中央，记载扬州2500年荣光精髓所在，傲处独揽中央，将85300平方米湖面与城市繁华共冶一炉，比肩世 界纽约中央公园等著名生态区，问鼎传世生态中央绝对地段价值。 2）景观资源：社区内公园式景观，与第二城公园、内湖外河共筑三重公园体系。
新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报 告173PPT
他们是社会的成功者 非富即贵是他们的最大特征
他们是事业与社会价值的追求者
他的公司就在这栋大厦顶层，与他为邻的很多都是 一流的企业，他在这间办公室里规划他的企业蓝图。
新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报 告173PPT
他们是生活的品鉴师
墙上的艺术字画是他的最爱，是上周在 慈善拍卖会上竞拍所得。 穿着考究，由专人设计，细节更显示品 位，衬衫袖口还绣有他的名字。 手表是百达翡丽的，这是他的最爱，他 绝对是个手表品鉴家。
帝景蓝湾
锦苑
水岸泓庭
新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报 告173PPT
Part2 扬州高端住宅类别
扬州当前的高 端住宅主要分 为三类
A、近郊为主的传统排 屋别墅
B、景观稀缺型物业如 瘦西湖沿线
C、新一代准豪宅：强 调配套、服务、材质
郡王府、瘦西湖华庄 蜀景花园、唐郡 帝景蓝湾、水岸泓庭
新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报 告173PPT
新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报 告173PPT
1）首先，买得起这样豪宅的社会精英自然身价不菲。他们的个人财产至少在300万以上，年收入弹性较大， 一般在50万以上。 2）其次，他们也是位居生活品位上层的人士。他们拥有丰富的社会阅历和生活体验，大多数人应属于多 次置业者，具有丰厚的内涵修养和超前的品位意识，多是行业的中坚人物。 3）他们喜欢享受富足的物质生活，从物质品位中获得精神享受。他们对美好的东西有较强的占有欲和收 藏欲。
二、支撑豪宅的地块因素： 1）第二城中央，记载扬州2500年荣光精髓所在，傲处独揽中央，将85300平方米湖面与城市繁华共冶一炉，比肩世 界纽约中央公园等著名生态区，问鼎传世生态中央绝对地段价值。 2）景观资源：社区内公园式景观，与第二城公园、内湖外河共筑三重公园体系。
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他们是社会的成功者 非富即贵是他们的最大特征
他们是事业与社会价值的追求者
他的公司就在这栋大厦顶层，与他为邻的很多都是 一流的企业，他在这间办公室里规划他的企业蓝图。
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他们是生活的品鉴师
墙上的艺术字画是他的最爱，是上周在 慈善拍卖会上竞拍所得。 穿着考究，由专人设计，细节更显示品 位，衬衫袖口还绣有他的名字。 手表是百达翡丽的，这是他的最爱，他 绝对是个手表品鉴家。
帝景蓝湾
锦苑
水岸泓庭
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Part2 扬州高端住宅类别
扬州当前的高 端住宅主要分 为三类
A、近郊为主的传统排 屋别墅
B、景观稀缺型物业如 瘦西湖沿线
C、新一代准豪宅：强 调配套、服务、材质
郡王府、瘦西湖华庄 蜀景花园、唐郡 帝景蓝湾、水岸泓庭
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1）首先，买得起这样豪宅的社会精英自然身价不菲。他们的个人财产至少在300万以上，年收入弹性较大， 一般在50万以上。 2）其次，他们也是位居生活品位上层的人士。他们拥有丰富的社会阅历和生活体验，大多数人应属于多 次置业者，具有丰厚的内涵修养和超前的品位意识，多是行业的中坚人物。 3）他们喜欢享受富足的物质生活，从物质品位中获得精神享受。他们对美好的东西有较强的占有欲和收 藏欲。
国际营销执行报告ppt(41张)
客户 如何让
感知
我们的未来？
本项目价值体系梳理
价值提炼
类别
价值点
城市 地位
南通城市
门户城市
城
港闸区
市
价 通城 值 向北 区域利好
城市北扩 新城区
关键描述
依托于长三角的经济高速发展、北上海门户
交通枢纽 "北大街"
北部是南通又一新兴城市发展带 火车站、北城大桥、沿海高速 传统交通圈的改变
开发热点地区
集铁路/高速/城际客运于一体的交通汇合点
火车站 迅捷的铁路
南通北 便捷的高速交通
汽车站 便捷的城际客运
明天很好，但如何度过今天很重要
本体分析
S：优势
政策规划中的快速新兴发展城区 便利的交通条件，位于铁路、高速公 路、城际快速客运的辐射枢纽交汇点， 与上海等长三角形成“一小时经济圈” 本项目未来昭示性好，将形成城北地 标建筑
市区被动挤出型客户
他们单身或者即将结束单身； 他们资金实力有限； 他们年轻，易于接受新鲜事物； 他们不愿为家务琐事缠身；
客户策略
偶得客户 重要客户 核心客户
具有远见的投资型客户
他们拥有超乎常人的远见； 他们拥有较强的资金实力； 他们拥有多次成熟的置业经历； 他们不一定固守南通本土；
少量地缘型客户
他们对当地现状较为熟悉； 他们对周边项目缺乏信心； 他们对新兴综合体倍感新奇；
需求统一站在终端使用者的角度
“订制产品”
回报率 一 个 可 以 长 期 获 得 收 益 的 产 品
投资者
功能使用者
一个项目整体的依托平台
国际营销执行报告(ppt41页)
租的出去，长期收益
终端使用者
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41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
江苏中亚文璟国际花园高端项目营销 策划报告
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联