浅析我国土地财政与房地产市场调控关系

浅析我国土地财政与房地产市场调控关系

随着国内经济的飞速发展，房地产业的发展也日新月异，成为国内经济的重要支柱，市场房地产价格的关注度也日渐提升。本文从我国的土地财政政策入手，通过四个财政政策对房地产市场的调控作用进行阐述。

标签：土地财政；房地产市场；调控

1、前言

伴随我国经济的高速发展，房地产业也逐渐成为中国国民经济的重要支柱产业之一。房地产市场的平稳、健康地发展涉及到中国国民经济健康发展的全局，为此，强化房地产市场调控则成为了中国经济改革的主要内容之一。在这当中，土地政策便是调控房地产市场的主要手段。土地财政政策主要有土地供应政策、土地金融政策、土地税收政策与土地转让政策。从2005年至今，国家推出了一系列土地政策对房地产市场进行调控，但这些土地政策未能获得预期的调控效果。中国一线城市的地价水平、房价收入比与商品房销售价格仍相对较高，大大增加了国民购房的压力。而房地产市场调控效果不佳的主要因素便是地方政府过于依赖土地财政。对此，本文从土地财政政策角度入手进行阐述。

2、土地财政政策对房地产市场的影响

2.1土地供应财政政策

土地供应财政政策相对于房地产市场的影响大致有以下三点：

①土地价格对房价的影响。房地产建造的主要成本是土地成本。土地的成本价格直接关系到房地产建造的成本，最后影响房价。因此，土地价格增加会导致房地产价格的上涨，反之亦然。国家政府是国有土地所有权的行使者，可利用招标拍卖的评标价与底价各种手段来影响土地使用权的出让价格，或利用土地成本费用对房价进行引导、影响。

②土地供应量对房价的影响。房地产开发商、企业受土地供应量的制约，土地供应量直接关系到房地产开发商、企业的发展规模，进而影响房地产市场的供应量，最后对房地产价格产生影响。政府可利用土地储存政策，通过调控土地供应量，进而对土地供求关系进行调控，或通过调控土地使用权的出让价格来对房价进行调节。

③土地供应结构对于房地产市场的影响。房地产市場的产权住宅大致有以下三种：商品房、经济适用房与限价商品房。在这当中，商品住宅房已经是市场化的产品，而经济适用房与限价商品房是作为社会保障类的产品，具备较为明显的保障性功能色彩。每种类型的住宅产品相应的供应结构对于房地产市场价格的作用各有不同的影响。对于保障性产品的住房如果供应量过多，便可能对市场化商

业住房造成影响，而市场化的商用住房如果供应量过多，也会对保障性产品的住房体系造成影响，还有可能在一定程度上影响社会的稳定。所以，需设定合理的土地供应结构，预防房地产价格不合理上涨，提供各类不同的住宅产品给各类收入群体，满足他们的居住需求。

2.2土地金融财政政策

土地金融财政政策的重心是土地抵押贷款财政政策。如果对土地抵押贷款政策进行放松，则会令房地产开发商较为容易进行贷款，进而令房地产开发商获取充足的资金进行楼盘开发，提升房地产市场的供给量，最后体现到房价上。如果对土地抵押贷款政策严格收紧把控，便增加开发商贷款的难度，减少开发商的供应，降低房地产市场供应量，从而对房价造成影响。

2.3土地税收财政政策

土地税收主要有以下三个方面：流转税、取得税与保有税。如果加大流转税，便能轻易将房地产开发企业导向保有土地，降低对房地产市场的供给量，从而对房价进行影响；如果加大土地取得税，便能提升土地成本，从而提升房地产价格；如果加大保有税，便会将房地产开发商导向易于抛售房地产土地，进而加大对房地产市场的供给，从而对房价造成影响。

2.4土地转让财政政策

对于土地转让财政政策，如果适当放松，则可加大土地的自由转让度，令价格炒作不断提升，容易加速房地产市场的土地价格上升速度，如果严格对其进行限制，则可抑制市场价格炒作，对房地产市场价格的波动可有一定的抑制。

从以上四点可知，如果政府对土地财政政策进行灵活运用，将土地财政政策与其他各类调控手段有效加以结合利用，则可取得不错的调节效果，对于土地的利用率，效率、集约性等等都有一定的帮助，可有效促使我国房地产业稳定健康地发展。令房地产在符合满足国民需求的同时，更好地服务于城市建设、道路交通等各项基础服务建设。

在这四点之外，还需合理安排好税务，分配好中央与地方之间的税种，对于转移支付方式也需妥善考量，比如根据科学的定量方式，对不同地区政府环境背景制定相对而言具有差异化的转移支付比率。同时，对于房地产税也需建立并完善，这样能为地方政府提供稳定的资金收入，令地方能保持相对的可持续发展能力，减少地方在土地财政的依赖性，同时征收房产税可提升投资者对于房地产的保有成本，提升投资房地产的成本，进而对投机行为给予一定的抑制作用，有效抑制房地产价格。

总结：

2016年房地产市场的成交额大约在三十万亿左右，在国家经济中占据着举

足轻重的位置，为此需调用各类政策措施，如运用土地供应财政政策、土地金融财政政策、土地税收财政政策与土地转让财政政策等来保障房地产市场正常有序的运行，为我国经济的良性发展保驾护航。

参考文献：

[1]杨雨凡，程燕芳.对我国房地产业需求与土地管理的正常建议[J].商品与质量，2011（SA）：48.

[2]尹超.制度分割下地方政府“土地财政”之转型路径探析[J].中南大学学报（社会科学版），2012（4）：118-123.

[3]魏国平.房地产调控政策的经济学分析与反思——基于政府规制视角[J].改革与战略，2011（7）：41-44.

[4]李玉新，毕磊.宏观调控对地产投资的影响[J].经营管理者，2012（9）：61.

[5]陈伯庚.论土地政策参与房地产宏观调控的创新[J].住宅产业，2011（8）：28-31.

[6]刘洪玉.如何建立房地产市场的长效机制[J].中国房地产业.2014.1-2