大渡口工业园区内土地价值评估报告新

目录

前言

1、项目概况

所在区域：大渡口区

地块位置：建桥工业园A区H06-2-1/03、H06-2-2/03地块（原宗申厂区）

1）、地块主要经济技术指标：

规划用地性质：商住

地块面积：两宗地面积和为亩

容积率：均为

建筑限高：≤60米

2012-5 2、经济效益估算依据

1．重庆市建委2008年颁发的《重庆建筑工程计价定额》、重庆市建委2000

年颁发的《全国统一安装工程预算定额重庆基价表》等定额及相应的取费标准。

2．重庆市建设工程造价信息中心颁发的《重庆市造价信息》。

3．重庆市有关房地产开发的各种税费规定。

4．财务费用按商业银行现行贷款利率计取。

5．工程所在地类似项目的造价资料。

6．项目建设规模、装饰标准、设备配备标准等，按设计方案规定执行。

7、其他相关资料。

3、土地价值评估报告研究范围

本报告主要分析范围是宏观经济市场分析、区域房地产市场分析，土地swot分析以及项目经济效益初步估算等方面。

第一部分：大渡口区区域简介

1．大渡口区概况

大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面与九龙坡接壤。据史料记载，在清朝道光年间长江北岸设有义渡，该渡口为沿江数十里渡口之首，大渡口由此而得名。1965年为服务重钢而设区，面积仅平方公里，1995年区划调整后，辖区面积扩大到103平方公里，现辖五街三镇，常住人口约30万人，是重庆市主城区12个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的600平方公里主城核心区内的两个区之一。近年来，大渡口区坚持扩大开放，坚持以人为本，坚持错位发展，加快建设生态低碳宜居区、文化休闲功能区、新兴产业集聚区和新型城市示范区，不断提高人民群众幸福指数，努力建设“生活品质之城、新兴产业之区”。

辖区交通网络密集，成渝、渝黔、襄渝3条铁路干线交汇，有6个火车站，7条铁路专用线；区域内规划有5纵5横城市主干道，3条轻轨线，4座长江大桥，1

座铁路大桥，有34公里长江水岸线和6个水运码头，交通十分便捷。

大渡口区经济基础雄厚，有市级工业园区——重庆市建桥工业园区，以及重钢集团、长征重工、国际复合、中石化、中船重工、中交集团等大中型企业，连

续多年被评为“重庆市工业十强区县”；有全市规模最大、技术先进的仓储设施，

是以冶金建材、汽车摩托车、装备制造、食品医药、电子信息、新型材料为主的现

代工业城区和现代物流基地。

2．建桥工业园区概况

建桥工业园区位于大渡口区域，2003年重庆市政府批准设立的市级工业园区，规划

面积10平方公里，由Ａ、Ｂ、Ｃ三个分区组成，同年6月18日破土动工。园区重点发展

先进制造业、新材料产业、

医药食品产业、电子信息

产业和现代物流业。突出

大项目，突出产业链，打

造高新技术产业集群。

目前，中国石化、中国

石油、中交投资、中船重

工、美国凯雷、美国卡万塔、加拿大派姆、意大利比亚乔、法国诺灵科、日本三井、韩国新尚、香港天安、台湾炬

神、上海梅林、三一重工、河北宝丰、四川九洲等知名企业进入建桥园区，其中设在建桥园区的卡万塔中国总部，是重庆现有的2个跨国公司中国总部之一。

协议引资300亿元人民币。2008年，园区一天创造工业产值3000万元，一天投资固定资产1100万元，一天发生物流交易额3000万元，一天上缴税费200万元。连续5年被评为重庆市“十强园区”。

在政府十二五规划中明确提到：加快建桥A区拓展升级，打造总部经济集聚地。拓展建桥A区用地，将福茄路以北、上界路以南、西城大道以东、滨江路以西围合区域纳入A区范围。推动A区企业围绕高新技术、研发中心转型升级。大力完善A区配套服务功能,着力建设总部经济集聚区。结合轻轨站点、公交枢纽站场布局，依托西城大道重点发展大型市场综合体和写字楼经济。

小结：

建桥工业园区是大渡口区的重点发展区域，随着政府的规划，交通等逐步完善，各种综合市场及写字楼经济入住，将会为园区带来焕然一新的场面；

建桥园区在重钢搬迁之后，有力地挑起了大渡口经济发展的重担，使建桥园区在承接东部产业转移的时候，成为了一片热土，推动大渡口快速稳健的发展。

第二部分：区域宏观市场分析

1、生产总值及增长速度

2011年实现地区生产总值亿元，比上年增长%（下同），其中：第一产业增加值亿元，

增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。第一产业增加值占全区地区生产总值的比重为%，比上年上升个百分点；第二产业增加值比重为%，下降个百分点；第三产业增加值比重为%，上升个百分点。

图1：1996-2011年全区地区生产总值及增长速度 单位：亿元

（数据

来源：大渡口政府信息网）

大渡口区域生产总值一直保持增长，在2010年达到最高，全年生产总值达亿元，从06年后，GDP 增速一直保持在10%以上，区域发展态势可观； 2、工业发展状况

69家规模以上工业企业实现总产值亿元，比上年增长%。分轻重工业看，轻工业产值亿元，增长%；重工业产值亿元，增长%。分行业看，钢压延加工业产值亿元，增长%；摩托车制造业产值亿元，增长%；屠宰及肉类加工业产值亿元，增长%；玻璃及玻璃制品制造业产值亿元，下降%。

501001502001996年

1998年

2000年

2002年

2004年2006年

2008年

2010年

51015

20

2011年实现工业增加值亿元，比上年增长%。其中：规模以上工业增加值增长%。

图2：1998-2011年全区规模以上工业总产值单位：亿元

（数据来源：大渡口政府信息网）规模以上工业企业全年实现出口交货值亿元，比上年增长%；新产品产值亿元，增长%。

表1：2011年全区规上工业主要产品产量

（数据来源：大渡口政府信息网）2011年规模以上工业企业实现主营业务收入亿元，比上年增长%。实现利润亿元，下