工程维护方案

工程维护方案

工程维保是****小区物业管理的重要内容。物业在九年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的工程维护经验，我们将最大程度地发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，努力为用户营造一个安全、健康、文明的居家场所。

8.1房屋及公用设施维修养护

8.1.1工作内容和目标

8.1.2服务措施

（1）在日常管理过程，我们重点在于“以防为主”， ****小区是一新建小区，发生住宅外墙或建筑物发生危险的机率是非常小的，但为防患于未然，在日常的管理中，我们会加强对建筑物的安全检查，具体为：1）定期检查建筑物是否存在隐患

（如墙体开裂、顶棚开裂、上下水及暖气管道跑冒滴漏、电气线路老化、用电设备超负荷、影响建筑结构的装修改造、地砖不防滑等）。如是在保修期内出现质量缺陷，应协助业主向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应及时到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以维修。

2）避雷设施做到按照要求进行定期检测，如建筑物的防雷设施存在缺陷或隐患，应当立即修复。

3）建筑消防系统设施设备定期检测、保持完好有效。

4）对于高耸的搭建物（如广告牌、雨棚、脚手架、机电设备和临时线路等物件），尤其是临时搭建设施应有良好的固定防风措施。杜绝上述物品的倒坍、压人及触电事故的发生。

5）及时清理屋顶上的杂物，保持雨水管的畅通，以免屋顶积水。

（2）若确实发生住宅外墙或建筑物危险，影响他人安全时，首先安抚业主及周边群众不要惊慌失措，巡逻保安人员应立即通知物业服务中心，由物业服务中心通知相关部门做好紧急措施。

1）项目经理亲临现场进行急救指挥，同时作好业主的安抚工作。

2）物业服务中心立即通知相关急救部门，如医疗中心120，及相关主管部门。

3）保安主管安排保安员对事故现场进行封锁，维持现场秩序，避免事故的扩大。

4）工程主管组织工程人员进行事故问题的调查，分析找明原因，最终找到解决办法，最后记录备案。若是涉及结构安全的质量缺陷，立即向当地建设行政主管部门报告，。

8.1.3管理组织架构

小区设置集中的工程服务部，实施24小时报修值班制度，当班人员负责全小区运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，完成小区正常运行或应急状态下的协调、调度功能。

（1）人员配置

小区配工程主管1人，电梯工、弱电、强电和给排水各1人。共5人。（2）作息时间及量化的工作时间

工程部的工作要求岗位上24小时都有人在。工作人员每周工作6天，采取调休方式安排一天休息。

工程部员工每天的工作时间是8小时，8小时之外有2种方式保证工作需要：

1）实行值班制：工程部水电工轮流参加值班，值班人员为3人，其中至少有1名员工是持有高压电工进网证，其它人员持证上岗。

2）正常的倒班制度：在一些比较特殊的情况下，员工实行24小时倒班制度。工程部根据工作需要安排调休，但前提是不影响工作。在一般情况下，实行定岗定责，提倡员工一专多能，成为复合型人才。

在特殊情况下，各班可以进行调整，这样可以最大限度发挥人员的工作效率，但要注意每个人的实际能力，对一些不太熟悉的岗位，要先培训，

后逐渐上岗.

8.1.4服务计划

（1）房屋本体养护计划

单位：负责人：年月日

（2）房屋公用设施日常养护计划

单位：负责人：年月日

8.1.5作业规程与标准

总体要求做到三无，房屋无破损，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：

（1）房屋日常维修养护计划及实施方案

1）定期检查房屋及共用设施，确保安全，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥使用功能。

2）制定房屋及设施设备的使用管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设

施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。

3）做好零星养护工作，应急维修不过夜，保证房屋正常的使用功能。

4）大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，报业主委员会同意后安排实施。

5）制定房屋及附属构筑物管理方案，将根据小区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。

6）建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。

7）质量保修期的监督管理，在验收时将从维护小区业主的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。

房屋及配套设施日常维护及实施计划

（2）公共设施日常维修计划及实施方案

1）建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

2）将小区所有设施进行分类，建立验收、登记、建档、等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设施养护计划提供数据和资料。

3）根据行业标准制定设施管理保养计划，做好管理保养工作。

4）建立设施日常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达到100％，并进行回访，回访记录健全。

5）制定设施安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。

6）制定设施维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行

值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人

7）做好设施事故的防范和处理，根据小区设施情况，编制切实可行的设施事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。

公共设施日常维修计划及实施方案