精品文案-广东佛山中信地产2009年山语湖A4-1区联排项目价格报告

A4-1区产品优劣势分析
景观优势
景观优势
高球场高 坡造型阻
高
挡视野
高
景观优势
噪音干扰 噪音干扰
噪音干扰
定价目标：
09年5月1日前实现A4-1区销售率达：60%（60套） 7月前实现销售：80%（80套）
A4-1产品定价目的：
1、逐步形成项目自身价格体系，验证项目的升值空间。 2、实现项目热销口碑，使项目在广佛区域快速形成影响力； 3、实现一期的整体快速销售，快速回笼资金，为本年销售目标冲刺。 4、进一步建立客户圈层，形成一批忠诚客户，为项目的后期的推广和销售奠定 基础。
A4-1 80% 25700万 A1 50% 18409万
A2 20% 15178万
A5 50% 12225
以销售安排为节点，以事件营销为主线，结合广告推广 和信息发布，完成项目影响力目标和销售目标的实现。
3 工作重点
4
5
6
7
A1 A4-1
A4-1 A2
8
9
A2
10 1Biblioteka Baidu 12
A5
4.18省实签约、项目推介会 高尔夫学校成立
9.25 A5, 50%
9
10.25 A2, 50%
10
10.30 A2, 50%
11
11.30 A5, 公寓
12
A1 A4-1
客户积累阶段
正式销售阶段
A2
五月中，目
标检查，独
A5
栋重点转移
目标检查， 是否集中推 售A5区
重要节点线
五一 A1及 A4-1区开盘
目标检查， 是否六月需 要集中推售
八月中A2区开盘
中信★山语湖
A4-1区联排价格报告
**地产 二00九年三月二十四日
本期产品特性
A4-1区定价范围 产品类型：类独栋、双拼、联排 面积区间：236-359 A4-1套数：102套 景观资源：高尔夫
A4-1区产品优势： 1、享有一线高尔夫景观资源； 2、离主干道最为便捷，进入性较好,区域相 对独立； 3、产品面积相对较小，低总价走量优势明显。 A4-1区产品不足： 1、处于项目低洼地势； 2、临近学校，干扰性大； 3、临主干道，噪音影响大。
传播、影响力
8.1 A2区的推介会及 A2区样板房开放仪式
储客、现场展示
5.1 中信·山语湖生态 基金成立、朱镕基、 限量宾利车
传播、影响力
6.6 高尔夫乡村俱乐部 成立暨中信·山语湖高 尔夫球队组建仪式
传播、影响力、渠道
9-10月第二届中 信·山语湖高尔夫 精英对抗赛
储客、影响力、渠道
联排的价格不仅仅要满足自身 的销售，同时要实现完善项目自我 价格比较体系的重要作用。
A4-1区认筹情况 一定 二定
总共认筹75套,客户认筹位置主 要集中在联排区内部，远离小 区外道路的产品。靠近路边的 单位，特别是双拼单位认筹情 况不理想。
户型
E
C\D
A
总套数
18
60
24
认筹套数
9
54
12
建筑面积
357+166(地下室)
271-276
235
目录。
客户分析 市场横向比较（外部价格体系） 市场分析之内部价格体系 项目大一期价格体系的形成 A4-1区价格的推导
A1期总价格策略回顾
1、淡市营销策略，小步快走，速度第一； 2、规模大，供应量多，销售期长，采用低开高走的价格策略; 3、利用价格杠杆实现分批推售，从而实现明星产品的价格标杆； 4、合理价格入市，确保选房成功； 5、合理控制各户型之间的平面调差，实现客户的价格引导； 6、客户先行，奠定一批忠诚客户，对地缘客户几中信客户形成较大的传播和影响力； 7、市场缺乏直接可比较对象，分产品选择合理价格区间，根据客户排查，精准定价；
三月底A4-1 区提前消化
六月中A4-1区 再度集中推售
七月中A2区提 前推售
十月底A2区 二次开盘
十一月中A5 区集中推售
推售目
标预测
3
预售证节奏
4.20 A1 34栋
4
4.25 A4-1 30%
5
6.15 A4-1 70%
6
7
8.15 A2，50%
8
9.25 A5, 50%
9
10.25 A2, 50%
目的 自住 投资 人数 31 15
度假 0
自住兼投资 2
客户置业目的分布情况
投资 31%
度假 0%
自住兼投资 4%
自住 65%
客户来源及认知途径分析
10
10.30 A2, 50%
11
11.30 A5, 公寓
12
A1 A4-1 A2 A5
阶段目标
5月15日 总目标：33547
A4-1 60% 19275万 A1 40% 14727万
9月1日 总目标：66876
10月30日 总目标：82055
A2 30% 22767
A2 50% 37946
A4-1 30%，9638万
A1区的价格策略基本实现，目前成交价格客户反映比较满意，同时推荐了很多朋友关注 联排。同时A1区的销售也奠定了项目价格体系的基础。
货量 2009年货量和目标分析:目前已经完成约3. 62亿,要完成11亿销售 额的目标, A2和A4-1是主力军。
分析
A2 116套
A5区的推售对A2 区有较大的压力
A5 47套+ 公寓
目标下的问题
基于对目标的理解，本报告将回答以下几个核心问题：
Q1: 如何形成项目自身价格体系？
A1：结合市场和项目自身情况，形成递升的自身价格体系。
Q2: 形成价格体系如何促使客户成交？
A2：通过策略拔高客户对联排产品的价格预期。
价值制定总原则
1、客户精确排查，指导定价； 2、形成内部产品的比较体系，逐步实现同类产品比较和同层 次的价格比较，形成价格逐步攀升的局面。 3、结合市场成交和客户的预期，合理控制总价； 4、积极引导客户对价格的预期成为最重要的工作。
工作重点
A2区的推售对 A1区有较大的 压力
A1区在5月前需 要重点推介
A1 48套
A4-1 102套
A4-1区在产品推 介上好进行好产 品的搭配和销控
推售节
奏安排
3
预售证节奏
4.20 A1 34栋
4
4.25 A4-1 30%
5
6.15 A4-1 70%
6
7
8.15 A2，50%
8
自然消化剩余20套房源，面积在400平以上
Part 1
客户分析。
客户置业目的分析
主要置业目的仍以自住为主，投资客户大幅度提升。 策略：营造中信山语湖物业升值期已开始启动，暗示目前性价比非常高，需马上抢购。
客户主要置业目的中，65%的客户为自住客户，31%的客户为投资客户，其次为自住 兼投资客户。投资客户相对A1区10%不到的投资客户而言已大幅提升。主要看中本项目 的资源和升值空间，但价格预期相对较低。