铜锣湾b区阶段性调研报告(财务分析)

铜锣湾B区阶段性调研报告

目录

第一章铜锣湾花园项目情况介绍 (2)

1项目简介： (2)

2项目位置： (2)

3项目外景图： (2)

4项目规划设计图： (3)

第二章资产周边业态调研 (4)

第三章铜锣湾广场B区产权及所属公司新闻摘要 (6)

产权: (6)

相关新闻摘要： (9)

第四章经济效益分析 (10)

1，项目基本情况 (10)

2，房产价值估算 (10)

3，改建写字楼成本 (10)

4，资产贷款利息 (11)

5，租户100%饱和年收益 (11)

6，折旧、土地出让金及物业 (11)

7，过户费用 (11)

8，经济效益综合分析 (11)

第五章总结 (13)

第一章铜锣湾花园项目情况介绍

1项目简介：

天津铜锣湾广场所属深圳九策集团旗下天津九策实业集团有限公司，建筑面积31.5万平米，最初规划包括远东百货、皇冠假日酒店、星百汇精品店、隆侨方特科普乐园及住宅铜锣湾花园五个组成部分。其中，本项目涉及的天津铜锣湾广场B区，紧邻远东百货，最初定位为（9-25层）五星级宾馆皇冠假日酒店项目地上建筑面积59830.16平方米，从建成到现在一直处于闲置状态。另外C、D区目前经营香港恒信家私、龙发装饰、欧亚达家具等家具建材公司。

该项目08年竣工至今一直闲置，产权性质为商业，使用年限40年。

2项目位置：

铜锣湾花园位于南开区东马路与南马路交口处。铜锣湾花园地处天津中心地段, 紧邻远东百货，它紧邻地铁2号线和规划中的4号线, 交通便捷。

3项目外景图：

（左侧较高楼）

4项目规划设计图：

B区皇冠假日酒店项目最初预计07年底或08年初营业

铜锣湾B区共25层，及地下2层，其中地下为停车场，3-4层与远东百货相连，1、2层规划为商铺，5-8层规划为写字楼，9层及9层以上为酒店，其中

6-8层抵押银行，准备拍卖，该项目每层一个产权证。

第二章资产周边业态调研

餐饮：该资产位处大悦城、远东百货、乐天百货、新世界百货等商场集群，1.5km 为半径内餐饮商家约有150家，中餐较著名名牌有俏江南、外婆家、鹿港小镇、

天地烩、楚云天酒楼等，西餐较著名有米斯特、咖啡之翼、星巴克、鮨寿司、撒拉嘿哟韩国年糕火锅等，快餐有，麦当劳、肯德基、汉堡王、赛百味等，另有欧纳滋、法颂、85度等蛋糕面包房，该地段为天津市餐饮行业最集中地段之一。

之一，有一定人流量，该地段主要吸引年轻白领一族，缺乏奢侈品及奢侈消费场

所同时该地段非金融地段，缺少对高端人士吸引力，不适宜做五星级酒店，同时该地段拥有多家四星级以下酒店及快捷酒店、主题酒店，综合该项目所处地段及建筑面积，如果经营快捷酒店，成本将高于周边酒店项目，同时由于面积过大入住率很难达到保障。

该项目周边纯写字楼相对稀少，同时该项目建筑规格仅适于酒店及办公写字楼，与该

项目500米内写字楼租金超过3元，加之该地段交通发达，商圈完善，为该项目运营写字楼

项目提供了良好外部条件。

麦购国际大厦与该资产项目基本相同，盖写字楼10年竣工，建筑面积4万平米，地上

27层，为甲级写字楼，物业费21平米/月，毛坯房租金月3.5-4元/平米·天，拥有1000个停车位。目前出租率超过70%。

第三章铜锣湾广场B区产权及所属公司新

闻摘要

产权:

该项目所属为深圳九策集团旗下天津九策实业集团有限公司，该集团在津子公司营业执照相关情况如下。

企业名称：天津九策东方高科技有限公司

邮政编码： 300300

龚东升

法定代表人/负责：

企业类型：有限责任公司

业务标志：变更

注册资金： 1500万

经营范围：农业科技产品、化工材料、建筑材料的研发；科技信息咨询

服务；机电产品的研发、生产、销售；无毒无危险水溶性肥

料生产、销售。从事国家法律、法规允许经营的进出口业务。

（涉及国家有关专项专营规定的，按规定执行；涉及行业许

可的，凭许可证或批准文件经营）

营业期限起始日

2008-12-19

期：

营业期限截止日

2028-12-18

期：

成立日期： 2008-12-19

登记机关：天津市工商行政管理局东丽分局

原注册号：

注册号： 120110000057271

地址：东丽区经济开发区一经路39号

企业名称：天津九策实业集团有限公司

邮政编码： 300385

法定代表人/负责

龚东升

人：

企业类型：有限责任公司

业务标志：变更

注册资金： 10000万

经营范围：法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获批准前不得经营；法律、法规未规定审批的，自主经营。（国家有专

项专营规定的按规定执行涉及行业许可的凭许可证或批准

文件经营）

营业期限起始日

2010-3-8

期：

营业期限截止日

2030-3-7

期：

成立日期： 2010-3-8

登记机关：天津市工商行政管理局西青分局

原注册号：

注册号： 120111000059468

地址：西青区李七庄街天祥工业区投资服务中心502室

企业名称：天津九策置业发展有限公司

邮政编码： 300385