【精品】中国新城镇土地一级开发商的资本故事

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中国新城镇：土地一级开发商的资本故事

2011-1-15

2010年10月20日，中国新城镇发展有限公司在香港召开了介绍上市之前的媒体见面会，在活动上，公司高管仔细介绍了中国新城镇作为房地产行业一级开发商的特殊发展模式。

介绍上市

事实上，由上市方式的选择就可以看出中国新城镇和一般的房地产公司并不相同。

一般来讲，房企在香港上市基本都是发行新股（IPO）的方式，而根据香港交易所的上市规则，介绍上市不需要在上市时再发行新股，即不涉及融资。主要分为三种情况：一是申请上市的证券已在一家证券交易所上市，争取在另一家交易所上市，或为同一交易所的“转板上市”；二是“分拆上市”，即发行人的证券由一名上市发行人以实物方式，分派给其股东或另一上市发行人的股东；第三种方式则为换股上市，即由海外发行人发行证券，以交换一名或多名香港上市发行人的证券，而该等香港发行人的上市地位在海外发行人的证券上市的同时将被撤销。

据统计，从2009年到今年年中，在87家香港交易所新上市公司中，总共有9家企业采取介绍方式在香港挂牌，其中有5家为由创业板转为主板挂牌，3家为已在其他交易所上市，另赴香港上市，而1家属于分拆上市。

2007年，中国新城镇已经在新加坡上市成功，因此，其本次在港上市属于第一种情况。

中国新城镇主席施建称，之所以选择以“介绍上市”的形式登陆香港资本市场主要有三点理由：一是进一步扩大投资公司的根底股东；二是上市后股票交投量将更为活跃；三是可以将公司盈利更好地回报给香港股东。

独特商业模式

据资料介绍，中国新城镇发展有限公司于2002年成立，拥有独特的商业模式，即通过与地方政府的相关企业组成合资公司开发有关项目，将“生地”开发为有价值的土地资源，并从中获得地块销售收益的相当一部分分成。

中国新城镇在项目发展过程中拥有土地独家开发及管理权，除了从事城镇整体规划、土地清理及准备、根底设施建设等城镇发展工程，还透过建造高素质的配套设施，引入优质品牌及领先房地产开发商等提升城镇的长远价值。

中国新城镇目前拥有上海罗店北欧新镇项目、无锡鸿山新镇项目及沈阳李相新镇项目，总占地面积超过36平方公里。其中罗店项目已售出约6成土地，其余二个项目则仍有8至9成的土地待售。

中国新城镇首席财务官宋亦清在媒体见面会上表示，新城镇从事一级开发业务，与一般内房企的不同之处，是由于新城镇不拥有土地开发权，故毋须缴纳土地增值税。而且新城镇毛利率高达60%，高于内房股平均20%至30%。

施健也介绍表示，集团业务主要受政府邀请为土地进行规划，先与政府成立合资公司，以上述三个项目为例，政府一般持合资公司权益介乎10%至30%。新城镇负责整个项目的配套设施，如地上的水电、排污及交通等根底设施，亦会兴建医院、学校及一般商业项目；完成后将交回政府通过招拍挂运作，卖给二级开发的发展商。

宋亦清称，有关土地出让不是非要等土地完成建设后才可，开发的第2年政府便可以将土地进行“招拍挂”，收入与新城镇分成。新城镇上海罗店、无锡及沈阳项目的分成百分比依次为64%、83%及70%。其中无锡项目还可经营10年，而沈阳项目足够未来20年发展。

宋亦清还表示，新城镇的负债水平也远低于房企平均水平，其称去年公司的负债率为31%，为香港内房股平均为40%。据悉，截至8 月底止，该集团持有现金约10亿元，现持有三个项目估计还需投放104亿元。

在介绍了新城镇独特的商业模式之后，其执行主席施建、副主席兼行政总裁李耀民和执行董事兼首席财务官宋亦清也接受了媒体的提问，以下为问题实录：

媒体提问：上半年公司的毛利率跌到了19%，那么下半年有没有信心回复到60%？另外，公司这次上市选择了用介绍上市的方式，是出于什么原因？接下来有没有融资的计划？

宋亦清：关于公司的盈利因为受到上市管理条例所限不方便讲得太清楚，但是可以说的是，因为我们的卖地已经在8月4日完成，根据我们公开的财务数据，可以很容易计算得出自己的判断。

施建：采取介绍上市的方式是因为我们没有募集资金的要求，我们认为通过这样的上市方式，可以使香港的股东来共同分享我们高速成长的盈利空间。目前也还没有融资配股方面的计划。

媒体提问：公司在项目方面的发展计划是什么？什么时候会从三个项目扩展到更多的项目呢？如果开发商受到政策影响对未来形势不明确从而减少拿地的话对公司有没有影响呢？

李耀民：新城镇的发展的确是受惠于国家城镇化。我们进入这个行业是在八年前，八年前还很少人提城镇化这个概念，现在已经提得很多了，中国的媒体、外国的媒体，包括我们国家的领导人都在讲。

应该说城镇化是中国未来十年乃至二十年扩大内需、发展国家的重要支柱，可以说和过

去的房地产开发、扩大加工出口起到同样的作用。

从宏观上来讲，这些项目都比较大，不是我们一个公司就可以做完的，只不过我们介入得比较早，在八年前就参与了。这么大的项目必须市场化运作，中国今后坚持改革开放，坚持市场化永远不变，我们的城镇化也是市场化运作，我们只不过走在前面一点。

微观上来讲，我们公司的这三个项目应该说是稳扎稳打向前推进的。上海罗店项目已经取得了丰厚的成果，无锡和沈阳项目也有大量储备。在未来15年中，维持现在的盈利水平是没有问题的。当然了，要去做扩展还得看整个市场的情况。

我们在争取融资、争取扩大合作范围的情况下，要和政府的发展速度配合完成推进，因为城镇化不是一刀切的。可能沿海地区城镇化发展比较快，西部比较偏僻的地区发展比较慢，这是由点到面逐步的过程。我们的发展过程也是这样，选择先进的地区，选择开明的、有上进心的地方政府来进行城镇化合作。

我们做土地一级开发，土地会不会流拍，对我们有什么影响？大家其实可以想一想，房地产二十年开发的过程中，土地出让的流拍现象是很少的，那都是有特殊情况的。总体来讲土地供应量还是不够的，中国一些主要城市现在房地产价格居高不下的主要原因从根本上还是供求关系。

要是土地多了，我们经济适用房多搞一点，价格就会平抑下来。土地流拍的影响我认为不是问题，因为我们在城镇开发中，对土地有两种想法。

一是土地不能原始贱卖出去，不能拆迁了就贱卖，一万一亩就给别人拿跑了不行的。我们是完成动迁后，还要完成基础设施，还要完成道路配套、公建项目等等，比如优秀的幼儿园、学校、医院、宾馆、会议中心、高尔夫球场等等体育文化设施。这些东西加进去以后，土地自然就升值了，对二级市场的吸引力一定很大。所以我们罗店土地拍卖到现在为止，没有一次流拍，每次都是顺利进入市场，每次价格都比预期高。

媒体提问：在土地拍卖的过程中，时间安排新城镇有没有决定权？还是由政府决定？

李耀民：卖土地是我们盈利模式的主要方面，这是很独特的。实际上我们的土地和国家招拍挂的土地都是同一个渠道、同一个形式，只不过和政府合作的时候，我们在协议上会写明几个内容：一个是土地要经过政府招拍挂，合法销售合法转让；第二个是，这个项目每年有多少土地出让要纳入政府的计划。

比如罗店项目，我们就有300亩纳入政府计划，适当时机我们和政府共同核实成本定价，然后由政府招拍挂出去。无锡有500亩，沈阳有800亩，这都是协议上写明的，这也是我们运营的一个保证。

媒体提问：我们看见其他很多开发商如果涉及到拆迁问题都会比较麻烦，你们有没有方法去降低搬迁风险？另外，因为土地是政府拿出来卖得，那你们在价格方面有没有一定的主导权？