中国房地产行业市场分析报告

中国房地产行业市场分析报告1、2006年房地产行业整体运营分析

1.1、近几年房地产行业运行特点

u 房地产行业投资状况

u 土地购置面积

u 土地开发面积

u 房地产销售面积

1.2、房地产价格变化水平

1.3、房地产行业细分市场结构

1.4、细分市场发展特征

1.5、行业企业整体发展状况

1.6、房地产行业周期分析

2、影响房地产行业发展的因素分析

2.1、国家政策分析

u 金融政策

u 土地政策

u 相关的行政法令

2.2、市场供求因素分析

2.3、其他因素分析

3、房地产商品价格各因素分析

3.1、当前房地产价格现状

3.2、销售价格上涨最大的几个城市

3.3、人民币升值

3.4、银行加息

3.5、房产价格与居民人均收入水平分析

4、房地产行业当前存在的问题

4.1、银行信贷资金占房产开发资金比重过大4.2、房地产领域投资现象严重

4.3、房产需求市场有效需求不足

4.4、房产市场供给结构矛盾突出

4.5、居民收入差距进一步扩大

5、未来房产行业变化趋势

5.1、政策变化

5.2、政策变化可能产生的影响

5.3、加息对个人住房消费的敏感性分析

5.4、对不同区域消费的敏感性分析

5.5、日本台湾房产市场变迁分析

Ⅰ 市场运行情况 3

一、二季度房地产行业企业景气程度下降 3

二、固定资产投资增长相对平稳，房地产开发投资增速回落 5

（一）房地产开发投资同比增长幅度由高到低梯度回落 5

（二）增加经济适用房建设可减少经济波动风险 7

三、个人住房消费信贷增速放缓，开发企业资金来源结构进一步优化 8

（一）持币待购现象明显，个人住房消费信贷增速放缓 8

（二）房地产开发企业资金来源结构进一步优化 9

四、土地供应结构进一步优化，地价略有反弹 11

（一）中低价位住房用地供应呈现稳步、较快的增长 11

（二）土地交易价格平稳增长 11

五、供求关系有所改善，房价上涨速度减缓 12

（一）消费者买房意愿减弱，商品房成交量明显放缓 12

（二）商品房销售价格涨幅回落，但仍处在高位 13

六、商品房空置面积增加，空置率处于危险区间 16

Ⅱ 热点问题分析：宏观调控与房地产业发展 18

一、背景篇：房地产市场宏观调控的背景分析 18

（一）紧缩型宏观调控政策综述 18

（二）中央各部门在对房地产过热问题的认识上得到了统一 19

二、措施篇：切实加强房地产宏观调控的政策措施 22

三、影响篇：宏观调控政策对房地产行业的主要影响 26

（一）对宏观经济的影响 26

（二）对房地产行业的影响 27

四、趋势篇：宏观调控政策的未来走向及其评价 30

（一）宏观调控已进入观察期和微调期 30

（二）中央银行依然存在继续加息的可能性 31

（三）人民币升值的投机压力仍然存在 34

五、建议篇：对房地产行业宏观调控政策的建议 37

（一）建立有效、规范的市场调控体系刻不容缓 37

（二）税收政策是对房地产市场调控不可或缺的杠杆 38

六、风险篇：宏观调控背景下房地产行业的投资风险 40

Ⅲ 发展趋势预测 43

一、房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动 44

二、下半年房地产价格变化的不确定因素增强 45

三、行业进入中期调整阶段，整体降温将出现 47

第一节我国房地产业发展制约因素分析

由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定的制约。

一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入WTO之后，许多在过去有效的方法不再适用的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。

二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的

经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。

三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资

质评估和规范的行业管理。

四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范

围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。