香港的建筑工程合同管理

香港的建筑工程合同管理
合同管理一、文件优先次序
（1）合同协议书（2）中标函（3）专用条款（4）通用条款
（5）规范
（6）图纸等
当文件有分歧或不一致的话, 文件的优先次序必须在合同中说明。

1．中期/最终付款证书和付款
付款证书是由业主发出的具约束力的说明书, 承诺支付给承包商证书所开列的金额。

●用途：
提供流动资金给承包商支付建筑工程之用
流动资金的图表可用于检查工程进度
●付款方法：
（1）每月根据竣工的工程付款
（2）里程碑付款
（3）其它
●每月发出的中期付款证书包括 :
（1）永久性工程和临时性工程的竣工工程
（2）现场材料
（3）现场外的材料, 但应得到业主的同意
（4）指定分包商及指定供货商(包括利润及照管费)
（5）工料测量师认为承包商根据合同有权获得支付的其他金额(例如工程变更, 索赔等)
（6）扣除不合格材料和劣质操作工艺的费用
（7）扣除误期损害赔偿金
（8）扣除保留金/退还保留金
（9）调整通胀(如果合同中包括通胀条款)
●中期证书应否准确评估竣工工程?
中期证书包括发出证书时的竣工工程价值, 并且只是一个估值。

业主必须支付证书所述金额,但可在其后的证书中予以调整
●业主代表/工料测量师可否拒绝发出中期付款证书？
可以，如果评估金额少于合同（投标书）所述的最低金额。

或者，合同所需的履约保函未有提交和未获业主批准。

在施工期间，承包商应按月向工料测量师提出付款申请。

●承包商应向工料测量师提出下列付款申请:
（1）完成仍未竣工的工程；
（2）工料测量师和承包商协商同意的工程变更
工程竣工后：
i)工程竣工后14天内退还一半保留金。

ii)业主代表确认缺陷保修期内的修复工程获得完成后的14天内退还另一半保留金。

业主应在工料测量师发出中期付款证书/最终付款证书后的14天内付款给承包商。

承包商应在业主付款后的14天内按付款证书的金额付款给指定分包商/指定供应商。

l)如果业主在指定时间内拒绝付款，该怎么办?
（1)如果业主在发出中期证书后的14天内拒绝付款,则承包商可向业主发出通知,要求在一定时间内(7天)付款。

如果业主在7天后仍未付款,则承包商可终止合同。

（2）如果业主在限期后才付款, 则业主应向承包商支付债务利率減1%的利息。

2）如果承包商未能向指定分包商支付中期付款证书的金额，该怎么办?
（1）承包商必须向工料测量师提供拒绝付款给指定分包商的理由, 并向工料测量师提供已向指定分包商发出书面通知的合理证明。

（2）如果工料测量师认为承包商没有提供合理的理由,则业主在发出书面通知给承包商之后,有权直接付款给指定分包商/指定供应商,并可从应付给承包商的金额中扣除。

2．中期付款证书的正常编制程序：
（1）工料测量师视察工地, 检查竣工工程和现场材料。

工料测量师可以就任何不满意的工程和任何不合格的材料咨询现场人员并扣除该等金额。

（2）工程估值由工料测量师编制。

（3）工料测量师的证书应交给业主代表和项目部签字认可,最后交给财务部处理付款。

如果承包商认为任何中期付款证书未获合理处理，则可向业主代表发出争议通知，要求裁决。

（4）最终付款证书
各方在结算书签字后才发出
3．现场材料由承包商拥有并用于工程的所有材料都应在运抵现场后成为业主的财产。

在没有业主代表的特别批准下, 承包商不准搬走现场材料。

●运抵现场使用的材料和货物的价值可以包括在中期付款证书中, 但有以下限制条件:
（1）必须运抵现场，并用于永久性工程(模板的现场材料不予考虑,因为它们是暂时性的工程)
（2）该等材料或货物不应过早地送抵工地。

（3）该等材料或货物应得到足够的保护,防止受天气破坏或盗窃。

（4）现场材料的估值：
现场材料的數量=送低现场的总数量– (安装的数量 + 材料损耗)
现场材料的上限 =实际竣工量 + 材料损耗
4．现场外的材料
除非承包商提出要求，业主无须支付现场外的材料。

●现场外的材料计入付款证书之前，必须满足下列条件:
（1）承包商应购买保险,保障现场外的材料免于损失、盗窃等。

（2）材料必须储存在有盖的仓库,清晰标明,并易于辨别。

（3）允许业主代表和任何授权人士应不时安排到储存材料的仓库视察。

（4）从现场外的仓库搬走材料必须得到业主代表的书面同意。

（5）承包商必须提供拥有权的合理证明, 该项拥有权于付款后即转移给业主。

5.临时性工程
在开办项目中，例如，工地办公室、板围、合同汽车、手机、脚手架、机械等
在单价说明中含在土方单价内，例如，土方的临时支撑
按工程量计算原则计算工程量，例如，模板
临时性工程的设计一般是承包商的责任
6.现场记录
●现场记录由现场人员保留, 记录当时的现场活动, 包括:
(1)工程进度和竣工状况
(2)施工使用的资源(劳务、机械和材料)
(3)材料的检查和试验
(4)现场安全和意外
(5)发出的现场指示/指令和响应行动
(6)影响工程施工的发生在现场的其它事宜
●现场记录应采用下列形式:
书面文件
照片
录象
现场记录应作为索赔或反索赔的依据，并应尽可能准确和全面。

业主代表代表的责任是监督和视察工程, 测试和检查材料和操作工艺是否符合合同要求。

●业主代表可授权业主现场代表/建筑设施视察员发出现场备忘录/现场指示(其内容不应构成工程变更):
现场备忘录:
澄清现有文件，督促现场安全和其它责任的指示, 以及有关检查承包商工程的其它事宜。

现场指示:不合格材料，缺陷工程。

承建商应每天在工地日志上记录劳务、机械、材料、市政、竣工工程、发出指示, 以及一切其它可能影响工程进度或质量事宜等的资料。

業主代表必须每天在工地日志上签字。

7.日工单
●两种类型:
（1)只供记录用途
（2)用作計算工程變更之用, 一般由业主代表发出
8.工程变更
变更是由于业主代表认为有必要才发出, 以达到满意的工程后果和功能。

●承包商应按业主代表的指示执行变更工程:-
(1)增加、减少、替代、修改、改变质量、數量、形式、性质种类、位置、尺寸、标高或线条
(2)改变合同指示的施工程序、方法或时间
(3)接纳指定分包商的指示
(4)删除部份工程改由其它独立分包商承建
(5)暂定金额的使用
(6)暂定数量的施工
●变更指示必须以书面指示形式发出:
所有业主代表的口头指示需在发出后5天内由业主代表书面确认或在7天内由承包商以书面确认。

承包商有权拒绝执行没有书面确认的工程变更。

●估值的原则:
(1)同样性质的工程, 使用合同单价
(2)在类似情况下类似性质的工程, 使用比例单价
(3)不同性质或在不同情况下施工的工程, 使用公平估价(新单价)
(4)不可以量度或不可以估价的话使用日工单计算。

即:根据用于工程变更的实际需要的劳务、机械、材料。

由承包商编制记录, 另由业主代表的现场代表核实及签字确认。

●
单价的公平估值：
(1)按基本原则组成单价,如材料费、人工费、机械费、管理费、利润等。

(2)从建筑造价刊物中取得单价
(3)使用其它项目的工程量清单单价。

如有需要,按投标价指数调整
●替换材料：所有由承包商建议的替换材料必须符合下列原则:
（1）质量相同
（2）价格相同
9．进入现场和制造商场所
承包商应为业主代表和任何授权人士提供一切方便, 使可进入承包商或任何分包商储存、制造或供应材料的车间和场所。

10．密封前的检查
没有业主代表或其代表的同意, 工程不得密封或隐蔽。

承包商应给予业主代表或其代表一切机会,检查和量度任何密封或隐蔽的工程。

11．开启
如果根据合同的要求, 工程已经密封或隐蔽, 并已按合同执行，任何开启和修复的费用应由业主支付。

如果发现开启的工程并没有按合同执行, 则该等费用及一切维修费用应由承包商支付。

12．工程进度
控制工程进度是计划的一部份,因此,工程进度和进度计划是一体的。

控制方法包括定期比较计划进度和实际进度,并按需要采取纠正措施,使回复正常。

根据分包合同, 指定分包商必须按照承包商的进度计划完成分包工程。

承包商的进度计划按照分包合同工程和承包商实际工程进度的竣工日期编制。

进度计划只供参考之用, 不应构成合同的一部份。

13．现场指示
（1）合同正式授权业主代表向承包商发出指示。

承包商应严格按合同施工, 令业主代表满
意, 并应在有关合同任何事宜严格遵守和配合业主代表的指示。

如果承包商在合理时间内没有或拒绝遵守业主代表给出的任何指示, 则业主在发出书面通知的7日内, 可自行聘请工人或任何承包商执行工程, 所有因此而引起的额外费用应由承包商偿付给业主。

（2）根据一般建筑工程合同會賦予业主代表向承包商发出指示:-
1）澄清构成合同的不同文件之间互不一致的事宜
2)调离不称职的承包商员工
3)工程放线出现错误
4)维修和修复因任何“豁免风险” 产生的任何损害、损失或伤害
5)处理在现场发现的任何化石或文物
6）开启和打开工程检查
7）从现场搬走不符合同的材料或货物
8)暂停施工
9)在保修期内执行维修工作
10）使用暂定和指定金额
11)分包商/供应商的指定
（3）工程实际竣工后的现场指示
1）业主代表应在竣工前发出完成工程所需的任何变更指示。

2)业主代表无权根据合同在实际竣工后发出构成变更的指示, 但用于修复缺陷的
指示则可在合同上被接受。

3)业主代表可发出指示，要求修复缺陷。

14．补充协议
（1）超越合同的权力发出的任何指示应使用补充协议的形式处理。

补充协议用于补充原合同, 一般在原合同之上开列新条款。

15．根据一般建筑工程合同条款的设计责任
（1）承包商应提供有关设计文件及承担设计责任的条款:
1）承包商提供设计图纸或文件
2）任何线条或标高的放线
3)指定或提供的设计工程,包括为任何类型或标准的材料或操作工艺选择任何的设计说明4)根据个别分包合同由指定分包商执行的设计
5）由承包商设计的任何桩基础、桩帽和浅基础
6)承包商负责设计和施工的临时性工程
（2）承包商不应承担设计责任的条款:
由建筑师/工程师设计的永久性工程或临时性工程 16．承包商扣除或抵扣的权利根据分包合同, 承包商有权从分包商扣除或抵扣分包商根据分包合同应支付给承包商的金额。

17．指定分包商付款如果承包商没有提供给工料测量师扣留或拒绝支付给任何指定分包商付款的合理理由,则业主可在书面通知承包商后有权直接支付给任何指定分包商,并从承包商的付款中扣除。

18．延长工期（1）所有标准建筑合同都包括因无法如期完工给予延长工期和承包商支付误期损害赔偿金的规定。

如果合同没有明确授权延长工期, 则业主代表无权延长工期。

（2）延长工期的规定和误期损害赔偿金的条款是密切相关的。

如果业主代表无法妥当地运用延长工期的权力,则承包商可免除支付误期损害赔偿金的责任, 而竣工工期亦可获“豁免”(time at large) 。

当业主代表考虑给予延长工期时,引致延误的后果应在工程实际执行时得到评估, 而非按计划进度给予评估。

●合同的延长工期条款是用于对下列原因引起的延误:-1)业主或业主代表如果没有延长工期条款, 则由业主/业主代表引起的延误同时亦豁免承包商支付误期损害赔偿金的责任, 竣工工期亦可能被豁免。

2)并非签约双方●E.O.T.条款在合同中对应下列的延误：1)业主或业主代表的过失给予承包商时间或/和金钱的补偿2)不是由签约任何一方造成（中立事件）只给予延长工期●无论在任何情况下, 承包商无权因自身的延误而获得延长工期或财政上的赔偿。

●根据香港建筑合同的规定，承包商有权获得延长工期的原因如下:1)不可抗力的原因2)降雨量在24小时内(12:00am–翌日12:00am)超过20mm3)台风信号8级或以上或黑球暴雨警告
4)豁免风险的发生5)天然灾害产生的损失或伤害6)开启及打开工程检查7)推迟接收工地日期,或开工日期或发出暂停施工指示8)业主代表发出指示，澄清合同文件的不一致9)工程变更10)发展商未能移交施工场所11)处理在现场发现的任何化石或文物12)指定分包商所引起之延误13)指定供货商所引起延误14)发展商聘请的专业承包商引起之延误15)市政机构引起之延误16)发展商延误交付材料17)政府批文发出之延误18)发展商的毁约行为防碍承包商的工程进度19)特殊情况/事件而令承包商可获得工期顺延給予延長工期並不代表承包商自動有权就延誤引起的損失和/ 或費用進行索賠。

同樣地，業主代表拒絕給予延長工期亦不會剝奪承包商就工程進度受到干擾而要求損失和/ 或費用賠償的權利。

19．申请延长工期（1)承包商需在事故发生28天内提出申请（2)承包商需在初次申请后28日内提供详尽资料
20．延长工期的评估业主代表评估工期延误：（1)需独立、公平、合理、一致、按合同办事（2)参考进度表、网络图、现场记录（3)评估延误工期（4)检查承包商有无采取一切合理措施减少延误（5)需在60日内评估/回复21．误期损害赔偿金（Liquidated Damages）（1)
一般称为LD（2)如果承包商违约, 则按预先评估的金额补偿业主的损失。

（3)如指定分包商未能完成分包合同工程, 则指定分包商需要承担承包商的损失或损害。

（4)误期损害赔偿金必须是工程延误而补偿发展商的真正损失。

即是说，如果订定的金额太高与发展商实际损失是不相符的话, 则赔偿金条款在合同中是无法得到实施。

22．扣除误期损害赔偿金●扣除程序（1)业主必须书面指明出现延误(EOT 和预期的EOT必须计算)，并知会承包商有关扣除LD 的意图。

（2)扣款LD乘以延误的天数计算（3)扣款从应支付给承包商的付款中扣除●业主扣除LD前应注意三个条件:（1)承包商未能在指定的竣工日期或任何延长期限内完成工程（2)业主代表必须就延长工期的评估完成的责任（3)业主代表必须书面证明其认为工程应已在合理期内完成23．漏报误期损害赔偿金如果因为疏忽或其它原因，LD的金额没有填进合同条款内，则承包商毋须支付LD。

在此情况下，业主可以经由普通法的实际损失索赔的诉讼，提出损失证据后，就工期延误获得补偿。

同样地，如果在合同中没有填写竣工日期，由于LD需要从该日起计算，因此承包商亦毋须支付LD。

24．履约保函承包商应向银行或保险公司购买工程总价的百份之十履约保函,确保承包商能完成该等项目。

25．未完成的工程（1)未完成的工程指承包商于发出竣工证书当日仍未完成的工程（2)未完成的工程应该是小范围的（3)不影响工程的正常使用（4)承包商应在保修期内尽快完成任何未完成的工程（5)如果承包商未能完成未完成的工程，则业主在发出合理的书面通知给承包商后，有权雇用工人或其它承包商完成工程，并从承包商扣回任何发生的费用。

（6)承包商有责任为完成任何未完成工程所需提供支持和维护现场办公室、厕所等，直至完工为止。

26．竣工证书基本竣工指建筑物是可居住的，并包括下列条件:（1)从消防局取得消防证书（2)从水务局取得水务证书（3)取得电梯证书（4)完成紧急通道（5)通过合同指定的任何最终试验业主代表负责决定工程是否基本竣工，并满意地通过合同规定的任何最终试验。

证书发出后，即合同获得履行后，承包商没有责任接受要求额外工程的新指示。

●合同和财务影响：（1)保修期开始（2)终止LD责任（3)发放一半保修金（4)解除履约保函（5)终止发出中期付期款证书（6)开始编制最终结算书（7)开始仲裁事宜27．保修期保修期从发出竣工证书之日开始承包商应自费修复在此期间出现的所有缺陷(在限定时间内完成或尽快完成)如果工程缺陷不是因为材料或操作工艺不符合合同的要求,也不是因为承包商没有遵守明示或默示的合同要求所造成,例如，恶意破坏,则承包商可获支付修复的费用。

在保修期内,或保修期终止后14日内,业主代表可向承包商发出维修指示，要求修复缺陷。

承包商完成修复工程后,业主代表必须发出书面确认。

如果业主代表发出指示,承包商必须调查保修期间出现的任何缺陷、不合格或劣质工程的原因。

如果调查证明不是由承包商所做成的,则调查费用应由业主承担。

否则,承包商必须自费修复所找到的缺陷、不合格或劣质工程。

在保修期内,承包商必须尽快完成末完成的工程28．保修证书保修证书被视为是通过承包商的工程,并同意承包商已经妥当履行合同责任。

承包商仍然负责业主代表在发出保修证书前仍然无法发现的潜在缺陷。

潜在缺陷指经过一段时间才出现的现存但隐蔽的缺陷。

●根据法律期限法规,发展商和承包商应负上法律责任的期限为:（1)简单合同为6年（2)盖章合同为12年29．终止合约●如果承包商有下列行为,业主有权终止双方合同:（1)无故停工或局部停工（2)没有勤奋地施工（3)没有遵照业主代表指示更换不合格的材料或修补不合格的工程（4)未得业主同意将工程全部转包或局部转包他人（5)未得业主同意将合同转让他人（6)破产或清盘业主代表向承包商发出通知要求改善/补救。

如上述行为在14日内仍没有改善的话,业主可以向承包商发出合同终止书,合同终止即时生效。

●如果業主有下列行为,承包商有权终止双方合同:（1)未支付中期付款证书的应付款项（2)防碍或阻止业主代表根据合同应向承包商发出的一切证书（3)将合同转让他人
（4)启工日期延误超过120天（5)停工超过120天（6)破产或清盘承包商向业主发出通知书要求改善/补救。

如上述行为在发出通知书后14天内仍没有改善的话, 承包商可以向业主发出合同终止书,合同终止即时生效。

●终止合约后,承包商需在28日内移走自身的:（1)机械（2)临时建筑物（3)材料等
30．终止合同后的结算书根据合同规定,工料测量师在收到一切文件后应在60日内完成结算书如下:●支出（A款项）：（1)支付给违约的承包商到终止合同当日的竣工工程和未安装材料；（2)支付给材料供应商（3)重新开工的支出，例如，临时保护和保安、保险（4)支付给竣工承包商完成余下的工程，包括修复缺陷（5)行政费（6)延误竣工的损失●减除（B款项）（1)违约分包商的模拟结算（2)保留金或根据其他合同的保证金（3)从银行收到的保证金如果A款项大于B款项，则业主可从违约的承包商收到A-B的款项；如果B款项大于A 款项，则业主支付给违约的承包商。

31．终止合同后的替换承包商任何承包商完成工程,分包合同和供应协议都全部转让给替换承包商32．终止合同后的其它考虑因素（1)现场保安（2)保险（3)现场材料可用性（4)现场材料是否已经付款给供应商（5)分包商和工人的工业行动
（6）终止合同后的现场记录
（7）承包商的索赔
二、索赔1.索赔（1）合同索赔
（2)惠给金索赔（Exgratia payment）（3)普通法索赔（Common Law）
1）承包商延误的误期损害赔偿金2)延长竣工期限3)损失和开支的补偿（Loss and Expense）●如發生下列情況, 业主需补偿承包商的损失和开支:（1)工程进度受到干扰（2)业主无法交付工地（3)指定分包商,指定供货商或业主雇用的专业承包商所引起的延误（4)业主没有根据合同的合理理由暂停施工 2.合同的索赔一般来说,受损害的一方有责任提出和证实其索赔●合同要求承包商在限定期内提出索赔的通知:（1)对于EOT,承包商应在延误事件发生后28日内向业主代表提交首次书面通知,指明原因和可能导致的工期延误。

在首次通告发出后28日内向业主提交第二次书面通告,详细列明延误事件的影响。

在延误事件完成后14日内向业主代表提交最终书面报告,提交所有资料,说明工期延误天数。

（2)对于损失和开支的补偿,承包商应在工期延误出现迹象时的28日內或收到指定分包商索赔后7日内向业主代表提交书面通知，申述索赔意图和所根据的合同条款。

●合同规定承包商必须为其索赔提供依据:（1)对于竣工时间的延长(EOT),承包商应提供充分和详细的条款内容,以及工程进度受影响的程度。

（2)对于损失和开支的补偿,承包商应提供充分和详细的产生索赔的背景内容,索赔的单价或总金额,以及该等单价或金额的计算方式。

●竣工时间的延长(EOT)（1)说明延误的原因，以及申请延长工期所依据的合同条款。

（2)开始延误的日期以及延误的时期。

（3)发出延误通告的日期,提供有关参考文件。

（4)记录详情的汇总(附件中包括副本)。

（5)对事件的描述和对进度的影响。

（6)提供图表,显示开始延误之前进度表的现状,进度和目前的竣工日期。

（7)提供图表,显示延误对进度和竣工日期的影响（包括继后的延误所减少的进度表的预留时间）。

（8)在提交的图表上显示所需延长竣工期限的说明。

●损失和开支的补偿（1)任何延误或干扰的影响的详情。

（2)索赔的详情,并说明索赔所根据的合同条款。

（3)在合同期间所发出的通告和详情的汇总。

（4适时,附上图表说明。

（5）用公认权威和案例作为依据。

（6）赔金额的说明。

3．合同索赔的响应（1）E0T:由业主代表评估
1)业主代表收到承包商的第二次工期延誤通告後60天内决定,给予书面通知承包商有关EOT的评估结果。

2)如不给予EOT, 则业主代表亦应以书面通知承包商其原因。

3)最终EOT应在工程竣工后90日内以书面通知承包商。

4)如果承包商提出书面要求,则业主代表应评估所给予的EOT5)如果承包商不满意评估, 则可向业主代表提交争议通知书。

（2)损失和开支的补偿:由工料测量师评估（3)同意评估:业主●损失和开支的补偿（1)工料测量师将评估索赔。

（2)业主同意评估后,索赔金额将包括在中期付款证书或最终付款证书。

（3)如果承包商不满意评估,则可向业主代表发出争议通知书。

●原则（1)承包商是否根据合同有权提出索赔？（2)承包商提出的索赔是否与业主的违约直接有关?（3)分析和比较承包商的假设造价/工期。

（4)承包商是否已经采取一切措施减少造价/工期影响?
4．评估合同索赔●金钱索赔的种类（1)干扰索赔因干扰工程工序和时间而产生费用,但竣工日期没有受到影响。

（2)延长工期索赔当竣工期限受到影响。

●金钱索赔的项目（1)现场一般管理费或开办费（2)公司总部行政费（3)利润损失（4)财务费用（5)造价胀升（6)生产力损失5．避免索赔●合同前期（1)采用适当的合同安排,并结合适当的合同条件,使得合同双方公平承担风险。

（2)选择合理价格和良好质量纪录的投标单位。

●合同后期采用伙伴方法,鼓励互信和合作,并在合同各方中建立共同目标。

●如果出现争议,则按合同条款解决:（1)向业主代表发出争议通知,并取得裁决。

（2)业主代表作出决定。

（3)如果承包商不满意,则可发出调停通知书(Notice of Mediation)或仲裁通知书(Notice of Arbitration)。

（4)仲裁一般在工程竣工后开始。

（5)仲裁员的决定是最终的和对双方具有约束力的。

●在一些房屋署的合同中,也引进争议条款的解决方法：（1)引进一名独立的争议解决顾问(由业主和承包商聘请),在争议的初期为问题提供咨。