房地产企业融资手段分析.pptx
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平均债务资产比率
从行业平均来看，债务资产比率浮动于0.41—0.58的区间。 一直以来较为稳定，没有大幅波动。
比较上图，万科的负债资产比率要略高于行业平均水平。
（资料来自和讯http://stock.hexun.com/2011/zichanfuzhai2011）
1.4
1.2
１、2003年前，净资产增长率
房地产企业融资手段分析
房地产企业的特性
1
投资规模大，周期长，需要长期资金
2
产业链长，关联性强，关系人们安居乐业
33
受政府，宏观经济形势影响大
4
房地产企业融资的特殊性
房地产企业融资：是指发生在房地产经济活动中的，
通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通
资金的金融行为。
房地产企业 融资
广义的房地 产融资指的 是筹集、融 通和结算资 金的所有金 融行为 。
发行可转债的背景:
2001年6月，万科现金流出现负值达 7.25亿元,为了弥补资金缺口,万科董事 会决定发行可转债.
万科通过证监会审核,批准发行总额 为15亿元的可转债.
可转债：
可转债全称为可转换公司债券。在目前国 内市场，就是指在一定条件下可以被转换 成公司股票的债券。可转债具有债权和期 权的双重属性，其持有人可以选择持有债 券到期，获取公司还本付息；也可以选择 在约定的时间内转换成股票，享受股利分 配或资本增值。所以投资界一般戏称，可 转债对投资者而言是保证本金的股票。
万科债务资产比率
0.7
0.6 0.5
0.4 0.3
0.2 0.1
0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
债务资产比率
从1994年以来,万科的债务资产比率较高且较为稳 定。最低时2000年为0.47,最高时2006年为0.65， 无明显波动年份出现。 （资料来自百度文库
（图表来自百度文库截屏）
公告日期 2002-06-26
项目
资金来源
可转债发行
实际募资金额(元) 1474976070
2004-10-15
可转债发行
1957442599.8
发行费用(元)
25023930
32557400.2
货币募集金额(元) 1500000000 1990000000
货币名称
人民币元
http://wenku.baidu.com/view/2bf 25d59804d2b160b4ec0e4.html）
行业平均债务资产比率
0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1
0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
7982911630.8 2
7982911630.82
3356829340.71
4856829340.7 1
3356829340.71
资产负债率（%） 51.78
60.84
42.05
（资料来自百度文库）
此次万科可转债券发行
采用网上定价的方式， 发行总额为15亿元，发 行价格为每张100元，为 期5年，
2006年增发股份，由此可见，
权益资本的筹集是万科A资产快
速增长的重要原因。
2222222111111000000099999900000009999996543210987654
净资产增长率 总资产增长率
（资料来自新浪股票
http://finance.sina.com.cn/stock/company/s z/000002/27/F45.shtml）
万科概况
创建
主营业务
上市时间
在企业领导人王 石的带领下 ，成 立于1984年5月
公司为专业化房 地产公司,主要产
品为商品住宅
1991年1月29深
圳证券交易所
万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标 准化来不断占领中国市场
强有力的总部对关键环节进行控制并对战略及标准化进行布局
总部层面
总
人
深圳万科A , 股在深圳
证券交易 所上市,万 科成为国 内首家股 票公开上 市公司.
2008年
1993年12月 28日
正式更名为 更名为“万 科企业股份 有限公司”。
2007年
“2008年中国房地产上 市公司价值榜”在广州 揭晓,万科获得综合价 值(沪深)TOP10冠军称 号.
万科净利润达到48.4亿 元,并成为全国首家销 售额超过500亿元的房 地产”超级航母”.
狭义的房地 产融资只是 指其中的一 环，即专指 资金融通行 为。
Company Logo
房地产企业融资的特殊性：
• 开发资金需求量大，高度依赖外部资金 • 需要以土地和房产作为抵押担保的条件 • 高经济风险，高财务风险 • 高度依赖资本市场
房地产企业融资手段分析
——以万科发行可转债融资为例
万科简介 可转债融资 启示与建议
人民币元
（资料来源新浪财经 http://finance.sina.com.cn/stock/company/sz/000002/24/137.shtml）
以万科2002年6月26日发行可转债 为案例
本次可转债公开发行申购情况
类别
原A股股东 优先配售
网上一般社 会公众投资 者发行
网下向法人投 资者发售
经
力
理
资
办 公 室
源 部
财 务 管 理 部
资 金 中 心
规 划 设 计 部
工 程 管 理 部
战 略 采 购 部
区域层面（独 立核算本公司 与一线公司）
深圳公司
上海公司
北京公司
一线公司(独 立核算）
广州公司，中 山公司，东莞 公司等
南昌公司，无 锡公司等
相关公司 等
万科成长之路
1991年1 月29日
1
均高于总资产增长率，直到 2004年开始总资产增长率才超
0.8
过净资产增长率。 2、1994—2006年间，净资产
0.6
增长率和总资产增长率有明显
起伏，分别在1997年、2000年、
0.4
2003年和2006年。
这其中1988年发行新股（A
0.2
股），1993年发行新股（B
0
股），1997年和2000年进行配 股，2002和2004发行可转债，
申购户数（户） 7899
2768
13
有效申购户数 （户）Βιβλιοθήκη Baidu
7899
2768
13
有效申购手数 （手）
444748
1361283 1401750
有产申购资金 （元）
444748000 1361283000 1401750000
发行前后比较:
相关指标
发行前
发行后
全部转股后
资产总额（元） 负债总额（元）
6482911630.82
从行业平均来看，债务资产比率浮动于0.41—0.58的区间。 一直以来较为稳定，没有大幅波动。
比较上图，万科的负债资产比率要略高于行业平均水平。
（资料来自和讯http://stock.hexun.com/2011/zichanfuzhai2011）
1.4
1.2
１、2003年前，净资产增长率
房地产企业融资手段分析
房地产企业的特性
1
投资规模大，周期长，需要长期资金
2
产业链长，关联性强，关系人们安居乐业
33
受政府，宏观经济形势影响大
4
房地产企业融资的特殊性
房地产企业融资：是指发生在房地产经济活动中的，
通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通
资金的金融行为。
房地产企业 融资
广义的房地 产融资指的 是筹集、融 通和结算资 金的所有金 融行为 。
发行可转债的背景:
2001年6月，万科现金流出现负值达 7.25亿元,为了弥补资金缺口,万科董事 会决定发行可转债.
万科通过证监会审核,批准发行总额 为15亿元的可转债.
可转债：
可转债全称为可转换公司债券。在目前国 内市场，就是指在一定条件下可以被转换 成公司股票的债券。可转债具有债权和期 权的双重属性，其持有人可以选择持有债 券到期，获取公司还本付息；也可以选择 在约定的时间内转换成股票，享受股利分 配或资本增值。所以投资界一般戏称，可 转债对投资者而言是保证本金的股票。
万科债务资产比率
0.7
0.6 0.5
0.4 0.3
0.2 0.1
0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
债务资产比率
从1994年以来,万科的债务资产比率较高且较为稳 定。最低时2000年为0.47,最高时2006年为0.65， 无明显波动年份出现。 （资料来自百度文库
（图表来自百度文库截屏）
公告日期 2002-06-26
项目
资金来源
可转债发行
实际募资金额(元) 1474976070
2004-10-15
可转债发行
1957442599.8
发行费用(元)
25023930
32557400.2
货币募集金额(元) 1500000000 1990000000
货币名称
人民币元
http://wenku.baidu.com/view/2bf 25d59804d2b160b4ec0e4.html）
行业平均债务资产比率
0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1
0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
7982911630.8 2
7982911630.82
3356829340.71
4856829340.7 1
3356829340.71
资产负债率（%） 51.78
60.84
42.05
（资料来自百度文库）
此次万科可转债券发行
采用网上定价的方式， 发行总额为15亿元，发 行价格为每张100元，为 期5年，
2006年增发股份，由此可见，
权益资本的筹集是万科A资产快
速增长的重要原因。
2222222111111000000099999900000009999996543210987654
净资产增长率 总资产增长率
（资料来自新浪股票
http://finance.sina.com.cn/stock/company/s z/000002/27/F45.shtml）
万科概况
创建
主营业务
上市时间
在企业领导人王 石的带领下 ，成 立于1984年5月
公司为专业化房 地产公司,主要产
品为商品住宅
1991年1月29深
圳证券交易所
万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标 准化来不断占领中国市场
强有力的总部对关键环节进行控制并对战略及标准化进行布局
总部层面
总
人
深圳万科A , 股在深圳
证券交易 所上市,万 科成为国 内首家股 票公开上 市公司.
2008年
1993年12月 28日
正式更名为 更名为“万 科企业股份 有限公司”。
2007年
“2008年中国房地产上 市公司价值榜”在广州 揭晓,万科获得综合价 值(沪深)TOP10冠军称 号.
万科净利润达到48.4亿 元,并成为全国首家销 售额超过500亿元的房 地产”超级航母”.
狭义的房地 产融资只是 指其中的一 环，即专指 资金融通行 为。
Company Logo
房地产企业融资的特殊性：
• 开发资金需求量大，高度依赖外部资金 • 需要以土地和房产作为抵押担保的条件 • 高经济风险，高财务风险 • 高度依赖资本市场
房地产企业融资手段分析
——以万科发行可转债融资为例
万科简介 可转债融资 启示与建议
人民币元
（资料来源新浪财经 http://finance.sina.com.cn/stock/company/sz/000002/24/137.shtml）
以万科2002年6月26日发行可转债 为案例
本次可转债公开发行申购情况
类别
原A股股东 优先配售
网上一般社 会公众投资 者发行
网下向法人投 资者发售
经
力
理
资
办 公 室
源 部
财 务 管 理 部
资 金 中 心
规 划 设 计 部
工 程 管 理 部
战 略 采 购 部
区域层面（独 立核算本公司 与一线公司）
深圳公司
上海公司
北京公司
一线公司(独 立核算）
广州公司，中 山公司，东莞 公司等
南昌公司，无 锡公司等
相关公司 等
万科成长之路
1991年1 月29日
1
均高于总资产增长率，直到 2004年开始总资产增长率才超
0.8
过净资产增长率。 2、1994—2006年间，净资产
0.6
增长率和总资产增长率有明显
起伏，分别在1997年、2000年、
0.4
2003年和2006年。
这其中1988年发行新股（A
0.2
股），1993年发行新股（B
0
股），1997年和2000年进行配 股，2002和2004发行可转债，
申购户数（户） 7899
2768
13
有效申购户数 （户）Βιβλιοθήκη Baidu
7899
2768
13
有效申购手数 （手）
444748
1361283 1401750
有产申购资金 （元）
444748000 1361283000 1401750000
发行前后比较:
相关指标
发行前
发行后
全部转股后
资产总额（元） 负债总额（元）
6482911630.82