高尔夫社区概念性规划1

5. 分区详细规划：
5.1 别墅区 5.2 公建
6.单体方案：
3. 总体规划：
3.1 总规结构 3.2 总平面 3.3 功能分区 3.4 交通规划 3.5 空间结构 3.63.6 公建布局 3.73.7 分区开发 3.83.8 技术指标
区位
1.1 区位分析：
城市总体规划定位： 温州是浙江南部沿海经济核心区，处于长 江三角洲和福州及闽南厦漳泉三角洲之间，是 一座独特的城市。自然资源相对贫乏，历史上 经济不甚发达。改革开放后温州人锐意进取， 创造了著名的“温州模式”， 经济持续实现跳 跃式增长。同时，温州的市场、温州人、温州 模式也使城市发展一直是荣耀与矛盾相伴随。 按照《浙江省城市化发展纲要》以及《温州市 城市总体规划》方案要求，温州作为全省三大 中心城市之一，发展目标是成为我国东南沿海 对外开放的重要工业、商贸、港口城市，浙江 南部的经济、金融、交通、文化、科技中心， 辐射浙西南、闽东北的外向型区域中心城市。 发展规模是市域人口为300~400万、市区城镇 人口150-180万的特大城市。 瓯海区规划定位： 瓯海区北靠鹿城区，东接龙湾区，南邻瑞 安市，西接丽水地区青田县，是浙南交通枢纽， 温州市核心城区重要组成部分。 从瓯海在城市的区位特征和现有基础看，瓯海 的发展定位应既有别于鹿城的政治、商贸、文 化中心、也不同于龙湾的工业强区，而应该根 和强化原有优势产业的基础上，发挥区位优势， 启动和培育房地产、旅游、教育、物流等产业， 瓯海区的梧埏片区内，地处吹台山、大罗山之 间。按照城市总体规划和瓯海梧埏片分区规划 草案，瓯海将实施“东进南扩”战略，因此泊 岙山庄用地应该作为城市主城区向南扩展的重 要地区之一来建设开发，规划内容应以居住为 主，配以商业购物、休闲体育、教育等配套发 展设施。
高尔夫公园
2.3设计主题二：高尔夫公园社区——高 尚、休闲、自然：
高尔夫运动在东方素来被认为是一项高尚运 动 ， 高 尔 夫 （ GOLF ） 运 动 中 的 绿 色 （Green）、氧气（Oxygen）、阳光（light） 和自由（free）深刻内涵传达出这项运动的迷 人之处。在国外，高尔夫球场边的用地进行住 宅建设的经验已经十分成熟，它不仅可以带给 住宅以大片草地、树丛、水面等自然景观、而 且为居民提供享受自然的休闲运动场所。 现代社会中，高度发达的物质文明给人们 带来紧张与压抑的生活氛围，人们越来越向往 一片绿色的和谐与宁静。而泊岙高尔夫公园社 区独特的自然环境优势、区位条件和周边的旅 游资源为发扬高尔夫运动精神提供了良好的物 质基础。在建设中引入“高尔夫公园社区”规 划理念，适度建设用地许可的小规模高尔夫运 动场地和配套服务设施，不仅可以提升和整合 整个社区的品质，吸引高层次的居住投资；而 且从城市发展的角度看，高尔夫运动虽以打球 为主，但是同时兼有餐饮、休闲和社交的功能， 因此可以带动地方经济，带动旅游、服务等行 业的发展，完善城市功能。
增强城市功能，培育瓯海经济新的增长点，使
其成为具有产业经济、高等教育，度假旅游综 合优势的现代化城市地区。 用地规划定位： 泊岙山庄规划用地位于瓯海区的东部，在
据自身的自然条件和经济发展水平，扬长避短，
实施差别化战略，在挖掘资源优势
人文环境
1.2人文环境：
历史文化： 温州北临瓯江，隔江相望是“江北重峦积 翠浓，绮霞遥映碧芙蓉”的罗浮群山，江中还 有被誉之为“瓯北小蓬莱”的江心孤屿，岛中 留有众多的名胜古迹与文人墨客的千古诗句。 温州东可观大海，南为平原水网、大罗山脉， 西为吹台山。沿着温瑞塘河往南蜿蜒三十多公 里连贯温瑞平原。 温州不仅具有自然的山水环境，而且还有 悠久的山水文化渊源和深厚的底蕴。温州是中 国山水诗发祥地之一，历代许多诗人，有孟浩 然、司空图、崔道融、韩愈、陆游、王十朋、 朱熹、叶适、姜夔、袁牧等人在游历温州的自 然风景时留下行踪与许多优美的诗文。连无缘 寻访温州的李白、杜甫也曾心驰神往地写下温 州山水美好诗句。山水诗的鼻祖东晋的谢灵运 为温州留下了许多脍炙人口的诗句，其“池塘 生春草，园柳变鸣禽”，就是写于温州积谷山 麓的千古绝句。 城市发展： 温州在三国、西晋属临郡。东晋明帝太宁 元年（公元323年），从临郡划出，设永嘉郡， 开始建城。著名风水师郭璞为城选址，打破
以及其他相关法律法规、技术规范、历年温州市统计年鉴和 历次工作会谈的记录。
城市重要公共设施的建设——行政区划的调 整和区行政中心和梧埏片新区的建设，将带动 一系列城市公共设施的建设，如用地东侧的高
教园区、用地以南的大型旅游设施和工业开发
区等，这也为建设新的、多元化的住区提供了 契机。
规划范围
2.1规划范围：
绿色 氧气 阳光 自由
Green Oxygen Light Free
商业中心
2.4设计主题三：城镇化的综合社区—— 大居住、大配套：
规划范围主要包括南白象镇、茶山镇和丽 岙镇的部分用地，老104国道北侧，新104国道 两侧总面积约1.8km2，其中山地面积？km2 。用 地西南及北侧紧依吹台山，东侧临大罗山，用
地范围内包括泊岙、丽塘、王宅三个村庄。
用地条件分析：
“六山、一水、三分田”，是对温州瓯海区 土地的基本描述。泊岙山庄规划用地为典型的 丘陵地形，被山体环抱，用地内蜿蜒而过。现 状用地主要为农田和村庄。基地内现有民房多 为农民自建，建筑质量不高，建筑周围环境不 佳。
20 15 10 5 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 年度 1996 1997 1998 1999 2000
年度 全市 市区 瓯海区
瓯海区房地产投资占市区中比例（％）
瓯海区基建投资占市区中比例（％）
开发优势
1.4开发优势分析：
随着温州主城区“退二进三”发展战略的 加速实施，城市边缘区可利用自然优势，吸纳 温州老城区及其他地区人口居住、休闲以及度 假旅游。其中优势有以下若干： 政府的参与与调控——由于泊岙山庄的建 设有瓯海区政府的积极参与，这对于发挥规划 的控制和引导市场的功能有着十分重要的作用， 也有利于实现完善城市居住结构，形成多元化 房地产市场，带动房地产、旅游、物流等产业 自然环境——泊岙山庄地处温州市区南部， 自然环境良好，用地以南为省级花卉种植和博 览基地，沿104国道继续向南是仙岩旅游区。 此外，由于温州受自然地形的分割，便于城市 组团化发展和居住建设，因此，泊岙山庄可以 结合城郊型旅游发展，有条件建设以休闲、度 假为主的高档住区。 发展的目标。
“方正规矩”的框框，决定跨山建城，名曰
“斗城”。永嘉郡城，北据瓯江，东西两面依 山，南临会昌湖。“江作青罗带，山似碧玉 簪”。正是当时古城山水的形象描述。温州古 城选址营造时就采取了依江、负山、通水的原 则。城外有护城河，城内一街一渠，水道交错； 居民房屋临水而筑，前街，后河，街巷、河渠、
桥梁互相联接，形成水陆交通网络，一派“楼
山水社区
2.2设计主题一：山水社区——阅山、闻 水、感绿：
素有“东瓯名镇”之称的温州在选址之初 就遵循依江、负山、通水的原则。温州城位于 浙南丘陵地区冲积平原的的水网地带，不仅筑 城时塑造了理想的山水城市空间格局，而且城 市周边群山环抱，江河纵横，水网密布，是名 副其实的山水城市。 泊岙高尔夫公园社区地处温州山水城市的 纵轴线-温瑞塘河沿线，是城市构成城市内部 山水空间的重要一环，因此营造山水社区的主 题是从城市总体生态景观体系出发的必然构想。 “阅山”：山是大自然的体脉，也是城市 和地域特色的集中体现。基地内的山体环境是 泊岙山庄的主要特色，也是设计灵感的源泉之 一。 “闻水”：温州以瓯江、塘河而闻名，水 是永恒的特色和城市建设主题。温州的水得益 于该地区独特的地形构造。设计中根据现状条 件进行理水、造水，护水是该地段规划设计必 须予以考虑的问题。 “感绿”：绿代表着优美的环境与和谐的 生态。现代社会中高度发达的物质文明给人们 带来紧张与压抑的生活氛围，人们越来越向往 一片绿色的和谐与宁静。泊岙山庄应该成为处 处见绿，时时有绿的生态环境的典范。
300000
200000
100000
0 1996 1997 年度 1998 1999
瓯海区房地产投资与基建投资分别占市区份额
1200000
基本建设投资 （万元 ）
35 30 25
％
1990－2000温州市基本建设投资情况
1000000 800000 600000 400000 200000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
40
通过温州人在外购房的价格分析，可以得出温 州缺乏高品质住房的结论。因此，泊岙山庄的 开发建设需要有一定的前瞻性。 按照新加坡经验，居住水平随经济发展水平 提高而提高。每10年，新加坡居住水平均有显 著增长，在人均居住使用面积增长的同时，住
平方米
1996－ 2000房 地 产 投 资 竣 工 情 况
600000
500000
400000
房屋竣工 住宅 办公楼 商业用房 其他
宅质量与居住区质量也同时上升，而且两者相 比，后者的重要性越来越取代前者，即居住水 平的提高更多地表现在居住质量的提高上，而 不再表现在居住面积的扩大。1980年代后期起， 新加坡已经面临改造60、70年代所建住宅的问 题。对于瓯海，目前居住问题已经不是量的问 题，应在居住质量方面有更高的追求。
台府舟楫，水巷小桥多”的水乡景色。温州建 城千余年以来，虽经受过无数兵戈灾变，但城 址位置及范围始终未变，为中国建城史上少见。
市场分析
1.3开发内容和市场分析：
从目前温州的居住环境和居住质量而言， 城市边缘区的整体质量偏低。居住密度普遍偏 高，与日照规范要求相差较大，其他使用功能 对居住影响较大。住房周围环境恶劣，根本无 所谓公共绿地、组团活动空间等。分析1990－ 2000年温州市城市基本建设和房地产投资，虽 然在1995年之后投资总额曾经略有下降，但是 总的趋势是逐年递增的，而且在1997年之后投 资金额增幅有所加大，其中主要集中在市区。 在城市边缘区，以瓯海为例，其房地产投资和 基本建设投资总额增幅几乎为零，在全市所占 比例更是从1993年起逐年下降。（见图1、2、 3）这反映了城市边缘区住宅供应的不足。 从住宅需求和消费上分析，目前住宅现金消 费多、按揭贷款少，说明了温州居民的居住消 费能力比较强。根据预测，2001年到2005年， 温州市区平均每年新建住宅总需求约为300万 平方米。经相关因素修正后，市场前景仍十分 乐观。 此外，在住宅供给上，除了市场主导因素以 外，应充分发挥政府和规划引导市场的功能， 以保证住房供给结构的均衡，而从近几年的房 地产开发情况看，温州房产市场缺乏高档次、 有特色的楼盘，致使杭州、上海、北京等地纷 纷出现温州团队购房的现象。而
鸟瞰图
1.项目背景：
1.1区位分析 1.2人文环境 1.3开发内容 1.4开发优势分析 1.5设计依据
4. 景观规划：
4.1 绿化系统 4.2 山体景观 4.3 水面景观 4.4 球场景观 4.5 街景及标志物
2. 项目定位：
2.1 规划范围 2.2 设计主题1 山水社区 2.3 设计主题2 高尔夫公园社区 2.4 设计主题3 城镇化综合社区
1.5 规Leabharlann Baidu依据：
（一）规划法律依据 1. 2. 《中华人民共和国城市规划法》 《城市规划编制办法》及其实施细则，建设部1991年
（二）相关技术依据 1． 《温州市城市总体规划纲要（2000—2020）》,中国城市
规划设计研究院，2000/12， 2． 《温州市城市总体规划（2000—2020）》方案，中国城
市规划设计研究院，2002/06 3． 《温州瓯海区分区规划》方案，中国城市规划设计研究院，
2002/08 4． 温州市瓯海区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，
温州市瓯海区人民政府，2001/02 交通设施——甬台温高速公路和新、老104 国道等重要交通走廊，为泊岙山庄提供了便利 的交通条件。随着交通和其他基础设施的进一 步改善，泊岙山庄可以依托发达的交通网，建 设大众交通便捷的住区，并为区域提供休闲、 购物设施。 5． 《温州泊岙山庄规划方案征集说明》