影响房地产价格的因素及定价策略分析

湖北大学本科学年论文

题目影响房地产价格的因素及定价

策略分析

姓名李银龙学号 2008221112210518 专业年级商学院08市场营销

指导教师尹光霞职称副教授

2011年 05 月 31 日

目录

1 引言

2房地产价格的组成

2.1 土地费用

2.2 建安成本

2.3 相关税费

3 影响房地产价格的因素

3.1 供求状况

3.2 自身条件

3.3 环境因素

3.4 人口因素

3.5 经济因素

3.6 社会因素

3.7 行政因素

3.8 心理因素

3.9 国际因素

4 房地产定价策略

4.1 价格折扣与折让策略

4.2 单一价格与变动价格策略

4.3 “特价品”定价策略

4.5 非价格竞争策略

4.4 心理定价策略

5 案例研究

5.1 项目价值要素分析

5.2 项目价值要素综合评价表

摘要：地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。目前，我国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅绝大部分为私人所有，而且可以买卖；但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。另外，土地使用权是有限期的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用权期限的长短有关。一般情况下，土地使用权期限越长，土地及房地产的价格会越高，反之会越低。我国的城市建设用地还是政府垄断供应的，供地政策（包括供应量、供应结构和供应方式等）的变化会引起土地及房地产价格的变动。又因为一些社会上的关系加上国际经济、军事、政治等环境的影响，也会造成对房地产价格的变动。

关键词：房地产价格影响因素；地理位置；环境；经济。

影响房地产价格的因素分析

1 引言

房地产也的发展和运行会涉及到众多的相关产业，并显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动了一大批相关产业的发展，初步成为国民经济的支柱产业。但是房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。

因此，认识和掌握房地产市场制约因素、价格特征及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。

2 房地产价格的组成

房地产价格是房地产经济中的一个重要问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和土地资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成：

2.1 土地费用

土地费用，包括土地的取得费用和土地的开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价则是被动的，即地价水平主要取决于房价水平。但是我国目前房地产开发用地在由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，即房价水平

主要取决于地价水平。

2.2 建安成本

建安成本包括：前期工程费（可行性研究、前期规划、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）这部分费用的上涨也直接导致了房价的上涨。

2.3 相关税费

税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。

3 影响房地产价格的因素

3.1 供求状况

供给和需求是形成价格的两个最终因素。要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响房地产价格。房地产最主要的的价格影响是供给和需求决定。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。而其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，则要看这些供求状况的波及性如何而定。房地产的供应主要受四个因素的影响：1、房产市场的价格：价格越高，供给越多；价格越低，供应越少。2、地方政府的土地供应量：土地供应越多，房产供应越多，反之越少。3、融资环境（主要指银行贷款）：银行贷款难度越低，房产供应越多，反之越少。4、在中国，房地产的供应与政策的关系也很大，利好政策出台，则供应多，反之越少。其余的因素影响较小，包含建安成本、市场竞争等等。房地产的需求主要受三个因素影响：1、房地产价格，价格越高，需求下降，反之则上升。2、居民的收入水平，

收入高，需求高，反之则低。3、国家政策及银行态度：国家鼓励购房、银行贷款放松，则需求趋于旺盛，反之则需求下降。

3.1.1 需求拉动是房地产价格上涨的直接因素

A、从消费需求来说

近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。

B、从投资需求来说

近年来随着我国经济快速发展，居民可支配收入提高，民间资金量雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。

3.1.2 成本推动是房地产价格上涨的内在动力

A、近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。

B、建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。

C、在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。

3.2 自身条件

房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓的自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。

3.2.1 区域方位

各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎