北京中关村商业项目可行性分析报告

北京中关村商业项目可行性分析报告

一、项目概况

1、项目四至

2、项目写字楼、商铺现楼数据

二、商业市场分析

1、宏观市场概况

2、中关村片区商业市场概况

3、商铺项目竞争对手分析

三、写字楼市场分析

1、宏观市场概况

2、中关村片区写字楼市场概况

3、写字楼项目竞争对手分析

四、项目定位

1、项目SWOT分析

2、项目客户定位

3、项目类型业态定位

4、项目价格定位

一、项目概况

1、项目四至

本项目位于中关村大街与海淀大街交汇处，处于中关村商圈核心地带。

项目地址项目实景拍摄

项目东面住宅小区项目西面家乐福

项目南面项目北面科贸大厦

项目旁人行横道紧邻的加油站

中关村大街

2、项目写字楼、商铺现楼数据

现楼数据

本项目为商用写字楼，分为A、B两栋，其中A栋16层，2－16层为写字楼部分。层高公共部分3米，使用层高2.1米左右，办公部分3米4，装修后2米6；B栋1层为商铺，2－7层为写字楼部分（先期规划设计中，B栋1－5层为商铺，后因市场需求，改建为写字楼）。一楼临街部分皆为商铺。

本大厦始建于1995年，距今已有11年历史。总建筑面积为17163平方米，其中商铺面积为5341平方米，写字楼面积为11822平方米，临街面宽为75米，地下车位34个，进深24米。电梯四部。

租售情况：

底商经营以较大型客户为主，有银行、服装、IT业、餐饮，手机类，无空置出现。

写字楼以中科集团有一定关联关系的实力型大客户支撑为主，如瑞星、大恒、希望等，但依然有20％左右空置出现。

人流统计：

人流极为频繁，北面邻十字路口小时流量3480人次/小时，南面邻人行天桥小时流量2280人次/小时。

交通车辆统计：

二、商业市场分析

1、宏观市场概况

商业地产开发依旧火热，政府新政牵连商业地产

北京商业地产起步于上世纪90年代，最初是以百货业建设和商业改造掀起的商业用房开发，90年代后期随着大型超市和卖场的兴起，商业街也纷纷兴起，近两年又兴起购物中心建设的热潮，住宅开发商与商家纷纷加入，使整个商业地产市场发展火热，过快过热的发展使得商业地产市场出现很多不良现象，2004年的诸多失败项目也说明了商业地产市场发展过热导致盲目建设的现象。北京商业地产市场开发过热已经是个无可争议的事实。

2005年政府出台了一系列针对住宅市场的相关政策，这些举动将人们的视线集中到住宅地产市场，在2005年上半年商业地产市场略显平淡是由于人们的关注度比2004年有所下降造成，这并不能说明北京商业地产市场开发过热现象的缓解，恰恰相反由于诸多相关住宅市场政策的发布，有力的抑制和打击了住宅投资的热潮，许多投资者将投资的目标投向了商业地产市场，这将导致商业地产市场将继续升温，商业地产市场高利润的吸引，新的投资热潮仍在升级，所以说2005年北京商业地产市场开发依旧火热。

商业地产开发需要开发商理性思维

2004年及2005年政府出台的各项政策和商业地产市场发展状态来看，国家支持房地产业发展的基调并没有改变，只是针对其中不合理的投机成分进行调整。这一系列政策“组合拳”将对房地产市场的长远发展起到引导作用。多年来北京商业地产持续高温发展，导致开发商在商业地产开发中存在不理性因素，导致盲目追求高利润高回报，其结果常常是导致商业后期经营不善，最终成为开发败笔。政府出台相关政策对于商业地产市场发展起到了降温作用，同时提醒了开发商应更加理性的进行商业地产的开发，在开发项目的同时，注意后期招商引资问题，避免开发与经营相脱节，从而出现商业地产空置率高居不下。2005年上半年北京商业地产的开发趋于理性化，很多开发商开始关注后期经营与开发的有机结合。

社区商业开发突显在商业地产开发中的重要地位

近年来住宅业发展迅速，但社区和街道商业配套严重不足，2005年社区商业的开发力度有加大趋势，许多新开工住宅项目均带有大型商业配套。社区商业开发在整个商业地产开发中的比重将会逐年增加，在2005年已经显露无疑。

特色商业项目成为北京商业地产开发亮点

2005年上半年北京商业地产市场虽没有大的起伏，但特色商业项目却给市场带来了一丝生机，位于三里屯的中国红街依靠所在区域的独特性，准备在产品形态等多方面打造北京顶级商业

业态，在商业地产市场竞争激烈的今天，在市场周边环境大有雷同的情况下，项目具有自身独特的魅力，在产品形态、业态组合、建筑设计、招商理念、经营模式等方面具有自身特点的项目才会成为市场上的亮点。

2、中关村片区商业地产概况

上风上水的区域位置、得天独厚的高科技产业历来是中关村区域房地产持续火热的卖点。借助着丰富的教育以及文化资源，中关村的地产格局也日渐呈现出多元化发展趋势，

对于中关村，很久以来流行一种说法，“八十年代看深圳，九十年代看浦东，二十一世纪看中关村”。长期以来，借助着科技创新，一批又一批的科技企业蜂拥而至，加入了中关村的“村民”行列，中关村地区一直是北京人口密度最大的区域，科技一度成了支持中关村市场繁荣的重要因素。

从昔日的"电子一条街"到如今的"中关村科技园区"，中关村IT 产业从全民卖电脑的贸易时代，逐渐走向整合化、规模化。随着中关村科贸中心的运营、中关村金融中心的拔地而起、中关村科技产权交易所的开业、中关村金融街规划的推出以及政策的出台......中关村已进入IT产业升级的金融时代。

根据"十五"规划，2005年中关村科技园区将初步建成国家科技创新基地。据悉，2008年中关村将发展成为"世界一流的科技园区"。

北京目前商业地产已出现"三核多中心"格局，"三核"即东边CBD 中央商务区，西边中关村科技园区以及介于两者之间的金融街。【观点】

●北京商业地产全面开花，供应种类齐全。

●各类商业地产销售经营情况参差不齐

●中关村商圈发展获得政府支持，成为“双核”之一，未来发

展态势良好。

3、项目竞争对手情况