xx项目商业计划书 20140328

北京市xxxx项目商业计划书

社会养老产业投资基金管理有限公司

2014年3月

简称、释义

目录

一、项目背景7

二、融资需求8（一）融资金额8（二）融资用途8（三）融资方式8（四）融资期限9（五）还款来源9三、交易流程9（一）交易结构9（二）交易结构说明和操作步骤10四、相关方介绍11（一）转让方-中国xx信用担保有限公司11（二）转让标的——北京市xxxx 11五、项目规划17

六、项目盈利预测18（一）项目经济指标18（二）项目收入预测18（三）项目成本预测19（四）销售盈亏平衡20七、项目销售22（一）项目销售模式22（二）销售方式22（三）销售费用22（四）销售定价22（五）销售计划22（六）附属医院的经营22八、项目市场分析22（一）北京经济发展状况23（二）北京养老产业发展状况23

（三）周边地价24（四）北京养老业态分析26九、SWOT分析29（一）Strength优势分析29（二）Weakness劣势分析29（三）Opportunity机会分析29（四）Threat威胁分析30十、指定公司设立30（一）公司形式：有限公司30（二）投资人退出30十一、风险控制措施：30（一）劣后资金31（二）共管账户31（三）共同管理31（四）足额抵押31

（五）提供担保31

一、项目背景

xxxx于2001年10月9日经北京市海淀区教育委员会批准，在海淀区民政局登记设立，业务范围为初中、普通高中教育，法定代表人为xxx。

2005年10月8日，海淀教委出具关于同意北京市xx中学变更名称的批复，载明经研究同意北京市xx中学校名更名为xxxx。

2007年7月20日，海淀教委出具关于同意xxxx变更举办者的批复，载明经研究同意xxx同志不再担任举办者，xxxx举办者由xx担保担任，并按有关规定开展工作。

xxxx占地面积129230.64平方米，土地性质国有划拨教育用地；地上建筑三栋教学楼，建筑面积15869.87平方米，有产权证，学生宿舍6栋，约30000平方米，有产权证的17299.72平方米，其他建筑食堂、游泳池、体育馆等约12130平方米，建筑面积共约58000平方米。

2007年6月29日xxxx与北京xx行签订借款协议，将名下的国有划拨教育用地193亩抵押给北京xx行，借款17000万元，借款期限至2012年6月28日，由于不能按时偿还利息，北京xx行起诉xxxx，2010年5月11日，借款合同提前到期，xx担保承担连带责任，xx担保为解除连带责任，希望能够以合适的

价格将该学校转让。

该学校地理位臵很好，位于北京市海淀区上庄路和马坊西路交叉西南角，上风上水，环境优美，面积适中，非常适合高端养老项目，且xx担保急迫希望转让，转让价格非常低，我司计划采用护工培训学校加养老实习基地的模式进行项目运作。

项目计划建筑面积130000平方米，其中养老公寓及配套建筑面积105000平方米，护工学校教学楼及配套建筑20000平方米，附属医院建筑面积5000平方米。

项目需要资金40000万元人民币，其中偿还学校债务和支付xx担保的权益转让款35000万元，项目建设前期费用5000万元。

二、融资需求

（一）融资金额

40,000万元

（二）融资用途

偿还学校债务和支付xx担保的权益转让款35000万元，项目建设前期费用5000万元。

（三）融资方式

债权方式融资

（四）融资期限

4年

（五）还款来源

1.项目养老会员卡销售收入。按照现在北京高端养老的价格，会员卡销售单价在100万元左右，整个项目4年内回款金额约150000万元。

2.银行贷款。项目收购完成后，将以项目土地为抵押，向银行申请贷款15,000万元。目前类似土地的市场价格在380万元每亩，项目土地价值73000万元。

3.再融资。通过后续发行基金臵换的方式实现退出。

三、交易流程

（一）交易结构

（二）交易结构说明和操作步骤

1.融资分二期进行，其中一期资金25000万元，由xx能源出资，做为劣后资金，二期资金15000万元，外部机构融资。

2.与北京xx行协商还款本息金额；与北京xx行协商，还款后，北京xx行协助将解压土地和房产，抵押给我司指定公司。

3.我司指定公司与xx担保签订借款协议，借款金额25000万元，用于偿还北京xx行借款。

4.将25000万元资金打入共管账户，用于偿还北京xx行借款本息，北京xx行解压xxxx的土地和房产，并抵押给我司指定公司。

5.与xx担保公司协商，通过法院诉讼或调解的形式，请求法院将xx担保持有xxxx的举办者权益判决给我司指定公司抵偿债务。

6.1.我司指定公司以办理护工培训学校的名义，持法院判决和协助执行通知书到民政局和教委办理xxxx的举办者权益变更手续，取得xxxx的举办者权益，从而持有xxxx拥有的土地，或者将学校清算，直接将土地清算至我司指定公司。

6.2.与xx担保、北大青鸟、首农集团协商其他资金支付方式和支付时间。

7.通过海淀政府招商引资的方式，社会养老公司进入海淀，同海淀区政府商量土地、财政和税收等优惠政策，实现xxxx的土地性质由教育用地变性为养老用地。

四、相关方介绍

（一）转让方-中国xx信用担保有限公司

（二）转让标的——北京市xxxx

指：xx担保持有的北京市xxxx全部举办者权益和xxxx名下的土地和房产。

1.基本情况

xxxx成立于2001年10月9日，业务范围为初中、普通高中教育，开办资金为人民币150万元整，注册地址为北京市海淀区上庄乡上庄路，法定代表人为xxx，名下土地使用权面积129230.64平方米，地上建筑58000平方米，其中具有产权证的17299.72平方米，目前初、高中教育已经停办，整体租赁给北大青鸟，租赁合同到期，未签续租合同。

2.历史沿革

（1）设立

xxxx于2001年10月9日经北京市海淀区教育委员会批准，