枣庄房地产项目市场调研

市域中 心
由薛城、市中、 峄城组成的带型 组团城市
枣庄
区级中 心
城市功能
市域次 中心 滕州
山亭、台儿庄
三、城区职能定位
薛城 市中 峄城
• 枣庄城市新门户，物流新枢纽，制造业新基地，煤化工 新园区。 • 中心城区的东部核心区，全市商业的中心区，城市转型 的示范区。 • 中心城区的重要组成部分，城市经济带的重要板块，吸 引台资的重要载体，观光旅游和农副食品加工基地。 • 鲁南欧情山城，生态休闲家园，“两型”社会发展的先 导区。 • 国内外知名旅游目的地，国家海峡两岸交流基地，枣庄 沿运经济的重要载体。 • 枣庄市文化旅游发展的龙头，鲁南专业市场群建设的排 头兵，淮海经济区先进制造业的领头雁，全国县域经济 发展的第一方阵。
4300-4600 3400-4400
薛城 主力 价格
高新区主 流价格
六、区域楼市分析小结
成交较活跃，今年1-10月全市住宅成交约1.3万套（约153万㎡），月均成交近 1300套。
供应量充裕，截止目前网上备案期房可售面积约526万㎡，其中住宅为415万㎡,若 按照今年的去化速度，需要2.5年去化。
藤市行政辖区范围，总面积3069平方公里。
户籍总人口394.83万人。
础，高新技术产业和先进制造业为龙头，旅游业、物流
业等现代服务业为支撑的产业结构。
二、城市空间发展战略
城市发展战略：构建市中-峄城－薛城－滕州复合中心，培育京沪城市发展轴 和鲁南城市发展轴，形成“十”字型空间架构。优先发展中心城市，积极培育 滕州次中心城市，适当发展山亭、台儿庄城区，择优培育中心镇。
中心城市区位图：由薛城区（高新区）、市中区和峄城组成；城区间发展较分散，其中薛城 区距离市中区（老城区）约30多公里；高新区为市政府所在地，地处薛城区辖区。
市中 区 高新 区 峄城 区
薛 城
薛城区区位图：为中心城区组成之一，城南新区成为城市新门户，是薛城区重点发展区域。
市政府
区政府
地块1 城南新 区
中高端楼盘主力价格为4300-4800元/㎡，个别高端楼盘达6500元/㎡。
薛城区成为楼市的主力军之一，供需两旺，尤其是商业表现最为突出。
part3：区域土地市场分析
一、薛城区2013年土地市场分析
宗数 23宗
出让面积 （亩） 1548
建筑面积 （㎡ ） 2152642
成交金额 （万元） 258251
统计截止2013-10-20
成交均价（元/㎡） 11652 8615 6982 7901 4062 10377 39745 12762
2013年1-10月，商业住宅成交1016套，成交均价1276ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ元/㎡，其中薛城区成交693套（占 总成交量68%），位居各区成交排名第一，成交均价为6982元/㎡。
180988.63 402700.56 62760.8 67418.38 86098.17 172781.21 1525663
4127
3883 3505 3468 2204 3252 3521 3423
2013年1-10月，枣庄住宅成交12913套，成交均价3423元/㎡，其中薛城区成交3386套（占 总成交量26%），位居各区成交排名第二，成交均价为3505元/㎡。
西拓展，合纵连横，提高枣庄市对外开放程度。
城镇化战略——壮大中心，空间集聚。集中人、财、物力集中发展中心城，2020年规 划期末达到120万人，形成区域性的综合中心城市。因地制宜地发展滕州、台儿庄、山 亭等城市（城区），择优培育中心镇，努力提高城镇化质量。制定有利于人口向城市转 移、产业向园区集中的政策措施，促进工业化、城镇化协调发展。
三、薛城区2013年土地统计表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 宗地编号 薛2013-10 薛2013-13 薛2013-14 薛2012-24 薛2013-11 薛2013-12 薛2013-4 薛2013-5 薛2013-6 位置 疏港路西侧、钱江路南侧 光明路南侧、京福高速与京沪高 速铁路之间 黄河路北侧、京福高速与京沪高 速铁路之间 湘江路南侧、珠江路北侧 疏港路西侧、钱江路北侧 朱桥五路西侧、珠江花园南侧 新城峨眉山北路东侧、太行山路 西侧、四号路北侧 新城淮海路北侧、七号路南侧、 三号路东侧 新城海河西路南侧、六盘山路西 侧、三号路东侧 新城峨眉山北路东侧、淮海路南 侧 新城金沙江路南侧 泰山南路东侧、珠江路北侧、规 划路东侧 永福北路东侧 昆仑山路东侧、德仁南路西侧 天山路东侧、规划河道西侧 天山路东侧、光明西路北侧 面积（亩) 43.5 94.6 266.0 203.7 19.2 3.1 51.5 46.0 91.0 63.4 70.8 57.4 17.1 26.9 69.2 110.6 20.0 用途 商业 商业、住宅 商业、住宅 商业、住宅 商业 住宅 商业、住宅 商业、住宅 商业、住宅 商业、住宅 商业、住宅 商业、住宅 商业 住宅、商业 住宅 商业、住宅 商业 容积率 1.6 1.7 1.7 3.6 1.6 3.1 1.8 1.9 1.6 1.8 1.8 1.6 3 1.8 2.4 2.47 3.5 建筑面积 （㎡） 46408 107171 301449 489013 20443 6408 61855 58231 97027 76039 84962 61269 34137 32294 110698 182192 46554 成交价（万 每亩地价 楼面地价 元） （万元/亩） （元/㎡） 3039 17046 47918 25200 1306 318 11365 10135 20043 13972 15613 10361 2080 3005 11000 24950 4520 70 180 180 124 68 103 220 220 220 221 221 180 122 112 159 226 227 655 1591 1590 515 639 496 1837 1740 2066 1837 1838 1691 609 931 994 1369 971 受让人 山东闽商五金建材物流港有限公 司 枣庄市锦泰置业有限公司 枣庄市锦泰置业有限公司 山东仲建发展有限公司 枣庄市薛城区常兴土地开发整理 有限公司 山东昂立房地产集团有限公司 枣庄市锦泰置业有限公司 枣庄市锦泰置业有限公司 枣庄市锦泰置业有限公司 枣庄市锦泰置业有限公司 枣庄市锦泰置业有限公司 枣庄市锦泰置业有限公司 段书华 山东浙商联合实业股份公司 枣庄宝田房地产开发有限公司 山东薛城盛泰房地产开发有限公 司 山东薛城盛泰房地产开发有限公 司 山东薛城盛泰房地产开发有限公 司 南水北调东线山东干线有限责任 公司 山东伟伦物流有限公司 枣庄德圣房地产开发有限公司 枣庄德圣房地产开发有限公司 枣庄德圣房地产开发有限公司 成交时间 2013.10.18 2013.10.18 2013.10.18 2013.9.26 2013.7.25 2013.7.25 2013.7.18 2013.7.18 2013.7.18 2013.7.18 2013.7.18 2013.7.18 2013.6.24 2013.6.24 2013.5.30 2013.2.25 2013.2.25

市中区（老城区）不仅住宅成交最大，也是价格最贵区域，成交价格达4127元/㎡。
三、区域商业成交状况
2013年1-10月枣庄商业成交状况
区域 市中区 新城区 薛城区 高新区 山亭区 峄城区 台儿庄区 合计 成交套数 142 53 693 36 8 23 61 1016 成交面积（㎡） 27926.45 10730.63 47324.35 6900.46 2063.56 2433.35 8963.06 106341.9
平均每亩地价 （万元/亩） 167
平均楼面地 价（元/㎡） 1200
备注：以上数据仅含住宅、商业、办公性质地块
薛城区2013年共出让23宗地块，1548亩，可开发建筑面积约为215万㎡，平 均每亩地价为167万元，平均楼面地价为1200元/㎡。
二、薛城区2013年土地出让之最
最高 每亩单价 指标 最低 每亩单价 最高 楼面地价 最低 楼面地价 最大 出让面积 最小 出让面积
个别楼盘价格与高新区持平。
二、区域住宅成交状况
2013年1-10月枣庄住宅成交状况
区域 成交套数 成交面积（㎡）
统计截止2013-10-20
成交均价（元/㎡）
市中区
新城区 薛城区 高新区 山亭区 峄城区 台儿庄区 合计
4751
1422 3386 591 604 710 1449 12913
552914.97
枣庄房地产项目市场调研报告
part1：城市背景研究
一、城市基本概况
枣庄市位于山东省南部，是山东省设立的第
四个地级市，东依沂蒙山，西濒微山湖，南
接两汉文化胜地徐州，北临孔孟之乡济宁。 二战时，台儿庄战役在此爆发。 枣庄是一个因煤而建、因煤而兴的现代化城 市，拥有7300年的始祖文化、4300年的城 邦文化、2700年的运河文化、130年的工 业文化；处于“一山、一水、两汉、三孔” 黄金旅游线上，是一座充满活力、独具魅力 的新兴旅游城市。 枣庄市所辖行政五区及一市，包括市中区、 薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区，及青 ——经济增长：2012年年末，枣庄全市GDP达到 1702.92亿元，比上年增长10.7%，位居山东省17个地 级市倒数第二。 ——产业特征：以煤化工、能源、建材和现代农业为基
山亭
台儿庄 滕州
四、城市规划发展战略及布局
区域一体化战略——合纵连横，对接半岛。城市发展由个体竞争转向区域整合，枣庄应 联合济宁、临沂、徐州等鲁南、苏北城市，在此区域中突出鲁南中心城市和山东南大门 的区域地位。顺应鲁南作为原材料和能源基地，与胶东半岛制造业基地的互补联动关系。 空间发展策略——促进薛城、市中、峄城三片城区的一体化整合，东西轴向发展，形成 中心城市；构筑枣薛滕三角形城镇密集区，作为区域核心地区积极培育；南靠北联，东
截止2013年10月20日，枣庄期房可售房源为43040套（约526万㎡），其中住宅可售房源为 35574套（约415万㎡）。

薛城区期房供应量为各区第二，商品房可售房源为11883套（约122万㎡），其中住宅可售房
源为7209套（约85万㎡）。
五、区域住宅价格分布
4500-4800
市中区主 流价格
3866
11883 6869 1775 2365 2288 43040
741137.49
1221660.76 913774.09 196408.43 265755.08 261477.71 5255451
3017
7209 6563 1623 1835 2242 35574
428577.12
850237.12 840980.44 156367.60 215508.81 254076.64 4146928
230万元/亩 682万元/亩 2066元/㎡ 496元/㎡
位于中心区西 北的商业地块 位于市政府 建材、物流市 建材、物流 南侧的商住 场用地 市场用地 地块
266亩
3.1亩
位于城南新区西 南侧的住宅地块
备注
商住用地
备注：以上数据仅含住宅、商业、办公性质地块
薛城区2013年出让的土地最高每亩单价达230万元，最高楼面地价为2066元/㎡。
地块2
五、城市背景分析小结
城市经济发展相对较落后，位居山东省17个地级市排名倒数第二。
城区间距离较远，空间布局跨度较大，凝聚性较弱。
区域一体化发展，加快城镇化发展速度。
薛城区是中心区成员之一，也是城市新门户，成为房地产发展新动力。
part2：区域楼市分析
一、区域楼市综述
楼宇经济推动楼盘遍地开花 随着枣庄能源日益枯竭，房地产开发已经成为拉动经济的支撑产业，高新区、城南新区。。。陆续 崛起，楼盘遍地开花。

台儿庄区黄金地段商业售价接近4万元/㎡，市中区商业成交价格突破万元。
四、区域可售房源状况
2013年枣庄期房可售状况
区域 市中区 可售套数 13994 可售面积 1655237.05 可售住宅套数 13085
统计截止2013-10-20
可售住宅面积 1401179.93
新城区
薛城区 高新区 山亭区 峄城区 台儿庄区 合计
企业员工团购成为销售的主推模式之一
区域楼盘开盘之前，往往先推出大型企业员工团购价，然后再推出市场价，团购已成为一种常态销 售模式。
中高端楼盘价格直逼5000大关，个别高端公寓价格突破6000
区域中低端楼盘价格为3400-3800元/㎡，中高端价格为4200-4700元/㎡，价格直逼5000大关， 个别高端楼盘高达6500元/㎡。 从区域上来看，价格差别不太明显，总体而言，市中区整体价格水平略高，其次是高新区，薛城区