房地产的融资方式以及

• 但是，我国房地产信托融资有诸多局限性。房地产信托融资额在整 个房地产融资中占比仅1%左右，并主要以过桥贷款为主，难融大钱， 作用有限；信托对房地产行业的支持主要在救急方面；此外，信托产 品还在税制和流动性方面受到局限。
• 1.企业内部融资 • 即开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发，或通过扩大自
有资金基础。房地产开发的内部融资包括“抵押、贴现股票和债券而 获得现金”、“预收购房定金或购房款”和企业留存收益
• 2.企业外部融资 • （1）上市融资。随着资本市场的日益发达,股份制房地产企业上市发
行股票融资成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用 壳公司资源间接上市。
在约定的期间归还本金和利息的义务。债券是一种资本市场上的金融 工具，期限长于一年。
• 5.上市融资 • 通过上市融资是房地产企业重要的筹资手段。股票与债券同为资
本市场上的融资工具，但股票是一种股权证明，持有普通股的股东有 权参加企业的经营管理。由于房地产开发的风险高、投资大、周期长， 因此，采用发行股票上市也是房地产企业非常重要的融资方式。
-----前言
以保持党的先进性和纯洁性为目标， 查找差 距，分 析原因 ，进一 步增强 自己作 为党员 的凝聚 力和战 斗力， 为推进 学校和 年级各 项工作 做贡献
• 一、房地产企业融资渠道与融资方式 • 二、我国房地产企业融资方式 • 三、我国房地产企业融资现状 • 四、热点融资方式现状 • 五、融资成本的计算方法 • 六、房地产融资案例
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1.银行信贷
• 从我国的金融结构看，银行资产规模在整个金融资产中占有绝对优 势，银行信贷在企业融资中占绝对主导地位。2004年上半年底，我国 银行信贷融资占全社会融资总量的83%，股票融资只有2.6%。从目前 到未来相当长的一段时期，我国的银行信贷仍是房地产企业融资的主 渠道。目前，随着银行信贷的逐步规范，商业银行内部控制和经营水 平的提高，银行对房地产项目的贷款审查更为严格，放贷更为谨慎， 将支持优质项目，即实施“扶优限劣”。
资金。
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其他38.14%
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自筹资金28.63%
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国内贷款23.81%
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外资1.42%
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预算内0.08%
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债券0.003%
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四、热点融资方式现状
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一、房地产企业融资渠道与融资方式
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• 6.争取外单位投资 • 企业对外投资的方式主要有两种：一种是以货币资金的方式向其
他单位投资，一种是投入实物或无形资产。由于房地产开发高回报的 吸引，房地产企业容易吸引有投资需求但又缺乏房地产开发专业能力 的企业参与房地产开发。
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• （4）其他融资机构的融资。目前为我国房地产融资的金融机构主要 是银行，而在国外还有其他形式的金融机构为房地产开发提供融资服 务，例如房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公 司等等。
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• 2.融资结构单一，方式有限
• 我国房地产企业的资金来源主要是银行信贷、自筹资金和其他资金 （主要是定金及预付款）三个方面，实际上前两个方面也来自于银行
• （8）房地产信托融资。这是以房地产作为主要资金投向信托产品。 信托投资公司可以通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资 等方式参与运作。相对于银行信贷融资而言，房地产信托融资可以降 低整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地 产开发公司的长期可持续发展，在不提高企业资产负债率的情况下优 化资本结构。
偿还期在一年以上的，成为长期信贷。短期信贷由于必须在一年内偿 还，所以只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以 以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分 为土地贷款和建设贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵 押贷款和房产抵押贷款。
• 4.房地产开发债券 • 债券是一种表明债权债务关系的金融工具，债券载明了发行人有
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2.房地产信托
• 2002年底，信托投资公司的第五次整顿结束基本结束，有50多家信 托投资公司重新登记，信托公司回归“受人之托，代人理财”的信托 本业。与此同时，央行121号文件使得房地产企业的银行信贷融资渠 道受阻，切断了房地产开发商赖以生存的资金链。而这正是信托公司 开展房地产信托业务的大好时机，频频发行房地产信托计划，为房地 产企业融资带来了新的希望和契机。
• （2）发行债券。根据发债主体的不同，分为政府发行、金融机构发 行和房地产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地 产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。
• （3）银行贷款。常见的有信用贷款和房地产抵押贷款。信用贷款依 赖于开发商的业绩、业务以及信用记录，无须开发商以所开发的房地 产作抵押。但需要其他抵押物作抵押或以企业的信用作担保。房地产 抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷 款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式大大降低了银行的信贷风险， 因此，在商业银行房地产信贷业务中居于主导地位。
房地产的融资方式以及 资金成本的计算方式
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资金和土地是房地产开发的两条腿，没有资金和土地，开发商将 寸步难行。房地产业的诸多环节不够规范，特别是在信贷和土地方面 ，这两个软肋往往也是政策调控的重点。 • 近两年来国家实行了土地紧缩政策和信贷紧缩政策，双管齐下的 地产新政让房地产企业普遍感到了资金压力，随着政策调控的效应逐 步显现 ，这种压力将进一步增大。 • 穷则变，变则通。在地产新政的严格规定下，催生出灵活多样的 房地产融资方式。“上市”、“信托”、“基金”、“信贷”、“典 当”等纷纷登台亮相，更有各种巧妙地，不可复制的，个案性的创新 的融资方式。
三、我国房地产企业融资现状
• 1、融资规模持续增长
• 我国房地产业经过10年的高速发展，成为我国市场经济不可或缺的 部分。房地产业的发展离不开资金的支持。尽管一段时间以来出现了 房地产泡沫论争以及央行收紧信贷的出台，但房地产开发资金仍有较 大幅度增长。统计数据显示，2003年我国房地产开发到位资金首次过 万亿大关，高达1.31万亿元，是1997年的3.4倍。2010年1-2月我国房 地产开发资金来源1.05万亿，同比增长69.5%；其中国内贷款2489亿， 同比增长46.1%，其他资金4482亿，增长111.9%其他资金里的定金及 预收款2446亿、个人按揭贷款1443亿，分别增长103.7%和168.1%，个 人贷款和预售房款回笼较去年同期明显加速。
二、我国房地产企业融资方式
• 1.企业自有资金
• 企业自有资金包括：企业设立时各出资方投入的资金；经营一段期 间以后，从税后利润中提取的盈余公积金；资本公积金（主要由接受 捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形式）。这些资本由企业自由 支配、长期持有。是企业经营的基础和保证，国家房地产企业的自由 资本比例有严格要求。开发商在实际操作过程中，一般不太愿意动用 过多的企业的资本金，只有当项目的盈利性可观、确定性较大时，才 有可能适度投入企业自有资本金。
• （5）合作开发。包括合资开发。这种方式可以补充自有资金，分散 投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。
• （6）前言货币合约。这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方 式。它采用贷款机构出资，开发商出地和技术，成立合资公司。与合 作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方， 它还充当贷款人的角色，要将其投资分期收回，并要求获得利息。故 这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。
• 7.利用外资 • 主要有两种：国外直接投资和国外间接投资。近几年来，外资主
要以房地产基金的方式出现，纷纷试水中国，成为我国房地产企业关 注的焦点。
• 8.合作开发 • 开发商寻找一家或几家有经济实力的企业，与之合作开发房地产
项目，是较多小房地产企业采用的一种分散和转移筹资负担的较为可 行的办法。
• 我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，但是实际上，大 量银行信贷资金通过直接或间接渠道进入了房地产行业。其他融资方 式在房地产企业资金来源中，所占比重偏低。
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• 2.预收账款
• 是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发 单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。
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• 3.银行信贷 • 开发商向银行借入的资金，偿还期在一年以内的，为短期信贷，
• （9）租赁融资。在这种融资方式下，拥有土地经营权的房地产开发 商，将该土地出租给其他的投资者开发建设房地产，以每年获得的租 金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款；或者是开发商通过租 赁方式获得土地的使用权以后，以自发开发的房地产作为抵押向银行 申请长期抵押贷款。租赁方式分为出租人的房地产和承租人的房地产。
• （10）回租融资。在这种融资方式的要点是开发商先出售自己开发的 物业，再将其租回经营。
• （11）回买融资。开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后 再用贷款机构的贷款买回该项物业。
• （12）夹层融资。指不属于抵押贷款贷款的其他次级债或优先股，建 立不同债权和股权的投资组合。
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• （7）房地产辛迪加。这是美国房地产开发商广泛采用的一种融资方 式。它由经理合伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产 的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管 理，以其出资额为限承担有限责任。房地产辛迪加可以筹集到开发商 难以筹集到的权益或短期资金。
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• 根据中国加入WTO的承诺，我国逐步放开对外资银行人民币业务的限
制。虽然中国对外资银行开放了人民币业务，但是，对房地产开发商 而言，外资银行的房地产开发贷款的获得远比中资银行更为严格。他 们看中企业集团背景、担保条件，还要求严格的律师和评估报告，文 件繁琐，此外，他们的风险控制也更为严格。因此，房地产企业从外 资银行手中获得贷款绝非易事。