碧桂园_营销策划：“ 碧桂园 ” 最大的优势就是最大的劣势

班级： 09市营C2 讲解员：吴玉琴 组员： 胡肖雅 徐潇卿 张浙 日 期： 2010年10月19日
问题
碧桂园在销售策划中的问题
一、开发模式建立在规模开发快速销售基础上，导 致资金周转不灵。 二、 碧桂园开发速度过快，导致很多服务和管理方 面无法顾及，这将导致碧桂园口碑和信誉损失。
三、 商品房“低质风”正在全国范围蔓延。 广东省质监局近期公布了2008年对广东部分 商品楼等工程质量的专项监督抽查结果，佛山的 高明碧桂园2期、中海文华熙岸花园1期、水悦城 邦、广州的罗马家园，珠海的中天维港、仁恒星 园等大型房地产企业开发的楼盘被列入“黑名 单”。 台山碧桂园的房子也出现墙壁裂缝、渗水、 漏水等问题。连碧桂园在广东省外的第一个项 目——长沙碧桂园1期，也曝出质量问题，并可能 导致了销量不佳。
问题
碧桂园的管理模式
一、碧桂园的流水线式的管理模式
二、矩阵式的项目管理方式 三、碧桂园的人力管理
碧桂园的流水线式的管理模式
1、速度 碧桂园一般项目概念设计1天即可完成，多数 项目可以在获得土地使用权后几天内开工。碧桂 园获得土地使用权证后，立即进行50%以上土地 面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到 结算约8-10个月。 依托广东省已开发城市的大盘效应，在项目 周边先拿小幅土地，然后加速开发，周期缩短至 3~4个月，有大盘开发模式之外，再加一种“短 平快”模式。
企业理想赢得人才眷顾
希望社会因我们的存在而变得更加美好！我们 要做有良心，有社会责任感的阳光企业。这是碧 桂园的企业理想和企业文化的核心，也是碧桂园 立业和发展的根本。 这样崇高的社会责任，使得那些有理想、有 抱负的大学生找到了一个理想的归宿，认为碧桂 园的文化理念与自己的理想相契合，并足以引领 自己去实现。他们从四面八方汇聚而来，加入到 了碧桂园的行列，为实现共同理想而去努力。
矩阵式的项目管理方式
5万员工看老板一人：碧桂园是一个以职能部门纵 向管理为主，大总部小地方的管理体系。虽然这种 管理方式避免资源闲置，但是会导致双重领导，这 样使杨国强一个人法处理很多决策，外人又很难 调动控制。
碧桂园的人力管理
一、优秀人才挑大梁
二、企业理想赢得人才眷顾
优秀人才挑大梁
善待人才，大力培养和使用优秀人才，是碧桂 园赢得事业成功和发展的基础。 在人才的选用上，碧桂园不搞论资排辈，只看 重品行和能力，可以说真正做到了不拘一格。 碧桂园集团人力资源部总监杨从容说了这样 一句话：“碧桂园提供一个赛马场，只要你有能 力，就一定会有机会，因为每一个人都希望有一 个展示自己的舞台。”
碧桂园竞争优势：
★ 低成本采购、物美价廉的住宿条件
★ 规模化复制的建设开发模式
★ 人性化的五星级服务 ★ 高品质的企业文化
为什么碧桂园在广州之外水土不服？
碧桂园的一些物美价廉、规模化复制建设等优势模式在拓展 至全国时，出现了诸多水土不服，我们小组讨论后概括了以 下四点： a. “碧桂园有一个前提条件，一定要依托大城市。” b. 前期市场调查没做到位，通常大型的开发商在决定进入一个 新区域时，会委托调研机构进行包括消费能力、品牌认可度 等研究。但碧桂园在进入全国范围时，没有调研分析，出现 了疏漏。 c. 碧桂园的规模化复制同样出现水土不服的现象，原本的户型 设计在其他地区很难复制，在规模化问题上反应迟钝。 d. 碧桂园的建筑方面矛盾显现，项目开得太多，供应不上，原 材料短缺，房屋质量距离“物美价廉”越来越远。
碧桂园的流水线式的管理模式
2、成本与价格
碧桂园成本控制一方面在于其低成本土地储 备，另一方面则在于碧桂园对开发流程的控制。 从某种意义上来说，碧桂园是真正意义上实现了 工业化生产的住宅开发商。 通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿 化、装修、物业服务、酒店经营等每个环节，很 少外包，从而在保证规模扩张的同时成本得到有 效控制。这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑 面积达几百万平米，如此庞大的建筑项目也便于 实现规模化复制以及降低采购成本。
五、价格策略单一陈旧。 从定价角度看，大多是以低价开盘，逐步提 高，缺少有机的调节和合理的升降。 从价格策略看，如折扣价格策略、变动价格 策略等都基本类同，虽然普遍懂得时间变动的价 格策略，有些楼盘也推出个案变动策略，但大多 停留在实际操作过程，缺少先期的理论定位。
六、促销策略单一。 从表面上看，房地产营销气氛比较浓烈，但 深入分析便不难发现不少问题。 从广告策略方面看，局限于一般的信息发布 广告，最多在编排形式上作些处理，至于广告目 标、针对性、物业命名及形象、媒体运作、文案 处理等方面都远远滞后于行业对房地产营销。
此外，碧桂园亦建立起强势的集中式采购体 系，并逐渐削减向单一供应商采购总额的比例。 从某种程度上来说，碧桂园是国内最大限度 用资金快速周转来实现其风险防范的房地产企业， 同时在土地、管理及流程管理上极大限度的压缩 成本来达到实现利润的目的。 碧桂园是目前国内将房地产开发流程产业化 做得最好的公司。他们就像流水线一样高速生产 和销售着自己的别墅。
四、市场调查缺乏真实性。 在市场营销方案制订时，往往以见报的信息 为依据，其收集的信息偏差较大。 需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行 实地调研，对房地产消费者的调查，包括购买类 型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销 售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定 程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响 了到房地产企业经济效益和社会效益。
“ 碧桂园 ”
最大的优势就是最大的劣势
班级： 09市营C2 讲解员：吴玉琴 组员： 胡肖雅 徐潇卿 张浙 日 期： 2010年10月19日
1.为什么碧桂园在广州之外水土不服？
2.从管理角度，谈谈碧桂园的管理模式？
3.碧桂园在销售策划中存在什么样的问题？
碧桂园
中国驰名商标企业碧桂园，成立于1992年，2007年在香港联交所 主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、销售、 物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开 发企业。